អចលនទ្រព្យ៖ មនុស្សមានបាប ឬកត្តាជំរុញកំណើន?

គោលដៅបង្កើន GDP របស់វៀតណាមដល់ ៨% ត្រឹមឆ្នាំ ២០២៥ និងគោលបំណងសម្រាប់តួលេខពីរខ្ទង់ក្នុងឆ្នាំបន្តបន្ទាប់ តំណាងឱ្យសេចក្តីប្រាថ្នាដ៏អស្ចារ្យរបស់ប្រទេសជាតិ - សេចក្តីប្រាថ្នាស្របច្បាប់ ឆ្លុះបញ្ចាំងពីឆន្ទៈដ៏មុតមាំរបស់ប្រទេសក្នុងការកើនឡើងក្នុងដំណើរនៃសមាហរណកម្ម និងការអភិវឌ្ឍន៍។

Báo Lạng Sơn•08/10/2025

ប៉ុន្តែការរីកចម្រើនមិនអាចគ្រាន់តែជាតួលេខទេ។ អ្វីដែលសំខាន់ជាងនេះទៅទៀតគឺគុណភាពនៃកំណើន ភាពធន់នៃ សេដ្ឋកិច្ច ក្នុងការប្រឈមមុខនឹងការប្រែប្រួលរបស់ពិភពលោក។ សំណួរសួរថា តើវៀតណាមមានមូលដ្ឋានគ្រឹះដ៏ច្រើនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបង្កើតរបកគំហើញប្រកបដោយនិរន្តរភាព ឬវាគ្រាន់តែជា "ការរីកចំរើន" ក្នុងរយៈពេលខ្លីដែលដឹកនាំដោយទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដែលជាវិស័យដែលជាកម្លាំងជំរុញ និងជារង្វាស់នៃសុខភាពសេដ្ឋកិច្ច?

មិនមានការបដិសេធថាក្នុងរយៈពេលមួយទសវត្សរ៍កន្លងមកនេះ សាជីវកម្ម អចលនទ្រព្យ បានរួមចំណែកផ្លាស់ប្តូរមុខមាត់ប្រទេស។ តំបន់ទីក្រុងថ្មី ផ្លូវថ្នល់ រមណីយដ្ឋាន និងតំបន់ឧស្សាហកម្មទំនើបបានរួមចំណែកបង្កើតរូបរាងទីក្រុងកាន់តែស៊ីវិល័យ បង្កើតការងារ លើកកំពស់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងលើកកំពស់គុណភាពជីវិត។

អាជីវកម្មជាច្រើនក៏បានចូលរួមចំណែកយ៉ាងសកម្មដល់សង្គម អមជាមួយ រដ្ឋាភិបាល ក្នុងអំឡុងពេលគ្រោះមហន្តរាយធម្មជាតិ និងជំងឺរាតត្បាត។ ការរួមចំណែកទាំងនេះមានចំនួនច្រើនដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីស្មារតីទទួលខុសត្រូវនិងតួនាទីរបស់សហគ្រិនវៀតណាមក្នុងយុគសម័យថ្មី។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទន្ទឹមនឹងសមិទ្ធផលទាំងនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏បានបង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនផងដែរ។ ការកើនឡើងតម្លៃលំនៅដ្ឋានយ៉ាងឆាប់រហ័ស ការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត និងដំណើរការផ្លូវច្បាប់ដែលអូសបន្លាយពេលយូរបានបង្កើនសម្ពាធលើអាជីវកម្ម និងប្រជាជន។

យោងតាមស្ថិតិក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2025 តម្លៃអាផាតមិននៅ ទីក្រុងហាណូយ បានកើនឡើង 33% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នា ដោយឈានដល់ប្រហែល 3,000 ដុល្លារ/មការ៉េ។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ពួកគេបានកើនឡើង 47% ដល់ជិត 4,700 USD/m²។

វាជាការសំខាន់ក្នុងការទទួលស្គាល់ថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនដូចគ្នាទេ។ ជាទូទៅមានអាជីវកម្មពីរប្រភេទដែលកំពុងប្រតិបត្តិការក្នុងវិស័យនេះ។

ក្រុមមួយយកចិត្តទុកដាក់តែលើ "ការទិញទាប លក់ខ្ពស់" ដោយចាប់លើការរំពឹងទុករយៈពេលខ្លី បង្កើតតម្លៃនិរន្តរភាពតិចតួចសម្រាប់សង្គម។ វាគឺជាក្រុមនេះដែលធ្វើឱ្យខូចទីផ្សារ និងបាត់បង់ទំនុកចិត្តរបស់អ្នកទិញពិតប្រាកដ។

