資本の流れを再構築する：

力強い回復期を経て、不動産市場は抜本的な再編プロセスに入りつつある。資金の流れはもはや群集心理や短期的な「ブーム」に左右されることなく、透明性の高い法的枠組み、真の需要、効率的な開発可能性、そして持続可能な価値を備えたプロジェクトへとますますシフトしている。

Hà Nội Mới•30/06/2026

資金の流れはもはや「容易」ではない。

2020年から2022年にかけて、低金利と高い収益期待を背景に、不動産市場への資金流入は力強く増加しました。しかし、度重なる調整を経て2026年に入ると、市場はもはや純粋な回復軌道ではなく、厳格な選別局面へと移行しています。資金配分はより選択的になり、法的要件、実施状況、そして実用化の可能性を完全に満たすプロジェクトが優先されるようになっています。

特筆すべきは、商業銀行が不動産融資に対するアプローチを変えたことだ。融資を全面的に拡大するのではなく、法的要件を完全に満たし、高い販売ポテンシャルがあり、実際の住宅ニーズに応えるプロジェクトに資金を集中させている。これは金融システムへのリスクを最小限に抑えると同時に、不動産企業に対し、ガバナンス能力と透明性の向上を促す圧力にもなっている。

多くの銀行で不動産ローンの金利が引き続き引き上げられている。写真：グエン・クアン — 銀行システムによる不動産融資への厳格な規制により、資金の流れは以前よりも「容易」ではなくなっている。写真：グエン・クアン

ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）のトラン・ヴァン・ビン副会長によると、市場はマクロ経済要因の影響を受けつつ、同時に内部的な選別プロセスを通じて自己調整を行っている状態にある。これにより、資本が真の価値のある商品にのみ流れる、より持続可能な発展環境が生まれる。

彼は、買い手の行動が大きく変化したと主張した。以前は投資判断は主に価格上昇の見込みに基づいて行われていたが、現在では資産の活用可能性、流動性、安全性が最も重要な要素となっている。このことが、不動産ニーズを満たす分野、工業用不動産、物流、あるいは主要な輸送インフラに関連するプロジェクトが、投機的な土地よりも優れた投資を引き付けている理由を説明している。

「一方、個人投資家も徐々に長期投資戦略へと移行しつつあります。短期的な投機ではなく、利用価値、賃貸収入の可能性、そして中長期的な価値上昇の可能性に関心を寄せるようになっています。この傾向は、投機的な価格高騰を抑制し、市場全体の発展の質を高めるのに役立つと期待されます」とビン氏は分析した。

変化に適応する

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専門家は、資本の流れが再構築される過程で、不動産業界は強力なイノベーションを必要とする状況に置かれていると考えている。信用供与や債券発行へのアクセスがますます困難になる中で、多くの企業は積極的に投資ポートフォリオを再構築し、借入金への依存度を減らしつつ、すぐに実行可能なプロジェクトにリソースを集中させている。

同時に、不動産事業にとって資金調達源の多様化は不可欠です。銀行融資に加え、株式市場、投資ファンド、不動産投資信託（REIT）、投資パートナーシップ、海外資本の誘致など、長期的な資金調達チャネルを構築する必要があります。

持ち家は最も重要な基盤の一つと考えられている。写真：ファム・フン — 不動産業界は、市場の変化に対応するため、投資資金の流れを再構築せざるを得なくなっている。写真：ファム・フン

「持続可能な不動産市場は、銀行融資に過度に依存すべきではありません。資金源が多様化すれば、企業はより積極的に投資活動を行うようになり、金融システムへの負担も軽減されます。それに加えて、制度の改善、法的障害の撤廃、プロジェクト承認プロセスの迅速化は、市場の資本吸収能力の向上に貢献するでしょう」と、国家金融政策諮問委員会のメンバーであるカン・ヴァン・ルック博士は述べています。

国家金融監督委員会の元副委員長であるレ・スアン・ギア博士は、政府と国会が障害を取り除くために実施した一連の仕組みのおかげで、不動産の供給状況は改善していると考えている。そのため、市場は過去の時期のような過度な価格上昇を経験することはないだろう。

資本の流れを再構築する主要な要因の一つは、交通インフラの力強い発展である。環状道路、高速道路、都市鉄道、空港、港湾といった一連の大規模プロジェクトは、多くの地域に新たな発展の機会をもたらしている。

ハノイでは、環状4号線、放射状道路、地下鉄システムなどのプロジェクトが多額の投資資金を集めている。しかし、過去のサイクルとは異なり、現在の投資の流れは、投機的な情報に惑わされることなく、明確な計画と実際のインフラ整備が進んでいる地域に主に集中している。同期化されたインフラ、透明性の高い法的枠組み、そして真の住宅需要という3つの要素が、今後も投資誘致の成否を左右する重要な鍵となるだろう。

「不動産市場は回復を続けるだろうが、あらゆるセグメントで同時に急成長するのではなく、非常に多様な形で回復していくことになるだろう。資本の流れはより選択的になり、確固たる基盤を持ち、長期的な価値を創造できるプロジェクトに重点が置かれるようになる。これは経済にとっても好ましい兆候であり、資本が効率的に配分され、社会資源が適切な目的に使用され、投機が抑制されることで、金融市場の安定に貢献し、持続可能な経済発展を促進するだろう」と、レ・スアン・ギア博士は述べた。

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