この中途半端な仕組みでは、一つのプロジェクトに対して二つの土地価格が存在するリスクがある。
改正土地法草案第79条では、国家が国益のために社会経済開発を目的として土地を収用する31の具体的な事例が列挙されている。これには、移住事業、農村住宅地事業、工業団地、自由貿易地域、原油貯蔵施設、ガス・石油ポンプ場、地域市場などが含まれる。
そのため、企業が土地取得のために住民と直接交渉しなければならない開発プロジェクトはごくわずかしか残っていない。例としては、商業住宅プロジェクト、複合用途プロジェクト（住宅と商業・サービス）、多機能複合施設、娯楽施設、大規模都市開発などが挙げられる。
先週末に行われたこの草案に関する議論の中で、多くの国会議員は、全国的な平等と均一性を実現するためには、すべての社会経済開発プロジェクトにおいて国が土地取得を主導すべきだと主張した。国が土地を取得し、企業が個別に交渉するという仕組みを維持すると、意図せずして同一プロジェクト内で不平等が生じ、結果として土地価格に二差が生じることになる。これは長期にわたる紛争や土地資源の浪費につながる可能性がある。
州は社会経済開発プロジェクトのために土地を再生すべきである。
ホーチミン市の不動産会社の副社長であるズオン・コン・トゥエン氏は、国会議員からの上記の提案を高く評価した。事業プロジェクトにおける補償と用地取得を担当するトゥエン氏は、交渉と用地取得のプロセスが最も困難であることを認めた。地主は、企業がプロジェクトを実施していることを知ると、非常に高額な補償を要求することが多く、時には市場価格をはるかに上回ることもある。そのため、多くの補償プロジェクトは、作業がわずか数パーセントしか残っていないにもかかわらず、未完了のままになっている。
「多くの地主は地元住民ではなく投機家や投資家なので、住宅を緊急に必要としていないため非常に頑固です。しかし、後から購入した人への補償額が先に購入した人への補償額よりも高い場合、先に購入した人がもっとお金を要求してくる可能性が高くなります。これが、国家予算で資金提供されているものを含め、多くのプロジェクトが遅延したり、予算超過になったり、あるいは実施不可能になったりする理由です」とトゥエン氏は率直に述べ、さらに「国会議員は社会経済生活の喫緊の課題に取り組んできました。彼らは国民と経済界の懸念を代弁してきました」と評価した。
「したがって、私は起草委員会が上記の意見や提案を真剣に検討し、今回の土地法を補足・改正して最良の結果を達成してくれることを心から願っています」とトゥエン氏は強調した。
国会議員らは、すべての商業住宅プロジェクトのために国が土地を収用することを提案している。
ベトナム共産党中央委員会決議第18号で規定されている2つの方法を引用し、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は次のように述べた。「第一の方法は、国が入札とオークションを実施して、商業住宅プロジェクトを実施する企業を含む土地を割り当て、賃貸することです。これは国内外の投資家の双方の希望です。第二の方法は、投資家自身が土地使用権を交渉してプロジェクトを開発することです。入札とオークション方式を選択した場合、国は補償を行い、クリーンな土地基金を創設しなければなりません。単にプロジェクトに入札し、投資家を選定し、企業の資金を補償に充てるという方法は非常に困難です。例えば、ホーチミン市1区のあるプロジェクトでは、ある企業が入札に勝ち、投資家として選定され、補償金として国に資金を送金しました。しかし、住民はどの企業が投資家であるかを知っていたため、企業との直接交渉を望み、これを拒否しました。そのため、プロジェクトは何年も長引き、国は強制措置に頼らざるを得ませんでした。」
「国が土地を収用したのなら、全てのプロジェクトを収用すべきだ。そして、その土地を競売にかけ、地代の差額を企業に流れるのではなく、国民のためのインフラ整備に国が投資すべきだ。これをうまく行えば、国は公共投資と民間投資の両方にとって、主要な土地市場を管理・運営できるようになるだろう」とチャウ氏は提案した。
すべてのプロジェクトは平等に扱われるべきである。
土地の埋め立てだけでなく、観光セクターも改正土地法案では「軽視」されていると、タインニエン紙は一連の記事で指摘している。この土地法案は、先週の国会でも多くの国会議員によって批判された。
