Perché sorgono controversie sulla proprietà degli appartamenti?

Contratti di vendita ambigui e lacune legislative espongono gli acquirenti di case a rischi significativi in ​​caso di controversie sulla proprietà con i costruttori di appartamenti.

Immagini di residenti che protestano con striscioni contro i costruttori sono apparse in molti condomini di Hanoi e di diverse altre province e città. Le controversie più accese riguardano gli spazi comuni e privati, come scantinati e parcheggi, sale comuni, palestre e spazi commerciali o in affitto. Esperti e avvocati indicano diverse ragioni che hanno portato a questa situazione.

I contratti di vendita ambigui avvantaggiano il costruttore.

Il signor Tran Khanh, presidente dell'Hanoi Building Management Club, ha analizzato la situazione, sottolineando come in precedenza il Decreto 71/2010 stabilisse che le aree di proprietà privata e quelle comuni dovessero essere chiaramente indicate nei contratti di acquisto degli appartamenti. Tuttavia, il Decreto 99/2015, che disciplina l'attuazione dell'attuale Legge sull'edilizia abitativa, non contiene tale disposizione. Ogni progetto di condominio ha il proprio contratto di acquisto, il cui contenuto può essere interpretato in vari modi, dando luogo a controversie. Molti contratti di acquisto redatti dagli investitori non sono dettagliati e alcuni addirittura omettono le aree di proprietà comune a proprio vantaggio.

Secondo il signor Khanh, la maggior parte degli acquirenti si concentra solo sul prezzo e sulla qualità dell'appartamento, trascurando le clausole contrattuali relative alla divisione tra parti comuni e proprietà private. Dopo la consegna dell'appartamento, il consiglio di amministrazione, in rappresentanza dei residenti, non ha alcun mezzo per suddividere le aree comuni e private con il costruttore. Ciò genera ulteriori controversie in merito ai contributi del costruttore e dei residenti al fondo di manutenzione dell'appartamento (pari al 2% del valore dell'appartamento o della superficie di proprietà).

Il signor Nguyen Manh Ha, vicepresidente dell'Associazione immobiliare vietnamita, ha inoltre osservato che molti contratti di compravendita di appartamenti non sono conformi alle normative e alcuni addirittura violano la legge, dando luogo a controversie. Spesso i clienti non esaminano attentamente i termini e le condizioni al momento della firma dei contratti di compravendita. Nel frattempo, molti costruttori, desiderosi di vendere i propri immobili, "pubblicizzano in modo diverso dalla realtà, per poi ridurre i servizi nelle aree comuni a beneficio dei residenti".

Il 23 aprile, i residenti e i dipendenti dell'edificio Bonanza (via Duy Tan 23, Hanoi) hanno esposto striscioni chiedendo al costruttore di avviare un dialogo e chiarire le questioni ancora controverse. Foto: fornita dai residenti.

La legge non ha ancora specificamente designato posti auto per i condomini.

Le controversie sulla proprietà comune e privata negli edifici residenziali si sono recentemente concentrate sui posti auto per moto, biciclette e automobili nei seminterrati. L'attuale legge sull'edilizia abitativa stabilisce che i posti auto per biciclette e motociclette sono di proprietà comune. Tuttavia, per i posti auto, gli acquirenti degli appartamenti devono affittarli o acquistarli. In caso contrario, il posto auto rimane sotto la gestione del costruttore e i costi di costruzione di tale posto auto non sono inclusi nel prezzo dell'appartamento.

L'avvocato Truong Anh Tu, direttore dello studio legale Truong Anh Tu, ha analizzato la natura dei posti auto negli edifici residenziali, rilevando che essi fanno parte delle parti comuni e sono inclusi nel prezzo di vendita. Dal momento della consegna, il costruttore cessa di avere diritti di proprietà. I ​​prezzi di vendita degli appartamenti non sono fissi ma fluttuano a seconda del periodo, rendendo molto difficile dimostrare che il costruttore non abbia incluso il costo di costruzione dei posti auto nel prezzo di vendita.

Inoltre, i posti auto sono integrati nella superficie degli edifici residenziali e rappresentano una parte indispensabile della struttura. "Pertanto, separare il costo di costruzione dei posti auto dal prezzo di vendita degli appartamenti è difficile da realizzare", ha affermato il signor Tu.

Nonostante le numerose controversie relative ai posti auto nei condomini, l'attuale Legge sull'edilizia abitativa e la bozza di modifica della stessa, attualmente in esame presso l'Assemblea nazionale nella sua quinta sessione, non hanno apportato alcuna modifica per definire in modo specifico questi confini. "La mancanza di chiarezza nella distinzione tra proprietà comune e privata è la causa principale delle controversie tra costruttori e residenti, con questi ultimi che subiscono in larga parte le perdite maggiori", ha affermato il signor Tú.

A marzo, i residenti del complesso residenziale Kosmo Tay Ho hanno chiesto al costruttore di pagare le spese di manutenzione. Foto: fornita dai residenti.

I documenti relativi all'edificio non sono disponibili al pubblico.

Il signor Tran Khanh, presidente del Club di gestione edilizia di Hanoi, ha evidenziato le carenze dell'attuale legge sull'edilizia abitativa e dei relativi regolamenti, che non obbligano i costruttori a divulgare la documentazione legale dei loro edifici. Tali documenti includono i certificati di diritto d'uso del terreno per i lotti di proprietà privata, i progetti approvati e i bilanci finali del progetto (certificati). Se il costruttore non divulga questi documenti in modo trasparente, i residenti non avranno informazioni sufficienti per distinguere le parti della proprietà da quelle private.

In realtà, al momento della consegna dei documenti di costruzione al consiglio di amministrazione, l'investitore è tenuto a fornire documenti quali i disegni as-built e le planimetrie dell'area parcheggio. Tuttavia, il signor Khanh ha affermato che, poiché non sono richieste copie autenticate di questi documenti, l'investitore potrebbe fornire planimetrie dell'area parcheggio che non corrispondono ai documenti originali, ed è inoltre impossibile stabilire se il costo di costruzione del posto auto sia incluso nel prezzo di vendita dell'appartamento.

Attualmente, la gestione e l'esercizio degli edifici residenziali coinvolgono cinque soggetti: gli enti statali preposti alla gestione, gli investitori, i consigli di amministrazione, le unità operative e di gestione e i proprietari degli appartamenti. Quando sorgono controversie tra residenti e investitori, è necessario l'intervento degli enti statali preposti alla gestione. "Tuttavia, con le attuali normative, sembra che gli enti statali si stiano tirando indietro, lasciando che siano gli investitori a prendere decisioni in autonomia", ha affermato il signor Khanh, citando come esempio il fatto che, in caso di controversie, i residenti non possono richiedere la documentazione relativa all'edificio al Ministero dell'Edilizia o al Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente.

"Il problema principale nelle controversie relative ai condomini è che gli enti statali non rendono pubblici i documenti relativi agli edifici ai residenti. Solo quando i residenti hanno accesso ai documenti legali si può chiarire quali aree sono di proprietà comune e quali di proprietà privata, e solo allora le controversie possono essere risolte rapidamente", ha affermato il signor Khanh.

Oltre alle ragioni sopra menzionate, il signor Nguyen Ngoc Tuan, ispettore capo del Ministero delle Costruzioni, ritiene che le controversie sulla proprietà comune e privata negli edifici residenziali derivino anche da una scarsa conoscenza del diritto, da una mancanza di cooperazione tra l'investitore e il consiglio di amministrazione che rappresenta i residenti; dall'investitore che modifica arbitrariamente la destinazione d'uso, si appropria abusivamente e utilizza parti di proprietà comune e non consegna, o consegna incompleta, la documentazione relativa all'edificio al consiglio di amministrazione.

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