商業住宅プロジェクトにおける土地使用権移転の条件を拡大する必要がある。
第15期国民議会第8回会期において、政府は、都市部規模（20ヘクタール未満）の商業住宅プロジェクトにおける法的困難を解消するため、土地利用権（または既存の土地利用権）に関する協定を通じた商業住宅プロジェクトの実施を全国的に試験的に行う決議案を国民議会に提出した。国民議会で承認されれば、2025年1月1日から5年間実施される予定である。
複数のプロジェクトにおける複雑な問題を解きほぐす
天然資源環境大臣のド・ドゥック・ズイ氏によると、2015年7月1日から施行された2014年住宅法は、土地法とは異なる規定を設けている。したがって、社会住宅プロジェクトを実施するための土地利用条件は、当該土地が既に居住用地または居住用地とその他の土地の土地利用権を有していること、あるいは土地利用権の移転を受ける場合は居住用地でなければならないこととなっている。
この規制は、2024年土地法第127条b項1号および6号にも引き継がれており、都市規模での社会住宅プロジェクトの実施事例、特に新規開発地域や既存の住宅用地がない地域における実施事例を狭めている。
「実際、長年にわたり、世帯や個人向けの住宅用地の最大割り当て面積は400平方メートルで、残りの部分は同一区画内の農地となっています。したがって、投資家が住宅地の土地利用権を取得しようとしても、それは認められません」と、天然資源環境大臣は述べた。
さらに、不動産開発プロジェクトの大部分は、当初住宅用地として指定されていなかった土地で開発されており、詳細なプロジェクト計画には、住宅用地、交通用地、緑地など、さまざまな種類の土地が含まれています。そのため、2024年土地法第127条第1項b号の規定によれば、多くのプロジェクトは実際には実施できません。
この決議案は、不動産価格の高騰に伴う不動産プロジェクトの供給難に対処するために作成されたもので、その一因として投資家の土地へのアクセスが限られていることが挙げられる。「商業住宅プロジェクトを実施するための土地使用権移転の条件を拡大し、市民の苦情を減らし、投資家と地方自治体間の土地アクセスにおける公平性を確保し、商業住宅の安定供給を維持することが必要である」とド・ドゥック・ズイ大臣は述べた。
ホーチミン市7区の商業住宅街。写真：ホアン・トリエウ
政府の提出資料によると、この決議は、土地使用権の取得、既存の土地使用権、既存の土地使用権と土地使用権の取得、環境汚染のために移転を余儀なくされた施設、または建設や都市計画に従って移転を余儀なくされた施設が所有する土地における商業住宅プロジェクトの実施という4つのケースにおいて、全国的に不動産事業プロジェクトに適用される。
土地利用権に関する合意または既存の土地利用権を通じて社会住宅プロジェクトを実施するための条件に関して、社会住宅プロジェクトを実施する投資家は、以下の種類の土地のうち1つ以上を利用しなければなりません。農地、住宅用地以外の非農地、土地利用権に関する合意の場合における同一区画内の住宅用地およびその他の土地。また、特定の基準を満たさなければなりません。
小規模で試験的に実施すべきだ。
この問題について議論した結果、多くの国会議員は、新築住宅建設における投資および事業プロジェクトの実施上の困難や障害を取り除くための決議を発布する必要性について概ね同意した。ホーチミン市代表のトラン・ホアン・ガン議員は、この政策を試験的に実施することで、国の社会経済発展を支援する上で波及効果があり、特に新築住宅建設における困難を取り除き、土地利用者や投資家が積極的に新築住宅プロジェクトや都市開発プロジェクトを実施するための好ましい条件を作り出し、人々の住宅ニーズの解決に貢献するだろうと述べた。
しかし、多くの懸念も提起された。バリア・ブンタウ省選出のド・ヴァン・イェン議員は、試験的導入対象地を非常に広範囲に及ぶとする決議案の提案は土地法に矛盾すると主張した。さらに、試験的導入を実施するのであれば、全国規模ではなく、住宅需要が切迫している省や市に焦点を当てた小規模なプログラムにすべきだと提言した。
イェン議員はまた、政府は「農地を蓄積するための政策の悪用」や「違反行為の合法化」といった事態を避けるため、影響評価を実施し、より厳格で合理的かつ効果的な規制を導入すべきだと提言した。
グエン・ティ・トゥ・ハ国会議員（クアンニン省選出）は、各地域における社会住宅の現状を再評価する必要があるとの見解を示し、多くの社会住宅プロジェクトや建設物件が未入居、空き家、あるいは法的手続きが完了していない状態にあると指摘した。社会住宅市場の需給状況は地域によって異なり、「すべての地域で同じ需要があるわけではない」と述べた。
