ចំណុចខ្វះខាតក្នុងវិធីសាស្ត្រគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

គម្រោងនេះកំពុងប្រែក្លាយពីប្រាក់ចំណេញទៅជាការខាតបង់។

យោងតាមថ្នាក់ដឹកនាំក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យល្បីឈ្មោះមួយនៅទីក្រុងហូជីមិញ ឧបសគ្គដ៏ធំបំផុតសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ គឺការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី រួមទាំងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីបន្ថែមផងដែរ។ ពីមុន គម្រោងជាច្រើនត្រូវបានផ្តល់ការអនុគ្រោះដោយក្រុង ដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីបណ្តោះអាសន្ន ដើម្បីឱ្យអាជីវកម្មអាចបន្តការសាងសង់ និងការលក់។ ឥឡូវនេះ បន្ទាប់ពីគម្រោងត្រូវបានបញ្ចប់ ហើយប្រជាពលរដ្ឋបានរស់នៅទីនោះអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានគណនានៅពេលបច្ចុប្បន្ន មិនមែនចាប់ពីពេលដែលដីត្រូវបានបែងចែកនោះទេ។ នេះបានបណ្តាលឱ្យមានការខាតបង់ និងការខកចិត្តយ៉ាងសំខាន់មិនត្រឹមតែសម្រាប់អាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះផងដែរ។

គម្រោង​ទីក្រុង Lakeview កំពុង​ត្រូវ​បាន​ទីក្រុង​ហូជីមិញ​ទាមទារ​ឲ្យ​បង់​ថ្លៃ​ប្រើប្រាស់​ដីធ្លី​បន្ថែម​ជាង ៤.៦៦៤ ពាន់​លាន​ដុង ដែល​បណ្តាល​ឲ្យ​ក្រុមហ៊ុន​ប្រឈម​នឹង​ការ​លំបាក និង​ការ​ខាតបង់។

«ច្បាប់បានកំណត់ថា ពេលវេលាសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីធ្លី និងការគណនាសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី គឺជាពេលវេលាដែលមានការសម្រេចចិត្តក្នុងការបែងចែកដីធ្លី អនុញ្ញាតឱ្យមានការបម្លែងការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬការបែងចែកដីធ្លីនៅនឹងកន្លែង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមពិតទៅ នៅពេលណាដែលមានការផ្លាស់ប្តូរណាមួយដែលពន្យារពេលការគណនាសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី អាជ្ញាធរវាយតម្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងដីធ្លីនៅពេលបច្ចុប្បន្ន។ ការលំបាកមួយទៀតគឺថា អាជីវកម្មមិនអាចគ្រប់គ្រងវឌ្ឍនភាព និងចំនួនទឹកប្រាក់ដែលពួកគេត្រូវបង់បានទាន់ពេលវេលានោះទេ។ អាជីវកម្មខ្វះជំនាញ និងមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យពិភាក្សាអំពីវិធីសាស្រ្តសមហេតុផលនៃការគណនាសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយអាជ្ញាធរនោះទេ»។

ដូច្នេះ អាជីវកម្មនានាត្រូវជួលក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃមួយផ្សេងទៀត ដើម្បីស្វែងរកលទ្ធផលដ៏យុត្តិធម៌។ បច្ចុប្បន្ននេះ អាជីវកម្មនានានៅតែពឹងផ្អែកលើការគណនារបស់អាជ្ញាធរ ហើយមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យជំទាស់នឹងការគណនាទាំងនោះទេ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ដើម្បីសុវត្ថិភាព ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីបច្ចុប្បន្នត្រូវបានគណនាខ្ពស់ណាស់ដោយមន្ត្រីរដ្ឋ។ គម្រោងជាច្រើនពីមុនមានការគណនាពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីរបស់ពួកគេជាបណ្តោះអាសន្ននៅតួលេខជាក់លាក់មួយ ហើយអាជីវកម្មនានាបានប្រើប្រាស់តួលេខនោះ ដើម្បីរៀបចំតម្លៃលក់ទៅឱ្យអតិថិជន។ ឥឡូវនេះ បន្ទាប់ពីច្រើនឆ្នាំ នៅពេលដែលអាជ្ញាធរគណនាពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីឡើងវិញ តួលេខនេះខ្ពស់ជាងការគណនាបណ្តោះអាសន្នច្រើនដង។ នេះបណ្តាលឱ្យគម្រោងដែលរកប្រាក់ចំណេញជាច្រើនស្រាប់តែទទួលរងការខាតបង់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ ហើយអាជីវកម្មមួយចំនួនថែមទាំងមិនអាចបង់ប្រាក់បានទៀតផង” បុគ្គលរូបនេះបាននិយាយ។