ប៉ុន្តែក្រៅពីនោះ មានអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យពិតប្រាកដ អាជីវកម្មដែលបន្តចក្ខុវិស័យរយៈពេលវែង មិនត្រឹមតែសាងសង់ផ្ទះសម្រាប់លក់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងបង្កើតទីក្រុងដែលអាចរស់នៅបាន។ ពួកគេវិនិយោគជាប្រព័ន្ធក្នុងទំហំធំល្មម ជាញឹកញាប់នៅក្នុងតំបន់រណបនៃទីក្រុង ដើម្បីអនុវត្តឱ្យបានត្រឹមត្រូវនូវទិសដៅនៃការបែកខ្ញែកនៃចំនួនប្រជាជន និងការអភិវឌ្ឍន៍តំបន់ប្រកបដោយតុល្យភាព។

ដើម្បីទាក់ទាញមនុស្សឱ្យរស់នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងថ្មី គម្រោងទាំងនេះត្រូវតែបំពេញតម្រូវការនៃប្រព័ន្ធអេកូឡូស៊ីរស់នៅដ៏ទូលំទូលាយ៖ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទំនើប ការអប់រំ ការថែទាំសុខភាព ពាណិជ្ជកម្ម លំហបៃតង និងបរិក្ខារល្អជាងតំបន់កណ្តាល។ នៅពេលនោះ តំបន់ទីក្រុងនីមួយៗមិនត្រឹមតែជាកន្លែងរស់នៅប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងជាកម្លាំងចលករសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមក្នុងតំបន់ផងដែរ។

អាជីវកម្មបែបនេះតែងតែចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំដើម្បីរៀបចំ តាំងពីការធ្វើផែនការ បញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ការវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ រហូតដល់ការទាក់ទាញអ្នករស់នៅ។

ឧទាហរណ៍ធម្មតាគឺគម្រោងទីក្រុងឆ្នេរសមុទ្រ Can Gio ដែលចំណាយពេល 21 ឆ្នាំដើម្បីរៀបចំមុនពេលមានសិទ្ធិអនុវត្ត គម្រោង Vinhomes Wonder City (អតីត Dan Phuong) បានចំណាយពេល 13 ឆ្នាំដើម្បីទទួលបានការអនុម័តផ្លូវច្បាប់... ពេលវេលារៀបចំដ៏យូរដោយសារតែខ្វះក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ដែលស្របគ្នាបានបណ្តាលឱ្យដើមទុនវិនិយោគកើនឡើង ដែលជាមូលហេតុចម្បងមួយដែលរារាំងដល់ការកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។

ការពិតគួរឲ្យកត់សម្គាល់មួយគឺថា ដើមទុនឥណទានបានហូរចូលយ៉ាងខ្លាំងទៅក្នុងអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះ ដែលស្មើនឹងសមាមាត្រដ៏ច្រើននៃប្រាក់កម្ចីធនាគារដែលនៅសេសសល់សរុប។ គិតត្រឹមថ្ងៃទី 31 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2025 ឥណទានដែលនៅសល់ក្នុងវិស័យនេះមានលើសពី 4.1 លានលានដុង (ស្មើនឹង 155 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក) ដែលស្មើនឹងជិត 24% នៃប្រាក់កម្ចីដែលនៅសល់សរុបនៃប្រព័ន្ធធនាគារ។ អត្រាកំណើននៃឥណទានអចលនទ្រព្យ (17%) គឺជិតពីរដងនៃអត្រាកំណើនទូទៅនៃសេដ្ឋកិច្ច (9.6%) ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហាមិនមែនជាដើមទុនដែលហូរចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យនោះទេ ប៉ុន្តែជាកន្លែងដែលនៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។ នៅពេលដែលដើមទុនត្រូវបានប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងគម្រោងការរំពឹងទុក ការបែងចែករង ការបង្កើតរលកតម្លៃ សេដ្ឋកិច្ចមានហានិភ័យ។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើដើមទុនត្រូវបានដឹកនាំត្រឹមត្រូវ ហូរចូលទៅក្នុងគម្រោងទីក្រុងប្រកបដោយនិរន្តរភាព ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងលំនៅឋានពិត... នោះវាគឺជាគន្លឹះមួយសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងសន្តិសុខសង្គម។

ដោយសារតែអចលនទ្រព្យ ប្រសិនបើអភិវឌ្ឍក្នុងទិសដៅត្រឹមត្រូវនោះ មិនត្រឹមតែបង្កើតទ្រព្យសកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងធ្វើឱ្យមានសកម្មភាពរាប់រយមុខនៃឧស្សាហកម្មពាក់ព័ន្ធដូចជា សម្ភារៈ សំណង់ ការរចនាខាងក្នុង ភស្តុភារ ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម។ នេះជាចំណុចដែលត្រូវពិនិត្យនិងកែសម្រួលឆាប់ៗ។

បទពិសោធន៍អន្តរជាតិបង្ហាញថា រាល់សេដ្ឋកិច្ចអភិវឌ្ឍន៍បានជួបប្រទះនឹងរយៈពេលនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យឡើងកំដៅខ្លាំង។ រឿងសំខាន់គឺសមត្ថភាពក្នុងការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ និងគ្រប់គ្រងគោលនយោបាយ។ នៅពេលដែលរដ្ឋមានយន្តការច្បាប់ប្រកបដោយតម្លាភាព គ្រប់គ្រងលំហូរមូលធនប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព និងបង្កើតបរិយាកាសប្រកួតប្រជែងប្រកបដោយសុខភាពល្អ អចលនទ្រព្យក្លាយជាកម្លាំងចលករសម្រាប់កំណើនជំនួសឱ្យហានិភ័យដែលអាចកើតមាន។

នៅក្នុងប្រទេសជាច្រើនដូចជា កូរ៉េខាងត្បូង សិង្ហបុរី ឬចិន ដំណាក់កាលដំបូងនៃឧស្សាហូបនីយកម្មបានឃើញថាមានកំណើនអចលនទ្រព្យខ្លាំង ដែលរួមចំណែកយ៉ាងច្រើនដល់ GDP ។ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលទីផ្សារឈានដល់កម្រិតជាក់លាក់មួយ ប្រទេសទាំងនេះបានផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងលឿនទៅរកការអភិវឌ្ឍន៍ផលិតកម្ម បច្ចេកវិទ្យា និងការច្នៃប្រឌិត។

ប្រទេសចិនគឺជាមេរៀនថ្មីបំផុត - នៅពេលដែលការខ្វះបទប្បញ្ញត្តិទាន់ពេលវេលាបានបង្កឱ្យមានការភ្ញាក់ផ្អើលជាច្រវាក់ដល់ប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុទាំងមូល។ ដូច្នេះ វៀតណាមត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសចំពោះបញ្ហា “កំណើនប្រកបដោយតុល្យភាព” ការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយសុខដុមរមនារវាងទីផ្សារដីធ្លី និងវិស័យផលិតកម្ម។

សេដ្ឋកិច្ចរឹងមាំត្រូវតែពឹងផ្អែកលើផលិតកម្ម វិទ្យាសាស្ត្រ និងបច្ចេកវិទ្យា និងការច្នៃប្រឌិត ហើយមិនអាចដាក់ “ទំនួលខុសត្រូវ” ទាំងអស់លើដី ឬទ្រព្យសម្បត្តិបានទេ។ ដើម្បីសម្រេចបាននូវកំណើនប្រកបដោយចីរភាព វៀតណាមត្រូវផ្តោតលើសសរស្តម្ភដូចខាងក្រោម៖

កំណែទម្រង់ ដករបាំងរដ្ឋបាល និងការចំណាយដែលមិនចាំបាច់។

លើកកម្ពស់ឧស្សាហកម្មកែច្នៃ និងផលិតកម្ម កសិកម្មបច្ចេកវិទ្យាខ្ពស់ ថាមពលកកើតឡើងវិញ និងសេដ្ឋកិច្ចឌីជីថល។

អភិវឌ្ឍទីផ្សារមូលធន (ភាគហ៊ុន មូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម) ដើម្បីកាត់បន្ថយការពឹងផ្អែកលើឥណទានធនាគារ។

វិនិយោគច្រើនលើលំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅឋានកម្មករ លំនៅឋានតម្លៃទាប និងនាំយកអចលនទ្រព្យត្រឡប់ទៅមុខងារស៊ីវិលត្រឹមត្រូវ។

