多くの専門家は、年間の土地価格表を発行することで、2つの異なる価格水準が存在する慣行を抑制するのに役立つと主張している。
土地の価格に二差があるという問題を解消する。
2013年土地法の規定によれば、土地価格表は5年ごとに定められ、市場の土地価格の変動に応じて調整および補足されなければならない。
しかし、改正された土地法ではこの規定が削除され、代わりに省人民委員会が毎年年初に発表することになった。
この新たな見解に賛同し、 ハノイ法科大学のトラン・クアン・フイ博士は、土地評価の原則は市場原理に従うべきであり、つまり土地価格は柔軟で、常に最新の情報に基づいており、市場価格に近く、短期間のみ影響を与えるべきであると評価した。
「現在のように、土地価格表を省人民委員会の任期に合わせて5年間維持する場合、20％の増減といった調整を行ったとしても、価格は非常に人為的で、市場志向に欠け、時代遅れで、柔軟性に欠けるものとなる。したがって、土地法草案（改正版）における、毎年定期的に価格を設定し、公表し、1月1日から適用するという規定は、市場メカニズムに沿った柔軟性と更新性を示している」と、フイ氏は評価した。
改正された土地法は、二重価格制度を廃止する。（イメージ画像：Cong Hieu）
トゥアンアン不動産のディレクターであるジャン・アン・トゥアン氏は、「土地価格は5年に一度しか調整されないため、もはや正確ではない」と意見を述べた。
「実際には、土地価格が5年間だけでなく、1年間で数百パーセントも変動した地域もあります。したがって、5年間の土地価格表は時代遅れであり、国の土地管理の要件を満たしていません」とトゥアン氏は述べた。
さらに、トゥアン氏は、土地価格表は現在、土地使用権の譲渡に伴う所得税の計算にも使用されていると述べた。最近では、土地使用権の譲渡に伴う所得税の徴収に関する規制は、譲渡契約書に記載された価格に基づいている。価格が土地価格表の価格よりも高い場合は、契約書に記載された価格が使用され、そうでない場合は、土地価格表の価格が使用される。
このため、実際の購入価格は非常に高いにもかかわらず、税金を公式の土地価格表に基づいて計算するために、契約書に記載される価格は公式の土地価格表よりも低くなるという事態が生じます。これは政府にとって歳入の損失につながるだけでなく、より重要なことに、州が正確な土地価格データを入手できず、具体的な土地の価値を決定する次の段階に進むことができなくなるという問題も生じます。
したがって、これらの価格を毎年公表する目的は、市場価格を正確に反映させ、国民の利益保護に対する意識を高めることにある。
「取引が行われる際には、売買にかかった正確な金額が記録されます。これにより、税収の安定化に加え、完全な公証によって市民の権利が保護され、国家は市場地価のデータベースを取得することで、地価データベースの構築、地価の確立、特定の地価の決定といった目的を達成できます」とトゥアン氏は分析した。
州の予算にとって有益である。
ホーチミン市弁護士協会のトラン・ドゥック・フオン弁護士も、年初に発表される年間土地価格表は、現在の土地価格表が市場価格よりもかなり低いことから、市場価格により近いものになると考えている。
年間土地価格規制を見直すことで、国は税収の損失を回避できる。（イメージ画像）
弁護士のフオン氏は、土地価格表が市場の変動に応じて毎年調整されることは、国家予算にとって有益だと考えている。なぜなら、土地価格表は土地使用料や所得税などの計算の基礎となるからである。
「各州や市は、不動産譲渡にかかる個人所得税の計算基準として、市場価格を忠実に反映した土地価格表を作成・発行すべきだ。これにより、市民は不動産譲渡の実際の市場価格を申告する必要が生じる。これは、土地や住宅の売買時に『二重価格』を申告する現状とは異なり、国の歳入損失を回避するのに役立つだろう」と、弁護士のフオン氏は分析した。
ハノイのある不動産会社の社長も同様の見解を示し、地方自治体が現在定めている5年間の土地価格表は期間が長すぎ、大幅なタイムラグがあり、市場の価格変動に密接に対応していないと述べた。
不動産市場の透明性を確保するためには、土地価格の入力を行う専門部署が必要である。さらに、不動産取引に関する情報は銀行を通じて処理されるべきである。
「最も重要なのは透明性だ。そうして初めて税収の損失を回避できる」と彼は述べた。
さらに、土地価格制度の廃止は、人々が実際の市場価格にアクセスできるようになることで、人々の意識を根本的に変えるため、必要不可欠です。一方で、現状のように土地に関する苦情や訴訟につながる一連の複雑な問題も軽減されます。
改正土地法によれば、省人民委員会は、2026年1月1日から公表・適用される最初の土地価格表を作成し、省人民委員会に承認を求めるものとする。省人民委員会は毎年、翌年1月1日から公表・適用される土地価格表の調整、修正、補足について、省人民委員会に決定を求める責任を負う。土地価格表を年度内に調整、修正、補足する必要がある場合は、省人民委員会が決定を省人民委員会に提出する責任を負う。
経済委員会のヴー・ホン・タイン委員長によると、年間土地価格表の規制については、関係機関が徹底的に調査し、法案の説明、意見聴取、修正の過程で何度も国会に提出して議論してきた問題である。
チャウ・アン
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