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融資の審査と割合の削減。
テックコムバンクは2026年第1四半期に8兆9000億ベトナムドンの利益を計上し、22.6%増加した。特筆すべきは、不動産ローンの比率が初めて30%を下回り、28.9%となったことで、これは信用ポートフォリオの再構築傾向を反映している。一方、個人向けおよび中小企業（SME）向けセグメントが成長の原動力となり、融資残高は前年同期比33%増の395兆3000億ベトナムドンとなった。無担保ローン（159.1%増）、建設ローン（72%増）、住宅ローン（6.4%増）、マージンローン（2%増）など、いくつかのセグメントで力強い成長が見られた。
それ以前に、Techcombankは2025年までに、不動産ローンが総融資残高に占める割合を、2024年の33.2%から31.1%へと段階的に削減した。
LPBankでは、2026年第1四半期の不動産事業向け融資残高が14兆7218億ベトナムドンに達し、年初比で2.4%減少した。現在、同行の不動産融資は、融資残高全体のわずか約3.65%を占めるに過ぎない。
ACBの個人顧客部門ディレクターであるグエン・レ・ナム氏は、同行は投機目的での融資は行わず、実際に居住目的で住宅を購入する顧客へのサービス提供に注力し、生活の質の向上に必要な資金へのアクセスを支援していると述べました。また、ACBは開発業者と協力して適切な融資パッケージを設計し、顧客に継続的なサポートとアドバイスを提供しています。
ナム氏によると、ACBの住宅ローン融資の伸びは今年第1四半期に鈍化した。その理由は、銀行の政策だけでなく、複雑な経済情勢、高騰する不動産価格、金利上昇の圧力に対する人々の不安にもある。多くの住宅購入者は、ローン金利が12～14％に上昇したことで、以前の高水準に戻り、自身の経済力を超えてしまうことを恐れ、慎重になっている。
しかし、ACBはこれを懸念材料ではなく、むしろ好ましい兆候と捉えています。顧客は以前よりも慎重かつ責任を持ってローンを利用するようになり、返済能力を維持するために適切な時期と商品を選ぶ方法を理解しているからです。
2026年第1四半期も、多くの銀行において不動産融資は引き続き大規模な融資分野の一つであったが、その成長は一様ではなかった。詳細な説明付きの12行の銀行の2026年第1四半期の連結財務報告書によると、不動産関連の融資残高総額は9902億7000万ベトナムドンを超え、2025年末と比較して6.4%増加した。
これらの銀行のうち、SHBとBVBankは、不動産ローンが総貸出残高の30%以上を占める2行です。特にVPBankは、不動産事業向け貸出残高が2,384億7,300万ベトナムドンに達し、年初と比較して310億ベトナムドン以上、約15%増加しており、同行の融資ポートフォリオにおいて業種別で最大の貸出残高を持つセクターであり続けています。
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企業は信用取引への依存度を下げる必要がある。
BIDVのチーフエコノミストであるカン・ヴァン・ルック博士によると、2025年末までに不動産セクターの未払い融資残高は47兆ベトナムドンに達すると推定され、2024年と比較して36％増加する見込みである一方、業界全体の信用供与額は19％以上増加すると予想されている。
2026年までに、銀行セクター全体の信用成長目標は約15%となるため、不動産融資も規制対象となる。リュック氏によれば、不動産融資の急速な成長期後には規制が必要となるが、これは「引き締め」を意味するのではなく、選択的な規制を意味する。規制当局の方針は、投機目的の融資を制限することでシステミックリスクを軽減し、不動産購入分野への資金流入を誘導することにある。
投資家に関しては、資金調達源を多様化し、銀行融資への依存度を減らすことが必要です。2025年には、不動産企業は約123兆ベトナムドン相当の債券を発行する予定です。2026年の最初の4か月だけで、この額は40兆ベトナムドン近くに達し、市場全体の発行総額の51%を占めています。しかし、今年満期を迎える債券のプレッシャーは非常に高く、約204兆ベトナムドンに上り、そのうち不動産セクターが61%を占めています。
ホーチミン市経済大学のグエン・フー・フアン准教授は、不動産融資が規制され、不良債権による圧力が高まっている状況下では、柔軟な信用政策とともに代替的な資金調達チャネルを見つけることが、不動産企業にとって生き残りのための問題となっていると分析した。
フアン氏は、不動産業界は銀行融資に過度に依存しており、金融システムに大きな圧力をかけていると指摘した。一方で、ほとんどの銀行は短期資金を調達する一方で、不動産セクターには中長期の融資を行っており、満期のミスマッチと流動性リスクが生じている。
「不動産市場への資金の流れを多様化し、銀行融資への依存度を減らすためには、より多くの解決策が必要だ」と、グエン・フー・フアン准教授は強調した。
フアン氏によれば、この問題を解決するには、現在低迷している社債市場を中長期資金供給の主要チャネルとして強力に発展させるなど、構造的な解決策が必要である。同時に、テストメカニズム（サンドボックス）、国際金融センター、そして特に不動産トークン化ソリューションを通じて、新たな資金調達モデルを研究する必要がある。
逆に、不動産セクターへの過剰な融資は、不良債権のリスクを高めます。その主な理由は、多くの不動産会社が高い財務レバレッジを利用しているため、金利のわずかな変動でも大きな債務返済圧力が生じ、企業が不良債権のリスクに陥る可能性があるからです。
不動産融資に対する選択的規制が継続される状況下では、不動産事業者はもはや以前のように銀行資本に大きく依存することはできないのは明らかである。債券や投資ファンドから新たな金融モデルに至るまで、資金源の多様化は、市場の安定的な発展と信用システムへの圧力軽減にとって極めて重要となるだろう。
出典：https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html
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