多くの地域で不動産市場が停滞している中、 ハノイや北部の一部の省・都市で最近アパートや土地の価格が急騰し、投資家を驚かせている。しかし、ハノイのタインオアイで1平方メートルあたり1億ベトナムドンを超える価格で落札した土地の落札者が手付金を没収されたという事実は、これが投機家が価格をつり上げるために用いる手口であることを多くの人に認識させた。
複数の転売取引を管理する。
建設省は先週、地方自治体に送付した文書の中で、不動産市場が近年持続不可能な軌道に乗っており、多くのリスク要因を抱えていると指摘した。特に懸念されるのは、一部の投資家や仲介業者がデマを流し、無差別に不動産を売買し、情報混乱を引き起こして、自己の利益のために不動産価格をつり上げている現象である。
同省の文書は、ハノイ郊外で行われた物議を醸している土地競売について言及している。同省によると、記録的な高値で落札された土地は、開始価格をはるかに上回り、 社会経済発展と不動産市場の健全な成長に悪影響を与えているという。
この事態を防ぐため、建設省は各省および中央直轄市の人民委員会に対し、いくつかの課題の実施に注力するよう要請した。これには、管轄地域内の企業、投資家、取引所、仲介業者の不動産事業活動の検査と審査が含まれる。さらに、関係機関は、特に価格が異常に高騰している地域、プロジェクト、マンション群における不動産の売買の繰り返しを規制し、検査と調査を実施し、価格操作、投機、土地法、不動産事業法、および関連法の違反を是正するための措置を講じる必要がある。
建設省が注意喚起を行った直後、カインホア省人民委員会は公式文書第9648号を発出し、関係機関に対し、当該地域における土地使用権競売の運営を見直し、法令遵守、透明性、公開性を確保するよう指示した。また、土地使用権競売における法令違反、特に市場操作のための談合行為、価格の吊り上げによる不健全な市場の創出、個人的利益の追求といった行為を速やかに発見し、厳正に対処するよう指示した。
カインホア省人民委員会のトラン・ホア・ナム副委員長によると、同省は地元の不動産市場を安定させるため、社会住宅の開発を引き続き推進し、「2021年から2030年の期間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅建設に投資する」プロジェクトを効果的に実施し、「120兆ベトナムドンの融資プログラム」を効果的に実施していくとのことです。
一方、カインホア省財政局のレ・クオック・タイン副局長は、2025年に同省が41件の不動産（住宅と土地）を競売にかける予定だと述べた。これらは投資開発基金とニンホア市都市管理局が管理する土地で、収益を生み出し、開発のための資金を補うことを目的としている。
さらに、カインホア省は、戦略的に重要な3つの地域、すなわちヴァンフォン経済特区（ヴァンニン地区とニンホア町の一部）、ニャチャン市、カムラム新都市開発地区における区画整理計画（縮尺1/2,000）の最終化にも注力している。計画が完了すれば、新規プロジェクトの入札とオークションを実施できる。
ハノイ郊外では、競売にかけられた土地を高値で売りさばく仲介業者が数多く出現している。写真：THUY LINH
保証金の額を増額し、重い罰金を課す。
業界の視点から、SGOホームズ不動産コンサルティング開発株式会社（ハノイ）のゼネラルディレクターであるレ・ディン・チュン氏は、投機や価格操作を防ぐためには、国が適切な土地価格の枠組みを再定義する必要があると考えている。なぜなら、現在の競売における土地価格の枠組みは市場価格よりも低いからである。
さらに、競売にかけられる土地の10～20％を保証金として徴収することで、投資家による投機や価格操作を最小限に抑えることができる。具体的には、土地の競売で落札したにもかかわらず購入しなかった個人については、信用格付けを引き下げるか、他の土地競売への参加を禁止すべきだとチョン氏は提言した。「価格設定と競売方法の管理は不可欠だ」とチョン氏は強調した。
カントー大学法学部行政法学科長のチャウ・ホアン・タン博士によると、土地使用権の競売が最大限の効果を発揮するためには、競売にかける土地の決定を省人民委員会が統一的に行う必要がある。土地区画の数と場所を精査・特定し、不足を生み出すような断片的なアプローチを避け、適切な競売計画を策定する必要がある。効果的な競売のために、土地区画のリストを精査、整理し、公表すべきである。特に、競売プロセスにおいては、一括して告知することで土地の供給過剰を避けるべきである。
「ハノイ市ホアイドゥック区の土地競売のように、落札価格が開始価格の何倍にもなったという事実だけで不安定さを断定するのは時期尚早だが、この地域で価格操作が行われていることは明らかだ。さらに、開始価格を低く設定しすぎると、競売時の市場価格を正確に反映しない可能性がある」とチャウ・ホアン・タン博士はコメントした。
法律的な観点から、SENLAW法律事務所の弁護士、グエン・フオン・リエン氏は、価格操作や市場の不安定化を防ぐためには、市場価格に見合った開始価格を設定すべきだと提言している。なぜなら、開始価格は保証金の計算基準となり、落札者が保証金を支払わなかった場合、あるいは全額を支払った場合、保証金は返還されないからである。
弁護士のリエン氏によると、政令10/2023/ND-CPでは、土地競売への参加に必要な保証金を、競売開始価格に基づく土地区画または面積の価値の20％（以前の4倍）に引き上げると規定しているものの、開始価格が依然として低いため、効果は出ていないという。「開始価格を低く抑えるのであれば、競売参加者は十分な資金を用意していなければならないため、保証金の割合を現在の20％よりも高く引き上げる必要がある」とリエン氏は述べている。
「さらに、別の解決策としては、競売にかけられた資産の売買契約に署名しない行為（保証金を放棄する行為）に対する行政罰金を増額することが挙げられます。現在、この行為は個人に対して700万～1000万ベトナムドンの罰金のみが科せられています（政令82/2020/ND-CP第23条第1項c号による）」とリエン氏は提案した。
一方、英国ブリストル大学の講師であり、金融・会計学修士課程のディレクターを務めるホー・クオック・トゥアン博士は、不動産市場の安定を維持する唯一の手段は、不動産事業の利益は商品・サービス事業の利益と等しくなければならないという原則に基づいた合理的な税制を確立することであるという国際的な経験を指摘した。これにより、物価高騰や人為的な価格変動を防ぐことができるという。
ハノイ郊外の競売地内に位置する土地販売所。写真：トゥイ・リン
地価の大幅な高騰は考えにくい。
ビンズオン省ベンカット市党委員会のブイ・ミン・タイン書記は、最近、この地域で土地取引が局所的に活発化しており、特にアンタイ、アンディエン、ラックバップなどのサイゴン川沿いの区や、環状4号線沿いの地域に集中していると述べた。これは、公証役場で取引を行う人々の多さや、土地使用料収入が昨年同期と比べて大幅に増加していることからも明らかである。
しかし、タイン氏は、新しい土地法のおかげで投機や価格操作が大幅に減少したと考えている。さらに、同地域では土地利用計画や機能別ゾーニングが厳格に管理されており、計画や不動産プロジェクトに関する情報も、法的地位が明確な形で住民に積極的に周知されている。
ビンズオン省の不動産会社の社長であるグエン・フー・ギア氏は、不動産市場が再びブームを迎えたとしても、投機や価格操作は以前ほど横行しないだろうと認めた。その理由は2つある。1つ目は、新しい土地法によって各地域の土地価格が引き締められ、「100億ベトナムドンの土地を購入しながら1億ベトナムドンしか税金を申告しない」といった事例が制限されたこと、2つ目は、銀行融資のための土地評価プロセスがはるかに厳格になったことである。
以前は、銀行が独自の鑑定部門を設けていたため、土地の実際の価値が銀行の鑑定額よりも低くなる場合があった。現在では、独立した鑑定部門が設置されたことで、完全に間違いがないとは言えないものの、以前よりも厳格なプロセスになっている。
取引対象外のプロジェクトを公表する。
ビン・トゥアン省では、不動産市場の回復に伴う投機や価格操作を防ぐため、建設局が取引条件を満たしていない不動産プロジェクト33件のリストを公表した。これには、住宅・都市開発プロジェクト17件と観光・リゾートプロジェクト16件が含まれており、いずれも規制で定められた不動産取引の要件を満たしていない。これらのプロジェクトのほとんどは、ファンティエット市とその近隣の郡や町の好立地に位置している。
以前、ビン・トゥアン省では、一部の不動産プロジェクトの投資家や販売業者が、予約、売付、登記などの方法で不動産を販売・譲渡し、購入者から金銭を徴収していたとして、これら33件のプロジェクトが省から叱責を受けていた。これらの方法は、住宅法、不動産事業法、その他の関連法規で規制されていない。
出典： https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
コメント (0)