古いアパートから新しいアパートまで、価格は上昇し続けており、ホーチミン市では区画に分割する最小面積が規制されています。

不動産商品構造の不備は依然として現在の市場の大きな制限となっており、最近の不動産価格が上昇している理由の一つでもあります。 (イラスト – 写真: Linh An)

中古から新築までマンション価格は上昇傾向にある

のアパートメントのレビュー ハノイ, 建設省 新しいプロジェクトと古いプロジェクトの両方で価格が上昇し続けていると述べました。現在までに、市場は新しいプロジェクト価格レベルを確立しており、四半期ごとに約 4 ～ 6%、年間で 22 ～ 25% 上昇しています。特に、地域によっては前期比で局地的に35～40％程度増加している地域もございます。

ルミ プレステージ (ナム トゥ リエム地区) などのいくつかのプロジェクトでの調査費用は 69 万 VND/m2 から、カイソン市プロジェクトのアパートメント (ロン ビエン地区) の費用は 50 ～ 68 万 VND/m2 で、グエン トゥアン通りのプロジェクト (タインスアン地区）の費用は約 75 ～ 97,2 万 VND/m2 です。

この総合結果は、ハノイだけでなく、第 3 四半期も一部の地域、特にハノイ、ホーチミン市、大都市部で不動産価格が依然として上昇する傾向にあることを示しています。

建設省は「価格上昇現象は局地的なもので、一部の地域、一部の種類、一部の不動産セグメントで発生しており、一般的な価格上昇に影響を及ぼしている」としている。

不動産商品構造の不備は依然として現在の市場の大きな制約となっており、最近の不動産価格上昇の原因の一つでもある。

建設省は、手頃な価格の住宅製品は市場の需要を満たすのに十分な供給がないと指摘した。手頃な価格のアパート市場（販売価格が 25 万 VND/m2 未満）では、取引や販売される商品はほとんどありません。

中価格帯のアパートメント (25 万 VND/m2 から 50 万 VND/m2 未満) が依然として市場の取引と供給の高い割合を占めています。残りは高級および超高級アパートメント（価格は 50 万 VND/m2 以上）です。

建設省は、都市部、特にハノイとホーチミン市の大部分の人々、低所得層、中間所得層のニーズを満たす住宅供給が不足していると説明し、原因は数多くあると述べた。

その中でも、不動産事業者は、特に地価の決定、土地使用料の計算、敷地の明け渡し、土地の割り当てなどの法的手続きにおいて困難や問題に直面しています。

さらに、最近建設中だった多くのプロジェクトは、建設の一時停止、遅延、または遅れを余儀なくされました。

管理庁は、2024 年土地法、2023 年住宅法、2023 年不動産業法が公布され有効であると評価しており、企業にとっての制度や法規制（土地、住宅、不動産事業、信用など）の困難は基本的に解消されていると評価している。が撤去されたことで、不動産供給は改善を示した。しかし、新たに公布されたメカニズム、政策、法律が効果的に実施され、「実現」するまでには時間がかかるため、依然としていくつかの制限があります。

多くの不動産専門家は、供給増加の問題は手頃でリーズナブルな価格帯にあると指摘している。なぜなら、現実は、最近、アパートの供給が増加しているにもかかわらず、ハノイの販売価格レベルが、一次市場と二次市場の両方で上昇傾向を記録し続けていることを示しているからです。

サヴィルズ・ベトナムが指摘したように、ホーチミン市やハノイなどの大都市では、このセグメントの市場シェアが60年の2016％から、35年にはわずか2024％まで減少しており、現在、適正な価格での住宅市場の供給が不足している。 、2億VND未満の主要アパートは完全に消滅します。

ハノイの不動産会社のリーダーは、市場で実施されているプロジェクトのほとんどは中高級品だと語った。需要が供給を上回ると、不動産価格は上昇します。販売価格が実際の価値よりも高く設定されることも珍しくありません。

この人物によれば、手頃な価格で適切な住宅が供給されなければ、不動産市場の問題は解決できないという。

ハノイ市クオック・オアイの一部プロジェクトの土地利用計画を調整

ハノイ人民委員会は、クオック・オアイ地区の5682年土地利用計画の調整と補足に関する決定第2024/QD-UBNDを発表した。

したがって、クオック・オアイ地区における2024年の土地利用計画のリストの調整および補足は、418年22月1日付の決定番号2024/QD-UBND、および2015年16月4日付の決定番号2024/QD-人民委員会により承認されました。 3848 年 25 月 7 日、2024 年 XNUMX 月 XNUMX 日付けの決定番号 XNUMX/QD-UBND。

具体的には、418年22月01日付けの決定2024/QD-UBND、2015年19月4日付の決定2024/QD-UBND、3848年25月7日付の決定番号2024/QD-UBNDで特定されたプロジェクトの調整および補足（場所名、エリア）。 1年XNUMX月XNUMX日はプロジェクトです。