កំណែទម្រង់ពន្ធដី ពន្ធអចលនទ្រព្យ ណែនាំពន្ធប្រឆាំងការរំពឹងទុក និងពន្ធផ្ទះទំនេរ។

ធ្វើឱ្យទិន្នន័យដីធ្លី តម្លៃប្រតិបត្តិការ និងឥណទានអចលនទ្រព្យមានតម្លាភាពសម្រាប់ប្រជាជន អាជីវកម្ម និងអ្នកវិនិយោគក្នុងការត្រួតពិនិត្យ។

ការផ្តោតសំខាន់នៃកំណែទម្រង់គឺធ្វើឱ្យទីផ្សារដីធ្លីមានតម្លាភាព ពីព្រោះនៅពេលដែលតម្លៃដីធ្លី ការធ្វើផែនការ និងច្បាប់ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយជាសាធារណៈ ទើបទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារមានស្ថិរភាព ទំនុកចិត្តសង្គមត្រូវបានពង្រឹង ហើយកំណើន GDP មានមូលដ្ឋានពិតប្រាកដ។

សំខាន់បំផុតគឺត្រូវស្ដារទំនុកចិត្តរបស់អាជីវកម្ម និងមនុស្សឡើងវិញ។ ទីផ្សារដំណើរការដោយរលូន លុះត្រាតែអាជីវកម្មមានទំនុកចិត្តលើការវិនិយោគរយៈពេលវែង មនុស្សជឿថាទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេត្រូវបានការពារ ហើយរដ្ឋដើរតួជាអាជ្ញាកណ្តាលដោយយុត្តិធម៌។ តួនាទីរបស់រដ្ឋាភិបាលប្រកបដោយការស្ថាបនានៅទីនេះ មិនមែនជាអន្តរាគមន៍ផ្នែករដ្ឋបាលទេ ប៉ុន្តែការបង្កើតច្បាប់ប្រកបដោយតម្លាភាព ស្ថិរភាព និងអាចព្យាករណ៍បាននៃហ្គេម ដែលជាមូលដ្ឋានគ្រឹះនៃសេដ្ឋកិច្ចចាស់ទុំ។

កំណើនពីរខ្ទង់គឺជាសេចក្តីប្រាថ្នាដ៏ថ្លៃថ្នូ។ ប៉ុន្តែការអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវតែដើរទន្ទឹមគ្នាជាមួយនឹងស្ថិរភាព។ កំណើនត្រូវតែផ្សារភ្ជាប់ទៅនឹងគុណភាព និងសមធម៌សង្គម។ វាដល់ពេលហើយសម្រាប់យើងក្នុងការជ្រើសរើស៖ ទាំងដេញតាមបណ្តោះអាសន្ននៃការលូតលាស់ ឬកសាងគ្រឹះនៃផលិតកម្ម - បច្ចេកវិទ្យា - ចំណេះដឹងសម្រាប់អនាគតយូរអង្វែង។

“ការជំរុញ” ក្នុងទិសដៅត្រឹមត្រូវអាចបើកយុគសម័យថ្មីនៃការអភិវឌ្ឍន៍។ “ការរុញ” ក្នុងទិសដៅខុសអាចទាញសេដ្ឋកិច្ចចូលទៅក្នុងអន្ទាក់ហានិភ័យ។ ប្រវត្តិសាស្ត្រនឹងវិនិច្ឆ័យជម្រើសនោះ ហើយមនុស្សជំនាន់បច្ចុប្បន្នមានទំនួលខុសត្រូវក្នុងការធានាថា "ការជំរុញកំណើន" មិនប្រែទៅជា "អន្ទាក់" នាពេលអនាគត។

ការរីកចម្រើនមិនមែនគ្រាន់តែជាបញ្ហានៃតួលេខប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏ជាបញ្ហានៃជំនឿ ភាពវៃឆ្លាត និងសេចក្តីប្រាថ្នារបស់ប្រជាជនវៀតណាមផងដែរ។ ប្រសិនបើយើងដឹងពីរបៀបដាក់ផលប្រយោជន៍រយៈពេលវែងរបស់ប្រទេសជាតិឱ្យលើសពីផលប្រយោជន៍រយៈពេលខ្លីនោះ យើងនឹងមិនត្រឹមតែមាន "ការជំរុញកំណើន" ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏ជាមូលដ្ឋានគ្រឹះប្រកបដោយនិរន្តរភាពដើម្បីឈានចូលយុគសម័យនៃការពឹងផ្អែកលើខ្លួនឯង និងការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយវិបុលភាព។

ប្រភព៖ https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html