河議員は、草案を承認する前に、地域における住宅市場の需給状況を把握するため、社会住宅の現状評価が必要だと提言した。政府および関係機関は徹底的な評価を実施し、パイロットプログラムを適切な地域や区域に基づいて選定すべきかどうかを検討し、具体的な場所を明示する必要がある。
「草案で提案されているパイロットプログラムは、土地の売買や譲渡を悪用し、土地を効率的に利用せずに蓄積・統合し、利益を上げ、生産手段を投入物に変えて社会住宅プロジェクトの実施を待つ組織、個人、不動産業者の形成につながる可能性がある」とハ氏は警告した。
検証報告書の中で、経済委員会のヴー・ホン・タイン委員長は、一部の委員が、社会住宅プロジェクトのために非居住用地の土地使用権を取得する協定を認めると、農地やその他の土地の価格が高騰するのではないかと懸念していると述べた。これは、土地の取得や補償に関して、国民や企業だけでなく、国家にとっても多くの困難を引き起こす可能性がある。
経済委員会の委員長は、政策の濫用を防ぐため、農業用地および非農業用地（商業用地、サービス用地）における土地利用権の取得または既存の土地利用権に関する協定を通じた試験的メカニズムの適用について、政府に見直しと明確化を要請した。
広範囲にわたる改宗は避けるべきである。
国会科学技術環境委員会のグエン・フオン・トゥアン副委員長は、地方間の公平性を確保し、規制基準や条件の複雑化を避け、「申請と交付」の仕組みの発生を防ぐためにも、この決議は全国的に実施されるべきであるという意見に同意した。しかし、同副委員長は、規制発効後に広範囲にわたる土地利用転換が行われることを防ぐための具体的な規制を策定機関が盛り込むべきだと提言した。土地利用転換は、社会福祉だけでなく食料安全保障にも影響を及ぼす可能性があるからだ。
各地域の土地利用計画を確認する。
グエン・チュック・ソン議員（ベンチェ省代表）は、この決議案は、国会で最近可決された投資法（改正）、土地法（改正）、住宅法（改正）とはいくつかの点で異なっていると述べた。試験的プロジェクトを実施する際には、国の土地利用計画、土地利用計画、特に地方の土地利用計画を検討する必要がある。同議員は、住宅地計画や都市土地計画に含まれていないプロジェクトを試験的に実施した場合、実現可能かどうか疑問を呈した。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）会長、レ・ホアン・チャウ氏：
投資対象地域の決定に関する詳細な規定。
HoREAは、ホーチミン市人民委員会の決定83/2024/QD-DTに関する意見を求める提案をホーチミン市人民委員会および関係部署に提出しました。それによると、第2条第1項の規定を見直し、不動産および住宅プロジェクトの投資家が、ビンチャイン、ニャーベー、ホックモン、クチ、カンジオの5つの区の町を除き、コミューン内の住宅の自己建設のために、技術インフラを備えた土地の土地使用権を個人に譲渡することが許可される地域を詳細に規定し、規定どおり住宅建設プロジェクトの土地使用権オークションの対象とならないように修正することが提案されています。
2023年不動産事業法第31条第6項によれば、不動産プロジェクトまたは住宅建設プロジェクトの投資家は、特別都市、第1種都市、第2種都市、第3種都市の区、地区、または市に所在しない土地、および土地法に規定されている住宅建設プロジェクトの土地使用権の競売の対象とならない土地について、技術インフラ付きの土地使用権を譲渡することが認められている。その他の地域については、省人民委員会が地域の実情に基づいて、プロジェクト投資家が個人に技術インフラ付きの土地使用権を譲渡して住宅を自己建設することが認められる地域を決定する。
DRHホールディングス株式会社のゼネラルディレクター、 NGO DUC SON氏：
住宅購入者のための機会を創出する。
歴史的に、住宅プロジェクトを実施するには、地区レベルの土地利用計画との適合、建設および都市計画との適合、承認された地方住宅開発プログラムおよび計画との適合といった条件を満たす必要がありました。実際には、土地法と住宅法の重複と矛盾が増大し、資本市場と不動産市場を歪め、企業、投資家、そして住宅を必要とする人々にとってのリスクを高めています。政府が提案するパイロットプログラムは、資本市場を活性化し、企業の財政的負担を安定化・軽減し、プロジェクト投資準備の時間とコストを短縮し、市場の透明性を高め、住宅購入者が手頃な価格の住宅にアクセスできるようにします。このボトルネックを解消することで、長年待ち続けてきた何百万もの企業を「救う」ことができる可能性があります。
S.Nhungはこう書いた
出典： https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
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