土地投機の阻止、プロジェクトの「宙づり」

1年を経たIFC Oneサイゴンプロジェクト（ホーチミン市17区）はいまだ完了していない。

土地投機を強力に阻止、プロジェクトは「停止」される

ハムギ通りとトンドゥックタン通り（ホーチミン市1区）の角にある「黄金郷」エリアに位置するIFCワン・サイゴン・プロジェクト（旧名サイゴン・ワン・タワー）は、鳴り物入りで短期間ながらもまだ未完成のままだ。再開した。

敷地面積6.672平方メートル、地下2階、技術フロア5階、上層階3階建てのIFCワン・サイゴンは41年前に建設を開始したが、17年間の低調な工事を経て、5年までに主要プロジェクトが一時中止された。工事。所有権を何度も変更した後、IFC One Saigon はまだ完成していません。このプロジェクトは、市の印象を悪くするプロジェクトのリストに何度も名前が挙がっています。

ベンタイン市場 (ホーチミン市) の向かい、交通量の多い地下鉄 1 番駅のすぐそばに、ワン セントラル サイゴン (以前はスピリット オブ サイゴンと呼ばれていた) と呼ばれる粗末なコンクリートブロックがあります。ベンタイン地区の中心部の一等地に位置する、総敷地面積6㎡以上の商業施設、オフィス、アパートメント、スーパーアパートメント、8.500つ星ホテルからなる複合施設です。 2つのファサードを持つ1地区。このプロジェクトも多くのオーナーを経てきましたが、完成日は未定です。

同様に、チュン・トゥイ・ランカスター社が出資するランカスター・リンカーン・プロジェクト（第4地区）も2017年に着工したが、地下部分を建設した後は「不動」となった。 DHA 社の D-One Saigon プロジェクト（ゴーバップ地区）については、2016 年に承認されましたが、現在はまだ空き地です。

2024 年土地法の新しいポイントの XNUMX つは、目的を変更し、土地使用権を承認し、土地使用権の譲渡を受けるプロジェクトに制裁を適用することですが、以前の法律では収益返還義務のみが適用されていました。 土地割り当てまたはリースされたプロジェクトに対する違反。

上記は、ホーチミン市で長年にわたって「宙づり」になっているプロジェクトのほんの一部の例です。 2013 年の土地法では、投資政策決定による承認後のプロジェクトの実施期間は 12 か月、延長された場合は 24 か月と規定されています。この期限が守られない場合、プロジェクトは取り消されます。しかし、特に企業がその土地に基本的な投資を行った場合、これらのプロジェクトを回収するのは簡単ではありません。

2024 年土地法 (1 年 8 月 2024 日より発効) には、より厳格な規制が数多くあります。たとえば、投資プロジェクトが引き渡し日から 12 か月連続で使用されなかった場合、または土地利用の進捗状況が投資決定に記録された進捗状況より 24 か月遅れた場合、プロジェクトは取り消されます。

土地が使用されない場合、または予定より遅れた場合、投資家は 24 か月以内の延長が認められ、対応する追加金額を国に支払わなければなりません。延長期間終了後、土地がまだ使用されない場合、国は土地、土地に付随する資産、土地への投資費用の補償なしで土地を回収します。

「不可抗力」の場合も考慮する必要がある

中止された土地資源再生事業の撤回は非常に必要だが、専門家によれば、長年にわたる法的手続きなど不可抗力の場合も考慮する必要があるという。企業自身も、建設、販売、資本の回収を展開できるよう、できるだけ早く法的手続きを完了したいと考えているからです。

ガムダ・ランド・ベトナム取締役会会長のアンガス・リュー氏は、投資新聞の記者と対談し、2024年土地法の延長期間満了後に実施されないプロジェクトの土地回収を次の順序で評価し、規制したと述べた。土地資源の無駄を避けるため。ただし、新型コロナウイルス感染症の期間中など、場合によっては延長期間が長くなる可能性があります。

Le Thanh Construction Company Limited のゼネラルディレクターである Le Huu Nghia 氏は、事業運営の経験から、現実には不可抗力のケースが多数あると述べました。例えば、当局関連の手続きが遅れて企業がプロジェクトを実行できなくなるなど。したがって、ギア氏によれば、土地法を指導する法令はこの内容を補足し、明確にする必要がある。そうしないと、多くの場合、企業は不当に「消滅」するだろう。

「プロジェクトの書類を提出したらすぐにスケジュールを書き留める必要がありましたが、投資許可の申請やその他の手続きには何年もかかるため、投資が承認されてもすぐに実行することはできませんでした。」とギア氏は言います。共有されました。

進捗が予定より遅れている場合にプロジェクトの実施を追求したい企業にとってオープンな点は、自然災害、敵の妨害行為などの不可抗力の理由による実施の遅れの条件、およびプロジェクトが遅れていることが証明できるかどうかが法律で定められていることである。投資家当局の過失、または公務を遂行する者の過失による場合は取り消されません。しかし、企業はまた、指導政令の中で、間接的にプロジェクトの遅れの原因となる個人や組織に対して、より詳細な規制や具体的な制裁を設けるべきだとも勧告した。

2024 年土地法における規制強化に加え、2023 年不動産業法では投資家の財務状況に関連する多くの変更が加えられています。例えば、不動産事業は、土地利用規模が20ヘクタール未満のプロジェクトの場合は総投資資本の20％以上、土地利用規模が15ヘクタール未満のプロジェクトの場合は総投資資本の20％以上の自己資本を持たなければなりません。 XNUMX ヘクタールのプロジェクトは、XNUMX ヘクタール以上の土地利用規模を持ち、投資プロジェクトを実施するための資本を動員する能力を確保する必要があります。

不動産事業が多数のプロジェクトを同時に実行する場合、すべてのプロジェクトを実行するために各プロジェクトの上記の比率を確保するのに十分な資本を割り当てる必要があります。さらに、2023 年不動産業法では、信用残高の制限、社債などの条件も規定されています。

このような厳しい規制があるため、企業はプロジェクトに着手する前に、非効率な投資が広がり、プロジェクトが停滞してリソースが浪費されることを避けるために、慎重に計算する必要があります。