二重価格の状況を止めよう

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多くの専門家は、毎年の地価表を発行することで二価格の状況を制限できると断言しています。

二価土地をなくす

2013年土地法の規定によれば、土地価格表は5年ごとに規制され、市場土地価格の変動があった場合には調整および補足されなければならない。

しかし、土地法（改正）ではこの規定が削除され、代わりに省人民委員会が毎年年初に発表するようになりました。

この新しい内容に同意して、ハノイ法科大学のトラン・クアン・フイ博士は、土地評価の原則は市場原理に準拠する必要があり、土地価格は柔軟で、最新のもので、市場価格に近いもので、短期間で効果を発揮する必要があると評価しました。

「現在のように、省人民評議会の任期に従って土地価格表が5年間有効であれば、たとえ20%の増減調整があったとしても、それは依然として非常に強制的な価格となり、市場志向を欠き、更新されず、市場に遅れをとってしまうでしょう。したがって、土地法案（改正）における、毎年1月1日からの年次定期建設、公示、適用に関する規定は、柔軟性を示し、市場メカニズムに沿った更新性を示しています」とフイ氏は評価しました。

トゥアン・アン不動産の取締役、ジャン・アン・トゥアン氏は次のように意見を述べた。「5年間の調整期間があるため、土地価格はもはや正確ではありません。」

「実際、最近では土地価格が5年間ではなく1年間で数百パーセントも変動した地域があります。そのため、5年間の土地価格表は時代遅れであり、国家の土地管理の要件を満たしていません」とトゥアン氏は述べた。

さらに、トゥアン氏は、現在、土地使用権の譲渡にかかる所得税の計算にも土地価格表が使用されていると述べた。近年、土地使用権の譲渡にかかる所得税の徴収における土地価格規制は、譲渡契約書に記載された価格となっている。価格が土地価格表よりも高い場合は契約書に記載された価格が使用され、そうでない場合は土地価格表の価格が使用される。

その結果、実際の購入価格は非常に高いものの、土地価格表に基づいて税金を算定しようとすると、契約価格が土地価格表よりも低くなるという状況が発生します。これは予算の損失につながり、さらに重要なことに、州は次のステップである具体的な土地評価を行うための正確な土地価格データを持っていません。

したがって、毎年の発行は市場価格に近い価格を維持し、人々に利益保護を意識させるためです。

「取引を行う際には、売買金額が正確に記録されます。税収の安定化に加え、完全な公証によって人々の権利が保護され、国は市場地価データベースを保有しており、土地価格データベースの構築、土地価格の構築、具体的な土地価格の決定に役立っています」とトゥアン氏は分析した。

州予算に有益

ホーチミン市弁護士会のトラン・ドゥック・フオン弁護士も、現在の土地価格表が市場価格よりはるかに低いため、年初に発表される年間土地価格表は市場の土地価格に近くなるだろうと述べた。

年間地価規制を改正することで、国は税収の損失を回避することができる。（イラスト写真）

フォン弁護士は、土地価格表が市場の年間変動に合わせて調整されれば、国家予算にプラスの影響を与えると考えています。なぜなら、土地価格表は土地使用料や所得税などの計算の基礎となるからです。

「省や市は、不動産譲渡にかかる個人所得税の計算基準として、市場価格に近い土地価格表を調整・発行しています。その際、人々は市場価格に基づいて実際の不動産譲渡価格を申告しなければなりません。これは、不動産売買時に「二重価格」を申告している現状のような、国家の財政損失を回避するのに役立ちます」とフォン弁護士は分析した。

ハノイの不動産会社の社長も同じ見解で、現在、地方自治体が定めた土地価格表の期限は5年と長く、遅延が大きく、市場の価格変動に密接に追従していないと述べた。

不動産市場に関する情報を透明化するには、地価情報の輸入を専門とする部署が必要です。一方、不動産取引に関する情報は銀行を通じて提供される必要があります。

「最も重要なのは透明性です。それが初めて税の損失を回避できるのです」と彼は述べた。

さらに、地価制度の撤廃は必要であり、人々が実際の市場価格にアクセスできるようになるため、人々の意識を根本的に変えるのに役立ちます。一方で、現状のように土地をめぐる苦情や訴訟につながる一連の問題を抑制する効果もあります。

土地法（改正）に基づき、省人民委員会は、2026年1月1日から公布・適用される最初の土地価格表を作成し、同級人民評議会に提出して決定を求めるものとする。省人民委員会は毎年、翌年1月1日から公布・適用される土地価格表の調整、修正、補足について、省人民評議会に提出して決定を求める責任を負う。年度中に土地価格表の調整、修正、補足が必要になった場合、省人民委員会は省人民評議会に提出して決定を求める責任を負う。
経済委員会のヴー・ホン・タン委員長によれば、年間土地価格表の規制は、法案の説明、受理、修正の過程で、関係機関が慎重に調査し、国会に何度も議論のために提示してきた内容だという。

チャウ・アン

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