農地セグメントは依然として静か

2024年土地法により、 農業生産に直接関与していない個人でも稲作地を譲渡することが可能になりました。これは潜在的な投資家にとってチャンスですが、この「楽な」取引は決して容易ではありません。

これまでは、農業生産に直接携わる者のみが水田使用権を得ることができたが、現在の新たな規制では、農業生産に直接携わっていない個人でも、米を栽培できる条件と能力があれば、生産投資のために土地を譲渡する権利を得ることができる。

最近の不動産セミナーで、土地局（ 天然資源・環境省）のレ・ヴァン・ビン副局長は、2024年土地法が発効すると、この分野は活発に発展するだろうと述べた。

実際、2020年から2022年にかけて、農地取引は非常に活況を呈しました。多くの企業や個人が、転売目的で農地を購入し、その熱狂的な取引が巻き起こりました。

市場の活性化が期待されるものの、現実には農地・林地セグメントは企業などの大規模で組織化された投資家の関心を集めるにとどまっています。新たな規制は農家にとって有利な条件を整備し、農業分野への投資企業にとって有利なものに過ぎず、小規模投資家にとって農地の収集・購入、用途転換待ち、区画分割、土地売却といった活動は非常に困難となるからです。

ハノイ、 ホアビン、タイグエンの様々な地域で不動産仲介業者兼投資家として活動するハ・キエン氏は、農地や森林地の税金と転換料が非常に高いため、現在、農地分野はまだ「静か」であり、小規模投資家はこの分野に投資していないと語った。その代わりに、数十ヘクタールの稲作地や森林地を投資し、後にサービス用地、観光地、商業地、住宅プロジェクトなどに再開発する「大物」たちが、この分野への参入に意欲を見せているようだ。

ハノイの不動産会社の代表者は、自社がホアビン省とタイグエン省で大規模な森林と農地を「狩猟」し、さらには中部高原まで土地を買いに行くことで「遠距離釣り」をする計画だと語った。

農地転用に関して、レ・ヴァン・ビン氏は、国家の食料安全保障を確保するためには、計画に沿って300万ヘクタール以上の水田面積を確保するという目標を達成する必要があると指摘した。したがって、不動産投資家は、高値で購入しても売却が困難になるような、非効率的な投資を避けるため、法律の規定を注意深く理解する必要がある。

ベトナム不動産ブローカー協会によると、2024年の最初の6ヶ月間で、土地セグメントは競売物件や分譲地の取引により改善が見られました。一方、プロジェクト用地や農林地は回復の兆しを見せておらず、流動性は低迷し、取引も低調です。農地を保有する多くの投資家も、この時期に売却を希望していますが、難しい状況です。

ある不動産仲介会社の社長は、このセグメントの投資利益率は年間25～30%程度だが、宅地化できれば年間35～40%に達すると分析している。農地は今後10年間で価格上昇の機会があり、3～5倍、あるいはそれ以上に上昇する可能性がある。しかし、予想地価表によると、宅地を農地化するための書類作成費用は、現状の9倍に増加すると見込まれている。

例えば、投資家がドンアン（ハノイ）で1,000平方メートルの農地を用途変更して転用する場合、現在の土地使用料は66億ドンですが、新しい価格表案に基づいて計算すると、この金額は618億ドンに増加します。つまり、土地使用料だけで100平方メートルの土地が60億ドンを超えることになります。この価格であれば、農地転用時に支払う税金よりも、利用可能な住宅用地を購入する方が安上がりです。

さらに、2024年土地法では、12～24ヶ月間継続的に休耕または未使用のまま放置された農地は行政罰の対象となり、登記抹消される可能性があると規定されています。そのため、農地を保有する投資家は、全てを失いたくないのであれば、宅地転用または農地への転用の手続きを迅速に完了させる必要があります。

「投資の波に乗るために計画通りに土地を購入したにもかかわらず、地域計画が中断されたり、実施が遅れたり、調整されたりした場合、投資家は誰もその土地を購入しないという悪いシナリオに直面する可能性があります。さらに、農地、特に転用できない土地を購入する場合、財務レバレッジをかけると破産のリスクも生じます」と、ある投資家は本日、農地保有のリスクについて議論しました。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html