公証役場を通じて行われる取引。
専門家によると、住宅購入者、特に建設中の物件を購入する人は、現在多くのリスクに直面しており、騙されやすい状況にある。まず、住宅の品質が宣伝されているほど良くない可能性がある。また、所有権証明書が期日までに発行されないリスクもある。法律上、開発業者は引き渡し後3ヶ月以内に購入者に証明書を発行しなければならない。しかし実際には、運が良ければ3年かかることもあるが、多くのプロジェクトでは証明書が発行されないまま何十年もかかる。さらに、開発業者が設計仕様通りに建設を進めたり、購入者の所有権証明書を銀行に抵当に入れたりするリスクもある。購入者は、ローンを返済できなくなり、銀行が物件を差し押さえた時に初めてその事実を知ることになる。そのため、建設中の物件の購入者を保護するための規制が必要とされている。
現在、銀行は未完成住宅の購入者に対して保証を提供することを義務付ける規制が存在する。したがって、開発業者が物件を引き渡せなかった場合、銀行は顧客に補償を行う。しかし、ほとんどの開発業者はこの規制を無視している。そのため、銀行保証のあり方を見直す必要がある。 世界中の多くの国では、銀行保証を義務付けておらず、購入者は銀行保証か保険会社の賠償責任保険のどちらかを選択できる。さらに、開発業者は顧客からの前払い金を凍結口座に預け入れることを要求することが多い。開発業者はこの資金を物件の引き渡し時にのみ引き出すことができる。現在の開発業者の財務能力は非常に低く不十分である。そのため、企業は他の様々な手段で資金を調達するために必要なリソースを欠いている。
公証役場第3号では、人々が不動産取引の手続きを行っている。
ベトナム国家大学ホーチミン市校経済法科大学のグエン・ゴック・ディエン准教授は、不動産は常に人々の注目を集める高額資産であると主張する。不動産取引は常に、セキュリティ上のリスク、偽造文書、当事者間の数多くの紛争や損失に直面するため、厳格な法的枠組みが必要である。
先進国では、安全性を確保するため、取引は公証サービスを通じて行われます。公証サービスでは、不動産の法的地位を徹底的に理解し、安全な取引を確保し、損失を回避し、公証サービスに対する保険を提供します。これは、公証人による審査のサプライチェーンに従う、非常に厳格な法制度に基づいています。
ベトナムでは、グエン・ゴック・ディエン准教授によると、現在の公証サービスモデルを導入することが最も最適かつ合理的な解決策である。今後は、先進国で採用されているモデルと同様に、このモデルをさらに洗練させ、各段階をつなぐ法的枠組みを構築し、真正性と検証性を高め、関係者全員にとって最高レベルのセキュリティを確保することに重点を置くべきである。
取引所を経由するという必須要件を撤廃する。
ホーチミン市法科大学の講師であるルー・クオック・タイ博士は、安全性、透明性、そして前払い金の利用に関する管理を確保するためには、将来建設される住宅の売買における支払いは銀行を通じて行うべきだと考えている。投資家が前払い金全額をエスクロー口座に振り込むことを義務付ければ、この措置は銀行保証に代わるものとなり得る。資金は投資家のプロジェクト建設進捗状況に応じてのみ払い出される。この解決策は、銀行保証に伴うコストを削減し、不動産取引における資金洗浄を目的とした「疑わしい」取引を最小限に抑えることにも役立つだろう。
一方、元天然資源環境副大臣のダン・フン・ヴォー教授によると、現在、建設中の住宅（所有権証明書なし）の販売は、開発業者が仲介業者を通じて行っている。既に所有権証明書を取得済みの物件については、すべての取引は公証役場を経由する必要がある。
公証人は国家から公務を行う権限を与えられており、司法上の地位にある「門番」として、取引当事者が規制に従って取引を行うよう導き、合法性と安全性を確保する役割を担っています。一方、不動産交換は民間のサービスであり、法的遵守を確保するための行政的・国家的な管理手段が欠如しているため、買い手と売り手の双方にとって紛争やリスクが生じます。「交換を通じた取引を機械的に適用するのではなく、法律が効果的に施行されるように法典化する必要があります。したがって、不動産交換を通じた不動産取引に関する規制は、改正不動産事業法草案から削除されるべきです」とダン・フン・ヴォ教授は述べています。
不動産取引は、交換手続きを経る必要はないはずだ。
ホーチミン市第7公証役場長のホアン・マン・タン公証人によると、現在の公証制度と不動産取引所は、性質、規模、商品・サービス、手続きにおいて異なっている。公証は国家が組織する公共サービスであり、国家の管理・規制のための手段であり、防御メカニズムであり、法的、証拠的、流通的な価値を持つ。一方、民間の不動産取引所は不動産取引を扱い、小規模で運営され、不動産会社に依存しており、主に口頭または書面による合意に基づいているため、深刻な経済的・法的影響、紛争、詐欺につながりやすい。
最大の懸念は、取引所のブローカーが法的に不利な情報を隠蔽したり、偏った広告を提供したりする可能性があることです。紛争が発生した場合、あるいは商品に欠陥があったり、遅延が発生した場合、誰が責任を負うのでしょうか？取引所を通じた取引には、法的安全性と取引の安全性を保証する仕組みが欠けています。したがって、これは不動産事業法改正案には盛り込むことができません。
大多数の人々は、不動産取引を取引所を経由することを義務付ける規定に反対している。なぜなら、現在の取引所には取引の合法性を検証する能力が欠けているからである。この規制は効果がなく、廃止されるべきである。
6月16日午後12時の概要：包括的なニュース速報。
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