អាផាតមិន​ប្រណិត​គ្រប​ដណ្តប់​លើ​ទីផ្សារ តើ​មនុស្ស​រក​ផ្ទះ​នៅ​ឯណា?

(Dan Tri) - តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញកំពុងកើនឡើងជាលំដាប់ជារៀងរាល់ឆ្នាំ និងក្នុងកម្រិតខ្ពស់។ អ្នកជំនាញបានផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យពិភាក្សាអំពីដំណោះស្រាយដើម្បីបំបែកប្រជាជន និងពង្រីកតំបន់ទីក្រុងទីក្រុងហូជីមិញដោយការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។

អស់រយៈពេលជិតមួយឆ្នាំហើយ ដែលលោក Tran Van Chien និងភរិយា (រស់នៅក្នុងទីក្រុង Thu Duc ទីក្រុងហូជីមិញ) បានព្យាយាមស្វែងរកទិញផ្ទះល្វែងទើបនឹងបើកថ្មីក្នុងតម្លៃ 3 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែស្ទើរតែអស់សង្ឃឹម។

តំបន់ដែលលោក Chien រស់នៅគឺជា "កន្លែងភ្លឺ" ក្នុងការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនថ្មីក្នុងទីក្រុងហូជីមិញកាលពីឆ្នាំមុន ជាមួយនឹងគម្រោងជាច្រើនដែលត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់នៅជុំវិញផ្លូវប្រសព្វ An Phu ផ្លូវ Do Xuan Hop និង Lien Phuong និងផ្លូវ Nguyen Xien ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គម្រោងភាគច្រើននៃតម្លៃដែលបានប្រកាសគឺលើសពី 100 លានដុង/m2 ឬច្រើនជាងនេះ ដើម្បីទិញមួយអ្នកត្រូវចំណាយពី 6 ទៅ 7 ពាន់លានដុង/យូនីត ដែលបង្កើនសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់គ្រួសារលោក Chien ទ្វេដង។ គាត់​បាន​និយាយ​ថា​៖ «​បន្ទាប់​ពី​ខំ​ស្វែង​រក​ផ្ទះ​ពេញ​មួយ​ឆ្នាំ ខ្ញុំ​និង​ប្រពន្ធ​បាន​សង្ឃឹម ហើយ​ក៏​ខក​ចិត្ត​ជា​ច្រើន​យប់​ដែល​គេង​មិន​លក់​គិត​ពី​ផ្ទះ»។

យោងតាមទិន្នន័យពីនាយកដ្ឋានសំណង់ទីក្រុងហូជីមិញ ក្នុងរយៈពេល 11 ខែ ទីក្រុងមានគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មត្រឹមតែ 4 ប៉ុណ្ណោះ ស្មើនឹងជាង 1,600 យូនីត ដែលមានសិទ្ធិប្រមូលទុនដើម្បីនាំយកផលិតផលទៅកាន់ទីផ្សារ ហើយទាំងអស់សុទ្ធតែជាផលិតផលលំដាប់ខ្ពស់។ ក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចំនួននេះគឺទាបបំផុត។

តម្លៃការកៀរគរមូលធនសរុបនៃផ្ទះជាង 1.600 ទាំងនេះគឺ 15.142 ពាន់លានដុង តម្លៃផ្ទះជាមធ្យមគឺរហូតដល់ 9.39 ពាន់លានដុង/ផ្ទះ។

ចំនួនគម្រោងការចល័តទុន និងផ្ទេរគម្រោងនៅទីក្រុងហូជីមិញ ដំណាក់កាលឆ្នាំ ២០២០ - ១១ លាន/២០២៤ (ប្រភព៖ HoREA)។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានមានប្រសាសន៍ថា ជាលើកដំបូងហើយដែលលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់គ្របដណ្តប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញទាំងមូល លែងមានការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានកម្រិតមធ្យមទៀតហើយ ហើយលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យថ្មីក្នុងគម្រោងពាណិជ្ជកម្មក៏មានផងដែរ។

រចនាសម្ព័នផលិតផលលំនៅដ្ឋាននៅលើទីផ្សារគឺ "បង្ខូចទ្រង់ទ្រាយ" មិនឆ្លើយតបទៅនឹងតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដរបស់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម និងប្រាក់ចំណូលទាបនៅក្នុងទីក្រុង។ ទីផ្សារកំពុងអភិវឌ្ឍដោយគ្មាននិរន្តរភាព មិនមានសុវត្ថិភាព និងគ្មានសុខភាពល្អ។

សមាគមបានរកឃើញថាតម្លៃផ្ទះជាមធ្យមនៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីគឺ 9.39 ពាន់លានដុង/យូនីត។ នេះគ្រាន់តែជាតម្លៃផ្ទះបឋមប៉ុណ្ណោះ ព្រោះអ្នកវិនិយោគបានចុះបញ្ជីតម្លៃផ្ទះជាមួយនាយកដ្ឋានសំណង់នៅពេលបង្កើតគម្រោងវិនិយោគ ដូច្នេះតម្លៃលក់ពិតប្រាកដនៃផ្ទះនៅលើទីផ្សារប្រាកដជានឹងខ្ពស់ជាង។

សមាគមបានវិភាគថា ការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៃតម្លៃលំនៅឋានក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ គឺដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មមានកម្រិត ដែលនាំឱ្យមានការខ្វះខាតផលិតផលជាបន្តបន្ទាប់។ យោងតាមច្បាប់នៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងមានប្រហែល 15-20% ក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2015-2023 ហើយបើយោងតាម ក្រសួងសំណង់ ជាមួយនឹងតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលនៅឆ្នាំ 2024 តម្លៃលំនៅដ្ឋានអាចកើនឡើងពី 15-20% នៅឆ្នាំ 2025។

តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញត្រូវបានព្យាករណ៍ថានឹងកើនឡើងពី 8 ទៅ 10% ក្នុងមួយឆ្នាំ (រូបថត៖ Trinh Nguyen)។

នៅក្នុងព្រឹត្តិការណ៍នាពេលថ្មីៗនេះ លោកស្រី Duong Thuy Dung នាយកជាន់ខ្ពស់នៃក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam បាននិយាយថា នៅឆ្នាំ 2025 ការផ្គត់ផ្គង់នៅទីក្រុងហូជីមិញនឹងបន្តខ្វះខាត ដោយមានតែប្រហែល 8,000-9,000 យូនីតប៉ុណ្ណោះ។ ស្ថានភាពនេះនឹងបន្តរហូតដល់ឆ្នាំ 2026 នៅពេលដែលទីក្រុងនឹងមានផ្ទះថ្មីប្រហែល 11,000 ខ្នងសម្រាប់លក់។

ទន្ទឹមនឹងការខ្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់ ៨០% នៃកន្ត្រកផលិតផលសម្រាប់លក់នៅទីក្រុងហូជីមិញក៏នឹងស្ថិតក្នុងផ្នែកប្រណិតលំដាប់ខ្ពស់ ដែលមានតម្លៃលើសពី ៦០លានដុង/ម២។ ទីផ្សារស្ទើរតែគ្មានលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ (ក្រោម 25 លានដុង/ម2) ហើយសូម្បីតែគ្មានគម្រោងកម្រិតមធ្យម (ក្រោម 40 លានដុង/ម 2) ក៏ដោយ។ ស្ថានភាពនេះនឹងធ្វើឱ្យតម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញបន្តកើនឡើង ជាមួយនឹងទំហំមធ្យមពី 8-10% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ អ្នកជំនាញមកពីអង្គភាពខាងលើបានផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យលើកកម្ពស់ការបែកខ្ញែកនៃចំនួនប្រជាជន និងការពង្រីកតំបន់ទីក្រុង។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ វិនិយោគិនអាចមើលឃើញតំបន់កណ្តាលជាច្រើនដែលមានអាផាតមិនពី 150-200 លានដុង/m2 ប៉ុន្តែតំបន់ជាយក្រុងមានតម្លៃត្រឹមតែ 40-50 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។ ដូច្នេះ​បើ​មនុស្ស​អាច​ទៅ​បាន​ទៀត តម្លៃ​នឹង​ធ្លាក់​ចុះ ប៉ុន្តែ​វា​ជា​រឿង​មួយ​សម្រាប់​៥-១០​ឆ្នាំ​ខាង​មុខ។

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកយកព័ត៌មាន Dan Tri អ្នកស្រី Dung បានពន្យល់ថា នៅពេលដែលប្រជាពលរដ្ឋមានបំណងចង់ទៅធ្វើផ្ទះបន្ថែមទៀត លក្ខខណ្ឌចាំបាច់គឺការតភ្ជាប់ចរាចរណ៍ត្រូវតែមានភាពងាយស្រួលជាងមុន។ លើសពីនេះ បញ្ហានៃការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះនៅតំបន់កណ្តាលជាមួយនឹងដីដែលមានស្រាប់ មិនគួរត្រូវបានលើកឡើងនោះទេ ប៉ុន្តែជាតម្រូវការដើម្បីបង្កើនមូលនិធិដីនៅក្នុងតំបន់ថ្មី ដែលមានទីតាំងនៅខាងក្រៅមជ្ឈមណ្ឌល។

ឆ្នាំនេះ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅ ទីក្រុងហាណូយ បានលើសលប់នៅទីក្រុងហូជីមិញ ប្រហែល 30.000 អាផាតមិន ដែលក្នុងនោះ 70-80% ស្ថិតនៅក្រៅតំបន់កណ្តាល (Gia Lam, Long Bien, Dong Anh, Tay Mo)។ ផលិតផលត្រូវបានស្រូបយកបានយ៉ាងល្អ ដោយសារការតភ្ជាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធល្អ មនុស្សអាចធ្វើដំណើរពីជាយក្រុងទៅកណ្តាលក្នុងរយៈពេលតិចជាង 1 ម៉ោង។

ផ្ទុយទៅវិញ ទីក្រុងហូជីមិញមិនអាចធ្វើបាននោះទេ តំបន់ទីក្រុងធំៗជាច្រើននៅជាយក្រុងដូចជា Cu Chi មិនបានអភិវឌ្ឍអស់រយៈពេល 10 ឆ្នាំដោយសារតែខ្វះការភ្ជាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។ អ្នកជំនាញមកពី CBRE Vietnam ជឿជាក់ថា ការតភ្ជាប់ចរាចរណ៍គឺជាកត្តាសំខាន់ក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះនៅទីក្រុងហូជីមិញ ដើម្បីឱ្យប្រជាជនមានផ្ទះក្នុងតម្លៃសមរម្យ។

ចែករំលែកទស្សនៈនេះ អ្នកជំនាញ សេដ្ឋកិច្ច លោក Dinh The Hien បាននិយាយថា អ្នកដែលចង់មានផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួននឹងត្រូវរកមើលនៅតំបន់ដែលមានព្រំប្រទល់ជាប់តំបន់ទីក្រុងធំៗនៃទីក្រុងហូជីមិញ ដូចជា Dong Nai, Binh Duong និង Ba Ria - Vung Tau។

ប្រភព៖ https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-cao-cap-ap-dao-thi-truong-nguoi-dan-tim-nha-o-dau-20241219083022723.htm