利益率の低さや手続きの複雑さから長年「難しい」分野と見なされてきた公営住宅が、不動産市場における新たな「注目分野」になりつつある。大手不動産会社だけでなく、多くの工業団地開発業者、建設会社、建材供給業者も、この分野への進出を同時に拡大している。
こうした動きは、 政府が2021年から2030年の間に少なくとも100万戸の社会住宅を建設する計画を継続的に推進する一方で、地方自治体に対し投資手続きの迅速化、土地資金の配分、企業活動に対する法的障害の撤廃を求めているという背景の中で起こっている。
市場規模は大幅に拡大したが、依然として大きな供給不足が続いている。
社会住宅の開発は2024年末以降加速しており、重要な課題として繰り返し強調されてきた。昨年半ば、 国会は社会住宅開発のための具体的な仕組みや政策に関する試験的決議を可決し、特に行政手続きの簡素化と改革によってプロジェクト実施期間を短縮することに重点を置いた。
建設省によると、現在全国で781件の公営住宅建設プロジェクトが進行中で、総戸数は約72万55戸に上る。政府は、現在のペースが維持されれば、公営住宅100万戸の完成という目標を当初の計画より約2年早い2028年に達成できると見込んでいる。
2026年だけでも、各地域には15万8723戸の住宅建設目標が課せられた。ホーチミン市が約2万8500戸でトップとなり、ハノイ、そしてバクニン省、ドンナイ省、ハイフォン市など多くの工業都市がそれに続いた。これらの地域は、出稼ぎ労働者の集中と商業住宅価格の継続的な上昇により、住宅需要が高い地域である。
注目すべき点は、これまでこの分野は都心から遠く離れた、生活に必要な施設が不足している地域にしか存在しないと考えられていたのに対し、現在では多くの社会住宅プロジェクトが好立地に投資されていることだ。ハノイでは、チプトラ、スターレイクといった都市部や、グエンチャイ通りやチャンタイトン通りなどの主要道路沿いに、多くの社会住宅プロジェクトが承認されている。
供給量と製品品質は改善し始めているものの、実際の需要と既存の住宅供給量との間のギャップは依然として非常に大きい。
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公営住宅の供給と需要のギャップは依然として非常に大きいと考えられている。写真： Tuan Anh。 |
ホーチミン市では、2030年までに社会住宅の需要が約100万戸に達すると予測されている一方、既に計画されているプロジェクトからの供給はわずか22万9000戸強にとどまり、需要の4分の1にも満たない。
ハノイでは、過去4年間の商業住宅価格の急騰により、公営住宅や手頃な価格の住宅に対する需要が急増している。多くのプロジェクトで応募者数が急増し、住宅購入の申し込みのために人々が夜通し列を作っている。
もう一つ注目すべき点は、最も緊急性の高い分野とされる賃貸住宅が、現在の社会住宅供給において依然として非常に低い割合を占めていることである。建設省のデータによると、現在までに全国で賃貸可能な社会住宅は約42,275戸で、この分野の全供給戸数の6%未満にとどまっている。
不動産王たちもこの争いに加わっている。
大きな市場潜在力と、一連の法的支援メカニズムが相まって、社会住宅は企業にとってますます魅力的な分野となっている。以前は少数の専門企業によって市場が主に開拓されていたが、現在の傾向は国営企業と大規模な民間企業の両方を含むまでに拡大している。
国営企業の中では、住宅市場でよく知られている企業として、住宅都市開発投資公社（HUD）、ハノイ建設公社（Hancorp）、ベカメックスIDCなどが挙げられる。
特に、HUDはハナム省やビンズオン省などで多くの社会住宅プロジェクトを実施してきました。2025年だけでも、同社は7つのプロジェクトに着工し、総戸数は約1,900戸、総床面積は約20万平方メートルに達し、多くの地域に分散しています。目標は、2030年までに市場に約9,000戸の社会住宅を提供することです。
Becamex IDCは、旧ビンズオン省の工業団地や都市部に関連した社会住宅プロジェクトの開発を継続している。2024年末までに、同社は約9,000戸の販売・賃貸住宅を引き渡した。次の段階では、Becamex IDCはさらに40,000戸以上の住宅を開発する計画だ。
一方、ハンコープは以前、ハノイ、ニンビン、ドンナイで1万戸の社会住宅を開発するという目標を発表していた。
民間セクターでは、ビングループが「ハッピーホーム」ブランドで注目を集めており、ハイフォン、フンイエン、タインホア、クアンチ、カインホア、ホーチミン市、タイニンで50万戸の社会住宅を開発する計画を発表している。この計画が実現すれば、2021年から2030年までの全国的な社会住宅目標の半分に相当する。
Viglaceraは、特にバクニン省、ハナム省、クアンニン省、ハノイ市における労働者向け住宅分野で、市場最大規模の社会住宅開発業者の一つであり続けている。同社は、今年約1万戸の住宅建設用地を確保したと発表した。昨年、Viglaceraは約8,000戸の社会住宅を完成させたが、これは全国の完成戸数の8%に相当する。
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ビグラセラ社がバクニン省で実施した社会住宅プロジェクト。写真： VGC。 |
億万長者のトラン・ディン・ロン氏率いるホアファット・グループは、工業団地に関連した社会住宅や労働者住宅の開発にも積極的に取り組んでいる。最近では、イェンミーII工業団地で労働者住宅と社会住宅の複合施設の建設に着手し、総投資額は約5兆ベトナムドンに上る。このプロジェクトは、北部工業地帯の数万人の労働者の住居ニーズを満たすことを目的としている。
この種の不動産投資に新たに参入した企業の1つが、レ・フオック・ヴー氏が所有するホアセン・グループです。同社は最近、2026年から2030年の間にホーチミン市で労働者向けに約2万戸の社会住宅を開発する計画を発表しました。これは、長年不動産セクターから撤退していた「鉄鋼王」ホアセンにとって、注目すべき復活劇と見られています。新たな方向性の下、ホアセンはこれまでの分散型開発ではなく、社会住宅、労働者住宅、産業インフラ関連プロジェクトに重点を置いています。
一方、大手民間不動産企業の一つであるサン・グループも、ニンビン省（旧ハナム省）でのプロジェクトを通じて、社会住宅分野への進出を開始した。同社は、従来のような純粋な低価格住宅モデルではなく、複数の主要都市や工業地帯に、充実したアメニティを備えた社会住宅団地を開発することを目指している。
ホアン・クアン、レ・タイン、ナム・ロン、タセコ・ランド、ハ・ドー、ハイ・ファット・インベストなど、他の複数の不動産会社も、社会住宅分野への投資計画を発表済み、または発表準備中である。
ハイファット・インベストの取締役会副会長であるグエン・ヴァン・フオン氏は、商業用住宅ほど利益率は魅力的ではないものの、市場の需要と流動性が高いことから、同社はこの分野への参入を決定したと述べた。
「近い将来、当社はハノイ市および周辺地域で中規模の社会住宅プロジェクトを実施するための承認を得られる見込みです」と彼は述べた。
依然として多くのボトルネックが存在する。
Tri Thức - Znewsの取材に対し、ベトナム不動産事業協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、市場は需給構造において大きな変化の段階に入りつつあると述べた。これまで企業は利益率の高さから主に中級・高級住宅セグメントに注力してきたが、現在では社会住宅が、投機サイクルへの依存度が低く、実質的な需要が大きい市場として認識され始めている。
しかしながら、この分野は依然として多くのボトルネックに直面している。投資手続きの長期化、良質な土地の入手困難さ、そして利益率の低さなどが、多くの企業が大規模な投資を躊躇する要因となっている。
さらに、商業プロジェクトにおける社会住宅用地の20％割り当ては、地域によって依然として不均一である。また、開発業者と住宅購入者の双方にとって優遇融資制度へのアクセスが限られているため、信用問題も完全には解決されていない。
ディン氏によると、多くの大企業の参入は、供給規模だけでなく製品品質の面でも、社会住宅市場に大きな変化をもたらす可能性があるという。以前とは異なり、現在では多くの社会住宅プロジェクトがインフラ、アメニティ、デザインに体系的に投資されており、一般的な商業アパートの基準に近づいている。
しかしながら、2028年から2030年の間に社会住宅100万戸という目標を達成するためには、市場において依然として大幅な政策変更が必要であり、特に承認プロセスの短縮、クリーンな土地基金の創設、信用資本源の安定化、そして企業にとって妥当な利益率の向上などが求められる。
「市場の需要はほぼ間違いなく実在し、非常に大きい。現在の問題は生産量ではなく、プロジェクト実施のスピードにある」とディン氏は述べた。
出典：https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html
