2024年8月1日に施行された2024年土地法は、2013年土地法に代わるものとして、不動産市場と資源管理の制度的な活性化につながると期待されていた。しかし、施行から約2年が経過した今年、同法は再び改正され、多くの大きな変更が加えられる予定である。
導入前から「時代遅れ」だった。
専門家によると、土地法の改正は喫緊の課題である。なぜなら、この法律は最近施行されたばかりであるにもかかわらず、新たな状況にはもはや適していないからである。特に、2025年7月1日からは、国全体で省レベルと市町村／区レベルを含む二層構造の地方自治制度が導入されるが、現行の土地法は依然として国、省、地区の三段階で土地利用計画と管理システムを規定しているからである。
この非互換性は多くの欠点を招き、地区レベルの廃止後、重複や他部門との連携不足を引き起こした。
国会は、施行から約2年を経て、年末の会期中に土地法を全面的に改正する予定である。（イメージ画像）
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、土地法は通常約10年ごとに改正されると説明した。しかし、2024年から2026年にかけての状況には、法律をより早く改正する必要性を生じさせる3つの大きな要因が存在する。
これは、地方自治体の構造が地区／郡レベルを廃止し、二層構造に移行することを指します。しかし、2024年土地法では、土地利用計画は依然として国、州、地区の3つのレベルで策定されています。このような行政レベルの不均衡により、多くの手続きが実施場所を失い、多くのプロセスでボトルネックが生じています。
さらに、土地管理に関する中央決議18号および69号を制度化するためには、土地の資金調達メカニズム、特に評価と補償について、より明確な説明が必要となる。
最後に、重要なインフラプロジェクトのための用地確保を求める圧力が高まっている。透明性のある具体的な仕組みがなければ、進展は依然として遅々として進まないだろう。
チャウ氏はまた、最大のボトルネックは補償価格にあると強調した。「税金や地代の計算に用いられる国の現行の土地価格表は妥当だ。しかし、土地が埋め立てられる際には、人々は補償額が市場価格に近いことを望んでいる。」
解決策は、どちらか一方の極端な選択肢を選ぶことではなく、明確な方法論、デジタル化され検証済みの取引データ、そして住民代表を含む評価評議会を備えた独立した補償評価メカニズムを構築することにある。その目的は、合意形成を図り、長期にわたる紛争を抑制し、地方自治体の財政規律を確保することである。
一方、 農林環境省は、土地利用計画と土地利用に関わる分野別計画は、二層構造の地方自治体モデルと相容れないだけでなく、一貫性がなく、同期も取れていないと説明した。
さらに、公共投資プロジェクトや、 政治的・外交的政策目的を果たす緊急かつ特定の性質を持つ重要なプロジェクトは、まだ計画に含まれていないか、計画と整合していない。
現在の土地評価方法は依然として複雑で、独立したコンサルタントに大きく依存している一方、州機関は評価の責任と法的責任の両方を負っている。
ファム・ヴァン・ホア氏（ドンタップ省選出の国会議員）
前述の重要なプロジェクトにおいても、土地取得に関する規制が欠如している。例えば、アジア太平洋経済協力会議（APEC）フォーラム関連のプロジェクトや、自由貿易地域および国際金融センターにおけるプロジェクトなどが挙げられる。また、投資家が残りの土地（小規模な土地）について合意に至らない場合の土地取得に関する現行法の規制も不十分であり、プロジェクトの停滞、資源の浪費、投資の遅延につながっている。
2024年土地法は、既存の都市計画および農村計画を有する地域において、別途土地利用計画を策定することなく、既存の計画をそのまま利用して土地利用を管理できることを認めた。しかしながら、実際には都市計画および農村計画の適用範囲は依然として低い。多くの地域では、計画が行政区域全体を網羅していないため、既存の計画があっても、地方自治体は追加の土地利用計画を作成する必要があり、重複や無駄が生じている。
現在、土地の割り当てやリースは、主に土地使用権のオークションや投資家選定のための入札方式で行われています。しかし、このプロセスはオークションや入札に関する法律の手続きや規制に依存するため、多くの準備時間を要します。
一方、多くの場合、十分な能力を持つ投資家を選定することが依然として困難であり、プロジェクトの進捗が遅れたり、土地の利用開始が遅れたり、投資誘致に悪影響を及ぼしたりしている。
国民の怒りを引き起こしている一連のボトルネックを解消する。
ファム・ヴァン・ホア議員（ドンタップ州選出）は、土地法は多くの改正を経て社会経済発展に大きく貢献してきたものの、実際には、特に実施が直接行われる地方レベルでは、依然として多くの障害が存在すると指摘した。
特に、ホア氏は、土地評価、土地取得、補償に関する障害が、しばしば国民の不満や意見の相違につながると述べた。
「現在の土地評価方法は依然として複雑で、独立したコンサルタントに大きく依存している一方、州機関は評価の責任と法的責任の両方を負っている。」
「工業用地や生産・事業用地の場合、土地使用料は総投資額のごく一部に過ぎませんが、企業は価格決定を待つだけで6ヶ月から12ヶ月もの時間を無駄にしてしまう可能性があります。この待ち時間は機会費用を増加させる一方で、異なる評価方法による価値の差はしばしば取るに足らないものです」とホア氏は述べた。
ホア議員によると、障害は技術的なものだけでなく、実施過程にもあるという。法律で定められている通り、年間の土地価格表は市場価格を忠実に反映するように作成されているが、補償額に適用すると、実際の取引価格よりも低いと人々は考えている。
逆に、自由市場価格のみを用いる場合、予算の均衡を保つのは困難であり、透明性に関する苦情が生じる可能性が高い。公式価格表と市場価格の乖離は、政府と土地収用を受ける人々の双方にとってジレンマとなっている。
さらに、新法や政令の多くの規定は、依然として一般原則のレベルにとどまっています。例えば、道路に面していなくても、合法的なアクセスルートさえあれば土地の分割や用途変更を認めるという規制は、正しい政策であり、都市化の現実にも合致しています。しかし、合法的なアクセスルートとは何なのか、最小幅はどれくらいなのか、そしてどのように確立されるのか？法律はこれらの詳細をまだ規定していません。そのため、多くの地方自治体は、申請処理を一時的に停止するという、より安全な選択肢を選んでいます。
現状では枠組み文書しか存在しないため、必要な書類が未処理のまま放置される事態が生じている。地方自治体は混乱し、市民や企業は何度も足を運ばなければならず、非公式なコストが増加する。
ホア氏は、特定のグループに対して土地使用料を70％削減する政策を例に挙げた。その目的は人道的であるものの、適用条件が重複しており、世帯、個人、土地利用のタイミングといった概念の解釈に矛盾が生じている。
ホア氏は、硬直的な経営思考から、効率性と価値創造に重点を置いた経営思考への転換を提案した。また、手続きを可能な限り簡素化し、透明性を高め、特に行政的な措置ではなく経済的な手段をより積極的に活用することを提言した。
例えば、土地の価値を1セント単位まで正確に算定しようとする代わりに、価格表に基づいて妥当な価格を受け入れ、税金、手数料、その他の財政的義務を通じて付加価値を調整することが可能です。これにより、制度への負担を軽減しつつ、州が付加価値を確実に徴収できるようになります。
農林環境省による土地法改正案は、主に2つの内容に焦点を当てると予想される。
最初のグループは、新時代の国家発展の要件と二桁経済成長の必要性を満たす内容で構成されている。
省は、土地価格、土地価格表、土地価格調整係数、土地使用料、土地賃貸料、土地取得、補償、支援、再定住など、国会決議および政府の政令・決議における規制の成文化を通じて、土地法の実施における困難や障害に対処するためのメカニズムや政策に関する規定を含めるために、土地法のいくつかの条項を改正および補足することを提案している。
土地証明書の登録および発行、土地利用計画および計画、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用変更の許可、土地賃貸借契約書の選択、土地の分割、土地の統合、特定の種類の土地に対する土地利用制度、土地情報システム、および土地紛争の解決。
同時に、コミューンレベルの土地利用計画および計画に関する規則、水田土地利用者の権利義務、2014年7月1日以前に土地法に違反した土地利用者の権利義務、特別な場合の補償、および特定の種類の土地の土地利用制度について、改正および追加が行われた。
第二のグループは、二層構造の地方自治体モデルに基づく地方分権、権限委譲、権限の明確化に関する規制、および土地分野における行政改革から構成される。
省は、二層構造の地方自治体モデルに沿うよう、土地の国家管理を実施する権限に関する規則を改正および補足し、土地の国家管理を実施する権限に関する新たな規定を追加することを提案する。
さらに、州レベルに関連する行政手続きに関する規則を改訂・補足し、他の法律や決議との整合性と統一性を確保するために、それらを見直す。
出典：https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
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