不動産供給問題の解決

商業用住宅事業を実施するために、土地使用権の移転を受けるための条件を拡大する必要がある。

第15期国会（NA）第8回会議において、政府は、都市部規模（20ヘクタール未満）の商業住宅プロジェクト（NƠTM）における法的困難を解消するため、土地使用権（QSDD）の受領に関する合意または全国適用範囲のQSDDの付与を通じた商業住宅プロジェクト（NƠTM）の試行実施に関する決議案を国会に提出した。国会で承認されれば、2025年1月1日から5年以内に実施される。

多くのプロジェクトを解きほぐす

天然資源環境大臣ド・ドゥック・ズイ氏によると、2015年7月1日より、2014年住宅法は土地法とは異なる規定を持つようになった。そのため、新農村開発プロジェクトを実施するために土地を使用する条件は、住宅地または住宅地とその他の土地の使用権を有することであり、使用権を取得する場合は住宅地でなければならない。

この規制は、2024年土地法第127条第1項b点および第6項にも引き続き引き継がれており、特に新興地域や住宅地のない地域で、都市部規模以下のNƠTMプロジェクトを実施するケースが狭められています。

「実際、世帯や個人が一定期間内に割り当て可能な土地の最大面積は400平方メートルで、残りは同じ土地内の農地であるため、投資家が住宅地で土地使用権の譲渡を受けても、そうすることはできない」と天然資源・環境大臣は述べた。

さらに、ほとんどの不動産プロジェクトは、もともと住宅地ではない土地で実施されており、プロジェクトの詳細な計画には、住宅地、交通用地、緑地など、さまざまな種類の土地も含まれています。そのため、2024年土地法第127条第1項bの規定によれば、多くのプロジェクトは実際には実施できません。

この決議案は、不動産価格の上昇を背景に、投資家の土地アクセスの困難さも一因となり、不動産プロジェクトの供給における困難を解決するために策定された。ド・ドゥック・ズイ大臣は、「新たな農村プロジェクトを実施するために、土地使用権の譲渡を受けるための条件を拡大する必要がある。これにより、住民からの苦情が抑制され、投資家と地方自治体間の土地アクセスの公平性が確保され、新たな農村プロジェクトの安定供給が維持される」と述べた。

ホーチミン市7区の商業住宅街。写真：HOANG TRIEU

政府の提出資料によれば、この決議は、土地使用権の受け取り、土地使用権の保有、土地使用権の保有と土地使用権の受け取り、環境汚染により移転を余儀なくされる施設、建設計画および都市計画に基づき移転を余儀なくされる施設の土地区域におけるNƠTMプロジェクトの実施という4つのケースにおいて、全国の不動産事業組織のプロジェクトに適用される。

土地使用権の譲受または土地使用権の保有に関する協定を通じて新農村開発事業を実施するための条件については、投資家は、農地、住宅地以外の非農地、住宅地と土地使用権の譲受に関する協定の場合と同一の土地内のその他の土地のいずれか1つ以上の種類について新農村開発事業を実施し、それとともに、特定の基準を満たす必要があります。

小規模で試験的に導入する必要がある

この問題について議論した多くの国会議員は、新農村地域における投資プロジェクトの実施や事業展開における困難や障害を取り除くための決議を発出する必要性に基本的に同意した。トラン・ホアン・ガン国会議員（ホーチミン市代表団）は、この政策の試行は、国の社会経済発展を支援する波及効果をもたらし、特に新農村地域の建設における困難を取り除き、土地利用者や投資家が新農村地域や都市開発プロジェクトを積極的に実施するための好ましい条件を整え、人々の居住用地や住宅不足の解消に貢献するだろうと認めた。

しかし、懸念事項も数多くある。バリア・ブンタウ省代表のド・ヴァン・イエン氏は、決議案で提案されている広範囲にわたる土地を試行対象とすることは土地法に違反していると述べた。さらに、試行を実施する場合は、全国規模ではなく、緊急に住宅需要のある省や市に重点を置き、より限定的な規模で実施すべきだと述べた。

イエン代表はまた、政府は影響を評価し、「政策を利用して農地を徴収する」あるいは「違反を合法化する」という状況を避け、より厳格で合理的かつ効果的な規制を策定する必要があると提案した。

グエン・ティ・トゥー・ハ副大臣（クアンニン省代表団）は、全ての地域における非鉄金属（NTM）の現状を再評価する必要があるとの見解を示し、未充足、空地放置、放棄、あるいは法的手続きが完了していないプロジェクト、工事、非鉄金属（NTM）が依然として多く存在すると強調した。NTM市場の需給は依然として各地域に依存しており、「すべての地域に需要があるわけではない」と述べた。

