多くの専門家は、毎年の土地価格表を発行することで、2つの異なる価格水準が存在する慣行を抑制するのに役立つと主張している。
2つの異なる価格の土地の問題を解消します。
2013年土地法の規定によれば、地価表は5年ごとに定められ、市場地価の変動があった場合には調整・補足されなければならない。
しかし、改正土地法ではこの規定が削除され、代わりに省人民委員会が毎年年初に発表することになった。
この新しい内容に同意して、 ハノイ法科大学のトラン・クアン・フイ博士は、土地評価の原則は市場原理に従わなければならないと評価し、土地価格は柔軟で、最新のもので、市場価格に近いものでなければならず、短期間のみで影響を及ぼさなければならないと述べた。
「現在のように、地価表が省人民評議会の任期に相当する5年間維持されると、20%の増減といった調整を行ったとしても、価格は依然として非常に人為的で、市場志向を欠き、時代遅れで柔軟性に欠けるものとなる。したがって、土地法案（改正）における、毎年1月1日からの定期的な制定、公示、適用に関する規定は、市場メカニズムに基づいた柔軟性と更新を示している」とフイ氏は評価した。
改正土地法により、土地価格の二重価格慣行が廃止される。（イメージ画像：コン・ヒエウ）
トゥアン・アン・リアル・エステートの取締役、ジャン・アン・トゥアン氏は、次のように述べました。「土地価格は5年に1度しか調整されないため、もはや正確ではありません。」
「実際には、5年間ではなく、1年間で土地価格が数百パーセントも変動した地域もありました。そのため、5年間の土地価格表は時代遅れであり、国の土地管理の要件を満たしていません」とトゥアン氏は述べた。
さらに、トゥアン氏は、土地価格表は現在、土地使用権の譲渡にかかる所得税の計算にも使用されていると述べた。近年、土地使用権の譲渡にかかる所得税の徴収は、譲渡契約に記載された価格に基づいて行われるようになった。価格が土地価格表よりも高い場合は契約に記載された価格が使用され、そうでない場合は土地価格表の価格が使用される。
その結果、実際の購入価格は非常に高額であるにもかかわらず、契約書に記載された価格は、公式地価表に基づいて税金を算定するために公式地価表よりも低く記載されるという状況が発生します。これは政府の歳入損失につながり、さらに重要なことに、州は具体的な土地価値を決定する次のステップに進むための正確な地価データを欠いています。
したがって、これらの価格を毎年発表する目的は、価格が市場価格を正確に反映していることを保証し、国民の利益を守る意識を高めることです。
「取引が行われると、売買金額が正確に記録されます。税収の安定に加え、完全な公証によって国民の権利が保護され、国は市場地価のデータベースを取得し、地価データベースの構築、地価の確定、具体的な地価の決定といった目的に役立てられます」とトゥアン氏は分析した。
州の予算に有益です。
ホーチミン市弁護士会のトラン・ドゥック・フォン弁護士も、現在の土地価格表は市場価格よりはるかに低いため、年初に発表される年間土地価格表は市場の土地価格に近づくだろうと考えている。
毎年の地価規制を改正することで、国は税収の減少を回避します。（イメージ）
フォン弁護士は、土地価格表が市場の変動に応じて毎年調整されることで、国家予算にプラスの影響を与えると考えています。これは、土地価格表が土地使用料や所得税などの計算の基礎となるためです。
「省や市は、不動産譲渡にかかる個人所得税の計算基準として、市場価格をより正確に反映した土地価格表を調整・発行すべきです。これにより、住民は不動産譲渡の実際の市場価格を申告することが義務付けられます。これにより、土地や住宅の売買時に『二重価格』を申告している現状とは異なり、国は歳入の損失を回避できるでしょう」とフォン弁護士は分析した。
ハノイの不動産会社の代表者も同じ見解で、地方当局が5年周期で設定している現在の土地価格表は期間が長すぎる上にタイムラグが大きく、市場の価格変動に密接に追従していないと述べた。
不動産市場の透明性を確保するためには、地価を入力する専門部署が必要です。さらに、不動産取引に関する情報は銀行を通じて処理されるべきです。
「最も重要なのは透明性だ。それがなければ税収の損失は避けられない」と彼は述べた。
さらに、地価制度の廃止は、人々の意識を根本的に変えるものであり、必要不可欠です。なぜなら、これにより、人々の実際の市場価格へのアクセスが可能になり、土地に関する苦情や訴訟につながる一連の複雑な状況も軽減されるからです。
改正土地法に基づき、省人民委員会は、2026年1月1日から公布・適用される土地価格表を作成し、省人民評議会に提出して承認を得るものとする。省人民委員会は毎年、翌年1月1日から公布・適用される土地価格表の調整、修正、補足について、省人民評議会に提出し、決定を得る責任を負う。年内に土地価格表の調整、修正、補足が必要な場合は、省人民委員会が省人民評議会に提出する。
経済委員会のヴー・ホン・タン委員長によれば、年間土地価格表の規制は、関係機関によって徹底的に研究され、法案の説明、フィードバックの受け取り、修正の過程で何度も国会に議論のために提示されてきた事項である。
チャウ・アン
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