អចលនទ្រព្យប្រណីតគ្របដណ្ដប់លើទីផ្សារ។

ក្នុងរង្វង់ ៤-៥ គីឡូម៉ែត្រពីកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញ ស្ទើរតែគ្មានគម្រោងណាមួយដែលមានតម្លៃក្រោម ១០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េនោះទេ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីតកំពុងឃើញការកើនឡើងតម្លៃយ៉ាងខ្លាំង និងមានស្ថិរភាព។

ភាពខុសគ្នាគឺជាក់ស្តែង។

នៅក្នុងសិក្ខាសាលាស្តីពីលំនៅឋានថ្មីៗនេះ លោក Vo Huynh Tuan Kiet នាយកទីផ្សារលំនៅឋាននៅ CBRE វៀតណាម បានថ្លែងថា តម្លៃអាផាតមិនទីផ្សារបឋមនៅទីក្រុងហូជីមិញ និង ហាណូយ បានកើនឡើង 35%-45% ក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំកន្លងមក។ គ្រាន់តែនៅក្នុងត្រីមាសទីបីប៉ុណ្ណោះ តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញបានបន្តកើនឡើង 15%-18% ទៀត ដែលធ្វើឱ្យតម្លៃជាមធ្យមឡើងដល់ប្រហែល 90 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ជាពិសេស ប្រហែល 70% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅឆ្នាំនេះជាកម្មសិទ្ធិរបស់ផ្នែកលំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីត ដែលបង្ហាញពីភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នាយ៉ាងច្បាស់ជាមួយនឹងតម្រូវការលំនៅឋានជាក់ស្តែងរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន។

គម្រោងអាផាតមិនប្រណីតសម្រាប់អ្នកមានបំផុតនៅចំកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញ។

ទិន្នន័យពី Knight Frank វៀតណាមក៏បង្ហាញពីនិន្នាការស្រដៀងគ្នានេះដែរ ដោយតម្លៃបឋមជាមធ្យមនៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញខិតជិត ៩៦ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលជាការកើនឡើងជិត ៩% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ក្នុងចំណោមនេះ អាផាតមិនជិត ៦០% ដែលដាក់លក់មានតម្លៃលើសពី ១០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ហើយនៅសល់ភាគច្រើនលើសពី ៦០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនប្រណីតលើសលប់ដែលគ្របដណ្ដប់លើផ្នែកកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតខ្ពស់កំពុងបណ្តាលឱ្យតម្លៃបង្កើតកំណត់ត្រាថ្មីជាបន្តបន្ទាប់នៅឆ្នាំ ២០២៥។

ការសង្កេតបង្ហាញថា ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ធំៗជាច្រើនបានចាប់ផ្តើមគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ជាបន្តបន្ទាប់នៅក្នុងតំបន់កណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ។ ក្នុងរង្វង់ ៤-៥ គីឡូម៉ែត្រនៃតំបន់ទីក្រុងថ្មីធូធៀម និងកណ្តាលទីក្រុង ស្ទើរតែគ្មានគម្រោងណាមួយដែលមានតម្លៃក្រោម ១០០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េនោះទេ។ នេះធ្វើឱ្យឱកាសសម្រាប់អតិថិជនវណ្ណៈកណ្តាលក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋានកាន់តែតូចចង្អៀត។

នៅទីក្រុងហាណូយ របាយការណ៍មួយដោយក្រុមហ៊ុន One Mount Group បានបង្ហាញថា ក្នុងរយៈពេលប្រាំបួនខែដំបូងនៃឆ្នាំ ២០២៥ ទីផ្សារបានកត់ត្រាអាផាតមិនថ្មីប្រមាណ ២០,០០០ ដែលមានតម្លៃជាមធ្យម ៨៦ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ (មិនរាប់បញ្ចូលអាករលើតម្លៃបន្ថែម និងថ្លៃថែទាំ)។ ផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់មានចំនួន ៦២% នៃការផ្គត់ផ្គង់ ខណៈដែលផ្នែកប្រណីតមានចំនួន ៣៨%។ ជាពិសេស អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ធំៗចំនួនប្រាំគឺ Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam និង Sun Group មានចំនួន ៧៤% នៃអាផាតមិនដែលផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់។ អត្រាស្រូបយកចម្បងសម្រាប់ក្រុមនេះមានជាមធ្យម ៨៦% ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងថាអំណាចទិញនៅតែផ្តោតលើម៉ាកល្បីៗ។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ ភាពបែកបាក់គ្នាក៏អាចមើលឃើញយ៉ាងច្បាស់ផងដែរ ដោយការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីជាង 80% ជាកម្មសិទ្ធិរបស់ក្រុមហ៊ុន Dat Xanh Group, Gamuda Land និង Masterise Homes។ ម៉ាកយីហោទាំងបីនេះមិនត្រឹមតែគ្របដណ្ដប់លើការផ្គត់ផ្គង់ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងបង្កើតសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលយ៉ាងច្រើនផងដែរ ដោយមានអត្រាស្រូបយកជាមធ្យមប្រហែល 84%។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញជឿជាក់ថា សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលរយៈពេលខ្លីល្អមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីលុបបំបាត់ហានិភ័យរយៈពេលវែងទេ ប្រសិនបើទីផ្សារនៅតែបន្តពេញចិត្តយ៉ាងខ្លាំងចំពោះផ្នែកលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់ ខណៈដែលលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យនៅតែខ្វះខាត។

