アジア太平洋都市土地研究所は最近、「アジア太平洋住宅所有指数」を発表し、アジアの主要41都市における51の市場セグメントを評価した。この報告書によると、51の不動産セグメントのうち、「手頃な価格」（住宅価格が世帯年収の5倍を超えない）の基準を満たしたのはわずか7セグメントだった。逆に、51セグメントのうち41セグメントでは、住宅所有よりも賃貸住宅の方がはるかに利用しやすいことが示された。これは、多くの都市部において賃貸市場が重要な解決策になりつつあることを示している。
住宅を借りる ― 日本の多くの都市住民にとって人気の選択肢。
アジア各国の政府は、質の高い賃貸住宅市場の育成を目指した政策を数多く採用している。日本では、賃貸住宅政策は独特で、社会生活における高いプロ意識と規律を反映している。日本では、テナントは家主と直接交渉するのではなく、不動産会社や管理会社を通して契約を結ぶのが一般的だ。
さらに、日本ではマンションの入居者に対して、静粛を保つこと、ゴミを適切に分別すること、近隣住民に迷惑をかけないことなど、多くの厳しい規則が設けられています。これらの規則に違反すると、賃貸契約が解除される可能性があります。東京のような大都市では、シェアハウスやスマートマンションといった形態が、特に若者や外国人を中心に人気を集めています。
鎌田拓也さん（32歳）は、妻と幼い子供2人と賃貸住宅に住んでいる。かつては、一生住むためのマイホームを購入することを考えていた。しかし、不動産価格の高騰により、大きな家を購入することは現実的ではなくなった。
「現在、会社が賃貸物件探しを手伝ってくれているので、賃貸の方が便利で選択肢も増えました。住宅価格の高騰で、マイホームの購入も検討しています」と鎌田拓也さんは語った。
世界最大の商業不動産サービスグループであるCBREが発行した「日本賃貸住宅市場レポート」によると、主要都市圏の世帯の約45％から55％が賃貸住宅に住んでいる。東京中心部の一部地域では、この割合が60％を超えている。
多くの地域で地価が急騰しており、賃貸が現実的な解決策となっている。
流山市の不動産専門家である武藤勝弘氏は、「この地域の地価は大幅に上昇しており、それが長らく価格が安定していて手頃だった近隣地域にも波及している」と述べた。
総務省の調査によると、東京都中心部23区の世帯平均家賃は昨年11月にピークを迎え、総収入の45.5％を占め、家計に大きな負担となっている。
東京都は、市場価格より約20％低い家賃の住宅供給に取り組んでおり、特に幼い子どもを持つ家庭や特別な事情のある家庭を優先的に支援する。2026年度から段階的に、合計約300戸の住宅が供給される予定だ。この事業は官民連携で実施され、総事業費は200億円（約1億2700万ドル）を超える見込みである。
アジア各国の多くの政府は、質の高い賃貸住宅市場の育成を目的とした政策を採用している。
アジアにおける賃貸住宅セグメントの促進
中国では、2025年8月時点で、約2億6000万人が賃貸住宅に居住していた。賃貸物件数は9100万戸で、そのうち90%は個人所有だった。
中国には現在、民間賃貸住宅の他に、主に2種類の社会賃貸住宅が存在する。1つは公営賃貸住宅（国有）で、政府が政策支援、限定的な建築基準、低所得から中所得の都市部の家族、住居に困窮している新規雇用者、都市部で安定した職に就いている出稼ぎ労働者などを対象に、手頃な価格で提供する住宅である。このタイプの公営賃貸住宅は賃貸のみが許可されており、所有権は国有のままである。
第二に、「保証付き賃貸住宅」または補助付き賃貸住宅があり、これは都市部に新しく移住してきた人々、若者、その他住宅購入に困難を抱える人々を対象としています。入居者は5年間賃貸した後、物件を購入することができ、その5年間に徴収した家賃は購入価格の一部に充当できます。
2024年5月以降、中国の30都市では「建設ではなく購入」という仕組みが導入されており、売れ残った商業用マンションを適正価格で購入し、手頃な価格の賃貸住宅に転換している。過去2年間で、中国の地方レベルでは賃貸住宅に関する200以上の政策が発表され、市場志向型の専門的な賃貸住宅事業の促進と賃貸住宅環境の改善に貢献している。
中国では、2025年8月時点で、約2億6000万人が賃貸住宅に居住していた。賃貸物件数は9100万戸で、そのうち90%は個人所有だった。
ソウルの若者にとって、手頃な価格の賃貸住宅が解決策となっている。
毎年、20代と30代の若者約6万5千人が仕事や留学のためにソウル首都圏（韓国）に集まり、賃貸住宅への需要が非常に高まっている。ソウルの住宅価格は過去5年間で70％上昇しており、購入よりも賃貸の方がはるかに現実的な選択肢となっている。