នៅក្នុងឯកសារមួយដែលបានផ្ញើទៅកាន់នាយករដ្ឋមន្ត្រី និង ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុ ដោយផ្តល់មតិកែលម្អលើសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ បានផ្តល់យោបល់ថា នៅពេលដែលមានការសម្រេចចិត្តកែសម្រួលផែនការលម្អិត ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លី (TSD) គួរតែត្រូវបានគណនាឡើងវិញសម្រាប់គម្រោងទាំងមូលនៅពេលនៃការសម្រេចចិត្តកែសម្រួល។ ចំនួនទឹកប្រាក់ TSD ដែលសហគ្រាសបានបង់ពីមុនគួរតែត្រូវបានគណនាឡើងវិញនៅពេលនៃការអនុម័តឡើងវិញនៃផែនការ ហើយត្រូវបានកាត់ចេញពី TSD បន្ទាប់ពីការគណនាឡើងវិញ ដោយចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវបានកាត់ចេញមិនលើសពី TSD ដែលត្រូវបង់។

ប្រសិនបើសហគ្រាសមិនទាន់បានបង់ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីមុនពេលកែសម្រួលផែនការលម្អិតនៃគម្រោងទេ សហគ្រាសនោះត្រូវតែបង់ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៅពេលកែសម្រួលផែនការ។ ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីណាមួយដែលបានបង់រួចហើយ (ប្រសិនបើមាន) នឹងត្រូវបានគណនាឡើងវិញនៅពេលកែសម្រួលផែនការ ដោយគិតគូរពីអតិផរណា ហើយនឹងត្រូវកាត់ចេញពីពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីដែលបានគណនាឡើងវិញ។ ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវបានកាត់មិនត្រូវលើសពីចំនួនពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីដែលត្រូវបង់នោះទេ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ សហគ្រាសត្រូវបង់ប្រាក់ពិន័យសម្រាប់ការបង់ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីយឺត ប្រសិនបើខ្លួនបានទទួលការជូនដំណឹងឱ្យបង់ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

លោក ចូវ បានលើកឡើងឧទាហរណ៍នៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មមួយនៅក្នុងស្រុកលេខ ៧ (ទីក្រុងហូជីមិញ) ដែលសាងសង់លើដីទំហំ ៥.២ ហិកតា ដែលទីភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចបានចេញសេចក្តីសម្រេចបែងចែកដីធ្លីក្នុងខែមករា ឆ្នាំ២០២១ ជាមួយនឹងមេគុណប្រើប្រាស់ដីធ្លី ៣.០៥ ដង និងដង់ស៊ីតេសាងសង់អតិបរមា ៣៥%។ គម្រោងនេះរួមមានអគារអាផាតមិនដែលមានកម្ពស់អតិបរមា ២៧ ជាន់ ដែលមានអាផាតមិនចំនួន ៩០៣ និងតំបន់ផ្ទះល្វែងទាបៗដែលមានផ្ទះផ្ទះល្វែងចំនួន ១១០ ខ្នង។ នៅក្នុងខែមីនា ឆ្នាំ២០២១ ក្រុមហ៊ុនបានបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីចំនួន ៨៥០ ពាន់លានដុង។ ក្រោយមក អ្នកវិនិយោគបានស្នើសុំការកែតម្រូវផែនការលម្អិត ដោយបង្កើនមេគុណប្រើប្រាស់ដីធ្លីដល់ ៤.៥៧ ដង ដង់ស៊ីតេសាងសង់អតិបរមាដល់ ៤០% និងបង្កើនចំនួនអាផាតមិនសរុបដល់ ១៣៥៥ យូនីត។ នេះត្រូវបានអនុម័តដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចនៅក្នុងខែមីនា ឆ្នាំ២០២៤។ យោងតាមសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យ គម្រោងនេះនឹងត្រូវបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីបន្ថែមចំនួន ៤២៥ ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែយោងតាមសំណើរបស់លោក Chau សហគ្រាសនឹងត្រូវបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីបន្ថែមចំនួន ៣២៥ ពាន់លានដុងប៉ុណ្ណោះ។

លោក Chau បានគណនាថា «ប្រសិនបើអាជីវកម្មបានលក់អចលនទ្រព្យ និងប្រមូលប្រាក់រួចហើយ នោះយោងតាមវិធីសាស្ត្រគណនានៅក្នុងសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យ អាជីវកម្មនឹងត្រូវប្រើប្រាស់ប្រាក់ផ្ទាល់ខ្លួនដើម្បីទូទាត់សង ដែលនាំឱ្យមានហានិភ័យនៃការខាតបង់។ ប្រសិនបើគម្រោងមិនទាន់ត្រូវបានលក់ទេ ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីនឹងត្រូវបានបន្ថែមទៅក្នុងតម្លៃលក់ ដោយហេតុនេះជំរុញឱ្យតម្លៃផ្ទះកើនឡើង ហើយនៅទីបំផុត អ្នកទិញផ្ទះនឹងក្លាយជាអ្នកទទួលបន្ទុក»។

មានតែករណីមួយប៉ុណ្ណោះដែលនៅសល់ដើម្បីទទួលបានការលើកលែងថ្លៃជួលដី។

យោងតាមសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យនេះ មានតែករណីមួយនៃការប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់គោលបំណងផលិតកម្ម និងអាជីវកម្មនៅក្នុងវិស័យលើកទឹកចិត្តវិនិយោគនៅក្នុងតំបន់លើកទឹកចិត្តវិនិយោគប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានលើកលែងពីការជួលដី។ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះបានបង្រួមករណីដែលមានសិទ្ធិទទួលបានការលើកលែងការជួលដីយ៉ាងខ្លាំងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន។ ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិនេះត្រូវបានអនុម័ត មានការព្រួយបារម្ភថាវិនិយោគិន រួមទាំងវិនិយោគិនបរទេសផងដែរ នឹងលែងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីគោលនយោបាយលើកលែងការជួលដីទៀតហើយ ពីព្រោះតំបន់ទាំងនេះមិនត្រូវបានចាត់ទុកថាជាតំបន់លើកទឹកចិត្តវិនិយោគនោះទេ។

លើសពីនេះ យោងតាមលោក ឡេ ហ័ងចូវ សេចក្តីព្រាងក្រឹត្យនេះលែងចែងអំពីគោលនយោបាយលើកលែងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីក្នុងអំឡុងពេលសាងសង់ជាមូលដ្ឋាននៃគម្រោង ឬបន្ទាប់ពីរយៈពេលលើកលែងសម្រាប់ថ្លៃជួលដី និងផ្ទៃទឹកក្នុងអំឡុងពេលសាងសង់ជាមូលដ្ឋានទៀតហើយ។ ដូច្នេះ វាបរាជ័យក្នុងការទទួលមរតកគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តវិនិយោគបច្ចុប្បន្នដែលមានចែងក្នុងក្រឹត្យលេខ ៤៦។ បទប្បញ្ញត្តិថ្មីនេះបានធ្វើឱ្យគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តវិនិយោគពិសេសដែលមានចែងក្នុងច្បាប់វិនិយោគឆ្នាំ ២០២០ និងសេចក្តីសម្រេចលេខ ២៩ របស់ នាយករដ្ឋមន្ត្រី ស្តីពីការលើកទឹកចិត្តវិនិយោគពិសេសគ្មានប្រសិទ្ធភាព។ នេះអាចប៉ះពាល់អវិជ្ជមានដល់គោលនយោបាយទាក់ទាញវិនិយោគ ដែលកាត់បន្ថយភាពទាក់ទាញនៃបរិយាកាសវិនិយោគរបស់វៀតណាមចំពោះវិនិយោគិនបរទេស។

លោក Chau បាន​លើកឡើងថា «នេះជាបញ្ហាដ៏សំខាន់មួយ ដូច្នេះ រដ្ឋាភិបាល និងស្ថាប័នរដ្ឋពាក់ព័ន្ធត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសចំពោះបញ្ហានេះ មុនពេលចេញក្រឹត្យនេះ ដើម្បីកសាងក្របខ័ណ្ឌគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តវិនិយោគដ៏ល្អប្រសើរ និងមានការប្រកួតប្រជែងខ្ពស់ ដែលធានាផលប្រយោជន៍ជាតិ និងជនជាតិភាគតិចទាំងក្នុងរយៈពេលខ្លី មធ្យម និងវែង ខណៈពេលដែលក៏ធានាផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់វិនិយោគិនផងដែរ។ នេះមានសារៈសំខាន់ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃការប្រកួតប្រជែងដ៏ខ្លាំងក្លាក្នុងចំណោមប្រទេសនានា ដើម្បីទាក់ទាញការវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស (FDI) ជាពិសេសនៅក្នុងវិស័យហិរញ្ញវត្ថុ បច្ចេកវិទ្យាខ្ពស់ បន្ទះឈីប និងស៊ីមីកុងដុកទ័រ។ ឧទាហរណ៍ សូម្បីតែសហរដ្ឋអាមេរិកក៏ទើបតែអនុម័តច្បាប់ស្តីពីបន្ទះឈីប និងបច្ចេកវិទ្យាស៊ីមីកុងដុកទ័រដែរ»។