វាមិនមែនជាការកើតឡើងដោយចៃដន្យទេ។

លោក Vo Huynh Tuan Kiet ជឿជាក់ថា «ពពុះអចលនទ្រព្យ» អាចលេចឡើងយ៉ាងពិតប្រាកដ សូម្បីតែពេលដែលទីផ្សារខ្វះការផ្គត់ផ្គង់ក៏ដោយ ប្រសិនបើមូលធនប៉ាន់ស្មានហូរចូលច្រើនពេក វិនិយោគិនស្តុកទុកអចលនទ្រព្យ និងកំណត់ការរំពឹងទុកប្រាក់ចំណេញរយៈពេលខ្លីលើសពីសមត្ថភាពស្រូបយកជាក់ស្តែង។ លោកបានរំលឹកពីរយៈពេលពីឆ្នាំ ២០០៧ ដល់ ២០១១ នៅពេលដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង ឥណទានត្រូវបានរឹតបន្តឹង ហើយទីផ្សារធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាពកកយូរ។ អ្នកជំនាញរូបនេះបានព្រមានថា «បច្ចុប្បន្ននេះ ជាមួយនឹងនិន្នាការកើនឡើងនៃផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីត ហានិភ័យនៃការតិត្ថិភាពនឹងមានវត្តមាន ប្រសិនបើតម្លៃនៅតែបន្តត្រូវបានជំរុញឱ្យដល់កម្រិតមិនសមហេតុផល ដូចជា ២០០-២៥០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ»។

យោងតាមលោក Tran Minh Tien នាយកមជ្ឈមណ្ឌលស្រាវជ្រាវទីផ្សារ និងការយល់ដឹងរបស់អតិថិជននៃក្រុមហ៊ុន One Mount Group ការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាននៅក្នុងដៃរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ធំៗ មិនមែនជារឿងចៃដន្យនោះទេ។ នៅក្នុងបរិបទនៃបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់កាន់តែតឹងរ៉ឹង ថ្លៃដើមដើមទុនខ្ពស់ និងតម្រូវការគុណភាពគម្រោងកាន់តែតឹងរ៉ឹង មានតែអាជីវកម្មដែលមានធនធានហិរញ្ញវត្ថុរឹងមាំ បទពិសោធន៍អភិវឌ្ឍន៍គម្រោងជាប្រព័ន្ធ និងសមត្ថភាពគ្រប់គ្រងហានិភ័យល្អប៉ុណ្ណោះដែលអាចអនុវត្តគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីតភាព។

ផ្ទុយទៅវិញ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានកម្រិតមធ្យម និងលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យនៅតែបន្តមានកម្រិត។ គម្រោងថ្មីៗភាគច្រើនដែលបានដាក់ឱ្យដំណើរការ ធ្លាក់ចូលទៅក្នុងផ្នែកលំនៅឋានកម្រិតខ្ពស់ និងលំនៅឋានប្រណីត ដែលធ្វើឱ្យអ្នកទិញពិតប្រាកដ ជាពិសេសអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម គ្មានជម្រើសអ្វីឡើយ។ នេះរួមចំណែកដល់តម្លៃលំនៅឋានខ្ពស់ និងពង្រីកគម្លាតរវាងតម្រូវការ និងលទ្ធភាពទិញ។

នៅក្នុងបរិបទនេះ អ្នកសេដ្ឋកិច្ច លោកបណ្ឌិត កាន់ វ៉ាន់ លុក ជឿជាក់ថា ដើម្បីឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការអភិវឌ្ឍកាន់តែមានស្ថិរភាព រដ្ឋាភិបាល និងក្រសួង និងស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធត្រូវបន្តកែលម្អស្ថាប័នទាក់ទងនឹងដីធ្លី ផែនការ និងអចលនទ្រព្យ។ ការអនុវត្តយ៉ាងរឹងមាំនៃដំណោះស្រាយទាក់ទងនឹងលំនៅឋានសង្គម រួមទាំងក្រឹត្យលេខ 261/2025/ND-CP និងក្រឹត្យលេខ 302/2025/ND-CP ស្តីពីការបង្កើតមូលនិធិលំនៅឋានជាតិ គឺជាតម្រូវការបន្ទាន់មួយដើម្បីបន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន ជាពិសេសសម្រាប់លំនៅឋានសម្រាប់អ្នកមានចំណូលមធ្យម និងទាប។

ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ចាំបាច់ត្រូវធ្វើពិពិធកម្មប្រភពទុនសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ បង្កើតមូលនិធិលំនៅឋានជាតិ និងមូលនិធិវិនិយោគអចលនទ្រព្យ (REITs) ឱ្យបានឆាប់រហ័ស និងសិក្សាផែនទីបង្ហាញផ្លូវពន្ធលើអចលនទ្រព្យសមស្រប ដើម្បីទប់ស្កាត់ការកេងចំណេញ និងបង្កើតធនធានសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍលំនៅឋានប្រកបដោយចីរភាព។

ពីទស្សនៈអាជីវកម្ម លោកវេជ្ជបណ្ឌិត Can Van Luc ជឿជាក់ថា វិនិយោគិនត្រូវបន្តរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធប្រតិបត្តិការរបស់ពួកគេឡើងវិញ ដោយគ្រប់គ្រងហានិភ័យលំហូរសាច់ប្រាក់ ការជំពាក់បំណុល និងការចំណាយឲ្យបានតឹងរ៉ឹង។ អាជីវកម្មក៏ត្រូវចូលប្រើប្រាស់កម្មវិធីគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាលយ៉ាងសកម្មផងដែរ ជាពិសេសកម្មវិធីសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម និងការវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ដើម្បីធ្វើពិពិធកម្មផលប័ត្រផលិតផលរបស់ពួកគេ និងកាត់បន្ថយការពឹងផ្អែកលើផ្នែកលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់។ លោកវេជ្ជបណ្ឌិត Can Van Luc បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "បញ្ហាបន្ទាន់គឺថា អាជីវកម្មត្រូវធ្វើការរួមគ្នាដើម្បីនាំយកតម្លៃលំនៅដ្ឋានមកកម្រិតសមហេតុផលជាងមុន។ បច្ចុប្បន្ន តម្លៃលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមបានកើនឡើងប្រហែល ៥៩% ចន្លោះឆ្នាំ ២០១៩ និង ២០២៤។ នៅឆ្នាំ ២០២៥ ប្រជាជនវៀតណាមនឹងត្រូវការប្រាក់ចំណូលជាមធ្យម ២៥,៨ ឆ្នាំដើម្បីទិញអាផាតមិន ដែលជាប់ចំណាត់ថ្នាក់លេខ ៩ ក្នុងចំណោមប្រទេសជាង ១០០ ដែលត្រូវបានស្ទង់មតិ ដែលបង្ហាញថា ការទទួលបានលំនៅដ្ឋានកាន់តែពិបាក"។

អ្នកទិញបានកាត់បន្ថយការចំណាយ "ប៉ាន់ស្មាន" របស់ពួកគេ។

យោងតាមការស្ទង់មតិមួយដោយក្រុមហ៊ុន One Mount Group វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យកំពុងផ្លាស់ប្តូរពីផ្នត់គំនិតវិនិយោគរយៈពេលខ្លីទៅជាការប្រមូលផ្តុំទ្រព្យសកម្មរយៈពេលវែង។ ជំនួសឱ្យការ "ស្មាន" សម្រាប់ប្រាក់ចំណេញរហ័ស អ្នកទិញកំពុងផ្តល់អាទិភាពកាន់តែខ្លាំងឡើងដល់អចលនទ្រព្យដែលមានសុវត្ថិភាពជាមួយនឹងតម្លៃមានស្ថេរភាព និងការប្រែប្រួលតិចតួចបំផុតតាមពេលវេលា។ នៅក្នុងបរិបទនេះ កេរ្តិ៍ឈ្មោះរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្លាយជាកត្តាសំខាន់មួយ ដែលត្រូវបានវាយតម្លៃតាមរយៈលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យបីយ៉ាង៖ នីតិវិធីច្បាប់ដែលមានតម្លាភាព និងសមត្ថភាពក្នុងការអនុវត្តគម្រោងយ៉ាងពេញលេញ; ប្រព័ន្ធអេកូឡូស៊ីដៃគូដែលមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះល្អ ចាប់ពីអ្នកម៉ៅការ និងអ្នកប្រឹក្សាយោបល់ រហូតដល់ធនាគារធានា; និងសមត្ថភាពប្រតិបត្តិការបន្ទាប់ពីប្រគល់។ នេះមានន័យថាតម្លៃលក់ខ្ពស់គ្រាន់តែជាលក្ខខណ្ឌចាំបាច់ប៉ុណ្ណោះ ខណៈពេលដែលប្រតិបត្តិការប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពគឺជាកត្តាសម្រេចចិត្តនៅក្នុងភាពទាក់ទាញប្រកបដោយចីរភាពរបស់គម្រោង។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm