中低所得者層にとって手頃な価格の住宅問題は絶えず懸念事項として挙げられる一方で、不動産市場では顕著な矛盾が生じている。郊外の多くの手頃な価格のアパートやセカンドハウスは買い手を見つけるのに苦労している一方で、都心部の中級から高級物件は依然として高い人気を保っているのだ。
低価格住宅は依然として買い手を見つけるのが難しい状況だ。
ホアン・ニーさん（ホーチミン市）は、テコホームズ・アンフー・プロジェクト（ホーチミン市アンフー区）にある62.2平方メートルのアパートを2年以上も18億9000万ベトナムドンで売りに出そうとしているが、いまだに買い手が見つからない。彼女によると、このアパートは4年前に分割払いで購入したもので、当初の購入価格は銀行ローンの利息を除いて17億ベトナムドン以上だった。現在の希望価格は1平方メートルあたり約3000万ベトナムドンで、現在市場に出回っている多くの商業物件よりもかなり低いが、それでも買い手は見つからないという。
ホーチミン市中心部やトゥーティエム新都市圏の高級マンションプロジェクトは、価格が高いにもかかわらず依然として魅力的である一方、郊外の手頃な価格帯のマンションプロジェクトは比較的販売が鈍化している。
同様に、ホアン氏はかつてホーチミン市トゥアンジャオ区トゥアンアンにあるレガシープロジェクトで46平方メートルのワンルームマンションを購入した。しばらく住んでみて、都心への通勤が不便だと感じたため、売却することにした。家具込みで13億ベトナムドン以上の価格で売却できたにもかかわらず、買い手が見つかるまで何ヶ月もかかった。
南部地域の不動産仲介業者によると、1平方メートルあたり2,800万～3,000万ベトナムドンの商業用マンションが継続的に売りに出されているが、取引量は依然としてかなり少ない。DKRAグループの副総支配人であるヴォー・ホン・タン氏は、ホーチミン市中心部の完成済みマンションプロジェクトの多くは、価格が大幅に上昇していないにもかかわらず、依然として取引が行われていると述べた。一方、周辺地域や郊外のプロジェクトは、より大きな流動性圧力に直面している。多くの住宅所有者は、原価を下回る価格で売却するなど、価格の引き下げを受け入れているが、それでも買い手を見つけるのに苦労している。
専門家によると、最大の矛盾は、この商品が中所得者層向けに設計されているにもかかわらず、まさにその層が利用に際して数多くの障壁に直面している点にある。ホーチミン市で長年不動産業を営むダット・ミン氏は、この層の顧客のほとんどは10億ベトナムドン程度の貯蓄しかなく、残りは銀行融資に頼っていると述べている。しかし、収入証明書、雇用契約書、財務履歴などの要件があるため、多くのフリーランサー、工場労働者、小規模事業主は融資を受けるのが難しい状況にある。
スマートランド社の戦略・対外関係担当副部長であるグエン・レ・ハイ・ダン氏は、多くの非熟練労働者は給与の受け取りや預金の引き出し以外に銀行との金融取引を行う習慣がほとんどないと指摘した。そのため、複雑な手続きを伴うローン申請を完了させることは大きな課題となっている。資金を調達できない場合、彼らは住宅を所有する代わりに賃貸住宅に住み続けざるを得ない状況に追い込まれる。
経済的な側面だけでなく、立地も低価格住宅の販売可能性に大きく影響します。都心部の土地はますます希少で高価になっており、低価格住宅プロジェクトのほとんどは、ホーチミン市の中心部から20～30km離れた衛星都市や郊外地域で開発されています。価格は手頃ですが、移動時間、交通渋滞、限られたインフラやサービスなどが、多くの人々の購入意欲を削いでいます。
手頃な価格帯の住宅市場は深刻な資金繰りの課題に直面している一方、高級不動産市場は全く異なるルールに基づいて運営されている。ここでは、販売価格だけでなく、経済的に裕福な顧客層における資産の蓄積、保全、そして社会的地位の確立といったニーズも重要な要素となる。
現実は私たちに何を語りかけているのだろうか？
多くの人が、なぜ開発業者は需要の高い低価格住宅に注力せず、1平方メートルあたり数億ドンもするマンション開発プロジェクトばかり続けているのかと疑問に思っている。しかし実際には、中流階級や富裕層の顧客からの需要は安定しており、それが高級物件開発の基盤となっているのだ。
この顧客層にとって、家は単なる居住空間ではありません。彼らが求めるのは、緑豊かな空間、低密度な居住環境、質の高いアメニティ、専門的な管理サービス、そしてライフスタイルが似ている住民同士のコミュニティといった、充実した生活環境です。こうした要素こそが、プライバシー、安全性、そして長期的な資産価値の上昇のために、彼らがより高い価格を支払うことを厭わない理由なのです。
サヴィルズ・ベトナムによると、最近発売された多くのグレードA物件は、高い販売率を記録している。これらの物件の大部分は好立地に位置しており、一次市場の販売価格を1平方メートルあたり1億ベトナムドン以上に押し上げる要因となっている。実際、調査対象となった一次市場の一部のセグメントでは、平均販売価格が2025年末までに1平方メートルあたり約2億2400万ベトナムドンに達すると予想されている。価格水準は高いものの、このセグメントの物件に対する需要は依然として堅調である。
高級不動産の魅力は、ホーチミン市中心部やトゥーティエム新都市開発地区における新規プロジェクトへの関心の高さからも明らかです。例えば、ソンキムランドがトゥーティエム駅に建設中の5.0モデルをコンセプトとしたプロジェクトは、販売価格がまだ発表されていないにもかかわらず、既に投資家の注目を集めています。以前にも、ザ・メトロポールやザ・バークレーといったプロジェクトは、2億8,000万～4億3,000万ベトナムドン/m²の価格帯で、高い販売率を記録しました。同様に、ザ・プリヴェ、イートンパーク、マスターライズ・コスモセントラルなど、他の多くのプロジェクトも、当初から顧客の大きな関心を集めています。
グエン・レ・ハイ・ダン氏は、高級不動産の価値は、その規模や建設費だけでなく、希少性、立地、そして長期的な価値維持能力といった要素によっても決まると考えています。経済的に余裕のある人々にとって、住宅購入の決定は、絶対的な価格ではなく、物件の独自性、開発業者の評判、そして将来的な資産価値の上昇可能性に基づいて行われることが多いのです。
実際には、ホーチミン市中心部の高級住宅の供給は、土地不足の深刻化により限られている。そのため、好立地の物件は時間とともにますます希少価値が高まっている。
ヴォー・ホン・タン氏によると、ホーチミン市の中心業務地区や金融街、特にトゥーティエム地区周辺に位置するプロジェクトは、立地条件において常に独自の優位性を持っている。こうした希少性により、資産形成を目指し、長期的な価格上昇を期待する富裕層の顧客を引き付けることができる。「全体として、高級住宅セグメントの価格上昇は、主に需給の法則、ますます高騰する土地価格、そしてより厳格な製品開発基準を反映している。一方、低価格住宅セグメントの難しさは、法的手続きや融資条件からプロジェクトの立地に至るまで、購入者にとってのアクセスのしやすさにある」とタン氏は述べた。
私たちは絡まった糸を解く必要がある。
専門家によると、根本的な解決策は高級住宅の価格を市場価格以下に引き下げることではなく、法的障壁を取り除き、融資へのアクセスを拡大し、郊外地域を結ぶインフラに投資することである。これらの障壁が解消されれば、手頃な価格の住宅を必要とする人々に届けることができ、長年不動産市場に存在してきた需給ギャップの縮小に役立つだろう。
出典：https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm
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