រដ្ឋាភិបាលបានចេញបទប្បញ្ញត្តិថ្មីស្តីពីការវាយតម្លៃដី។

៤ វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដី

ក្រិត្យ 12/2024/ND-CP កែប្រែប្រការ 4 និង មាត្រា 5 នៃក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-CP ស្តីពីវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដី និងលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តនីមួយៗ។

ជាពិសេស វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ត្រូវបានអនុវត្តដោយការកែសម្រួលតម្លៃដីដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដូចគ្នា ភាពស្រដៀងគ្នាមួយចំនួននៃកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីដែលបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ ការឈ្នះការដេញថ្លៃនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលអ្នកដេញថ្លៃបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុស្របតាមការសម្រេចចិត្តឈ្នះការដេញថ្លៃ តាមរយៈការវិភាគ និងប្រៀបធៀបកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីនៃតម្លៃដីបន្ទាប់ពីបានភ្ជាប់ជាមួយតម្លៃដីណាមួយ (មិនរាប់បញ្ចូល) ដែលត្រូវវាយតម្លៃ។

វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីកំណត់តម្លៃក្នុងករណីដែលមានយ៉ាងហោចណាស់ 03 ដីដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដូចគ្នា ភាពស្រដៀងគ្នាមួយចំនួននៃកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីដែលបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ ការឈ្នះការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលអ្នកឈ្នះការដេញថ្លៃបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុស្របតាមការសម្រេចចិត្តឈ្នះការដេញថ្លៃ (តទៅនេះហៅថាដីប្រៀបធៀបខាងក្រោម) លើកលែងតែករណីដែលបានបញ្ជាក់ខាងក្រោម។

វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូល ត្រូវបានអនុវត្តដោយយកប្រាក់ចំណូលសុទ្ធប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យមក្នុងមួយផ្ទៃដីបែងចែកដោយអត្រាការប្រាក់សន្សំជាមធ្យមនៃប្រាក់បញ្ញើរយៈពេល 12 ខែជារូបិយប័ណ្ណវៀតណាមនៅធនាគារពាណិជ្ជដែលរដ្ឋកាន់កាប់លើសពី 50% នៃដើមទុនធម្មនុញ្ញ ឬភាគហ៊ុនបោះឆ្នោតសរុបនៅក្នុងខេត្តសម្រាប់រយៈពេលបីឆ្នាំជាប់ៗគ្នារហូតដល់ចុងបញ្ចប់នៃត្រីមាសចុងក្រោយបំផុតជាមួយនឹងទិន្នន័យមុនពេលកំណត់តម្លៃ។

វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលត្រូវបានអនុវត្តចំពោះការវាយតម្លៃក្នុងករណីដែលដីឡូតិ៍ ដី កសិកម្ម ដីមិនកសិកម្មមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន និងដីឡូតិ៍ ផ្ទៃដីដែលត្រូវវាយតម្លៃមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌនៃការអនុវត្តវិធីប្រៀបធៀប ប៉ុន្តែចំណូល និងចំណាយពីការប្រើប្រាស់ដីអាចកំណត់បានតាមគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីស្របច្បាប់នៅពេលវាយតម្លៃ លើកលែងតែករណីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ក, ខ, គ និងឃខាងក្រោម។

វិធីសាស្ត្រអតិរេក ត្រូវបានអនុវត្តដោយយកចំណូលពីការអភិវឌ្ឍន៍សរុប ដកតម្លៃអភិវឌ្ឍន៍សរុបប៉ាន់ស្មាននៃដីឡូតិ៍ ឬផ្ទៃដីលើមូលដ្ឋាននៃការប្រើប្រាស់ដីដែលមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត (មេគុណការប្រើប្រាស់ដី ដង់ស៊ីតេសំណង់ ចំនួនអតិបរមានៃអគារ) យោងតាមផែនការប្រើប្រាស់ដី និងផែនការសាងសង់លម្អិតដែលបានអនុម័តដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។

វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តចំពោះតម្លៃក្នុងករណីដែលដីឡូតិ៍ ឬផ្ទៃដីសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌនៃការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្ត្រចំណូល ប៉ុន្តែចំណូលអភិវឌ្ឍន៍សរុប និងការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍សរុបរបស់គម្រោងអាចប៉ាន់ស្មានបាន លើកលែងតែករណីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ក, ខ, គ និងឃ ខាងក្រោម។

វិធីសាស្រ្តនៃការកែតម្រូវតម្លៃដី ត្រូវបានអនុវត្តដោយការគុណតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដីដោយមេគុណការកែតម្រូវតម្លៃដី។ មេគុណកែសម្រួលតម្លៃដីត្រូវបានចេញដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត ឬក្រុងគ្រប់គ្រងកណ្តាល (តទៅនេះហៅថា គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត) តាមរយៈការប្រៀបធៀបតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដីជាមួយនឹងតម្លៃដីរួមនៅលើទីផ្សារ។

វិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីកំណត់តម្លៃដីសម្រាប់ដីឡូតិ៍ និងផ្ទៃដីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីដែលចេញដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត ហើយធ្លាក់ចូលទៅក្នុងករណីមួយដូចខាងក្រោម៖

ក) ករណីដែលមានចែងក្នុងចំណុច ក ប្រការ ៤ មាត្រា ១១៤ និងប្រការ ៣ មាត្រា ១៨៩ នៃច្បាប់ភូមិបាល។

ខ) ការគណនាការជួលដីប្រចាំឆ្នាំ នៅពេលដែលរដ្ឋជួលដីដោយមិនមានការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។

គ) ការគណនាតម្លៃចាប់ផ្តើមសម្រាប់ការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី នៅពេលដែលរដ្ឋបែងចែក ឬជួលដី ក្នុងករណីដែលដីឡូត៍ ឬផ្ទៃដីត្រូវបានវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសស្របតាមផែនការសាងសង់លម្អិត។

ឃ) កំណត់តម្លៃដីនៃដីឡូតិ៍ ឬតំបន់ដីដែលត្រូវវាយតម្លៃ តម្លៃសរុបគិតតាមតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដីសម្រាប់តំបន់ដែលត្រូវបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងការទូទាត់ថ្លៃជួលដីក្រោម 30 ពាន់លានដុងសម្រាប់ទីក្រុងដែលគ្រប់គ្រងកណ្តាល ក្រោម 10 ពាន់លានដុងសម្រាប់ខេត្តភ្នំ និងតំបន់ខ្ពង់រាប ក្រោម 20 ពាន់លានដុងសម្រាប់ខេត្តដែលនៅសេសសល់ដូចខាងក្រោម៖

ករណីដែលបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ខ និង ចំណុច ឃ ប្រការ ៤ មាត្រា ១១៤ ប្រការ ២ មាត្រា ១៧២ នៃច្បាប់ភូមិបាល;

គណនាការជួលដីដែលបានបង់ក្នុងមួយដុំសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល នៅពេលដែលរដ្ឋជួលដីដោយមិនដាក់ដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។

ឃ) ការគណនាសំណងនៅពេលដែលរដ្ឋទាមទារយកដីវិញ ក្នុងករណីទាមទារយកដីនៅជាប់គ្នាជាច្រើនដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដូចគ្នា ដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌនៃការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប។

ក្រិត្យបានចែងយ៉ាងច្បាស់ថា៖ ដីឡូតិ៍ដែលអាចប្រៀបធៀបបាន ដើម្បីអនុវត្តវិធីវាយតម្លៃដីត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការអនុវត្តសិទ្ធិអ្នកប្រើប្រាស់ដីតាមការកំណត់ដោយច្បាប់ភូមិបាល។

ព័ត៌មានសម្រាប់អនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ ដី

ក្រិត្យ 12/2024/ND-CP ក៏បន្ថែមលើមាត្រា 5b ស្តីពីព័ត៌មានសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីផងដែរ។ អាស្រ័យហេតុនេះ ព័ត៌មានស្តីពីតម្លៃដី ការជួលដី និងការជួលអគារសម្រាប់អនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប វិធីសាស្ត្រអតិរេក និងការបង្កើតមេគុណការកែសម្រួលតម្លៃដីរួមមានៈ

1) តម្លៃឈ្នះនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ក្នុងករណីដែលអ្នកឈ្នះការដេញថ្លៃបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុស្របតាមការសម្រេចចិត្តឈ្នះការដេញថ្លៃ។

2) តម្លៃដីបានឆ្លងកាត់នីតិវិធីបង់ពន្ធនៅអាជ្ញាធរពន្ធដារ ឬចុះបញ្ជីនៅការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លីសម្រាប់ករណីផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

3) តម្លៃជួលដី តម្លៃជួលបរិវេណ;

4) តម្លៃផ្ទេរដីនៅលើទីផ្សារ។

ក្រឹត្យនេះចែងយ៉ាងច្បាស់៖ ព័ត៌មានសម្រាប់អនុវត្តវិធីវាយតម្លៃដី គឺជាព័ត៌មានក្នុងរយៈពេលមិនលើសពី ២៤ ខែគិតចាប់ពីពេលវាយតម្លៃដី ឬមុននេះ ដោយផ្តល់អាទិភាពដល់ព័ត៌មានដែលនៅជិតបំផុតនៃពេលវេលាវាយតម្លៃ និងប្រមូលពីប្រភពខាងក្រោម៖

- មូលដ្ឋានទិន្នន័យដីជាតិ មូលដ្ឋានទិន្នន័យតម្លៃ;

- ការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី អង្គភាពរៀបចំការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី អង្គភាពរៀបចំការដេញថ្លៃទ្រព្យសម្បត្តិ;

- អាជ្ញាធរពន្ធដារ អាជ្ញាធរអភិវឌ្ឍន៍កសិកម្ម និងជនបទ;

- ជាន់ជួញដូរអចលនទ្រព្យ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ;

- អង្គការដែលមានមុខងារពិគ្រោះយោបល់លើការវាយតម្លៃដីធ្លី សហគ្រាសវាយតម្លៃ;

- ស្ថាប័នឥណទាន សមាគមអចលនទ្រព្យ វិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ/មជ្ឈមណ្ឌល។

- សម្ភាសដោយផ្ទាល់ទៅអ្នកផ្ទេរ ឬអ្នកផ្ទេរសម្រាប់ករណីដែលត្រូវបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ។

យោងតាមក្រិត្យលេខ 12/2024/ND-CP ព័ត៌មានស្តីពីប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយពីការប្រើប្រាស់ដីមិនមែនកសិកម្ម ដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្ត្រចំណូលត្រូវបានប្រមូលពីប្រភពដូចខាងក្រោម៖ ប្រាក់ចំណូលពីផលិតកម្ម និងសកម្មភាពអាជីវកម្មដែលបានកត់ត្រាក្នុងរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុ ឬចំណូលពីការជួលដី និងជួលបរិវេណដែលប្រមូលបានក្នុងរយៈពេល 03 ឆ្នាំជាប់ៗគ្នា (គណនាពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ។ ទំនេរភ្លាមៗ)

ក្នុងករណីចំណូលដីឡូត៍ ឬទំហំដីដែលត្រូវវាយតម្លៃមិនពេញលេញក្នុងមួយឆ្នាំ ហើយមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីចំណូលជាក់ស្តែងពីការប្រើប្រាស់ដី សូមប្រមូលព័ត៌មានអំពីតម្លៃជួលដី និងតម្លៃជួលដីយ៉ាងហោចណាស់ ០៣ ឡូតិ៍ ដើម្បីប្រៀបធៀប។

តម្លៃនៃការបង្កើតប្រាក់ចំណូលពីការប្រើប្រាស់ដីធ្លីដូចបានកំណត់ខាងលើត្រូវកំណត់ដោយផ្អែកលើបទដ្ឋាន និងតម្លៃឯកតាដែលចេញដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ឬអត្រាដើមទុនវិនិយោគសំណង់ដែលប្រកាសដោយ ក្រសួងសំណង់ ។ ក្នុងករណីដែលមិនមានបទដ្ឋាន តម្លៃឯកតា ឬអត្រាដើមទុនវិនិយោគសំណង់ចេញដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ការចំណាយត្រូវផ្អែកលើព័ត៌មាន និងទិន្នន័យជាមធ្យមនៃការចំណាយជាក់ស្តែងដែលជាទូទៅមាននៅលើទីផ្សារនៃដីយ៉ាងហោចណាស់ 03 ឡូតិ៍ ដែលមានចម្ងាយជិតបំផុតទៅនឹងដី ឬផ្ទៃដីដែលត្រូវវាយតម្លៃដូចមានចែងក្នុងចំណុច ខ កថាខណ្ឌទី 5 នៃមាត្រានេះ។

នៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀប វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវជ្រើសរើសប្លង់ដីដែលអាចប្រៀបធៀបបានតាមលំដាប់អាទិភាពដូចខាងក្រោម៖ ក) ស្រដៀងគ្នាក្នុងទីតាំង លក្ខខណ្ឌហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ តំបន់ ទំហំ រូបរាង មេគុណការប្រើប្រាស់ដី ដង់ស៊ីតេសំណង់ កម្ពស់អគារ និងកត្តាផ្សេងទៀតដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីបើធៀបនឹងដីដែលត្រូវវាយតម្លៃ។ ខ) មានចម្ងាយជិតបំផុតទៅនឹងដីឡូត៍ ឬតំបន់ដីដែលត្រូវវាយតម្លៃ និងមិនកំណត់ដោយព្រំប្រទល់រដ្ឋបាលនៃថ្នាក់ឃុំ-សង្កាត់ ថ្នាក់ស្រុក-ខណ្ឌ និងថ្នាក់ខេត្ត។

គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តសម្រេចតម្លៃដី ជាក់លាក់ ។

ទាក់ទងនឹងការសម្រេចលើតម្លៃដីជាក់លាក់ ក្រិត្យលេខ ១២/២០២៤/ND-CP ចែងថា ផ្អែកលើគោលការណ៍វាយតម្លៃដីដែលមានចែងក្នុងប្រការ ១ មាត្រា ១១២ នៃច្បាប់ភូមិបាល ល័ក្ខខ័ណ្ឌនៃការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី លទ្ធផលនៃការវាយតម្លៃតម្លៃដីរបស់ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ គណៈកម្មាធិការប្រជាជននៅថ្នាក់ខេត្ត សម្រេចលើតម្លៃដីជាក់លាក់។ តម្លៃក្នុងករណីដែលគណៈកម្មាធិការប្រជាជននៅថ្នាក់ខេត្តអនុញ្ញាតដោយយោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីការរៀបចំរបស់រដ្ឋាភិបាលមូលដ្ឋាន។

តម្លៃដីជាក់លាក់ត្រូវបានប្រើប្រាស់ជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ករណីដែលមានចែងក្នុងប្រការ ៤ មាត្រា ១១៤ ប្រការ ២ មាត្រា ១៧២ និងប្រការ ៣ មាត្រា ១៨៩ នៃច្បាប់ភូមិបាល។ តម្លៃចាប់ផ្តើមសម្រាប់ការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី នៅពេលដែលរដ្ឋបែងចែកដីជាមួយនឹងការប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬជួលដីដោយការទូទាត់តែម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល។

នាយកដ្ឋានធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ទទួលខុសត្រូវក្នុងការជួយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនក្នុងកម្រិតដូចគ្នាក្នុងការរៀបចំការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់។

ប្រភព