住宅・土地価格の高騰を早期に防止

多くの地方の不動産市場が依然として底値で苦戦している中、 ハノイや北部の一部の省や都市で最近マンションや土地の価格が急騰し、投資家を驚かせている。しかし、タンオアイ（ハノイ）で1平方メートルあたり1億ドン以上の価値のある土地を落札した人が手付金を放棄したとき、多くの人がこれが投機家の策略であると気づきました。

購入と転売を複数回制御する

建設省は先週、地方自治体に送った文書の中で、不動産市場は最近、持続不可能な軌道に乗っており、多くの潜在的なリスクを抱えていると述べた。特に、一部の投資家やブローカーは、私利私欲のために噂を広め、不動産を売買し、情報を混乱させて不動産価格をつり上げています。

同省の文書には、ハノイ郊外で世論を騒がせている土地の競売について言及されている。同機関によれば、開始価格より何倍も高い記録的な落札価格は、社会経済の発展と不動産市場の健全な発展に影響を与えているという。

建設部は、このような事態を防ぐために、各省・中央直轄市の人民委員会に対し、多くの課題の実施に注力するよう要請した。これには、地域内の企業、投資家、取引フロア、ブローカーの不動産ビジネス活動の確認とレビューが含まれます。さらに、当局は、特に異常な価格上昇が見られる地域、プロジェクト、マンションなどにおいて、不動産の売買を何度も規制する必要があります。価格の高騰、価格操作、投機行為、土地法、宅地建物取引業法等の違反行為を検査し、是正するための措置を講じます。

建設省が書面による注意を発令するとすぐに、カインホア省人民委員会は、関係機関に対し、法律の遵守、公開性、透明性を確保するために、当該地域の土地使用権オークションの組織を再検討するよう指示する正式命令第9648号を発行した。土地使用権オークションにおける法令違反、特に共謀して市場を操作したり、価格をつり上げて不健全な市場を作り出したり、実態にそぐわない不当な利益追求行為を速やかに摘発し、厳正に対処する。

カインホア省人民委員会のトラン・ホア・ナム副委員長によると、同省は引き続き社会住宅の開発を推進し、「2021～2030年の間に低所得者層と工業団地労働者向けの少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを効果的に実施し、「120兆ドンの信用プログラム」を効果的に実施する。

一方、カインホア省財務局のレ・クオック・タン副局長は、2025年に同省は41軒の住宅と土地を競売にかける予定だと語った。これらは、収益を生み出し、開発資源を補充するために開発投資基金とニンホア町の都市管理局によって管理されている土地です。

さらに、カインホア省は、ヴァンフォン経済特区（ヴァンニン地区とニンホア町の一部）、ニャチャン市、カムラム新都市地域の3つの重要な地域でゾーニング計画（縮尺1/2,000）を完成させることにも注力しています。新しい計画が完了すると、新しいプロジェクトの入札とオークションを実施できるようになります。

ハノイ郊外には土地をオークション価格で販売する仲介業者が数多くあります。写真：トゥイ・リン

保証金の増額と罰金の重課

業界関係者の視点から、SGOホームズ不動産コンサルティング・開発株式会社（ハノイ）のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、投機的な行動と「価格インフレ」を防ぐために、国は適切な土地価格の枠組みを再定義する必要があり、現在、オークションの土地価格の枠組みは市場価格よりも低いと述べた。

それに加えて、投資家の投機や価格のつり上げを最小限に抑えるために、保証金のレベルを、競売にかけられる土地の価値の 10% ～ 20% 程度まで引き上げます。特に、土地の入札に勝ったもののその後購入しない個人に対しては、信用スコアを下げるか、他の土地オークションへの参加を禁止することをチョン氏は推奨している。チョン氏は「価格管理とオークション方式が必要だ」と強調した。

カントー大学法学部行政法学科長チャウ・ホアン・タン博士によると、土地使用権オークション活動の効果を最大化するために、オークションに出す土地の決定は省人民委員会によって統一的に実施され、土地区画と土地区画の数と場所を検討して決定する必要があるとのこと。適切なオークション計画を立て、「ドリッピング」を避けて希少性を生み出す必要があります。オークションを効果的に行うためには、土地区画と区画のリストを確認し、整理して公開する必要があります。特に、オークションでは、大量に発表される際に過剰な商品を避ける必要があります。

