住宅需要は増加している。
市場調査機関の調査データによると、近年、45～70平方メートルの広さのマンションの数はますます少なくなっている。多くの新規プロジェクトは、利益を最大化するために販売価格の高い大型マンションの開発に重点を置いており、若者、公務員、知識人、小家族などが住宅を入手することが困難になっている。
原因の一つとして挙げられるのが、プロジェクトにおける人口抑制規制です。そのため、管理機関は計画承認の際に、建設規模、技術インフラ、社会インフラ、人口密度などを決定する際に、人口目標を基準とすることがよくあります。結果として、多くの投資家は、承認された制限内に人口目標を「維持」するために、小型アパートの数を減らし、大型アパートの規模を拡大せざるを得なくなっています。
特に、多くの地域で集合住宅の人口を決定する現在の方法は、共通の基準がなく、アパート1戸あたりの人数を平均するという機械的なアプローチを主に採用している。たとえば、 ハノイでは、2026年4月1日付の決定第39/2026/QD-UBND号に基づき、2024年5月27日付の決定第34/2024/QD-UBND号の一部の条項を修正および補足し、次のように規定している。使用可能面積が25～ 45m²の1ベッドルームアパートは1人としてカウントされ、使用可能面積が40～55m²を超える2ベッドルームまたは3ベッドルームアパートは2人としてカウントされ、使用可能面積が55～70m²を超えるアパートは3人としてカウントされ、使用可能面積が70～77m²を超えるアパートは4人としてカウントされる。
ホーチミン市では、2026年1月9日から施行される決定第32/2025/QD-UBND号に基づき、以下の規制が定められています。1ベッドルームのアパートは面積が25～56m² 、2ベッドルームは面積が56～96m² 、3～4ベッドルームは面積が96～160m²以上…
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長によると、過去10年間、「結婚や出産への消極性、生活のプレッシャー、生活費の高騰などを主な原因として、世帯規模が1～3人に拡大する傾向が見られ、その結果、2024年の合計特殊出生率は女性1人当たりわずか1.91人となり、人口置換水準である女性1人当たり2.1人を下回っている。これに人々の寿命が延びている傾向が加わり、人口の急速な高齢化につながっている」とのことだ。
2009年には国内の高齢者人口は745万人だったが、2025年初頭には1610万人に増加し、国民人口の16%以上を占めると予測されている。これに伴い、同じ地域やプロジェクト内で近接して暮らす「大家族」が増加傾向にあるが、住居は別々で、独身者、子供のいない若いカップル、世代の少ない小家族も著しく増加している。
「したがって、厳格な人口計算方法を用いてマンションの居住者数を決定すると、新規プロジェクトにおける『大型マンション』の数が増加し、高所得者層のニーズにしか対応できなくなります。中級マンションプロジェクトに『大型マンション』を多数設けることは、平均所得層や低所得層、そしてキャリアをスタートさせたばかりの若者といった大多数の人々のニーズや経済力には適していません」と、レ・ホアン・チャウ氏は分析した。
柔軟かつ実践的なアプローチが必要だ。
専門家によると、アパートの数に基づいて人口を厳密に算出するのではなく、より科学的な人口データシステムと予測モデルを開発すべきだという。人口の決定は、アパートの広さ、寝室の数、住居の種類、地域特性、人口動態の傾向など、複数の要素に基づいて行うべきである。これにより、企業は適切な総人口規模を確保しつつ、より手頃な価格の製品を開発できるようになる。
一部の専門家は、実際の使用状況に基づいた人口計算方法を適用することを提案している。例えば、ワンルームマンションや1ベッドルームマンションは1～2人、2ベッドルームマンションは3～4人として計算し、より広いマンションにはより高い係数を適用するといった方法がある。
さらに、人口密度は地域のインフラ整備能力と関連付けるべきである。交通機関、学校、医療施設、公共スペースなどが整備された地域であれば、アパートの構造に柔軟性を持たせることができる。
「人口密度を下げるために小型アパートを制限するという考え方から、都市インフラを包括的に整備するという考え方へと転換することが極めて重要です。インフラに適切な投資を行えば、中小規模のアパートの数を増やすことは、都市に過度の負担をかけることなく、大多数の人々の住宅問題の解決に貢献するでしょう」と、ベトナム都市計画開発協会のトラン・ゴック・チン会長は述べた。
ベトナム不動産協会の副会長であるグエン・ヴァン・ディン博士も同様の見解を示しており、より適切な人口係数を適用するために、面積と機能に応じてアパートを分類するための基準を策定する必要があること、また、人口予測の精度を高めるために、建設、計画、警察の各部門間で相互接続された人口と住宅のデータベースを迅速に完成させる必要があると考えている。
これに基づき、地方自治体は各地域に適した人口目標を積極的に設定することができ、すべてのプロジェクトに単一の方式を適用する事態を回避できる。さらに、小規模アパートの開発においては、コミュニティ生活空間が不足した高密度住宅地が形成されるリスクを避けるため、設計、生活の質、公共施設に関する厳格な基準を設ける必要がある。
同時に、政府は、土地、融資、投資手続きなどに関する優遇政策を通じて、企業が中価格帯のマンションを開発するよう促す仕組みを構築し続ける必要がある。なぜなら、今日の市場における最大の需要は、中所得者層が購入できる価格帯のマンションだからである。このセグメントの供給を増やすためには、法規制、都市計画、人口動態といったボトルネックを同時に解消する必要がある。
出典: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html
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