លោកមេធាវី ត្រឹន មិញ គឿង (សមាគមមេធាវីទីក្រុងហូជីមិញ) បានវិភាគថា ខណៈពេលដែលច្បាប់ដីធ្លីចែងថា ការជួលដីប្រចាំឆ្នាំត្រូវបានអនុវត្តជាប្រចាំសម្រាប់វដ្ត 5 ឆ្នាំគិតចាប់ពីពេលដែលរដ្ឋសម្រេចចិត្តជួលដី ដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានការបម្លែងការប្រើប្រាស់ដីដែលទាក់ទងនឹងការបម្លែងទៅជាទម្រង់នៃការជួលដីរបស់រដ្ឋជាមួយនឹងការបង់ថ្លៃជួលប្រចាំឆ្នាំ អត្រាកែតម្រូវត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋាភិបាលសម្រាប់រយៈពេលនីមួយៗ ប៉ុន្តែការកើនឡើងនៃការជួលដីអាចស្មើនឹង ឬទាបជាងអតិផរណា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សេចក្តីព្រាងក្រឹត្យនេះចែងថា អត្រាកែតម្រូវសម្រាប់ការកើនឡើងនៃការជួលដីគឺស្មើនឹងអតិផរណា។ ដូច្នេះ ក្រឹត្យនេះត្រូវពិចារណាកំណត់ការកើនឡើងនៃការជួលដីសម្រាប់វដ្ត 5 ឆ្នាំនីមួយៗមិនឱ្យលើសពីការកើនឡើងនៃ CPI ប៉ុន្តែមិនលើសពី 15% ឡើយ។ នេះជួយអាជីវកម្មកាត់បន្ថយហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុ និងត្រៀមខ្លួនវិនិយោគលើគម្រោងធំៗដែលមានរយៈពេលស្តារដើមទុនយូរ។

បន្ទាប់ពីពិគ្រោះយោបល់ជាមួយអាជីវកម្មនានា សភាពាណិជ្ជកម្ម និងឧស្សាហកម្មវៀតណាម (VCCI) ក៏ជឿជាក់ផងដែរថា បើប្រៀបធៀបទៅនឹងគោលនយោបាយបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងក្រឹត្យលេខ ៤៦ គោលនយោបាយលើកលែង និងកាត់បន្ថយនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់គឺមិនសូវទាក់ទាញទេ។ យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន មានករណីដែលអាជីវកម្មត្រូវបានលើកលែងទាំងស្រុងពីការជួលដី មិនត្រឹមតែកាត់បន្ថយសម្រាប់ចំនួនឆ្នាំជាក់លាក់នោះទេ។ ករណីមួយចំនួនដែលត្រូវបានលើកលែង ១០០% ពីការជួលដីសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូលក្រោមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នរួមមាន៖ គម្រោងវិនិយោគនៅក្នុងវិស័យវិនិយោគដែលមានអាទិភាពពិសេស ដែលមានទីតាំងនៅតំបន់ដែលមានស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចសង្គមដ៏លំបាកជាពិសេស។ គម្រោងប្រើប្រាស់ដីដើម្បីសាងសង់អន្តេវាសិកដ្ឋាននិស្សិតជាមួយនឹងមូលនិធិថវិការដ្ឋ ដែលអង្គភាពដែលត្រូវបានចាត់តាំងឱ្យគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់កន្លែងស្នាក់នៅនិស្សិតមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យរួមបញ្ចូលថ្លៃជួលដីក្នុងតម្លៃជួលនោះទេ។ ដីកសិកម្មសម្រាប់ជនជាតិភាគតិច។ ដីសម្រាប់គម្រោងដាំព្រៃឈើការពារ គម្រោងទាមទារដីឡើងវិញ។ល។ ដូច្នេះ ក្រឹត្យនេះត្រូវពិចារណាពង្រីកករណីដែលមានសិទ្ធិទទួលបានការលើកលែងពីការជួលដី ជំនួសឱ្យការកាត់បន្ថយថ្លៃជួល។ ប្រសិនបើរឿងនេះអាចសម្រេចបាន វានឹងទាក់ទាញការវិនិយោគទៅកាន់តំបន់ដែលជួបការលំបាក ឬវិស័យដែលមានការលើកទឹកចិត្តពិសេស។

ប្រភព៖ https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm