住宅ローン金利が2年ぶりの高水準に達し、住宅購入者は驚愕している - 写真：HUU HANH
トゥオイチェー紙によると、この期間に最も深刻な影響を受けているのは、1～2年前に借金をした人々で、現在は変動金利に直面している。以前は年率6～8％が一般的だった金利が、現在は年率12～14％、場所によっては年率15％にも達しており、これは過去2年間で最高水準であり、預金金利の上昇に伴いさらに上昇する可能性もある。
キャンペーン期間終了後、住宅ローン金利は年率12～14％に急騰した。
ハノイ市ハイバーチュン区のグエン・チュン・ヒエウ氏は、住宅購入のために銀行から25億ベトナムドンを借り入れたと語った。優遇融資期間の最初の12ヶ月間は、銀行は年率6.2%の優遇金利を提供していた。現在、住宅ローンは変動金利期間に入っている。
「市場状況に応じて金利が上昇することは覚悟していましたが、年率12％にまで達するとは思っていませんでした。金利が上昇し続ければ、住宅購入のためにローンを組んだ人々にとって、返済のプレッシャーは計り知れないものになるでしょう」とヒュー氏は懸念を示した。
ヒエウ氏のようなケースは珍しくありません。ホーチミン市のキム・アインさんも、35歳以下の人向けの優遇融資制度を利用して借り入れをしましたが、月々の利息支払額が2100万ベトナムドンから2500万ベトナムドンに増えたことに衝撃を受けました。
民間の株式会社商業銀行では、最初の12～24ヶ月間の優遇金利は一般的に年率11～12%でした。固定期間が長くなるほど、金利は高くなります。しかし、金利の上昇傾向を受けて、現在では多くの銀行が長期の固定金利を提供せず、3～6ヶ月の固定金利のみを提供しています。
大手4行の融資金利は以前より低くなっているものの、かなり上昇している。固定金利ローンの満期を迎えた借り手が、優遇金利を求めて他の銀行へローンを移管しようとすると、旧銀行で発生した数々の手数料や違約金のために困難に直面する一方、移管先の銀行の優遇金利は変動金利とほぼ同水準となっている。
S&Iクレジット・レーティング株式会社は、最近の金利動向について、住宅ローン金利の上昇が短期的に市場流動性に圧力をかけ、投資需要と住宅需要の両方をより慎重にさせていると述べた。現在、不動産会社の第1四半期の債券発行金利は13.5%に達している。
預金金利は最近継続的に上昇しており、それに伴い貸出金利も上昇している。（写真は3月5日午後、ホーチミン市内の銀行で撮影 - 写真：HUU HANH）
貸出金利が上昇しているのは、「潮が満ちれば船も浮かぶ」からだ。
貸出金利の急激な上昇は、過去数ヶ月にわたって預金金利が引き上げられてきたことに起因する。
報道によると、 VPBankは3月5日、6～12ヶ月の定期預金の金利を年率6.5%に引き上げた。これは前回比0.3%の上昇となる。13～36ヶ月の定期預金の金利も年率0.2%上昇し、年率6.4%となった。
VPBankに先立ち、SacombankとVietBankの2行が3月に預金金利を引き上げていた。2月には、Vietcombank、 Agribank 、そしてMB、TPBank、KienlongBank、Sacombank、LPBank、Techcombank、VietABankなど、その他多くの銀行も金利を引き上げていた。
現在、6ヶ月満期の最高金利は約7.1%（年率）です。12ヶ月満期の最高預金金利は約7.2%（年率）です。高額預金のVIP顧客には、銀行から追加の利息が付与される場合があります。
ハノイ市ハドン区のTTHさんは、今週貯蓄口座を解約し、6ヶ月間の定期預金に切り替えたと語った。銀行が提示している金利は年率6.3%だが、彼女は優先顧客であり、預金額が10億ベトナムドンを超えているため、さらに1.6%の金利が加算され、年率7.9%になったという。
大手銀行のトップはトゥオイチェー紙の取材に対し、「潮が満ちれば船も浮かぶ」というように、貸出金利は預金金利に合わせて引き上げる必要があると述べた。預金金利を新たな水準まで引き上げることで、銀行は安定した資本源を維持できるだけでなく、預金者も不利益を被っていないと感じられる。特に、金や銀の価格が急騰し、多くの人がより利益が大きいと考えて貯蓄を引き出し、金を購入している状況においてはなおさらだ。
報道によると、預金金利が年率8～9％のピークに達し、さらに年率4～5％程度のマージンがあることから、貸出金利は年率15％という新たな基準値を確立する見込みだ。現在、貸出金利の算出基準として用いられる固定金利は銀行によって引き上げられている（しかし、銀行はこうした条件の預金をほとんど提供していない）。
したがって、優遇期間終了後の金利は負担となり、特に現在の厳しい経済情勢においては、月々の返済額が借り手の負担能力を超える可能性さえある。
ハノイの住宅購入者は、年率10％を超える金利の高騰に衝撃を受けている - 写真：PHUC TAI
銀行と住宅購入者はリスクを分担すべきだ。
専門家によると、預金金利が上昇すると、貸出金利も上昇傾向にある可能性が高い。特に、高リスク分野に分類される不動産分野では、他の分野の貸出金利に比べて、金利上昇幅が大きくなると予想される。
このような状況下では、金融レバレッジを利用する投資家は、流動性、キャッシュフロー、そして年率10％、あるいは13～15％を超える金利に耐えられる能力を慎重に計算する必要がある。
トゥオイチェ紙の取材に対し、グエンチャイ大学金融銀行学部長のグエン・クアン・フイ氏は、現在最も大きな影響を受けているのは、住宅購入のためにローンを組んでいる人々だと述べた。15年から25年の長期ローンでは、金利がわずか数パーセント上昇するだけでも、月々の返済額が大きく変わってしまう可能性があるという。
フイ氏によれば、借り手への負担を軽減する解決策は「どちらか一方が譲歩する」ことではなく、透明性とリスク共有に基づいた協調的な取り組みにある。銀行は、真の住宅ニーズのための融資と投資融資を明確に区別し、短期的な優遇金利を安易に導入して大幅に金利を調整するのではなく、長期的に安定した金利体系を検討すべきである。
さらに、銀行は不良債権を抑制しつつ収益性を確保するために、貸出金利と預金金利の間に適切なスプレッドを設定することも考慮する必要がある。
「もう一つの重要な解決策は、顧客が一時的な困難に直面した際に、銀行が積極的に借り手と対話し、返済条件の見直しを行うことです。銀行にとっての長期的なメリットは、目先の利益だけでなく、信用力の向上や顧客からの信頼獲得にもつながります」とフイ氏は述べた。
借り手の立場からすると、フイ氏は、借入を決定する前にキャッシュフローを慎重に計算し、安全な債務対所得比率を維持することを推奨している。収入が変動する場合は、借り手は早めに銀行と積極的に相談すべきだ。返済期間を延長することで月々の返済負担を軽減できるが、総利息額も考慮する必要がある。
フイ氏によると、一部の商業銀行における不動産ローンの金利は、ここ数ヶ月で上昇傾向にあり、優遇期間終了後は一般的に年率約10％、場合によっては年率13～14％に達することもあるという。この動きは、住宅購入者や投資家から大きな注目を集めている。
しかし、これを単なる「信用引き締め」措置と捉えるのではなく、ベトナムの現在の経済状況や不動産市場というより広い文脈の中で検討する必要がある。
「銀行業務において、金利の上昇は資本コストとリスク水準を反映するものです。インフレ圧力、資金調達コストの上昇、システム安全性の確保といった経済に多くの変動要因が存在する場合、金利調整は予防措置となります。」
「良い面としては、資本コストの上昇は、金融レバレッジに大きく依存した投機的な取引の減少にもつながり、市場がより実質的な方向へ再均衡する機会を与えることになる」と、Huy氏は分析した。
しかし、彼によれば、金利は住宅価格に影響を与える多くの要因の一つに過ぎない。不動産価格は主に需給関係、特に各セグメントにおける供給構造によって左右される。短期的には、多くの大都市、特に社会住宅、手頃な価格帯の住宅、中価格帯の住宅といった、大多数の人々の購買力に合った物件において、新規供給は依然として不足している。
供給が限られている場合、金利上昇は取引を鈍化させる可能性はあるものの、必ずしも価格の急落につながるわけではない。中期的に見れば、プロジェクトの手続きが効率化され、供給が改善すれば、市場にはより多くの選択肢が生まれるだろう。その時点で、競争の激化が価格の安定化に役立つと考えられる。
一夜にして順応するのは容易ではない。
ACBファンドマネジメント会社（ACBC）のレ・イェン・クイン総支配人は、銀行の貸出預金比率が現在非常に高く、最近は一貫して100％を超えていると述べた。
昨年、政府はGDP成長率を押し上げるため、融資の拡大が必要となった。これを実現するため、銀行は金利を引き上げることで預金の獲得を強化しなければならなかった。そのため、ここ数カ月、貸出金利は高水準で推移している。
「これは構造的な問題であり、一夜にして簡単に解決できるものではありません。ベトナム国家銀行はこの点を認識し、銀行部門への圧力を軽減するために四半期ごとの目標を設定することで、過剰な信用拡大を抑制する政策を実施しています。第2四半期に信用がより管理しやすくなるかどうかは、2026年第1四半期のGDP統計が発表されるまで待つ必要があります」とクイン氏は述べた。
中央銀行は不動産向け融資の引き締めを示唆している。
金利引き上げに加え、大手4行のうちの1行は最近、法人顧客からの不動産プロジェクトや事業計画へのアクセスを一時的に停止する旨の文書を各支店に送付した。
この公式文書は、不動産事業部門における現時点までの未払い融資データと各支店における融資ニーズの検討に基づいて発行された。この措置はまた、ベトナム国家銀行が指示する2026年の不動産部門の信用成長率を抑制し、全体の信用成長率を超えないようにするという指令の実施も目的としている。
以前、ベトナム国家銀行は、2026年のシステム全体の信用成長率を約15％と発表しました。これは2025年の成長率よりも大幅に低い水準であり、信用成長のペースを抑制し、多くの銀行が第2四半期までに信用限度額を使い果たしてしまうことを防ぐため、四半期ごとの成長率に上限を設定しました。
ベトナム国家銀行は、2026年までに、特に不動産など潜在的なリスクのあるセクターへの融資の伸び率を金融機関が厳しく管理することを義務付け、それによって資本の流れを生産やビジネス、優先セクター、経済成長の原動力へと誘導するとともに、金融市場の流動性の安定性と金融機関システムの安全性を確保することを目指している。
LE HUU NGHIA 氏 (Le Thanh Company ゼネラルディレクター):
支払能力に圧倒された。
レ・フー・ギア氏
現在の金利水準が年率12～15％であることを考えると、約20億ベトナムドンを借り入れた場合、元本を除いて年間2億4000万～3億ベトナムドンの利息支払いが発生することになる。
この費用は、ほとんどの中所得層および中高所得層にとって手の届かないものである。
そのため、多くの人々は住宅購入計画を延期せざるを得ず、金利が下がるまで借金をするのはためらうだろう。
ハノイとホーチミン市のマンション価格は非常に高く、一般的に1平方メートルあたり1億ベトナムドンに達します。
住宅価格の高騰と金利の急激な上昇に伴い、近い将来、住宅市場における取引量は減少する可能性がある。
ファム・ドゥック・トアン氏（EZ ProperProperty社ゼネラルディレクター）：
不動産市場への悪影響。
ファム・ドゥック・トアン氏
金利上昇に加え、多くの銀行は融資限度額の制限により、不動産融資に対してより慎重になっている。中には、不動産の購入や投資を目的とした融資の実行額を制限している銀行もある。
金融市場は不動産市場の「バロメーター」と見なすことができる。住宅ローン金利が上昇すると、不動産取引は通常、即座に減少する。
住宅購入者の大多数が銀行融資に頼っている現状では、資金調達コストの上昇により、多くの人が住宅購入の決断を延期する可能性が高い。
さらに、不動産開発業者も住宅購入者への金利補助を継続することに困難を抱えている。補助金のコストが高すぎると、企業はそれを販売価格に上乗せせざるを得なくなる。
金利が長期にわたって高止まりすれば、不動産市場は取引の急激な減少と不良債権の増加に直面する可能性があります。不動産供給が急増する2026年第2四半期末までに、中国国家銀行が不動産融資の上限を緩和し、金利を調整することを期待しています。これが実現しなければ、不動産市場は停滞するリスクに直面し、二桁成長目標にも影響が出るでしょう。
グエン・ドゥック・ラップ氏（不動産研究研修所所長）：
不動産投機のための融資は制限されるべきである。
グエン・ドゥック・ラップ氏
ベトナム国家銀行による不動産融資の信用限度額の引き締めは、市場を規制し、投資グループや投機グループへの資金流入を抑制することを目的としている。
しかし、銀行金利の上昇という状況下では、真に住宅を購入しようとする人々は多くの困難に直面するだろう。
特に、住宅購入のためにローンを組んだものの、優遇金利期間が終了した人々は、変動市場金利に基づく金利負担を負わなければならないだろう。
また、住宅を本当に必要としているにもかかわらず、家を買うためにお金を借りることに躊躇する人も多くいる。
これまで多額の資金レバレッジを利用してきた二次投資家は、銀行融資の返済に必要なキャッシュフローを生み出すため、資産を売却したり、ポートフォリオを再構築したりせざるを得なくなる可能性がある。
アンホン - レタン - バオNGOC
出典： https ://tuoitre.vn/choang-vang-vi-lai-suat-cho-vay-tang-20260306082635402.htm