クオック・オアイ地区の 2024 年土地利用計画を 9 つのプロジェクトで補完します。中央小児病院施設 2;ゴック・リープ・コミューン文化センター建設プロジェクト;ゴック・マイ・幼稚園;タンフーコミューンのフーハン村に文化住宅を建てる。ホアラック2/220kV変電所と220kVき電線に電力を供給する110kV線の建設。放送センター。設備・物流省の下で、一般配分埋蔵量、北部石油埋蔵量およびコンボイIの建設。西ハノイの 110kV 変電所を拡張し、ドンクアンコミューンの 500 06kV フィーダーの設置に対応。総面積220ヘクタールのフォン・キャッシュ小学校。

3848年25月7日付の決定第2024/QD-UBNDで、プロジェクト数と面積を148プロジェクト、総面積1.151,27ヘクタールに調整。

ホーチミン市は、区画を細分化するための最小面積に関する新しい規制を発行しました

31月10日、ホーチミン市人民委員会は、区画の分割、区画の結合、および地域内の土地の種類ごとに分割する最小面積の条件を規定する決定第100/2024号を発行した。

この決定は、区画に分割する以前の最小面積に関する決定第 60/2017 号に代わるものです。

細分化される最小面積については、新しい規制によれば、その地域の土地は3つのエリアに分割され、最小面積は36平方メートル、2平方メートル、50平方メートルに相当します。

具体的には、エリア 1 には、1、3、4、5、6、8、10、11 地区、ゴーバップ、ビンタイン、フーニュアン、タンビン、タンフーが含まれます。これらの地区における区画の最小宅地面積は36平方メートル、敷地の間口幅及び奥行きは2メートル以上となります。

エリア 2 には、7 区、12 区、ビンタン市、トゥドゥック市、およびその地区の町が含まれます。これらの場所での区画に分割できる最小の宅地面積は50平方メートルです。特に敷地の間口と奥行きは2m以上と定められています。

エリア 3 には、ビンチャン、クチ、ホクモン、ニャベ、カンザー地区の町を除く場所が含まれます。これらの場所で区画に分割できる最小の宅地面積は80平方メートルです。敷地の間口と奥行きが2m以上あること。

土地について 農業, ホーチミン市では、一年生耕作地とその他の農地に分割する最小面積は500平方メートルと定められています。

一方、多年生作物用の土地、水産養殖用地、製塩用地、集中畜産用地は最低1.000平方メートルの面積が必要です。

旧決定と比較して、ホーチミン市で区画できる宅地と農地の最小面積は変わっていない。

敷地分離規制の新しい点は、これまでのような計画や建築条件の規制がなくなったことです。

具体的には、分割・結合した土地は以下の要件を満たしている必要があります。 通路があり、既存の道路と接続し、給排水が合理的に確保されていること。

土地の使用者が、宅地付土地又は宅地と同一敷地内の他の土地の一部を歩道の用に供する場合には、その土地を分割又は合併する際に、変更する必要はありません。建設のための土地の使用目的。

土地使用者が土地区画の一部を道路として確保する場合、その道路は当事者間で合意され、地方自治体が実情に応じて許可を与えてから分割・合併することになります。

歩道として特定され、多くの土地として使用されている土地については、証明書上で共用形態に変換されます。

農地から宅地への転用手続き

人々が耕作地を住宅地に転用する場合、227年土地法第2024条の規定に従って所轄の国家機関に提出する書類を作成しなければなりません。

農地はいつから宅地に転用できるのでしょうか？

116 年土地法第 1 条および第 121 条第 2024 項 b に基づき、土地使用者は、管轄国家機関の承認がある場合にのみ、農地を住宅地に転用することができます。言い換えれば、規制に従って土地の利用目的の変更を許可する決定が必要です。

管轄の国家機関が土地利用目的の変更を許可する決定を得るには、都市計画法の規定に基づく地区レベルの土地利用計画または一般計画または用途地域計画に基づく必要があります。管轄当局による。

生産地を宅地に転用する手続き

227年土地法第2024条の規定により、土地利用目的変更の命令と手続きは以下のように行われます。

ステップ1. 規定に従って土地利用目的の変更申請を提出します。

ステップ 2. 管轄当局は、土地利用目的の変更条件を確認します。書類が安全でない場合、土地使用者は書類を補足し、土地管理庁に再提出しなければなりません。

ステップ 3. 完全な書類を提出した後、土地管理機能を持つ機関は書類を作成し、地区レベルの人民委員会に提出して、土地使用目的の変更を許可する決定を出します。

ステップ 4. 免除されない限り、規定に従って土地使用料を支払います。

ステップ 5. 書類を土地登録局/支店に転送して登録し、帳簿を発行します。同時に、土地データベース、地籍記録を更新および調整し、土地使用者に帳簿を返却します。

使用権の譲渡と使用目的の変更の両方を行う場合には、規定に基づき、土地の使用目的の変更手続きと同時に土地使用権の移転登記の手続きを行います。