春節直後の住宅ローン金利の上昇は、不動産市場に明らかな影響を与えており、住宅購入者、不動産事業者、そして銀行システムにも影響を及ぼしています。専門家は、これは予想外の展開ではないものの、市場はより激しい統合期へと移行するだろうと予測しています。
住宅ローンの金利は不動産市場に影響を与えます。
旧正月直後、国営銀行と民間銀行の両方が金利調整を発表し、住宅ローン金利は大幅に上昇しました。ホーチミン市のベトコムバンク支店での調査によると、証明書または売買契約書付きのアパートやタウンハウス購入ローンの最低金利は9.5%でした。これは、昨年半ばから12か月間適用されていた6%と比較して大幅な上昇です。
国営銀行は、6、12、18か月の固定期間ローンについて、最低9%から13%を超える貸出金利を発表した。
非国有銀行も同様の固定金利を記録したが、変動金利は11～15％の範囲で上昇した。
サヴィルズ・ベトナムの銀行・法人サービス部門副部長のマイ・タン・タオ氏によると、旧正月後の住宅ローン金利の上昇は、銀行システム内の周期的な調整プロセスを反映しているという。
年末の融資ピーク期と年初からの融資需要増加期を経て、銀行は通常、信用構造を見直し、資本コストのバランスを取り、リスク選好度に合わせて金利を調整します。同時に、信用成長制限（クレジット・ルーム）も銀行の新規融資に対する選別を促し、特にリスク係数の高い不動産セクターにおいてその傾向が顕著になります。
さらに、世界的な金融政策は依然として以前の引き締め傾向の影響を受けており、国内銀行システムは一定の慎重姿勢を維持している。「今回の金利調整は、不動産市場への急激な引き締めではなく、信用拡大の目標とリスク管理のバランスを反映している」とタオ氏は述べた。
住宅購入者と企業が最も大きな圧力にさらされている。
住宅購入者にとって、ローン返済コストの増加は月々の返済能力に直接影響を及ぼします。ミン・トゥ法律事務所の所長、ヴォ・ホン・トゥ氏によると、以前は月々700万～800万ドンで返済できた約9億ドンのローンが、変動金利の適用により現在では1,500万ドン近くにまで膨れ上がる可能性があるとのことです。そのため、多くの世帯は家計のバランスを確保するために住宅購入計画を延期せざるを得なくなっています。
サヴィルズは、最も影響を受けるのは高レバレッジの購入者層だと指摘しています。借入コストが上昇するにつれて、購入者はより慎重になり、市場から完全に撤退するのではなく、自身の経済力に合った商品を検討する傾向があります。不動産需要は依然として残っていますが、購入の決定はより慎重に行われるようになるでしょう。
一方、不動産事業においては、資本コストとキャッシュフローが主なプレッシャーとなります。高いレバレッジをかけたり、短期的な売却でキャッシュフローを確保しようとする事業は、より困難な状況に直面するでしょう。一方、強固な財務基盤、豊富な土地保有、そして明確な法的地位を持つ事業は、依然として安定した事業運営を維持しています。
レバレッジを利用する投資家にとって、この時期は特に厳しい時期です。借入金を利用した短期投資や「デイトレード」戦略はリスクが高まり、多くの投資家はポートフォリオの再構築を余儀なくされたり、債務返済のプレッシャーを軽減するために損失を出して売却することさえ余儀なくされます。
専門家によると、高金利環境は借り手、特に短期優遇金利に依存するローンを持つ借り手に多くのリスクをもたらす。
当初低金利だったローンパッケージは、変動金利に切り替わると金利が急上昇し、当初の資金計画に支障をきたす可能性があります。さらに、銀行は資産評価をより慎重に行う傾向にあるため、LTV（ローン・トゥ・バリュー）比率が低下し、購入者はより多くの自己資本を準備する必要に迫られます。
さらに、早期返済手数料、コミットメント手数料、保険要件などの関連コストも、借入の実際の総コストを増加させます。
システム的な観点から見ると、金利の上昇は、借り手が資金繰りに困難を抱えた場合、銀行の不良債権リスクを高めることにもつながります。そのため、金融機関は融資の承認基準を厳格化し、顧客の財務能力を慎重に評価しています。
真に住宅を購入する人にとって、チャンスはまだ存在します。
金利上昇は短期的なプレッシャーを生み出しますが、サヴィルズは、今はすべての購入者にとって不利な時期ではないと考えています。より慎重な市場環境においては、特に安定した財務基盤と適切なLTV（ローン・トゥ・バリュー）比率を持つ住宅購入者は、より良い価格交渉の機会が増える可能性があります。
専門家は、購入者が借入比率を管理し、返済能力を超えないようにし、当初の優遇金利に完全に依存しないようにすることを推奨しています。法的地位が明確で、実用性があり、流動性の高い物件を優先することも、リスクを最小限に抑える上で重要です。
同時に、借り手は金利や収入の変動に対応するために、6～12 か月分の返済に相当する資金準備を維持する必要があります。
現在の状況下、不動産市場はより明確な差別化の局面を迎えつつあり、強固な財務基盤を持つ買い手や企業が有利となる一方で、借入資本に大きく依存する投資家は大きなプレッシャーに直面するでしょう。これは、真のニーズと実際の財務能力に焦点を当て、持続可能性の向上に向けた市場の調整と捉えられています。
出典: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm
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