「ハノイ市ホアイドゥック区の土地オークションのように、不安定な状況にあるオークションの結果が開始価格の何倍も高騰していると早急に結論付けることはできませんが、この地域では明らかに価格高騰が起きています。開始価格が低すぎるという点については、オークション開催時の真の市場価格を反映していない可能性があります」とチャウ・ホアン・タン博士はコメントしました。

法的観点から、SENLAW法律事務所の弁護士Nguyen Phuong Lien氏は、価格の高騰と市場の不安定化を防ぐために、市場価格と一致する開始価格を設定する必要があると提言した。開始価格が保証金の計算基準となるため、落札者が落札価格を支払わない場合、または落札価格の全額を支払わない場合は、保証金は返金されません。

弁護士リエン氏によると、法令10/2023/ND-CPでは土地オークション参加時の保証金を土地区画の価値の20％に引き上げると規定されているが、土地面積はオークションの開始価格（従来の4倍）に応じて計算されるが、開始価格が低いため効果的ではないという。 「開始価格を低く抑える場合、オークション参加者は資金的な準備が必要なため、保証金率を現在の20％より高くする必要があります。」

また、競売資産の売買契約を締結しない行為（保証金の放棄）に対する行政罰を増額することも解決策の一つです。現在、こうした行為は個人に対して700万～1000万ドンの罰金が科されるのみである（政令82/2020/ND-CP第23条第1項c点による）」とリエン氏は提案した。

一方、英国ブリストル大学の財務・会計学修士課程の講師兼ディレクターであるホー・クオック・トゥアン博士は、不動産市場を安定させる唯一の手段は、不動産事業の利益は商品の取引とサービスの提供の利益と等しいという原則に基づいて合理的な税金を構築することであると国際的な経験を引用した。そこから、価格インフレや仮想価格を防ぐことが可能になります。

ハノイ郊外の競売にかけられた土地のすぐそばにある土地取引ポイント。写真：トゥイ・リン

土地熱は起こりにくい

ビンズオン省ベンカット市党委員会書記のブイ・ミン・タン氏は、最近、アンタイ区、アンディエン区、ラックバップ区などのサイゴン川沿いの地域や環状4号線沿いの地域を中心に、地元の「土地フィーバー」が起こっていると述べた。これは、公証人事務所に取引のために訪れる人の数が賑わっていることからも明らかであり、土地使用料による予算収入も同時期よりも明​​らかに増加している。

しかし、タン氏は、新しい土地法のおかげで、投機と価格インフレは明らかに減少したと述べた。さらに、この地域では、土地利用計画や機能ゾーニングを厳格に管理し、明確な法的地位を持つ計画や不動産プロジェクトに関する情報を積極的に住民に宣伝・発信しています...

ビンズオン省の不動産会社の取締役グエン・ヒュー・ギア氏も、不動産市場が再び「活性化」したとしても、投機や価格高騰は以前ほどは蔓延しないだろうと認めている。その理由は大きく分けて2つある。新土地法により、各地域の土地価格が引き締められ、「100億ドンの土地を購入して1億ドンの税金を申告する」といった慣行が制限されるからだ。第二に、銀行融資における土地評価ははるかに厳しくなりました。

以前は、銀行が独自の鑑定部門を設けており、土地の実際の価値が鑑定銀行よりも低い場合もありました。現在は独立した評価ユニットがあり、絶対的ではありませんが、以前よりも厳しくなります。

取引対象外のプロジェクトを公開する

ビントゥアン省では、不動産市場が回復した際に価格投機を防ぐため、建設局は依然として取引に適さない不動産プロジェクト33件のリストを公表した。その中には、住宅・市街地プロジェクト17件とリゾート観光プロジェクト16件が含まれており、いずれも規定により不動産事業取引に適さないものとなっている。これらのプロジェクトのほとんどは、ファンティエット市および近隣の地区や町に「黄金の土地」の場所を持っています。

これまで、ビントゥアン省の一部不動産プロジェクトの投資家や販売業者が、購入者から金銭を集めるために、場所の保有、留保、登録といった形で不動産を宣伝、譲渡していたため、これら33件のプロジェクトは省によって「密告」されていた。これらの形態は、住宅法、不動産業法及び関連法規制では規制されていません。

出典: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm