住宅価格と土地価格の高騰を早期に防止

多くの地域で不動産市場が依然として低迷する中、 ハノイや北部の一部省・都市におけるマンション価格と土地価格の急騰は投資家を驚かせた。しかし、タンオアイ（ハノイ）で1平方メートルあたり1億ドンを超える土地を落札した人が手付金を放棄したことで、多くの人がこれが投機筋の策略だったことに気づいた。

購入と転売を複数回制御する

建設省は先週、地方自治体に送付した文書の中で、不動産市場は近年、持続不可能な軌道を描いており、多くの潜在的なリスクを抱えていると指摘した。特に、一部の投資家や仲介業者が、利益を目的として不動産価格を吊り上げるために、噂を流布し、不動産を売買し、情報の混乱を引き起こしている。

同省の文書は、ハノイ郊外で世論を揺るがした土地競売について言及している。同省によると、開始価格の数倍に上る記録的な高値での落札価格は、社会経済の発展と不動産市場の健全な発展に影響を与えているという。

このような事態を防ぐため、建設部は省・中央直轄市の人民委員会に対し、多くの任務を重点的に遂行するよう要請した。これには、地域内の企業、投資家、取引所、仲介業者の不動産事業活動に対する検査と審査が含まれる。さらに、当局は、特に異常な価格上昇が見られる地域、プロジェクト、マンションなどにおいて、不動産の売買を頻繁に取り締まる必要がある。価格高騰、価格操作、投機行為を検査・審査し、是正措置を講じる必要がある。さらに、土地法、不動産事業法、関連法規の違反行為に対処する必要がある。

建設省が書面による注意喚起を行うとすぐに、カインホア省人民委員会は、関係機関に対し、当該地域の土地使用権オークションの組織を見直し、法律の遵守、公開性、透明性を確保するよう指示する公式文書第9648号を発行した。また、土地使用権オークションにおける法規制違反、特に共謀して市場を操作し、価格をつり上げて不健全な市場を作り出し、不当な利益追求を行う行為を速やかに摘発し、厳正に対処するよう指示した。

カインホア省人民委員会のトラン・ホア・ナム副委員長によると、同省は引き続き社会住宅の開発を推進し、「2021～2030年の間に低所得者層と工業団地労働者向けの少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを効果的に実施し、「120兆ドンの信用プログラム」を効果的に実施する。

一方、カインホア省財務局のレー・クオック・タン副局長は、2025年に省が41戸の住宅と土地を競売にかけると述べた。これらの土地は、開発投資基金とニンホア町都市管理局が管理し、収入の創出と開発資源の補充を目的としている。

さらに、カインホア省は、ヴァンフォン経済特区（ヴァンニン郡とニンホア町の一部）、ニャチャン市、カムラム新都市圏の3つの重要地域において、ゾーニング計画（縮尺1/2,000）の策定に注力しています。計画が完成すれば、新規プロジェクトの入札や競売を実施できるようになります。

ハノイ郊外では、多くの仲介業者が土地を競売にかけようとしている。写真：トゥイ・リン

保証金の増額と罰金の重課

業界関係者の視点から、SGOホームズ不動産コンサルティング・開発株式会社（ハノイ）のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、投機的な行動と「価格インフレ」を防ぐために、国は適切な土地価格の枠組みを再定義する必要があり、現在、オークションの土地価格の枠組みは市場価格よりも低いと述べた。

同時に、投資家による投機や価格つり上げを最小限に抑えるため、保証金の水準を引き上げ、競売にかけられる土地価格の10～20%程度に引き上げるべきです。特に、土地価格を落札したもののその後購入しない個人については、信用スコアを下げるか、他の土地競売への参加を禁止することをチョン氏は推奨しています。「価格と競売方法の管理は不可欠です」とチョン氏は強調しました。

カントー大学法学部行政法学科長のチャウ・ホアン・タン博士によると、土地使用権オークションを最も効果的に行うには、省人民委員会が一貫してオークションの決定を行い、土地区画と土地区画の数と位置を検討・決定する必要がある。また、土地区画と土地区画の「垂れ流し」や不足を避けるため、適切なオークション計画を策定する必要がある。効果的なオークションのためには、土地区画と土地区画のリストを精査・整理・発表する必要がある。特に、オークションで大量の土地を公表する際には、過剰な物品が出ないようにする必要がある。

「ハノイ市ホアイドゥック区の土地オークションのように、不安定な状況にあるオークションの結果が開始価格の何倍も高騰していると早急に結論付けることはできませんが、この地域では明らかに価格高騰が起きています。開始価格が低すぎるという点については、オークション開催時の真の市場価格を反映していない可能性があります」とチャウ・ホアン・タン博士はコメントしました。

法的観点から、SENLAW法律事務所のグエン・フオン・リエン弁護士は、価格高騰と市場の不安定化を防ぐため、市場価格に見合った開始価格を設定する必要があると提言しています。開始価格は保証金の算出基準となるため、落札者が保証金を支払わない場合、または落札価格の全額を支払わない場合、保証金は返還されません。

弁護士リエン氏によると、法令第10/2023/ND-CP号では、土地オークション参加時の保証金を土地区画価格の20%に引き上げることが規定されているものの、土地面積はオークション開始価格（従来の4倍）に基づいて算出されるため、開始価格が低いため効果が薄いという。「開始価格を低く抑える場合、オークション参加者は十分な資金準備を整える必要があるため、保証金率を現在の20%よりも引き上げる必要があります。」

さらに、競売資産の売買契約に署名しない行為（保証金の放棄）に対する行政罰の引き上げも解決策の一つです。現在、この行為に対する個人罰金は700万ドンから1,000万ドンのみです（政令82/2020/ND-CP第23条第1項c号に基づく）。」とリエン氏は提案しました。

一方、英国ブリストル大学の財務・会計学修士課程の講師兼ディレクターであるホー・クオック・トゥアン博士は、国際的な経験に基づき、不動産市場を安定させる唯一の手段は、不動産事業の利益は商品・サービス事業の利益と同額であるという原則に基づき、合理的な税制を構築することであると述べました。これにより、価格インフレや仮想価格の抑制が可能になります。

ハノイ郊外の競売にかけられた土地のすぐそばにある土地取引所。写真：THUY LINH

土地熱は起こりにくい

ビンズオン省ベンカット市党委員会書記のブイ・ミン・タン氏は、最近、アンタイ区、アンディエン区、ラックバップ区などのサイゴン川沿いの地域や環状4号線沿いの地域を中心に、地元の「土地フィーバー」が起こっていると述べた。これは、公証人事務所に取引のために訪れる人の数が賑わっていることからも明らかであり、土地使用料による予算収入も同時期よりも明らかに増加している。

しかし、タン氏は、新しい土地法のおかげで投機と価格高騰が大幅に減少したと述べた。さらに、地方自治体は土地利用計画と機能別ゾーニングを厳格に管理し、明確な法的地位を持つ計画や不動産プロジェクトに関する情報を積極的に住民に発信している。

ビンズオン省の不動産会社の取締役グエン・ヒュー・ギア氏も、不動産市場が再び「活性化」したとしても、投機や価格高騰は以前ほどは蔓延しないだろうと認めている。その理由は大きく分けて2つある。1つ目は、新土地法により各地域の土地価格が引き締められ、「100億ドンの土地を購入して1億ドンの税金を申告する」といった慣行が制限されるということ、2つ目は、銀行融資のための土地価格査定業務がはるかに厳しくなったということだ。

以前は銀行が独自の鑑定機関を設けており、土地の実際の評価額が銀行の鑑定評価額よりも低い場合もありました。現在は独立した鑑定機関が設けられており、絶対的なものではないものの、以前よりも厳格になっています。

取引対象外のプロジェクトを公開する

ビントゥアン省では、不動産市場の回復に伴う価格投機を防ぐため、建設局が依然として取引不適格とされている33件の不動産プロジェクトのリストを公表しました。この中には、住宅・市街地プロジェクト17件とリゾート観光プロジェクト16件が含まれており、いずれも規定上、不動産取引の対象外となっています。これらのプロジェクトのほとんどは、ファンティエット市および近隣の郡や町の「黄金の土地」と呼ばれる地域に位置しています。

ビントゥアン省では、これまで33件のプロジェクトが「密告」の対象となっていました。これは、ビントゥアン省の一部不動産プロジェクトの投資家や販売業者が、購入者から金銭を徴収するために、場所の保有、留保、登録といった形態で不動産の売買・譲渡を行っていたためです。こうした形態は、住宅法、不動産業法、および関連法規では規制されていません。

出典: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm