Kết luận của Chủ tịch UBND thành phố tại buổi làm việc với đại diện các hộ dân đang ở chung cư do thành phố đầu tư xây dựng

Cùng dự có đại biểu các cơ quan Trung ương: Bộ Xây dựng, Ban Tiếp công dân Trung ương, Thanh tra Chính phủ; lãnh đạo các cơ quan, sở, ban, ngành thành phố: Ban Nội chính Thành uỷ, Ban Tuyên giáo và Dân vận Thành uỷ, Văn phòng Thành uỷ; Xây dựng, Tư pháp, Công an thành phố, Thanh tra thành phố, Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố, Tòà án nhân dân thành phố, Viện Kiểm sát nhân dân thành phố, Đoàn Luật sư thành phố, Chủ tịch Ủy ban nhân dân quậnNgô Quyền, Ban Tiếp công dân thành phố, Chủ tịch Công ty TNHH MTV Quản lý và Kinh doanh nhà Hải Phòng.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố trả lời các kiến nghị của công dân.

Sau khi nghe Ban Tiếp công dân thành phố tổng hợp các kiến nghị của công dân, ý kiến phát biểu bổ sung của các công dân; trả lời của các sở, ngành, địa phương, đơn vị; ý kiến phát biểu của các cơ quan của Thành ủy, đại diện Bộ Xây dựng và Trưởng Ban Tiếp công dân Trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố trả lời các kiến nghị của công dân như sau:

Việc thành phố đầu tư xây dựng 12 chung cư mới: HH1-HH2, HH3-HH4 Đồng Quốc Bình; U19 Lam Sơn; N1-N2 Lê Lợi; Đông Khê, Đ2 Đồng Quốc Bình; Cát Bi; Đồ Sơn; Lô 27 Lê Hồng Phong, Khúc Thừa Dụ, Vĩnh Niệm, Kênh Dương, với tổng mức đầu tư khoảng 3.400 tỷ đồng là sử dụng ngân sách của nhà nước, nên khi tính giá thuê chung cư phải thực hiện theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ để thu hồi kinh phí nhà nước đã đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Luật Giá năm 2023, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024, Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ (không tính lãi vốn và không tính lãi).

Khi đưa người dân ở các chung cư cũ về chung cư mới, sau khi xin ý kiến và được Ban Thường vụ Thành ủy đồng ý chủ trương tại Văn bản số 1198-TB/TU ngày 25/6/2020 của Văn phòng Thành ủy về việc bố trí các hộ dân về các khu chung cư thuộc sở hữu nhà nước mới xây dựng trên địa bàn thành phố, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Văn bản số 4366/UBND-XD ngày 08/7/2020 chỉ đạo trong thời gian chưa tính toán được giá thuê nhà theo quy định, giá thuê căn hộ tạm thu theo mức giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi chưa được xây dựng, cải tạo nhân với hệ số điều chỉnh K=1,25, tương ứng với mức khoảng 10.000 đồng/m2/tháng.

Căn cứ vào quy định nêu trên, sau khi tính toán giá thuê nhà, ngày 04/11/2022, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 63/2022/QĐ-UBND ban hành Bảng giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại các chung cư mới sau khi cải tạo xây dựng lại trên địa bàn thành phố Hải Phòng với mức giá từ . Sau đó, người dân có kiến nghị mức giá này quá cao so với hoàn cảnh, thu nhập của các hộ dân đang sống tại đây, để ổn định tình hình Uỷ ban nhân dân thành phố đã hủy bỏ Quyết định trên để nghiên cứu lại.

Tiếp đó, ngày 14/3/2023, Ban Cán sự Đảng Ủy ban nhân dân thành phố có Văn bản số 114-CV/BCSĐ trình Ban Thường vụ Thành ủy về việc xây dựng Nghị Quyết Hội đồng nhân dân thành phố về cơ chế, chính sách hỗ trợ đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại các khu chung cư mới xây dựng trên địa bàn thành phố Hải Phòng, với mức hỗ trợ từ 55 - 70% giá thuê nhà cho các hộ dân, tuy nhiên không được chấp thuận do việc thực hiện chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà ở thuộc tài sản công chưa đúng đối tượng và chưa đúng nhiệm vụ chi ngân sách nhà nước.

Tiếp đó, ngày 05/3/2024, Ban Cán sự Đảng Ủy ban nhân dân thành phố có Văn bản số 102-CV/BCSĐ trình Ban Thường vụ Thành uỷ về việc hỗ trợ chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung đối với các chung cư thuộc sở hữu Nhà nước để giảm giá thuê nhà cho các hộ dân. Tuy nhiên, đối chiếu với quy định của pháp luật về Nhà ở, giá thuê nhà phải xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ toàn bộ chi phí hợp lý để xây dựng công trình và bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn nên không thể thực hiện việc hỗ trợ giá thuê nhà theo phương án nên trên.

Gần đây, sau khi tham vấn ý kiến của các Bộ, ngành Trung ương, Uỷ ban nhân dân thành phố đã vận dụng các quy định của pháp luật để xây dựng Đề án về thu nộp tiền thuê nhà ở thuộc tài sản công tại các khu chung cư trên địa bàn thành phố Hải Phòng, trình Ban Thường vụ Thành uỷ đồng ý chủ trương và trình Hội đồng nhân dân thành phố thông qua tại Nghị quyết số 88/NQ-HĐND ngày 06/12/2024. Theo nội dung Đề án, thành phố chỉ tính chi phí giải phóng mặt bằng trên diện tích xây dựng khối đế các tòa nhà chung cư (không tính chi phí giải phóng mặt bằng đối với diện tích sân vườn và đường giao thông nội bộ quanh chung cư) nên giá thuê nhà đã giảm xuống, đồng thời đã xác định giá thuê nhà và lộ trình thu, nộp tiền cho thuê nhà ở tại các chung cư theo từng giai đoạn, phù hợp với khả năng chi trả của các hộ dân, nhằm tạo điều kiện an sinh xã hội và đảm bảo nguyên tắc bảo toàn vốn nhà nước.

Trên cơ sở đó, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành các Quyết định về giá thuê nhà vào thời điểm cuối năm 2024 với mức giá thuê nhà tại các chung cư nêu trên trong giai đoạn đâu (hiện nay) từ 16.204 - 31.635 đồng/m2/tháng (tùy theo mức độ đầu tư của từng chung cư), nếu căn hộ có diện tích 50m2 thì mỗi tháng tiền thuê nhà từ 810.000 - 1.581.000 đồng/căn hộ.

So sánh mức giá tiền thuê nhà nêu trên cho thấy:

- Tương đồng với giá thuê nhà thuộc tài sản công tại các địa phương: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bắc Ninh.

- Ngang bằng giá thuê nhà trọ cấp 4 khu vực nội thành Hải Phòng.

- Thấp hơn từ 69% đến 73% giá thuê nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách tại Hải Phòng (giá cho thuê từ 59.000 - 105.000 đồng/m2/tháng).

- Thấp hơn từ 78% đến 86% giá thuê nhà ở chung cư thương mại tại Hải Phòng (giá cho thuê từ 115.000 - 145.000 đồng/m2/tháng).

Bên cạnh đó, thành phố đã trình Hội đồng nhân dân thành phố xem xét, thông qua Nghị quyết số 25/2024/NQ-HĐND ngày 06/12/2024 quy định chính sách hỗ trợ di dời khẩn cấp đối với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhà tại các chung cư cũ nguy hiểm và hỗ trợ tiền thuê nhà tại các chung cư thuộc tài sản công. Trong đó, các đối tượng người có công với cách mạng, hộ nghèo, hộ cận nghèo và các đối tượng bảo trợ xã hội đang thuê nhà và có sử dụng nhà thực tế tại các chung cư tùy từng mức độ sẽ được thành phố hỗ trợ từ mức 65% đến 100% tiền thuê nhà.

Với giá thuê nhà thấp như trên nên có nhiều hộ dân được thuê nhà đã cho người khác thuê lại với mức cao hơn để hưởng lợi phần chênh lệch.

Như vậy:

- Thành phố Hải Phòng đã dành thời gian dài để xem xét nghiên cứu theo hướng giảm tối đa giá thuê nhà cho người dân, không thể giảm thêm được nữa.

- Việc các hộ dân đề nghị thành phố tiếp tục giảm giá thuê nhà là không có cơ sở xem xét giải quyết.

Trong phương án tính giá thuê nhà, đã tính trên cơ sở cấp công trình của từng tòà nhà, số năm khấu hao, tuổi thọ công trình theo quy định của pháp luật nên không thể kéo dài năm khấu hao để giảm giá cho thuê nhà.

