ハノイのアパート価格は異常なほど高騰しており、中低所得層のほとんどの人にとって手の届かない水準となっている。 - 写真：N.TRAN
建設省によると、現在の住宅価格は、土地代、建設費、ローン利息、事業利益、税金、仲介手数料などで構成されている。
住宅価格を抑制するために、一部の専門家は、土地価格の調整、適切な税金、手数料、プロジェクト融資の金利の算出に加え、投入資材価格の抑制、需給バランスの調整、不動産投機の防止といった対策を推奨している。
中級アパートの価格も1平方メートルあたり1億ベトナムドンです。
建設省によると、今年第2四半期にハノイの一部のマンションプロジェクトの提示価格が大幅に上昇した。具体的には、ロイヤルシティのマンション価格は33％、ザ・プライドは33％、ミーディンソンダー・スディコは32％、ヴィンホームズ・ウエストポイントは28％上昇した。チュンホア・ニャンチンなどの古い都市部でもマンション価格は25％上昇し、ナムチュンイエンの再定住マンションは20％上昇した。
2024年5月のマンションの平均販売価格は、2023年末と比較して大幅に上昇しました。具体的には、Udic Westlakeは5,670万VND/m2、D' El Doradoは8,530万VND/m2、HDI Towerは1億6,010万VND/m2、Feliz Homesは5,390万VND/m2、GoldSeasonは6,380万VND/m2となっています。
建設省は、以前は中級マンションの提示価格と取引価格が1平方メートルあたり5000万～7000万ベトナムドンだったが、現在は取引価格が1平方メートルあたり7000万～1億ベトナムドンに上昇していると指摘した。
例えば、ノーブルクリスタル・タイホープロジェクトの販売価格は約1億8700万ベトナムドン/平方メートル、マンダリンガーデンは8000万～1億500万ベトナムドン/平方メートルとなっている。特筆すべきは、ホアンキエム区ハイバーチュン通りのザ・グランドプロジェクトでは、一部のマンションが10億ベトナムドン/平方メートル近くで販売されている点である。
2024年第2四半期、ホーチミン市では、中級マンションの需要が前年同期比2%増加し、高級マンションの需要は5%増加した。新規供給の不足も、ホーチミン市の中古マンションの販売価格を押し上げる要因となった。
具体的には、シティガーデン・アパートメント・プロジェクトの平均希望価格は1平方メートルあたり8,500万ベトナムドンで、18%上昇しました。アントニア・プロジェクト（7区）とマステリ・タオディエン（トゥドゥック市）はそれぞれ11%と10%上昇しました。第2四半期末時点で、ホーチミン市のアパートの平均価格は2023年末と比較して約6%上昇しました。
ホーチミン市のいくつかのマンションプロジェクトでは、価格が大幅に上昇しており、例えば、カンタビル・アンフーは22.6%上昇して5450万ベトナムドン/m2、ゼニティ（1区）は18.2%上昇して1億140万ベトナムドン/m2、グリーンビュー（7区）は25.1%上昇して5390万ベトナムドン/m2、ザ・パノラマ（7区）は15.5%上昇して6960万ベトナムドン/m2となっている。
異常な高値の原因は何だったのか？
建設省による最近の調査と評価によると、土地使用料は住宅の1平方メートルあたりの販売価格に比べてかなり高いことがわかっています。ハノイのGP Investの住宅プロジェクトでは、その額は約1,500万ベトナムドン/3,635万ベトナムドンで、販売価格の41.5%に相当します。ハイフォンのコンドミニアムプロジェクトでは、667万ベトナムドン/3,454万ベトナムドンで、販売価格の19.3%に相当します。また、ハイフォンの低層住宅プロジェクトでは、6,014万ベトナムドン/1億5,683万ベトナムドンとなっています。
同様に、ホーチミン市トゥドゥック市のドンタンロン都市部では、土地使用料は234万/884万ベトナムドンです。ビンズオン省のチャンミー都市部ヴィラプロジェクトでは、土地使用料は販売価格の16.3%を占めています。
建設省によると、2024年の土地価格を適用した場合、プロジェクトの土地使用料は引き続き大幅に上昇する見込みだ。具体的には、GP Investのプロジェクトの価格構成における土地使用料は60%に、トゥドゥック市のドンタンロン都市開発地区では約60～65%に、チャンミーヴィラプロジェクトでは販売価格の50%にそれぞれ上昇する見込みだ。
建設省は、市場価格を忠実に反映した新たな土地価格表の適用により、住宅および不動産価格が前期比で平均15～20%上昇すると予測している。具体的には、GP Invest住宅プロジェクト（ハノイ）における住宅1平方メートルあたりの建設投資コストは510万ベトナムドン／3,630万ベトナムドンで、販売価格の約14.1%を占める。ハイフォンのマンションプロジェクトでは1,570万ベトナムドン／3,450万ベトナムドンで、販売価格の約45.5%を占める。ハイフォンの低層住宅プロジェクトでは3,120万ベトナムドン／1億5,680万ベトナムドンで、販売価格の20.53%を占める。
さらに、各プロジェクトは規模や製品が異なるものの、住宅プロジェクトの投資コストは、近年の防火対策費の増加により、比較的安定しているか、わずかに変動したにとどまっている、と建設省は述べた。
住宅プロジェクトの借入コストに関して、同省によれば、住宅プロジェクトが総投資額の30～70％を商業資金源から借り入れる場合、利息費用は総建設投資額の約3～5％となる。一方、商業住宅プロジェクトの一般的な販売費用は物件価格の3～7％だが、プロジェクトによっては住宅価格の15％に達する可能性もある。
現在の住宅価格を構成する最後の要素は、プロジェクト所有者の税金、利益、管理手数料であり、高層住宅では10～20％、低層住宅では20～30％の範囲となる。
出典：建設省 - 図版：T. ĐẠT
住宅価格を下げるにはどうすれば良いでしょうか？
前述の住宅販売価格を構成するすべての費用とその割合に基づき、不動産仲介業者協会の副会長であるグエン・チ・タイン氏は、トゥオイチェー紙のインタビューで、現在の土地価格は人々の収入に比べて非常に高いため、管理会社は土地価格を現実に合わせて調整する必要があると述べた。
「市場原理に基づく土地価格設定の原則は、ホーチミン市の1区やトゥドゥック市、ハノイ市のホアンキエム区、バディン区、ドンダー区など、取引条件が明確に定義された確立された都市部には適しています。しかし、開発が遅れている地域では、開発を促進するためのインセンティブを生み出すために土地価格を調整しなければ、非常に危険な事態を招くでしょう」とタイン氏は述べた。
タン氏は中国を例に挙げ、建設会社が多くの住宅を建設するものの、価格が高騰（土地価格の高騰が一因）するため、売れ行きが芳しくないと述べた。こうした企業が経営難に陥っても、政府は救済することができず、最終的には住宅購入者が最終的な決定を下すことになる。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長によると、住宅プロジェクトの土地コスト構造には、土地使用料と土地整理費用が含まれており、その金額は各プロジェクトの建設密度によって大きく異なるという。
不動産投資会社の立場から、DTJ投資流通株式会社の会長であるグエン・クオック・カイン氏は、今日の住宅プロジェクトへの投資において最も重要な要素は時間であると強調した。明確な規制によって住宅プロジェクト関連の手続きにかかる時間を短縮することで、企業はコンプライアンスコストを削減でき、ひいては住宅価格の引き下げにつながるだろう。
タン氏によれば、不動産市場の発展方向は、安定性を確保し、人々の生活の質を向上させることを目指すべきだという。不動産開発業者の利益率は販売価格の10～20％が一般的だが、これが本当に妥当なのかどうか検証する必要がある。なぜなら、全く新しい土地に建設される大規模な不動産プロジェクトは買い手を惹きつけ、プロジェクト開発業者の利益は統計局が発表する数字をはるかに上回る場合があるからだ。
多くの不動産専門家は、現在の住宅需給バランスを保つためには、手頃な価格の住宅供給を増やす必要があると考えている。この供給は、省庁、各部署、地方自治体の関与に大きく左右される。さらに、過剰な土地開発から脱却し、大多数の人々が購入できる水準に土地価格を抑えることに重点を置くという、意識改革も必要である。現在の高騰する土地価格では、多くの企業がプロジェクトへの投資をためらうため、将来的に住宅供給を増やすことは困難になるだろう。
レ・ホアン・チャウ氏は、現在の住宅価格を下げるためには、以下の6つのことが必要だと考えている。
1. 土地コストを削減する。
2. 関連する税金と手数料を削減する。
3．利息費用を削減する。
4. 燃料費や電気代を含む、プロジェクトに必要な原材料費を安定的に維持する。
5．住宅プロジェクトの承認プロセスを簡素化し、コンプライアンスコストを削減するにはどうすればよいでしょうか？
6．不動産投機や利益目的で意図的に人為的な価格水準を作り出す行為に対抗するため、土地競売の手付金を20％に引き上げ、落札後に手付金を没収した者には重い罰則を科す。
投機や人為的な価格設定に関連する理由も存在する。
建設省はまた、住宅価格の高騰の一因として、不動産開発業者が市場の供給不足につけ込み、高値で物件を提供していることを挙げた。一部の投機グループ、投資家、仲介業者などが市場を混乱させ、「価格をつり上げ、人為的な価格を作り出している」と指摘した。
通常、住宅開発業者は住宅価格の約3%を不動産会社や仲介業者に手数料として割り当てますが、これらの会社は顧客との取引において市場状況に応じて手数料を調整することがよくあります。この手数料率は固定されておらず、住宅価格の5%、10%、または20%になることもあります。
例えば、フンイエン省の低層住宅プロジェクトで、販売価格が1戸あたり70億～80億ベトナムドンの場合、平均プレミアムは約7億5000万ベトナムドンとなるが、市場が冷え込むと、プレミアムは1戸あたりわずか2億5000万ベトナムドンにまで低下するだろう。
ホーチミン市7区で建設中の不動産プロジェクト - 写真：クアン・ディン
住宅供給不足、価格高騰、実際の取引量の低迷。
