សូមប្រុងប្រយ័ត្ននៅពេលវិនិយោគលើដីធ្លីដោយគ្មានវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លី។

ច្បាប់​ដីធ្លី​ដែល​បាន​ធ្វើ​វិសោធនកម្ម​ឆ្នាំ ២០២៤ ដែល​ទើប​តែ​ត្រូវ​បាន ​រដ្ឋសភា ​អនុម័ត​ថ្មីៗ​នេះ នឹង​ចូល​ជា​ធរមាន​ចាប់​ពី​ថ្ងៃ​ទី ១ ខែ​សីហា។ ចំណុច​គួរ​ឲ្យ​ចាប់​អារម្មណ៍​មួយ​គឺ​បទប្បញ្ញត្តិ​ស្តីពី​ការ​ផ្តល់​វិញ្ញាបនបត្រ​សិទ្ធិ​ប្រើប្រាស់​ដីធ្លី (ដែល​គេ​ស្គាល់​ជា​ទូទៅ​ថា​ជា​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ) សម្រាប់​ដីធ្លី​ដែល​មិន​មាន​ឯកសារ​សិទ្ធិ​ប្រើប្រាស់​ដីធ្លី​ដែល​មាន​ស្រាប់។

ស្វែងរកការទិញដំបូង

ជាពិសេស មាត្រា ១៣៨ នៃច្បាប់ភូមិបាលដែលត្រូវបានធ្វើវិសោធនកម្ម បានចែងថា គ្រួសារ និងបុគ្គលដែលកំពុងប្រើប្រាស់ដីធ្លីដោយគ្មានឯកសារ ប៉ុន្តែមិនរំលោភលើច្បាប់ភូមិបាល ហើយក៏មិនស្ថិតនៅក្រោមករណីដែលដីធ្លីត្រូវបានបែងចែកដោយគ្មានសិទ្ធិអំណាចត្រឹមត្រូវមុនថ្ងៃទី ១ ខែកក្កដា ឆ្នាំ ២០១៤ នឹងត្រូវបានពិចារណាសម្រាប់ការចេញវិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ អត្ថបទនេះក៏បានគូសបញ្ជាក់ពីករណីមួយចំនួនដែលនឹងត្រូវបានពិចារណាសម្រាប់ការចេញវិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីផងដែរ។

មនុស្សជាច្រើនជឿជាក់ថា នៅពេលដែលបទប្បញ្ញត្តិខាងលើចូលជាធរមាន វានឹងដោះស្រាយបញ្ហានៃការផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់ករណីប្រើប្រាស់ដីធ្លីដែលមានប្រភពមកពីដូនតាដែលត្រូវបានប្រើប្រាស់ជាប្រចាំ។ ទាំងនេះនៅតែជាករណីទូទៅ ជាពិសេសនៅតំបន់ជនបទ។

នៅក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដ៏យឺតយ៉ាវ ដោយបណ្តាញវិនិយោគភាគច្រើនមិនទាក់ទាញ អ្នកខ្លះបានប្រថុយប្រថានក្នុងការទិញដីដោយគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីនៅតំបន់ជនបទ ដោយសង្ឃឹមថានៅពេលដែលច្បាប់ដីធ្លីចូលជាធរមាន ហើយប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីត្រូវបានចេញផ្សាយ តម្លៃលក់នឹងកើនឡើងច្រើនដង។

មនុស្សជាច្រើនកំពុងស្វែងរកទិញដីដោយគ្មានវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លីនៅក្នុងឃុំក្វាងខេ ស្រុកដាក់គ្វុង ខេត្ត ដាក់ណុង ។

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកយកព័ត៌មានម្នាក់មកពីកាសែតងុយឡាវដុង លោក ប៊ូយកុង ដែលជាឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យនៅខេត្តដាក់ណុង បាននិយាយថា ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែកន្លងមកនេះ លោកបានទទួល «ការបញ្ជាទិញ» ជាច្រើនពីអតិថិជនដែលសាកសួរអំពីការទិញដី កសិកម្ម ដោយគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី។ យោងតាមលោក កុង អតិថិជនភាគច្រើនស្នើសុំដីដែលមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិបៃតង (ដីព្រៃឈើ) ដីដែលគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិក្រហម ប៉ុន្តែជាកម្មសិទ្ធិរបស់មនុស្សដែលបានដាំដុះវាអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ឬដីដែលមានដីចម្រាញ់ (ដីដែលត្រូវបានវាស់វែង និងសម្គាល់ដោយសញ្ញាសម្គាល់ព្រំដែន)។ លោក កុង បានរៀបរាប់ថា «ខ្ញុំទើបតែបានធ្វើឈ្មួញកណ្តាលលក់ដីពីរឡូត៍ទៅឱ្យអតិថិជនពីរនាក់មកពីទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ។ ពួកគេបានទិញដីកសិកម្មដោយគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ហើយភ្លាមៗនោះមានសញ្ញាសម្គាល់ព្រំដែនត្រូវបានដាក់បន្ទាប់ពីការទិញ។ ពួកគេបាននិយាយថា ពួកគេបានទិញវាដើម្បីរង់ចាំប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីត្រូវបានអនុវត្តនៅពេលដែលច្បាប់ថ្មីចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែសីហា»។