国会議員のタ・ヴァン・ハ氏（クアンナム省代表）によると、政治局決議08/2017では観光を主要経済部門に発展させることが定められている。しかし、改正土地法草案は全16章、265条、226ページからなるが、「『観光』という言葉はわずか11箇所しか登場せず、そのうち2箇所は観光産業に関するもので、残りの9箇所は林業法の改正に関するものである」とのことだ。
彼は、政府がこの非常に期待されている重要な経済分野を扱っている方法は不十分だと主張し、観光開発のための埋め立ての重要性を強調した。そのため、この国会議員は、第79条に新たなカテゴリー、すなわち観光開発に利用される土地を追加し、これも国家による埋め立ての対象とすべきだと提案した。
グエン・タット・タイン大学のフイン・タイン・ディエン博士は、社会経済開発プロジェクトのための土地基金の創設に関する国会議員の洞察に満ちた意見を歓迎し、土地の整地は、分野を問わず、特に大規模プロジェクトにおいては常に最も困難な段階であると述べた。企業自身には土地を収用する権利はなく、協定だけに頼ると必要な土地を確保することは非常に困難である。
例えば、大規模な観光地や、住宅、ショッピングセンター、娯楽施設などを含む複合都市開発には、広大な土地が必要となります。企業が住民と個別に交渉して土地を取得することを認めると、一貫性が失われます。時には、大規模で綿密に計画されたプロジェクトであっても、住民が土地の引き渡しを拒否するため、未完成で断片的な土地が残ってしまうことがあります。これはプロジェクトの実施期間を長期化させ、コストを増加させ、地域経済の発展を促進するという目標達成を阻害します。さらに、プロジェクトコストの増加は製品価格の上昇につながり、最終的には消費者に不利益をもたらします。
「国は、土地取得、計画、プロジェクト開発を主導し、十分な能力と経験を持つ投資家を選定して、公開かつ透明性のある入札を行うべきです。これは、開発計画に沿った包括的で体系的なアプローチであり、紛争を防ぐことができます。さらに、国が土地を取得する場合、土地価格はより一貫性があります。市場価格に従うとどうなるでしょうか。この規制は曖昧すぎます。すべての経済開発プロジェクトは、地方、地域、国家の経済開発の全体計画の一部として考慮され、人々の雇用を創出するため、公平に扱われるべきです。工業団地、サービスゾーン、観光ゾーン、娯楽ゾーン、都市部などの機能エリアを持つ経済特区内のプロジェクトでさえ、国による土地取得の対象となります。したがって、娯楽ゾーン、商業およびサービス業と複合した新都市部、多目的娯楽複合施設など、土地取得の対象となるプロジェクトに関する詳細な規制が必要です。」 「機能には、娯楽エリア、観光エリア、都市部、経済特区内のその他の機能ゾーンが含まれます...」とディエン博士は述べました。
国会議員：計画の頓挫を引き起こし、土地の浪費を招く組織や個人は、賠償責任を負うべきでしょうか？
企業が補償問題を自ら処理しなければならない状況では、大規模プロジェクトを受注することは困難になるだろう。
現在、住民から土地を買い取ることは最も難しいことの一つです。しかし、うまく行えば、州の財政準備金はますます増えていくでしょう。州は、観光プロジェクトや多機能エンターテイメント複合施設など、あらゆるプロジェクトのために土地を取得しています。もし企業が自力で補償するしかなかったら、大規模プロジェクトやメガシティは存在しなかったでしょう。
レ・ホアン・チャウ氏 （ホーチミン市不動産協会会長）
困難の負担を企業に押し付けるべきではない。
企業が土地整理という最も困難な部分を自力で処理しなければならない状況では、体系的な都市開発や経済発展は不可能である。政府は、特に土地分野において、企業に負担を押し付けるべきではない。法律は、地方自治体が統一的に実施できるよう、詳細かつ具体的な規定を定める必要がある。法律が明確に定義されていなければ、国家機関はそれを実施しようとせず、プロジェクトは停滞してしまう。これが、今この時期に土地法を改正する根本的な理由であり、そうでなければ、後退を招くことになる。
フイン・タイン・ディエン博士（グエン・タット・タイン大学）
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