年初からのハノイの不動産価格高騰は、国民のための現行の住宅開発政策に関して多くの問題を提起している。不動産価格は四半期ごとに上昇を続け、1年前をはるかに上回る新たな高値を更新している一方で、実際の取引件数は減少している。その一方で、住宅供給は依然として不足しており、手頃な価格の住宅は「絶滅」し、社会住宅や低所得者向け住宅の供給はごくわずかで、ハノイとホーチミン市ではほぼ皆無に近い。このような高価格では、住宅を真に必要とする中低所得者の大多数は住宅を購入することができない。
不動産市場における異例の兆候を受け、首相は近日中に不動産業界の企業や団体と会合を開き、市場が抱える問題への解決策について協議する予定だ。
建設省が最近政府事務局に提出した、不動産価格上昇のコスト構造、販売価格、原因を分析した報告書（9月18日）によると、全国の住宅供給は深刻な減少傾向にある。2024年第2四半期には、約6,000戸のマンション、戸建住宅、タウンハウスからなる住宅プロジェクトがわずか9件しか完成しなかった。今年上半期全体で見ても、完成した住宅供給はマンション、戸建住宅、タウンハウス合わせて約9,000戸にとどまった。新たに認可された住宅プロジェクトの総数はわずか20,000戸だった。
2023年末以降、ハノイでは住宅と土地の供給不足が深刻化し、不動産価格が急騰している。西湖エリアの高級マンションプロジェクトの中には、当初の希望販売価格が1平方メートルあたり1億ベトナムドンを超えるものもある。一方、ヴィンホームズ・コーロアの大規模都市開発エリアでは、タウンハウスの価格が発売当初から1平方メートルあたり3億ベトナムドンを超えている。特に注目すべきは、ハノイ中心部から30～40km離れたホアイドゥック、タインオアイ、フックトーなどの郊外地区の競売にかけられた土地も、1平方メートルあたり1億ベトナムドンを超える価格にまで高騰していることだ。
建設省は、住宅価格を下げるための原因と解決策を特定する。
住宅価格上昇の4つの理由：
1. 新しい土地価格表に基づいて土地価格が上昇し、土地の競売が開始され価格の何倍もの価格で行われるため、土地価格の全体的な水準が上昇しています。
2. 投機家や不動産仲介業者として働く個人による「人為的な価格設定と価格の吊り上げ」という現象。
3. 中低所得層の大多数の人々のニーズを満たすための不動産および住宅供給が不足している。
4. 株式、債券、金市場に関連した最近の経済変動により、安全資産として不動産への資金流入が急増している。
住宅価格を下げるための6つの解決策：
1. 手続き上および法的な障害を取り除き、市場供給を増やし、安全で持続可能な市場発展を促進する。
2. 土地競売の手続きを改善し、保証金の増額、現実的な開始価格の設定、落札金の支払い期間の短縮、投機的な入札の制限などにより、土地競売に関する規制を精緻化する。
3. 複数の住宅や土地を所有する人々に対する投機を抑制するための税制政策を調査し、提案する。
4. 2024年土地法に基づく新たな土地価格表の発行による悪影響を軽減するための解決策と対策が存在する。
5. 州が運営する不動産および土地利用権取引センターのモデルを試験的に導入する。
6. 土地利用権の競売、土地利用事業の入札、不動産サービス事業、不動産取引所、仲介活動の効果的な管理に対する検査と監督を強化する。
近隣諸国の低所得者向け住宅
タイの新聞「ネーション」が4月初旬に報じたところによると、タイ投資委員会（BOI）のナリット・テルドスティラスクディ事務総長は、住宅税制優遇措置が3月15日に委員会によって承認されたと述べた。これらの優遇措置は、タイ住宅銀行（GHB）が主導する、低所得者が戸建て住宅やアパートを購入する際に融資を提供するプロジェクトの第3段階の一部である。
現在、税制優遇措置は、戸建て住宅の場合は最低面積70m2、アパートの場合は最低床面積24m2の住宅にのみ適用されます。テルドスティーラスクディ氏によると、BOIは1993年から低所得労働者向けの住宅プロジェクトを支援してきました。具体的には、BOIはバンコクとノンタブリー、サムットプラカーン、パトゥムターニー、ナコンパトム、チョンブリーの各県で、34,900戸の44のアパートプロジェクトの住宅提供に参加しています。
マレーシア政府は9月17日、全国で少なくとも23件の新たな低価格住宅プロジェクトを国民住宅プログラム（PPR）を通じて開始すると発表した、とベルナマ通信が伝えた。マレーシア住宅地方自治省（KPKT）のアイマン・アティラ・サブ副大臣は、2024年9月時点で、マレーシア政府は166件の低価格住宅プロジェクトを完了し、低所得労働者向けに104,081戸のアパートを提供しており、さらに16件のプロジェクトの建設を継続していると述べた。
PPRプロジェクトの住宅価格は、1戸あたり45,000リンギットから60,000リンギット（10,700米ドルから14,000米ドル以上）です。今後のプロジェクトでは、新たなアメニティが導入され、住民の生活の質が向上する予定です。
出典： https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
