2024年土地法では、 農業生産に直接従事していない個人でも、譲渡によって水田を取得することが認められている。これは資金力のある投資家にとってチャンスとなるが、この「パイの一片」を手に入れるのは容易ではない。
従来、水田利用権を取得できたのは農業生産に直接携わる者のみであった。しかし、新規則の下では、農業生産に直接携わっていない者でも、稲作に必要な条件と能力があれば、生産投資のために水田利用権を取得できるようになった。
先日開催された不動産セミナーで、 天然資源環境省土地局のレ・ヴァン・ビン副局長は、2024年土地法が施行されれば、この分野は活発な発展を遂げるだろうと述べた。
実際、2020年から2022年の期間、農地市場は非常に活況を呈していました。多くの企業や個人が、農地を区画整理して販売する目的で買い占め、当時ブームが起こりました。
市場の活性化が期待される一方で、実際には、農地や森林地への投資は、企業などの大規模で組織化された投資家のみを対象としている。これは、新たな規制が農家にとって有利な条件を作り出し、農業分野への投資を行う企業に適しているためである。しかし、小規模投資家にとっては、農地を購入し、用途変更を待ってから区画を分割して販売するという手法は、実行が非常に困難となるだろう。
ハノイ、ホアビン、タイグエンの様々な分野で不動産仲介業と投資を行っているハ・キエン氏は、農地や森林地に対する税金や転換手数料が高いため、小規模投資家はこの分野への投資をためらっており、農地市場は比較的低迷していると述べた。その代わりに、数十ヘクタールの水田や森林地を取得し、将来的にサービス用地、観光地、商業施設、住宅地などに再開発しようとする大規模投資家の方が、より積極的に参加しているようだ。
ハノイのある不動産会社の代表は、同社がホアビン省とタイグエン省で大規模な森林や農地を「探し出す」計画であり、さらに「より遠く」の中央高原地帯まで進出して土地を購入する予定だと語った。
農地の転換に関して、レ・ヴァン・ビン氏は、計画通りに進め、国家の食糧安全保障を確保するため、300万ヘクタール以上の稲作地を確保するという目標を遵守する必要があると指摘した。したがって、不動産投資家は、無駄な投資や高値で購入したものの換金が困難な事態を避けるため、法律の規定を理解し、慎重に行動する必要がある。
ベトナム不動産仲介業者協会によると、2024年上半期、土地区画は競売物件や区画整理物件の売却により改善が見られた。しかし、プロジェクト用地や農地・林地については依然として回復の兆しが見られず、流動性は低迷し、取引も停滞している。農地を保有する多くの投資家でさえ、現時点では売却が難しい状況にある。
不動産仲介会社の責任者によると、この分野への投資の利益率は年間約25～30％で、住宅用地に転用できれば年間35～40％に達する可能性があるという。今後10年間で農地の価値が3～5倍、あるいはそれ以上に上昇する可能性もある。しかし、予測される土地価格表に基づくと、農地を住宅用地に転用するための申請処理費用は、現在の費用と比較して9倍に増加する見込みだ。
例えば、投資家がハノイ市ドンアイン区の1,000平方メートルの農地を用途変更して分割する場合、現在の土地使用料は66億ベトナムドンです。しかし、新しい価格表案に基づいて計算すると、この金額は618億ベトナムドンに増加します。つまり、100平方メートルの土地だけでも、土地使用料だけで60億ベトナムドン以上かかることになります。この価格であれば、既存の住宅用地を購入する方が、農地を用途変更する際に支払う税金よりも安上がりになるでしょう。
さらに、2024年土地法では、12～24ヶ月間休耕または使用されていない農地は行政罰の対象となり、没収される可能性があると規定されています。したがって、現在農地を所有している投資家は、すべてを失いたくないのであれば、住宅用地への転換、あるいは耕作用途の変更の手続きを早急に完了させる必要があります。
「投資動向や計画に基づいて土地を購入しても、地域計画が中断、延期、または変更された場合、投資家は売却できないという最悪の事態に直面する可能性があります。さらに、農地、特に用途変更が不可能な区画を購入する場合、金融レバレッジを利用すると破産のリスクを伴います」と、ある投資家は今日の農地保有のリスクについて語った。
出典: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
