賃貸住宅の開発は、戦略的優先事項として位置づけられている。
賃貸住宅供給の構造を明確に定義する。
賃貸住宅の開発は戦略的優先事項として位置づけられており、この取り組みを実現するための政策的余地も十分に確保されている。レ・ミン・フン首相は、2026年6月13日にホーチミン市党委員会常任委員会との会合で、ホーチミン市に対し、現行の規制では網羅されていない、実践経験に基づいた具体的な仕組み、政策、アプローチを大胆に提案するよう求めた。首相は、まず第一に国家資本を活用すべきであり、長期的には民間資源を動員するための強力な解決策と政策が必要であると強調した。
実際、社会の喫緊のニーズを満たす賃貸住宅の供給を確保するには、個人や企業からの資金が極めて重要な役割を果たします。この資金の流れを最も効果的に活用するには、まず、都市計画全体の中で賃貸住宅建設用地として指定された区域の計画と連動した需要に関する透明性を確保し、住宅ニーズと文化施設、 教育施設、医療施設との連携を図ることが重要です。
第二に、企業が賃貸住宅開発を促進するための仕組みや政策は、様々なテナント層、各地域やプロジェクトの計画、そして都市全体の計画に合わせて設計されるべきである。最後に、投資家の参加を促すためには、プロジェクトへのアクセスにおける公平性と妥当な利益率を確保する必要がある。
ホーチミン市経済大学のフイン・フオック・ギア博士によると、鍵となるのは賃貸住宅供給の構造を明確に定義することだという。第一のグループは商業用賃貸住宅であり、これは投資家が市場の需要と都市計画に基づいて、合意された価格で、全部または一定割合を賃貸するためのプロジェクトを作成することを意味する。
2つ目のグループは、社会住宅としての特徴を持つ賃貸住宅で構成されており、工業地帯の労働者、都市部の低所得者、あるいは公務員や省庁、地方自治体の職員といった人々の緊急の住宅ニーズを満たすことを目的としている。
「商業用賃貸住宅は市場原理に基づく契約であるため、通常は中流上層といった特定の顧客層のみを対象としています。ただし、この層の中には、工業地帯や労働者が集中する地域近郊の土地を所有し、賃貸住宅を建設する小規模投資家も含まれていますが、こうした住宅は技術基準や基本的なインフラ要件を満たしていないことが少なくありません。」
Huynh Phuoc Nghia 博士、ホーチミン経済大学
社会住宅として設計された賃貸住宅においては、政府の支援が常に重要な役割を果たしてきたが、現在の課題は、民間部門の貢献をいかにさらに高めるかということである。
「賃貸住宅の各タイプの特性に基づき、社会資源、特に工業地帯の企業など、政策から間接的に恩恵を受ける人々からの資源を最大限に活用するためには、インセンティブと支援の仕組みを高度に分散化する必要がある」と、フイン・フオック・ギア博士は提言した。
簡潔な解決策
賃貸住宅の構造という観点から見ると、賃貸住宅開発のための資源動員計画は徐々に明確になってきている。ホーチミン市経済大学の専門家は、社会住宅としての特性を持つ賃貸住宅プロジェクト、特に各地域の労働者の差し迫った住宅ニーズを緩和することを目的としたプロジェクトについては、レ・ミン・フン首相の指示に従い、初期資金は依然として国家予算に頼らざるを得ないと指摘した。
後続プロジェクトにおいては、予算資本がシード資本の役割を果たします。土地、財政政策、信用供与、一定の賃貸期間経過後または賃貸住宅需要が持ち家需要に置き換わった際の住宅形態転換に関する政策などによる支援は、企業が政府と連携して投資に参加し、労働者の所得に見合った賃料でニーズを満たす製品を市場に投入することを促すでしょう。
フイン・フオック・ギア博士は、賃貸住宅開発のための提案されている仕組みや政策は、各地域や場所の特性に合わせて調整されなければならないと主張している。そうして初めて、資源を最も効果的かつ効率的に動員できるのである。例えば、工業地帯を開発する場合、計画段階から社会住宅や社会住宅の特性を備えた賃貸住宅用地を確保すべきである。
大規模な従業員を抱え、工業地帯での事業登録を行っている企業は、従業員に安定した住居を提供し、従業員の忠誠心を高め、研修や人材育成を支援するため、これらのプロジェクトに初期段階から参加することが推奨されます。これらのプロジェクトに投資する企業は、潜在的な顧客を明確に特定しているため、投資意欲が高いと考えられます。
これらのプロジェクトに対する国の支援は、国家予算に大きく依存するのではなく、土地や融資に関する優遇政策、賃貸住宅を建設・運営する投資家と支援を必要とする企業との間の調整メカニズム、そして資本を提供する企業への優先的な支援といった形で提供される。
あるいは、賃料が平均的な労働者の負担能力を超えるプロジェクトの場合、国は運営費を通じて賃料を補助したり、雇用主が従業員の住宅費を部分的に負担するよう促したりすることで、財政的または信用的な優遇措置を与えることができる。このような状況では、関係者間の調整は細部に至るまで必要となるかもしれないが、技術の支援によってこの課題は実現可能になると、フイン・フオック・ギア博士は分析した。
残りの賃貸住宅セグメントに対する支援策は全く異なるものとなるだろう。専門家によれば、中高所得者層を対象とした住宅は、その商業的な性質が非常に明確であるため、国は空港都市、金融センター、自由貿易センターなど、実際の需要がある地域で投資家がプロジェクトを建設するよう促すためのインセンティブのみを提供すべきだという。
政府は、賃貸住宅の需要を最初から把握し、必要不可欠なインフラに投資するとともに、投資家が良質な土地を利用できる環境を整え、建物の建設や運営に関する手続きを迅速化する必要がある。
投資家は賃貸専用の建物を建設する必要はなく、一定数の賃貸ユニットを登録し、各地域の需要の変動に応じて、異なるタイプの宿泊施設を切り替えるための政策を実施することができる。
「小規模投資家による賃貸住宅団地の建設を促進するため、政府は労働者の安全と生活の質を確保するための技術基準を導入し、学校、病院、遊び場などのインフラ整備も進めている。」
「同時に、彼らが企業へと転換できるよう支援する適切な政策も必要であり、それによって、彼らが妥当な金利で新しいアパートを建設したり、既存のアパートを改修したりするための融資を受けられるようにすべきだ」と、フイン・フオック・ギア博士は付け加えた。
ホアン・ハン
出典：https://baochinhphu.vn/nha-o-cho-thue-kien-tao-de-dot-pha-102260616155732122.htm
