日本が今春、17年ぶりに利上げを実施するとの憶測が広がり、国内不動産への海外投資は5年ぶりの低水準に落ち込んでいる。
マイナス金利政策はまもなく終了する。
2023年第4四半期頃、海外投資ファンドが日本国内の大型不動産を相次いで売却した。シンガポールの投資会社メイプルツリー・インベストメンツは大阪の商業ビルを家電量販店のエディオンに540億円で売却。米国の投資会社フォートレスは沖縄のリゾートホテルを傘下の不動産投資信託に約400億円で売却した。
世界最大の商業用不動産投資・サービス会社であるCBREによると、2023年第4四半期の外国企業による新規投資は、2022年同期比で80%減少した。2023年最初の9か月間では、外国人投資家による不動産売却額は前年同期比で2倍以上に増加し、1兆500億円（71億米ドル）に達した一方、購入額は約20%減の8300億円となった。
2023年通年では、日本の不動産への海外投資は約30％減少し、1兆円（67億米ドル）となった一方、不動産販売額は約1兆3700億円と倍増し、2018年以来初めて通年で純販売額がプラスとなった。
不動産市場の売り浴びせは、日本銀行（日銀）による金融政策調整の可能性が一因となっている。日銀の上田和夫総裁は先日、今春に利上げを行う可能性を改めて示唆した。専門家によると、日銀は2024年4月にマイナス金利政策を終了する決定に近づいているという。投資家は、金利が急激に上昇し始めると、借入コストが増加し、不動産投資の収益が減少することを懸念している。
建物を売却する。
海外不動産市場の低迷も、前述の売り浴びせの一因となった。金利上昇と在宅勤務の継続が、米国と欧州のオフィス価格を押し下げた。一方、日本では価格が他市場に比べて比較的高水準を維持していたため、一部の投資家は早期に物件を売却して利益を確定することで損失を軽減した。
かつて日本のオフィスビル市場を牽引してきたまさにその海外投資家たちが、供給過剰と銀行金利の上昇による賃料下落を受け、初めて売却に転じている。アナリストらは、海外投資家による日本の不動産売却は2024年も続くと予測している。
一方、シンガポールのGIC資産運用ファンドは今夏、東京の汐留ビルの過半数株式の売却手続きを開始したが、その成否は依然として不透明だ。GICの2023年3月までの5年間の名目年間利回りは3.7%で、2016年以来の最低水準となった。米国と欧州でオフィスビルの価格が急落する中、GICは価格の高い日本の不動産を売却し、その損失を相殺した。
不動産証券協会によると、オフィスビルは日本の不動産投資市場の中核を成しており、日本の不動産投資信託（REIT）のポートフォリオの約40％を占めている。住宅やホテルなどの他の不動産タイプの需要は依然として堅調だが、オフィス市場の低迷は一部の不動産投資家にとって困難をもたらしている。
オフィスビルの取引額は特に大きな打撃を受け、40％減の1兆800億円となり、2012年以来の最低水準となった。日経アジアによると、賃料が4年前と比べて30％下落しているにもかかわらず、東京のオフィス空室率は11年ぶりの高水準に達した。
外国人投資家が日本の不動産に魅力を感じる大きな理由の一つは、日本銀行の極めて緩和的な金融政策による低金利である。しかし、今春の金利上昇の見通しが市場に暗い影を落としている。三菱UFJ信託銀行の調査によると、2019年には外国人投資家の89%が日本の不動産市場に対して楽観的またはやや楽観的だったのに対し、現在はその割合が28%にまで低下している。
ハン・チ
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