Đặc biệt, trong phương án tính giá thuê nhà đã được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt, lộ trình điều chỉnh giá thuê nhà đã được xác định theo nguyên tắc: các năm đầu giá thuê nhà thấp, tăng dần theo các năm và n định từ năm thứ 11 để đảm bảo phù hợp với mức thu nhập hiện tại và mức tăng thu nhập sau này của người dân.

Nếu kéo dãn lộ trình thu tiền thuê nhà nữa sẽ bất cập hơn, các năm đầu giá có thể thấp hơn, nhưng từ sau năm thứ 11 giá thuê nhà sẽ tăng cao nhiều so với năm đầu, trong khi nhà cũ hơn.

Vì vậy, kiến nghị việc kéo dãn lộ trình điều chỉnh tăng giá thuê nhà là không có cơ sở xem xét giải quyết.

Theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khi nhà nước thu hồi nhà chung cư cũ, sẽ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho các hộ dân. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ thì các hộ dân phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này, nều chủ sở hữu không mua căn hộ chung cư mới, thì được thanh toán bằng tiền đối với giá trị căn hộ chung cư cũ, theo phương án được bồi thường, hỗ trợ theo quy định.

Theo quy định tại khoản 9 Điều 47 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã có phương án bồi thường, hỗ trợ được phê duyệt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì các bên tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt, trừ trường hợp các bên thống nhất thay đổi phương án bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Nghị định này.

Như vậy:

- Kiến nghị của các hộ dân có quyền sở hữu nhà chung cư cũ về việc tính toán bù trừ theo công thức: (Diện tích chung cư mới - Diện tích chung cư cũ) x Giá mua nhà tại chung cư mới = Số tiền người dân phải trả hoặc ngược lại là không có cơ sở xem xét giải quyết.

- Việc tính toán bù trừ theo công thức: Giá trị căn hộ chung cư mới (theo giá trị quyết toán công trình) - Giá trị đền bù hỗ trợ căn chung cư cũ = Số tiền người dân phải trả hoặc ngược lại.

Giao Sở Xây dựng chỉ đạo Công ty TNHH MTV Quản lý và Kinh doanh nhà Hải Phòng tổng hợp các trường hợp, rà soát, đề xuất báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố xem xét.

Mục tiêu việc đầu tư xây dựng các chung cư mới nhằm bố trí tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho người được tái định cư, khi nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố, đảm bảo an toàn tính mạng người dân, an sinh xã hội, được nêu cụ thể tại các Quyết định phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi, Quyết định phê duyệt Dự án cải tạo chung cư cũ, xuống cấp, nguy hiểm trên địa bàn thành phố và Quyết định số 53/2022/QĐ-UBND ngày 22/9/2022 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy định di dời, bố trí chỗ ở tạm thời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hải Phòng (thay thế các Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND ngày 09/01/2018, số 27/2019/QĐ-UBND ngày 07/8/2019).

Sắp tới, thành phố chuẩn bị phá bỏ các chung cư cũ còn lại nên còn nhiều hộ dân sinh sống ở các chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm cần phải di chuyển có nhu cầu thuê căn chung cư do thành phố đầu tư xây dựng nêu trên.

Vì vậy, thành phố không giải quyết kiến nghị việc cho các hộ dân tự ý nhận chuyển nhượng căn hộ được tiếp tục thuê căn hộ.

Thành phố sẽ thực hiện trình tự hủy bỏ các Quyết định cho thuê nhà đối với các hộ dân chuyển nhượng căn hộ (do không có nhu cầu sử dụng và đang trục lợi chính sách) và thực hiện thu hồi căn hộ.

Với mục tiêu xây dựng các chung cư mới nêu trên, thành phố đang cho các hộ dân thuê căn hộ từ 16.204 - 31.635 đồng/m2/tháng (tùy theo mức độ đầu tư của từng chung cư), nếu căn hộ có diện tích 50m2 thì mỗi tháng tiền thuê nhà từ 810.000 - 1.581.000 đồng/căn hộ.

Tuy nhiên, một số hộ dân được thuê nhưng không có nhu cầu ở mà tự ý cho thuê lại với mức giá cao hơn (khoảng từ 4-7 triệu/căn hộ). Đây là hành vi trục lợi chính sách.

Vì vậy, thành phố không giải quyết kiến nghị việc cho các hộ dân tự ý thuê lại căn hộ được tiếp tục thuê căn hộ.

Thành phố sẽ thực hiện trình tự hủỷ bỏ các Quyết định cho thuê nhà đối với các hộ dân cho thuê căn hộ (do không có nhu cầu sử dụng và đang trục lợi chính sách) và thực hiện thu hồi căn hộ.

Thành phố đã chỉ đạo các hộ dân không được tự ý nhận chuyển nhượng trái phép căn hộ chung cư mới và đã thông tin rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để tránh tình trạng người dân bị lừa đảo, trục lợi chính sách (tại các Văn bản: số 3757/UBND-XD ngày 08/6/2020 của Ủy ban nhân dân thành phố; số 2742/SXD-QLN ngày 12/6/2020 của Sở Xây dựng). Tuy nhiên vẫn xảy ra tình trạng người dân cố tình mua bán, chuyển nhượng nhà thuộc tài sản công là trái pháp luật.

Đây là hợp đồng dân sự, đề nghị các bên tự giải quyết, trường hợp hai bên không tự giải quyết được thì khởi kiện ra Tòà án nhân dân theo quy định.

Sau khi nghiên cứu một số văn bản chuyển nhượng thấy: Người chuyển nhượng không đúng quy định pháp luật vì chưa có quyền sở hữu nhà; có quyền thuê nhà nhưng khi chuyển nhượng quyền thuê nhà chưa được sự đồng ý của Ủy ban nhân dân thành phố.

Khi người dân khởi kiện ra Tòà án, đề nghị Tòà án nhân dân thành phố,Viện Kiểm sát nhân dân thành phố giải quyết nhanh; đề nghị Cục Thi hành án dân sự thành phố giải quyết nhanh khi có bản án của Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

1. Đối với trường hợp không ký hợp đồng thuê nhà hoặc không nộp tiền thuê nhà:

Người dân đã có quyết định cho thuê nhà nhưng không ký hợp đồng thuê nhà hoặc không nộp tiền thuê nhà, được hiểu là người dân từ chối quyền được thuê nhà của mình, không có nguyện vọng thuê nhà.

Ủy ban nhân dân thành phố sẽ xem xét, hủỷ bỏ Quyết định và thu hồi lại căn hộ đã cho thuê.

Trường hợp, công dân không thực hiện bàn giao lại nhà, Ủy ban nhân dân thành phố sẽ thực hiện cưỡng chế thu hồi nhà để cho các hộ dân đang sinh sống tại các chung cư cũ đã xuống cấp, nguy hiểm khác trên địa bàn thành phố được thuê.

2. Quyết định giá thuê nhà là Quyết định hành chính, nếu các hộ dân còn băn khoăn về giá thuê nhà cao, thì khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng sẽ thực hiện theo phán quyết của Tòà án.

3. Đề nghị các cơ quan giải quyết đơn thư các cấp không xử lý đơn thư có 07 nội dung kiến nghị nêu trên.

4. Giao Sở Xây dựng chỉ đạo Công ty TNHH MTV Quản lý và Kinh doanh nhà Hải Phòng:

- Gửi Thông báo kết luận này tới từng hộ dân đang ở tại các chung cư nêu trên.

- Ký Hợp đồng cho thuê nhà trước khi bàn giao nhà đối với các hộ dân tới đây được thành phố quyết định cho thuê nhà và gửi các văn bản chỉ đạo của Úy ban nhân dân thành phố về việc không cho thuê lại, chuyển nhượng căn hộ, Thông báo kết luận số 284/TB-VP ngày 21/5/2025 và Thông báo kết luận này của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố cho từng hộ dân khi ký hợp đồng cho thuê nhà.

5. Giao Văn phòng Uy ban nhân dân thành phố:

- Theo dõi, đôn đốc các đơn vị, cá nhân nêu trên thực hiện; tổng hợp báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố.

- Bố trí lịch để Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố nghe về trình tự cưỡng chế thu hồi nhà đối với các trường hợp vi phạm.

Thừa lệnh Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố, Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố thông báo để các Sở, ngành, địa phương, đơn vị và các hộ dân liên quan thực hiện./.

Nguồn: https://haiphong.gov.vn/tin-tuc-su-kien/ket-luan-cua-chu-tich-ubnd-thanh-pho-tai-buoi-lam-viec-voi-dai-dien-cac-ho-dan-dang-o-chung-cu-d-749704