新築住宅を建てたり、既存の住宅を改修したりすると、「土地を失う」ことになりかねない。
トゥドゥック市タムビン区在住のハさんは、長さ10メートル、面積50.6平方メートルの土地を所有しています。建築許可を申請したところ、当局から1メートル後退し、前面に2.4メートルのスペースを確保するよう求められ、家の長さはわずか6.6メートルになってしまいます。さらに、彼女の土地では2階建ての平屋建てしか許可されていませんが、近隣の土地では土地の全長にわたって平屋建てや3階建ての家を建てることができます。「家族はすでに設計士を雇いましたが、長さが6.6メートルしかない家を建てると、夫と私と2人の子供のための部屋が足りなくなるので、今は家を借りるしかありません」とハさんは不満を漏らしました。
ハさんの土地（中央部分）は、両側に先に建てられた家屋と比較して、後退距離と土地利用係数が低すぎるため、「放棄地」となっている。
トゥドゥック市フーフー区在住のタン氏も同様の状況に直面した。彼は住宅街の三叉路に面した土地を所有しており、その土地は幅4メートル、長さ15メートルで、前面には幅8メートルの道路、側面には幅7メートルの道路が面している。建築許可を申請する際、彼は前面から2.4メートル、背面から1メートル、そして側面からも1メートル後退するように求められた。注目すべきは、この地域の他の世帯は既に敷地全体に建物を建てており、許可を申請する世帯だけがこのような後退を求められていたことである。
「後退すると、一部の家が突き出たり、他の家が後退したりして、地域全体の景観が悪くなり、家族が使えるスペースが足りなくなる」とタン氏は語った。彼が特に腹を立てているのは、この地域の土地利用率が非常に低いことで、3世代家族が暮らすには不十分だという。「トゥドゥック市は郊外であり、人口密度の高い中心部ではないのに、政府は低い土地利用率を強制している。そのため建設がさらに複雑になり、多くの悪影響が生じている。人々はこれらの問題について何度も苦情を訴えているのに、なぜ政府機関は解決して苦しみを和らげようとしないのか」とタン氏は述べた。
ニャーベー地区のレ・ディン・アン氏は、長年安定して暮らしてきた住宅地に適用される不合理な後退距離規制にうんざりしていると語った。しかし、彼が建物の修繕や建て替えの許可を申請しようとした際、自分の土地は後退距離規制の対象となっていたため、申請できず、後退距離規制なしで既に建てられている隣接する2軒の家の間に挟まれ、孤立してしまったという。
これは新規住宅地にのみ適用されるべきである。
決定56によると、50m²を超える土地の場合、奥行きが16mを超える場合は、建物を後方境界線から最低2m後退させなければなりません。奥行きが9mから16mの間である場合は、後退距離は最低1mでなければなりません。奥行きが9m未満の場合は、家の後ろに空間を作ることを推奨します。さらに、既存の住宅計画区域では、土地利用係数が非常に小さく、場合によっては1～1.2倍しかありません。このため、残された建築面積が非常に小さくなり、場所によっては高さ制限もあるため、住民にとってはさらに問題が複雑になります。特に、前面、側面、または背面からの後退が必要な角地では、建物を建てることがほぼ不可能な場合もあります。
トゥドゥック市都市管理局副局長のマイ・タイン・ンガ氏は、タインニエン紙の取材に対し、現在、トゥドゥック市では3つの区が合併したため、セットバック規制の適用が非常に困難になっていると述べた。以前は、これら3つの区域のセットバック規制は、道路幅、建築線、テラスハウスの基準によって異なっていた。しかし、決定56号により統一的なアプローチが実施されたため、矛盾が生じ、市民の不満を招いている。トゥドゥック市は会議を開き、計画建築局に報告したが、まだ回答は得られていない。現在、トゥドゥック市の指導者たちは会議を開き、特定の地区に建設許可を与える際には、その地区に適した許可となるよう、全体的な状況を考慮することで合意している。地区や道路が以前はセットバックを必要としていなかった場合、決定56号の下では、遵守を確実にするためにセットバックは許可されない。セットバックが必要な場合は、既に建設されている住宅のセットバックと同じになる。
「ホーチミン市計画建築局が、建設を必要とする人々が円滑に建設できるよう、適時かつ合理的な指針文書を発行することを切に願っています。現状では、建物の後退距離が長すぎ、建築係数も低すぎるため、土地所有者が住宅建設をためらう原因となっています。」
「第56号決定の施行により、住民による過剰な土地の切り崩しが発生し、多くの矛盾や住民の反発を招いています。以前は、建築物の高さ許可は道路幅に基づいていましたが、現在は係数に基づいて許可されています。そのため、以前は7階建ての建物が許可されていた道路でも、現在は2～3階建てしか許可されていません。係数、建築物の高さ、後退距離に関する規制は、良好な換気を確保することを目的としていますが、建設業者は以前の規制と比べて不利になったと感じ、否定的な反応を示しています。近い将来、トゥドゥック市は、後退距離、高さ、係数に関する建築管理規制が欠如していた以前の区画整理区域を再検討する予定です。調査後、法的根拠に基づいて許可発行プロセスをより適切に進めていきます」とンガ氏は述べました。
ニャーベー地区の指導者によると、決定56号が発令された際、各地域はそれぞれ異なる反応を示し、解釈や適用方法も異なったという。多くの地域では1/2000スケールの計画図が不足していたり、土地利用係数が更新されていない古い計画図しかなかったりしたため、係数の計算方法が分からなかったり、係数が低すぎて2～3階建てしか建てられなかったりした。特に、幹線道路沿いの住宅は以前よりずっと低い高さで建てられるようになったため、住民の強い反発を招いている。地方自治体は住民のためにこの問題を解決したいと考えているが、反発を恐れて事態は膠着状態にある。
「私の意見では、多くの土地が狭すぎるため、実際の状況に合わせて後退距離を調整すべきです。人々の利益になることは何でも行うべきです。計画建築局とホーチミン市人民委員会は会議を開き、決定56号を再評価すべきです。不適切な点があれば、人々の利益になるように修正する必要があります。新しい住宅地には適用できるかもしれませんが、既存の住宅地への適用は非常に難しく、見直しが必要です」とこの人物は述べた。
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