យោងតាមលោក Cong ដីព្រៃឈើ និងដីកសិកម្មដែលគ្មានវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លីបច្ចុប្បន្នមានតម្លៃថោកណាស់ ត្រឹមតែ ៤០០-៥០០ លានដុង/ហិកតា (១០,០០០ ម៉ែត្រការ៉េ) ប៉ុណ្ណោះ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ដីដែលមានវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លីមានតម្លៃថ្លៃជាង ២-៣ ដង។

លោក Cong បានសង្កត់ធ្ងន់ថា «ពីមុន នៅពេលដែលមនុស្សនិយាយអំពីដីកសិកម្មដែលគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី មនុស្សគ្រប់គ្នាមានភាពស្ទាក់ស្ទើរ ព្រោះពួកគេខ្លាចថាពួកគេនឹងមិនអាចធ្វើឯកសារបានបន្ទាប់ពីទិញវា។ មានតែប្រជាជនក្នុងតំបន់ទេដែលបានទិញ និងលក់វាក្នុងចំណោមពួកគេសម្រាប់ដាំដុះ។ ថ្មីៗនេះ មនុស្សជាច្រើនបានស្វែងរកវាយ៉ាងសកម្ម ដោយដាក់ការបញ្ជាទិញជាមួយខ្ញុំដើម្បីរកវា។ ពួកគេប្រហែលជាបានដឹងអំពីច្បាប់ថ្មីដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី និងការពិតដែលថាដីប្រភេទនេះមានតម្លៃថោក ដែលជាមូលហេតុដែលពួកគេទិញច្រើនយ៉ាងនេះ»។

ស្រដៀងគ្នានេះដែរ អ្នកស្រី គីម ដែលជាបុគ្គលិកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យមួយនៅខេត្តប៊ិញភឿក និងខេត្តតៃនិញ ក៏បាននិយាយផងដែរថា ថ្មីៗនេះមានមនុស្សជាច្រើនបានទាក់ទងអ្នកស្រីដើម្បីសុំទិញដីឡូត៍ធំៗសម្រាប់កសិកម្ម ដោយអ្នកខ្លះថែមទាំងសាកសួរអំពីការទិញដីដោយមិនចាំបាច់មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី ដរាបណាតម្លៃល្អ។ អ្នកស្រី គីម បាននិយាយថា "កាលពីសប្តាហ៍មុន ក្រុមហ៊ុនរបស់ខ្ញុំបានណែនាំ និងបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងសម្រាប់ដីឡូត៍មួយកន្លែងដែលមានទំហំជាង ១២ ហិកតា ដែលបច្ចុប្បន្នដាំដើមទុរេន និងដើមឈើហូបផ្លែផ្សេងទៀត នៅក្នុងស្រុកឡុកនិញ ខេត្តប៊ិញភឿក ក្នុងតម្លៃជាង ៧ ពាន់លានដុង។ ក្នុងចំណោមដី ១២ ហិកតានេះ មានតែ ៣ ហិកតាប៉ុណ្ណោះដែលមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី។ ចំណែកដីដែលនៅសល់នៅតែមិនទាន់ចុះបញ្ជី"។

និន្នាការ​ដ៏​មាន​ហានិភ័យ

លោកមេធាវី ង្វៀន ភឿង លៀន មកពីក្រុមហ៊ុនច្បាប់ SENLAW បានថ្លែងថា ច្បាប់ដីធ្លីថ្មី ដែលនឹងចូលជាធរមានក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ នឹងជួយសម្រួលដល់ការចេញប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីដល់ប្រជាពលរដ្ឋ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការទិញដីដោយគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ គឺជាទម្រង់នៃការវិនិយោគដែលមានហានិភ័យ និងអាចមានគ្រោះថ្នាក់ខ្លាំង។ ប្រជាពលរដ្ឋ និងវិនិយោគិនត្រូវពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្នអំពីគុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិ នៅពេលទិញ ឬលក់ដី ដោយអនុវត្តតាមនិន្នាការនេះ។ «ដីដែលគ្មានឯកសារផ្លូវច្បាប់ជាធម្មតាមានតម្លៃថោកជាងដីដែលមានកម្មសិទ្ធិទទួលស្គាល់ជាផ្លូវការ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ រឿងនេះមានហានិភ័យជាច្រើន។ នៅពេលទិញដីដោយគ្មានឯកសារផ្លូវច្បាប់ អ្នកទិញពិបាកក្នុងការផ្ទៀងផ្ទាត់ប្រភពដើមនៃដី ព័ត៌មានអំពីដីឡូត៍ និងស្ថានភាពផែនការរបស់វា។ លើសពីនេះ ដោយសារតែមិនមានវិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី អ្នកទិញមិនអាចប្រាកដថាដីនោះមិនមានជម្លោះ ឬការរំលោភយកដី ឬមានប្រតិបត្តិការដីត្រួតស៊ីគ្នា និងជម្លោះនៃភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនោះទេ។ ក្នុងករណីនោះ អ្នកទិញពឹងផ្អែកលើភាពស្មោះត្រង់របស់អ្នកលក់។ អ្នកទិញក៏អាចត្រូវបានកំណត់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីជាមូលដ្ឋានរបស់ពួកគេផងដែរ ពីព្រោះពួកគេមិនអាចផ្ទេរ ផ្តល់ជាអំណោយ មរតក បញ្ចាំ ផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី ឬជួលដីបានទេ។ ប្រសិនបើពួកគេចង់សាងសង់លើដីនោះ ពួកគេត្រូវតែរង់ចាំនីតិវិធីត្រូវបានបញ្ចប់ ដើម្បីដាក់ពាក្យសុំការបម្លែងគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី និងទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី...» - មេធាវី លៀន បានវិភាគ។

ក្នុងនាមជាមនុស្សម្នាក់ដែលធ្វើការក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ លោកបណ្ឌិត ផាម អាញ ខយ អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនសេវាកម្មហិរញ្ញវត្ថុអចលនទ្រព្យ (FINA) បានថ្លែងថា មានតែបន្ទាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា នៅពេលដែលច្បាប់ទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យ និងអាជីវកម្មដីធ្លីចូលជាធរមាន និងត្រូវបានអនុវត្ត ទើបយើងអាចវាយតម្លៃប្រសិទ្ធភាពនៃការសម្រេចចិត្ត "ផ្លូវកាត់" របស់មនុស្សមួយចំនួនក្នុងការទិញដីដោយគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី។

«មនុស្សគ្រប់គ្នាដឹងហើយថាដីកសិកម្ម ជាពិសេសដីដែលគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី មានតម្លៃថោកណាស់ ប៉ុន្តែប្រសិនបើវាត្រូវបានផ្តល់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ តម្លៃនឹងកើនឡើងច្រើនដង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គ្មាននរណាម្នាក់អាចប្រាកដថាដីដែលគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនោះរងផលប៉ះពាល់ដោយការរឹតបន្តឹងផែនការណាមួយ ជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងជម្លោះ ឬថាតើវានឹងត្រូវបានពិចារណាសម្រាប់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដែរឬទេ»។

អ្នកជំនាញរូបនេះបានអត្ថាធិប្បាយថា «ដីកសិកម្ម ប្រសិនបើប្រើប្រាស់សម្រាប់ការដាំដុះ និងមានការវិនិយោគលើផលិតកម្មកសិកម្មបច្ចេកវិទ្យាខ្ពស់ ដើម្បីបង្កើនប្រសិទ្ធភាពសេដ្ឋកិច្ច មានសក្តានុពលដ៏អស្ចារ្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកដែលទិញដីកសិកម្ម ឬដីដែលគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ដើម្បីផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ បែងចែក និងលក់ដីឡូត៍នៅពេលក្រោយ នឹងប្រឈមមុខនឹងការលំបាក ហើយមិនត្រូវបានលើកទឹកចិត្តក្រោមច្បាប់ដីធ្លី និងច្បាប់ផ្សេងទៀតទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យនោះទេ»។

តាមពិតទៅ អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ និងហិរញ្ញវត្ថុបានផ្តល់ដំបូន្មានម្តងហើយម្តងទៀតដល់អ្នកដែលមានប្រាក់ទំនេរ និងអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យឱ្យពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្នមុនពេលវិនិយោគលើដីធ្លី និងផ្ទះនៅតាមខេត្តដាច់ស្រយាល និងជាយក្រុង។ មុនពេលវិនិយោគ ពួកគេត្រូវតែពិចារណាអំពីប្រសិទ្ធភាពសេដ្ឋកិច្ច សក្តានុពលនៃការកេងប្រវ័ញ្ច គុណសម្បត្តិ លំហូរសាច់ប្រាក់ ផលចំណេញពីការវិនិយោគ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងជាពិសេសហានិភ័យដែលអាចមើលឃើញទុកជាមុន។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm