I capitali continuano ad affluire in modo consistente nel settore immobiliare.

Le imprese del settore immobiliare si lamentano aspramente della stretta creditizia, che ha bloccato numerosi progetti imprenditoriali. Tuttavia, nel complesso, il credito immobiliare rappresenta ancora la quota maggiore del credito totale in essere nell'intera economia e, se i capitali continuano ad affluire massicciamente in questo settore, i rischi a lungo termine sono enormi.

L'erogazione di prestiti immobiliari è soggetta a controlli più rigorosi.

Le imprese immobiliari si lamentano amaramente della difficoltà nell'ottenere prestiti.

Il signor Nguyen Quoc Hiep, presidente del consiglio di amministrazione della Global Real Estate Joint Stock Company e presidente dell'Associazione vietnamita degli appaltatori edili (VACC), ha affermato che le principali banche (incluse le Big 4) si rifiutano di concedere credito per nuovi progetti, oppure sono molto selettive riguardo ai progetti ad Hanoi e Ho Chi Minh City. Con le difficoltà di finanziamento che impediscono alle imprese di realizzare i progetti, si prevede che il 2026 sarà un anno estremamente turbolento per il mercato immobiliare.

Molte altre imprese hanno inoltre segnalato che la difficoltà di accesso al credito non sta colpendo solo i progetti di edilizia residenziale commerciale di fascia alta, ma tutti i segmenti, compreso l'edilizia sociale. Secondo le imprese del settore, le banche si rifiutano gentilmente di erogare prestiti nell'ambito del pacchetto di finanziamenti per l'edilizia sociale da 145.000 miliardi di VND perché il tasso di interesse è troppo basso (6,1% annuo), mentre i tassi di interesse sui depositi di mercato sono saliti al 7-8% annuo, il che significa che le banche subirebbero perdite se concedessero prestiti.

Attualmente, nonostante siano trascorsi tre anni dalla sua attuazione, è stato erogato meno del 5% del pacchetto di crediti da 145 trilioni di VND destinato ai prestiti per l'edilizia sociale. Allo stesso tempo, l'erogazione dei crediti per i prestiti ai giovani di età inferiore ai 35 anni è limitata.

Secondo la signora Ha Thu Giang, direttrice del Dipartimento del Credito per i Settori Economici (Banca Statale del Vietnam), il volume degli esborsi del programma di prestiti per i giovani sotto i 35 anni ha raggiunto circa 9.600 miliardi di VND (con un aumento di circa 2.000 miliardi di VND rispetto alla fine del 2025), di cui 8.100 miliardi di VND per investitori in 53 progetti e circa 1.500 miliardi di VND per acquirenti di case in 36 progetti. Il volume degli esborsi per prestiti ai giovani sotto i 35 anni per l'acquisto di alloggi sociali ha raggiunto circa 259 miliardi di VND.

Sebbene le banche commerciali affermino di non aver inasprito le condizioni del credito immobiliare e di continuare a finanziare progetti validi, data la limitatezza del capitale e i limiti di credito trimestrali, sono costrette ad allocare i fondi con estrema cautela. Di conseguenza, ad eccezione dei progetti "indiretti", il capitale verrà concentrato in settori prioritari e altamente sicuri per ottenere il favore delle autorità di regolamentazione.

Secondo l'economista Dr. Le Xuan Nghia, il mercato immobiliare è ciclico, ma nel lungo termine non presenta rischi ed è addirittura molto sicuro perché strettamente legato all'attività bancaria. La maggior parte delle garanzie bancarie è costituita da immobili, quindi è improbabile che i prezzi degli immobili subiscano un forte calo.

Questo esperto ha inoltre sostenuto che il settore immobiliare ha forti effetti a cascata e ha suggerito che la Banca di Stato del Vietnam continui ad attuare politiche volte a immettere capitali in questo mercato per garantirne l'efficienza operativa. Il governo dovrebbe controllare il tasso di aumento dei prezzi, anziché inasprire le condizioni di credito per questo settore.

I capitali continuano ad affluire in modo consistente nel settore immobiliare.

Mentre le imprese immobiliari lamentano difficoltà nell'accesso ai capitali, molti esperti e rappresentanti dell'Assemblea Nazionale sottolineano che, in realtà, il credito bancario continua a confluire principalmente nel settore immobiliare, con conseguenti ripercussioni negative per l'economia.

Secondo Nguyen Ngoc Bau, CEO di Wigroup, nel primo trimestre del 2026 il credito commerciale e industriale ha mostrato una tendenza al ribasso, mentre i capitali hanno continuato a fluire con forza verso il settore immobiliare e delle costruzioni. Sebbene i dati mostrino una crescita costante del credito agricolo, di pari passo con quello immobiliare, non si può escludere la possibilità che questi fondi "aggirino la legge" (ovvero, vengano utilizzati per acquistare terreni destinati allo sviluppo agricolo, ma in realtà investiti in immobili agricoli).

Questo esperto sostiene che le carenze nella struttura del credito siano la causa principale della persistente pressione di liquidità sul sistema bancario, nonché dell'instabilità dei tassi di interesse. Pertanto, le misure di sostegno alla liquidità della Banca di Stato del Vietnam (attraverso il canale delle operazioni di mercato aperto) affrontano solo i sintomi, non la radice del problema.

I bilanci delle banche relativi al 2025 mostrano che, in molti istituti, i prestiti immobiliari rappresentano il 30-50% del totale dei prestiti immobiliari. Questa cifra è incompleta, poiché in molte banche i prestiti per l'acquisto di abitazioni private non sono interamente inclusi nel saldo dei crediti immobiliari.

Pertanto, sulla carta, il credito immobiliare rappresenta circa il 23-25% del totale dei prestiti in essere nell'intero sistema, ma la cifra reale è probabilmente molto più alta. Quando oltre un quarto del credito dell'economia confluisce nel settore immobiliare, l'accesso al capitale per gli altri settori si riduce naturalmente. Questo è anche il motivo per cui le imprese manifatturiere sono in difficoltà.

Secondo i dati della Camera di Commercio e Industria del Vietnam (VCCI), tra le 500 maggiori imprese private del Vietnam, oltre il 50% del fatturato proviene dal settore finanziario e immobiliare, mentre l'industria manifatturiera e di trasformazione rappresenta una percentuale bassa.

Secondo gli esperti economici, in teoria sarebbe necessario inasprire le condizioni di credito per gli immobili di lusso e dare priorità ai prestiti per l'edilizia sociale e i progetti di edilizia abitativa a prezzi accessibili. Tuttavia, in realtà, questo è molto difficile da realizzare perché molte banche si rivolgono principalmente al segmento immobiliare di fascia alta. Se questa situazione dovesse persistere, i rischi per l'economia aumenterebbero.

Intervenendo alla sessione di discussione socio-economica dell'Assemblea Nazionale all'inizio di questa settimana, la deputata Le Hoang Anh (Gia Lai) ha espresso "particolare preoccupazione" in merito alla questione. Secondo la deputata, in Vietnam la maggior parte del credito affluisce nel settore immobiliare speculativo, facendo schizzare alle stelle i prezzi delle case e rendendo impossibile per i giovani acquistare un'abitazione anche dopo 30 anni di duro lavoro.

Secondo i dati presentati dal delegato Hoang Anh, il saldo creditizio complessivo di tutte le 35 banche commerciali mostra che i prestiti immobiliari sono aumentati del 132% in 4 anni, passando da 1.955.000 miliardi di VND nel 2021 a 4.541.000 miliardi di VND nel 2025, un tasso di crescita 2,4 volte superiore a quello del credito industriale. Nel 2025, l'entità del credito immobiliare sarà 1,81 volte maggiore di quella del credito industriale e 5,3 volte maggiore di quella del credito agricolo, forestale e della pesca.

Inoltre, il settore immobiliare e delle costruzioni da solo rappresenta il 27,4% del credito totale del sistema. Ciò che preoccupa in particolare il signor Hoang Anh è che, solo nel biennio 2024-2025, si prevede un aumento del credito immobiliare del 37,6%, mentre il credito industriale aumenterà solo del 9,4%. Sostenendo che una parte consistente del credito è "vincolata" al settore immobiliare, il rappresentante Hoang Anh ha proposto che il governo controlli il credito immobiliare speculativo utilizzando meccanismi di mercato, evitando provvedimenti amministrativi.

Nel frattempo, il professore associato Dr. Nguyen Huu Huan, vicepresidente dell'Agenzia esecutiva del Centro finanziario internazionale di Ho Chi Minh City, ha affermato che la domanda di capitali per la crescita è enorme, mentre i capitali disponibili sono limitati. Pertanto, le banche devono dare priorità all'allocazione dei capitali ai settori prioritari.

In questo contesto, gli esperti raccomandano alle imprese – non solo a quelle del settore immobiliare – di diversificare i propri canali di raccolta di capitali e ridurre la dipendenza dal credito bancario. Il signor Huan prevede che l'Ho Chi Minh City International Finance Center diventerà un nuovo canale di finanziamento per l'economia e la comunità imprenditoriale del settore immobiliare. Questo esperto suggerisce che la tokenizzazione di beni reali per raccogliere capitali sia un nuovo approccio che le imprese immobiliari dovrebbero prendere in considerazione.

Le imprese immobiliari devono diversificare i propri canali di raccolta fondi.

- Dott. Can Van Luc, Membro del Consiglio consultivo politico del Primo Ministro

Il settore delle costruzioni e immobiliare rappresenta circa il 10% del PIL del paese, il livello più alto degli ultimi nove anni, e ha un effetto a catena su molti altri settori economici. Tuttavia, l'eccessiva dipendenza delle imprese immobiliari dal credito bancario comporta rischi significativi sia per le imprese stesse che per il sistema finanziario.

Nel 2025, si prevede che il credito immobiliare crescerà a un ritmo più rapido rispetto al tasso di crescita economica generale (22%), con un aumento del credito alle imprese immobiliari del 28%, arrivando a rappresentare circa il 44% del totale dei prestiti immobiliari.

Con un controllo più rigoroso del credito immobiliare, l'accesso delle imprese al capitale potrebbe diventare sempre più limitato. Senza contare che il costo dei prestiti è in aumento.

Per ridurre la dipendenza dal credito bancario, le imprese immobiliari devono diversificare i propri canali di raccolta di capitali, in particolare attraverso obbligazioni societarie, investimenti diretti esteri e fondi di investimento immobiliare. Il governo deve inoltre rendere operativo al più presto il Fondo nazionale per l'edilizia abitativa e i fondi locali per l'edilizia abitativa.

Le imprese immobiliari stesse devono riconoscere la necessità di ristrutturare le proprie attività, controllare i rischi di flusso di cassa e limitare gli investimenti diversificati. Un equilibrio tra le diverse fonti di capitale – dal credito, alle obbligazioni, al capitale proprio fino agli investimenti internazionali – aiuterà le imprese a rafforzare la propria resilienza alle fluttuazioni del mercato.

Fonte: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html