ソウル市は、再開発地域に長期賃貸住宅を建設するプロジェクトを開始し、出稼ぎ労働者、熟練労働者、新婚夫婦などに数千戸のアパートを提供する予定だ。
これは驚くべき変化を生み出している。韓国の都市部では、新婚夫婦向けの公営住宅プログラムのおかげで、婚姻届を提出するカップルの数が増加しているのだ。
住宅問題への対応に成功した国々は、どのような取り組みを行ってきたのか？
日本のエイトインフラ開発コンサルティンググループに所属する建築家で、都市計画・設計の上級専門家である東紀恩博士は、VTVの記者とのインタビューで、世界における賃貸住宅の発展について語り、世界的に見て最も興味深い点は、住宅管理が良好な都市には顕著な共通点があることだと述べた。それは、住民の大多数が必ずしも持ち家ではなく賃貸住宅に住んでおり、それでも快適に生活し、働くことができているということだ。しかし、その実現方法は都市によって大きく異なる。
シンガポールは国家主導型モデルを採用している。政府がHDBと呼ばれる大規模な公営住宅システムを直接建設・運営している。低所得者層だけでなく中間層も含め、人口の約80%がHDB住宅に居住している。
「私は長年シンガポールに住んでいて、HDBのアパートに住んでいました。私が最も印象に残ったのは、住宅が投機的な資産としてではなく、生活のためのインフラとして捉えられるようになると、市場はたちまち安定するということです」と、建築家のトー・キエン博士は語った。
一方、日本はほぼ正反対のアプローチをとっている。堅実でよく設計された市場だ。シンプルな計画、迅速な許認可、そして駅周辺や公共交通機関周辺の供給の継続的な増加。東京では常に新たな建設と急速な再開発が行われている。
その結果、家賃は数十年にわたり比較的安定した状態を保ってきた。非常に強力な借家人保護制度と相まって、多くの日本人は、家を買う余裕がないからではなく、仕事で転勤が必要になった場合に柔軟に対応できる選択肢として、生涯賃貸住宅に住み続けている。
オーストリアをはじめとする多くのヨーロッパ諸国では、借家人保護法が非常に強力であり、家賃の値上げが制限された安定した契約、不当な立ち退きの禁止、長期賃貸の文化などが確立されている。
「成功している国々がまず取り組むのは、根本的な問いです。それは、誰もが手頃な価格で家を購入できるようにする方法ではなく、誰もが定住して安定した生活を送れるようにする方法です。この問いが変われば、考え方も変わり、政策システム全体もそれに合わせて変わります」と、建築家のトー・キエン博士は分析した。
ベトナムの不動産市場構造における賃貸物件の役割の拡大。
エイトジャパンの都市計画・設計担当上級専門家によると、賃貸住宅を不動産市場の柱として発展させるためには、ベトナムは借家人の権利を保護し、供給量を大幅に増やし、質の高い住宅地を建設することで、住宅価格を押し上げる買い占め意識を徐々に減らし、投機を抑制する必要がある。
「賃貸住宅開発政策は非常に正しい方向性だと考えています。しかし、これを実現するには、まず現状のシステムが住宅確保よりも資産蓄積の論理に基づいて運営されているという現実に向き合う必要があります」と、博士号を持ち建築家でもあるトー・キエン氏は述べた。
トー・キエン氏によると、同時に取り組むべき優先事項は3つある。第一に、借主の権利を強力に法制化する必要がある。より安定した契約は、不当な契約解除を制限するだろう。法的安定性を高めることは、現在賃貸住宅に住んでいる何百万人もの人々の生活の質を大幅に向上させるだろう。
第二に、供給量を大幅に増やす必要があります。企業が賃貸住宅開発に積極的に参加するよう促し、税制優遇措置を提供するとともに、特にTOD（公共交通指向型開発）モデルを活用して地下鉄や公共交通機関の沿線に住宅を積極的に開発していく必要があります。その目的は、通勤に便利な小型住宅でも、労働者が受け入れやすい環境を整えることです。
第三に、真に質の高い生活環境を備えた、インフラと交通機関が統合された次世代の賃貸住宅を建設する必要があります。そうして初めて、若者たちはこのモデルがどれほど優れているかを体験し、その経験をムーブメントへと広げていく機会を得られるでしょう。そこから、都市生活は根本的に変化し、住む場所や働く場所を探すという不安も解消されるはずです。
出典：https://vtv.vn/nha-cho-thue-xu-huong-tai-nhieu-do-thi-100260522114815558.htm
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