ハ代表は、草案を承認する前に、新農村地域の現状を評価し、地域における市場の需給状況を把握する必要があると提案した。政府と関係機関は徹底的な評価を行い、パイロット事業の対象地域を特定の地域とするか、適切な地域や区域とするかを検討し、具体的な住所を設定する必要がある。

「草案で提案されているパイロットプロジェクトは、土地を有効活用せず、土地の売買、譲渡、集積、合併を利用して利益を上げ、生産資材を投入物に変え、新農村開発プロジェクトの実施を待つ組織、個人、不動産ビジネス組織の形成につながる可能性がある」とハ氏は警告した。

経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、検討報告書の中で、新たな農村開発事業の実施を目的として、住宅地以外の土地使用権を取得する契約を認めることは、農地やその他の土地の価格高騰につながる可能性があるという懸念の意見が委員会内にもあったと述べた。これは、土地の収用や補償が必要となる際に、国民や企業、そして政府にとって多くの困難をもたらす可能性がある。

経済委員会の委員長は、政策の濫用を避けるために、農地および非農地（商業用およびサービス用）の使用権の受領または使用権の保有に関する協定を通じて、政府がパイロットメカニズムの適用を見直し、明確にすることを提案した。

広範囲にわたる変換を避ける

国会科学技術環境委員会のグエン・フオン・トゥアン副委員長は、地方間の公平性を確保し、基準や条件の規制における複雑さを回避し、「要請・許可」メカニズムの発生を回避するために、この決議を全国的に実施すべきであることに同意した。しかし、同氏は、この規則の発効後に土地利用目的の広範な転換が社会保障だけでなく食料安全保障にも影響を及ぼす事態を回避するため、起草機関が具体的な規制を設けることを提案した。

各地域の土地利用計画の見直し

グエン・チュック・ソン副代表（ベンチェ代表団）は、決議案には、最近国会で可決された投資法（改正）、土地法（改正）、住宅法（改正）と異なる点がいくつかあると述べた。プロジェクトのパイロット事業を実施する際には、国の土地利用計画、土地利用計画、特に地方の土地利用計画を検討する必要がある。住宅地計画や都市計画に含まれていないプロジェクトをパイロット事業として実施した場合、実現可能だろうか？

ホーチミン市不動産協会（HoREA）会長LE HOANG CHAU氏：

投資分野の決定に関する詳細な規制

ホーチミン市不動産開発庁（HoREA）は、ホーチミン市人民委員会の決定83/2024/QD-DTについて、ホーチミン市人民委員会および関係部局に対し意見を述べるよう勧告した。これを受けて、不動産・住宅プロジェクトの投資家が、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5区内の町を除き、当該コミューンにおいて個人が住宅を建設するために、技術インフラを備えた土地使用権を譲渡できる地域の確定について詳細を定める方向で、第2条第1項の規定を検討・改正する必要がある。ただし、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5区内の町は除き、規定に基づき住宅建設プロジェクトへの投資のための土地使用権オークションの対象外となる。

2023年不動産事業法第31条第6項に基づき、不動産プロジェクト投資家及び住宅建設投資プロジェクトは、特別級、第一級、第二級及び第三級都市区域の区、区、市に所在しない土地については、技術的インフラを備えた土地使用権の譲渡が認められており、土地法の規定に基づき住宅建設投資プロジェクトのための土地使用権競売の対象とならない。残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づき、プロジェクト投資家が個人が住宅を建設するための技術的インフラを備えた土地使用権を譲渡できる地域を決定する。

DRHホールディングス株式会社ゼネラルディレクター、 NGO DUC SON氏：

住宅購入者のための機会の創出

これまで、NƠTM（非居住型住宅開発）プロジェクトを実施するには、地区レベルの土地利用計画への適合、建設計画、都市計画への適合、承認された地方の住宅開発プログラムおよび計画への適合といった条件を満たす必要がありました。しかし、実際には、土地法と住宅法の重複と矛盾が増加し、資本市場と不動産市場が歪められ、企業と投資家、そして住宅ニーズを持つ人々のリスクが高まっています。政府の試行提案は、資本市場を開放し、企業の資本利用段階における財務負担の安定化と軽減を支援し、プロジェクト投資の準備にかかる時間とコストを短縮し、市場の透明性を高め、住宅購入者が手頃な価格で住宅供給にアクセスする機会を創出します。このボトルネックが解消されれば、長年待ち望んでいた数百万の企業を「救う」ことにつながります。

S.Nhungが記録した

出典: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm