質の高い賃貸住宅が深刻に不足している。
20年以上にわたる急速な都市化を経て、都市化率は2000年の24%から2025年には44%近くまで上昇しました。大規模な都市圏が次々と出現し、都市の様相は急速に変化し、インフラや住宅の質も徐々に向上しています。こうした発展は経済成長に大きく貢献し、投資を促進し、数十もの関連産業に刺激を与えています。
しかしながら、住宅市場の構造には欠点が露呈している。分譲住宅市場は活況を呈している一方で、国家による体系的な指導に基づく専門的で長期的な賃貸住宅制度はまだ確立されていない。現在の賃貸市場は概して無秩序で断片的であり、包括的な計画性に欠け、居住者の安定した生活の質を保証できていない。
ベトナム不動産市場評価研究所（VARS IRE）によると、賃貸住宅セグメントの再編は、正当な投資や不動産所有のニーズを制限することを目的としたものではなく、実際の住宅ニーズ、所有、投資、賃貸利用の間でより調和のとれた市場構造を構築することを目的としている。
ベトナム労働総同盟によると、現在、工業地帯には約450万～500万人の労働者がおり、そのほとんどが狭い住居を借りて暮らしている。 ハノイとホーチミン市では、賃貸住宅に住む世帯の割合が増加しており、特に若者や出稼ぎ労働者に集中しているが、質の高い住宅が深刻に不足している。労働者の多くは、狭く老朽化したインフラを備え、火災の危険性も高い非公式な賃貸住宅地に住んでいる。主要都市部での住宅所有は、ますます困難になっている。
こうした状況において、郊外や衛星都市における住宅商品は、明確な実用価値、透明性の高い法的地位、便利な交通アクセス、そして手頃な価格といった特長を備え、ますます重要な役割を果たすようになるでしょう。これは、都心部の住宅をまだ手に入れられない顧客にとっての代替ソリューションとなるだけでなく、住宅ニーズと長期投資の持続可能なバランスを実現するための鍵ともなります。
住宅賃貸に関するインセンティブ制度と法的規制が必要である。
しかし、根本的な問題は、人々が手頃な価格で質の高い住宅を利用できる必要性にある。だからこそ、多くの先進国では、賃貸住宅は社会保障制度と都市の安定を支える重要な柱と考えられているのだ。
VARS IREによると、国際的な経験から、賃貸住宅の持続可能な発展には国家の役割が決定的に重要であることが示されている。ドイツでは、持ち家率がわずか約46%であるにもかかわらず、強固な借家人保護制度と基準家賃規制（Mietspiegel）のおかげで、生活の質は世界最高水準を維持している。一方、シンガポールは国家中心のモデルを選択し、住宅開発庁（HDB）が管理する公営賃貸住宅制度を維持し、低所得者層に多額の補助金を提供している。韓国では、土地住宅公社（LH）が国家都市基金からの資金提供を受け、20～30年の長期賃貸用アパートに直接投資し、取得している。
投資回収が迅速な分譲住宅とは異なり、賃貸住宅は15年から25年という非常に長い回収期間を要し、利益率も高くありません。従来の市場メカニズムだけに頼ると、民間セクターの参入は困難になります。そのため、VARS IREは、国家賃貸住宅基金の実施を促進するとともに、ベトナムは住宅開発に対する考え方を変え、賃貸住宅を教育、医療、公共交通機関と同様に不可欠な社会インフラとして捉える必要があると主張しています。大規模な都市部を計画する際には、企業が長期賃貸住宅や質の高い社会住宅を積極的に組み込むよう、インセンティブ制度や税制優遇措置、土地使用料優遇措置を導入すべきです。
さらに、住宅貯蓄基金、優遇低金利融資、賃貸住宅開発事業者に対する税制優遇措置などを通じて、この分野向けの長期的な金融システムを設計する必要がある。「特別な制度設計」がなければ、民間企業がこの分野に大規模に参入することは困難であろう。
もう一つの重要な課題は、賃借人の権利を保護するために、賃貸市場に特化した法的枠組みを確立する必要があることです。具体的には、賃貸契約、価格上昇幅、賃貸物件の品質基準、家主の責任などに関する具体的な規定を盛り込んだ賃貸法を段階的に整備していく必要があります。
国家の主導的な役割に加え、企業も従業員向け住宅の開発に積極的に参加するよう奨励されるべきである。従業員数の多い企業は、従業員向け賃貸住宅の建設に投資する際に、税制、インフラ整備、資金調達の面で支援を必要とする。
出典: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
