រដ្ឋាភិបាលបានចេញបទប្បញ្ញត្តិថ្មីស្តីពីការវាយតម្លៃដីធ្លី។

វិធីសាស្រ្តចំនួន ៤ សម្រាប់ការវាយតម្លៃដីធ្លី

ក្រឹត្យលេខ 12/2024/ND-CP បានធ្វើវិសោធនកម្មមាត្រា 4 និង 5 នៃក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-CP ស្តីពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី និងលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រនីមួយៗ។

ជាពិសេស វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ត្រូវបានអនុវត្តដោយការកែតម្រូវតម្លៃដីឡូត៍ដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដូចគ្នា ភាពស្រដៀងគ្នាមួយចំនួននៅក្នុងកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីដែលត្រូវបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ និងដែលត្រូវបានដាក់ដេញថ្លៃសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ដែលអ្នកដេញថ្លៃដែលឈ្នះបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេស្របតាមការសម្រេចចិត្តដេញថ្លៃ។ នេះត្រូវបានធ្វើតាមរយៈការវិភាគ និងប្រៀបធៀបកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីបន្ទាប់ពីមិនរាប់បញ្ចូលតម្លៃទ្រព្យសកម្មដែលភ្ជាប់ទៅនឹងដី (ប្រសិនបើមាន) ដើម្បីកំណត់តម្លៃដីឡូត៍ដែលត្រូវវាយតម្លៃ។

វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបនេះត្រូវបានអនុវត្តចំពោះការវាយតម្លៃក្នុងករណីដែលមានយ៉ាងហោចណាស់ក្បាលដីដែលអាចប្រៀបធៀបបានចំនួនបីដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដូចគ្នា ភាពស្រដៀងគ្នាមួយចំនួននៅក្នុងកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដី និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលត្រូវបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ និងឈ្នះតាមរយៈការដេញថ្លៃ ដោយអ្នកដេញថ្លៃដែលឈ្នះបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេស្របតាមការសម្រេចចិត្តដេញថ្លៃដែលឈ្នះ (តទៅនេះហៅថាក្បាលដីដែលអាចប្រៀបធៀបបាន) លើកលែងតែករណីដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងចំណុច ក ខ គ និងឃ ខាងក្រោម។

វិធីសាស្ត្រចំណូល ត្រូវបានអនុវត្តដោយការចែកចំណូលសុទ្ធប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យមក្នុងមួយផ្ទៃដីដោយអត្រាការប្រាក់ជាមធ្យមលើប្រាក់បញ្ញើសន្សំដុងវៀតណាមរយៈពេល 12 ខែនៅធនាគារពាណិជ្ជកម្មដែលរដ្ឋកាន់កាប់ច្រើនជាង 50% នៃដើមទុនចុះបញ្ជី ឬភាគហ៊ុនបោះឆ្នោតសរុបនៅក្នុងខេត្តសម្រាប់រយៈពេលបីឆ្នាំជាប់ៗគ្នារហូតដល់ចុងត្រីមាសចុងក្រោយបំផុត ដែលទិន្នន័យអាចរកបានមុនកាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃ។

វិធីសាស្ត្រចំណូលត្រូវបានអនុវត្តចំពោះការវាយតម្លៃដីឡូត៍ កសិកម្ម និងដីឡូត៍មិនមែនកសិកម្ម (មិនរាប់បញ្ចូលដីលំនៅដ្ឋាន) ដែលដីឡូត៍ ឬផ្ទៃដីដែលត្រូវវាយតម្លៃមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ប៉ុន្តែប្រាក់ចំណូល និងចំណាយពីការប្រើប្រាស់ដីធ្លីស្របតាមគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីធ្លីស្របច្បាប់នៅពេលវាយតម្លៃអាចត្រូវបានកំណត់ លើកលែងតែករណីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ក ខ គ និងឃ ខាងក្រោម។

វិធីសាស្ត្រលើស ត្រូវបានអនុវត្តដោយការដកថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍ប៉ាន់ស្មានសរុបនៃដីឡូត៍ ឬតំបន់ចេញពីប្រាក់ចំណូលអភិវឌ្ឍន៍ប៉ាន់ស្មានសរុប ដោយផ្អែកលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីដែលមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត (មេគុណប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដង់ស៊ីតេអគារ ចំនួនជាន់អតិបរមានៃអគារ) ស្របតាមផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងផែនការសាងសង់លម្អិតដែលត្រូវបានអនុម័តដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។

វិធីសាស្ត្រលើសត្រូវបានអនុវត្តចំពោះការវាយតម្លៃក្នុងករណីដែលដីឡូត៍ ឬតំបន់សម្រាប់គម្រោងវិនិយោគមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្ត្រចំណូល ប៉ុន្តែចំណូលអភិវឌ្ឍន៍សរុប និងថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍សរុបរបស់គម្រោងអាចត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណ លើកលែងតែករណីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ក ខ គ និងឃ ខាងក្រោម។

វិធីសាស្ត្រមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លី ត្រូវបានអនុវត្តដោយគុណតម្លៃដីធ្លីក្នុងតារាងតម្លៃដីធ្លីដោយមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លី។ មេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានចេញដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត ឬក្រុងដែលគ្រប់គ្រងដោយកណ្តាល (តទៅនេះហៅថាគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត) ដោយប្រៀបធៀបតម្លៃដីធ្លីក្នុងតារាងតម្លៃដីធ្លីជាមួយនឹងតម្លៃដីធ្លីទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន។

វិធីសាស្ត្រមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លី ត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីកំណត់តម្លៃដីធ្លីសម្រាប់ក្បាលដី និងតំបន់ដែលមានការបញ្ជាក់រួចហើយនៅក្នុងតារាងតម្លៃដីធ្លីដែលចេញដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត និងស្ថិតនៅក្រោមករណីណាមួយដូចខាងក្រោម៖

ក) ករណីដែលមានចែងក្នុងចំណុច ក ប្រការ ៤ មាត្រា ១១៤ និងប្រការ ៣ មាត្រា ១៨៩ នៃច្បាប់ភូមិបាល។

ខ) ការគណនាការបង់ថ្លៃជួលដីប្រចាំឆ្នាំ នៅពេលដែលរដ្ឋជួលដីដោយមិនបានដាក់លក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។

គ) ការគណនាតម្លៃចាប់ផ្តើមសម្រាប់ការដាក់ដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី នៅពេលដែលរដ្ឋបែងចែក ឬជួលដី ក្នុងករណីដែលក្បាលដី ឬតំបន់នោះមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសដែលបានវិនិយោគរួចហើយ ស្របតាមផែនការសាងសង់លម្អិត។

ឃ) ការកំណត់តម្លៃដីនៃក្បាលដី ឬតំបន់ដែលត្រូវវាយតម្លៃ ដែលតម្លៃសរុបដែលគណនាតាមតារាងតម្លៃដីសម្រាប់តំបន់ដែលត្រូវបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដីមានចំនួនតិចជាង ៣០ ពាន់លានដុង សម្រាប់ទីក្រុងដែលគ្រប់គ្រងដោយកណ្តាល តិចជាង ១០ ពាន់លានដុង សម្រាប់ខេត្តភ្នំ និងខ្ពង់រាប និងតិចជាង ២០ ពាន់លានដុង សម្រាប់ខេត្តផ្សេងទៀត ក្នុងករណីដូចខាងក្រោម៖

ករណីដែលមានចែងក្នុងចំណុច ខ និង ឃ នៃប្រការ ៤ មាត្រា ១១៤ និងប្រការ ២ មាត្រា ១៧២ នៃច្បាប់ភូមិបាល។

ថ្លៃជួលដីត្រូវបានគណនាជាការបង់ប្រាក់ម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល នៅពេលដែលរដ្ឋជួលដីដោយមិនដាក់លក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។

ឃ) ការគណនាសំណងនៅពេលដែលរដ្ឋទាមទារដីមកវិញ ក្នុងករណីដែលដីឡូត៍ជាប់គ្នាច្រើនកន្លែងដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដូចគ្នាត្រូវបានទាមទារមកវិញ ប៉ុន្តែមិនបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប។

ក្រឹត្យនេះចែងថា ក្បាលដីដែលអាចប្រៀបធៀបបាន ដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់ការវាយតម្លៃដីធ្លី ត្រូវតែបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដូចដែលបានចែងក្នុងច្បាប់ភូមិបាល។

ព័ត៌មានសម្រាប់អនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ ដីធ្លី ។

អនុក្រឹត្យលេខ 12/2024/ND-CP ក៏បានបន្ថែមមាត្រា 5b ទាក់ទងនឹងព័ត៌មានសម្រាប់អនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីផងដែរ។ ដូច្នេះ ព័ត៌មានអំពីតម្លៃដីធ្លី តម្លៃជួលដីធ្លី និងតម្លៃជួលអគារសម្រាប់អនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប វិធីសាស្ត្រលើស និងមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីសំណង់រួមមាន៖

១) តម្លៃដេញថ្លៃដែលឈ្នះសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ក្នុងករណីដែលអ្នកដេញថ្លៃដែលឈ្នះបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ខ្លួនតាមការសម្រេចចិត្តដេញថ្លៃដែលឈ្នះ។

២) តម្លៃដីធ្លីបន្ទាប់ពីនីតិវិធីពន្ធត្រូវបានបញ្ចប់នៅអាជ្ញាធរពន្ធដារ ឬចុះបញ្ជីនៅការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី ក្នុងករណីមានការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

៣) តម្លៃជួលដី តម្លៃជួលអគារ;

៤) តម្លៃទីផ្សារនៃការផ្ទេរដីធ្លី។

ក្រឹត្យនេះចែងថា ព័ត៌មានដែលប្រើដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី ត្រូវតែជាព័ត៌មានក្នុងរយៈពេលមិនលើសពី 24 ខែមុនថ្ងៃវាយតម្លៃដីធ្លី ដោយផ្តល់អាទិភាពដល់ព័ត៌មានដែលនៅជិតបំផុតនឹងថ្ងៃវាយតម្លៃ និងប្រមូលបានពីប្រភពដូចខាងក្រោម៖

- មូលដ្ឋានទិន្នន័យដីធ្លីជាតិ មូលដ្ឋានទិន្នន័យតម្លៃជាតិ;

- ការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី អង្គភាពរៀបចំការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអង្គភាពរៀបចំការដេញថ្លៃទ្រព្យសម្បត្តិ។

- អាជ្ញាធរពន្ធដារ ក្រសួងកសិកម្ម និងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទ;

- ការផ្លាស់ប្តូរអចលនទ្រព្យ, អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ;

- អង្គការដែលមានមុខងារផ្តល់ប្រឹក្សាលើការវាយតម្លៃដីធ្លី និងក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

- ស្ថាប័នឥណទាន សមាគមអចលនទ្រព្យ វិទ្យាស្ថាន/មជ្ឈមណ្ឌលស្រាវជ្រាវ;

- ធ្វើការសម្ភាសន៍ដោយផ្ទាល់ជាមួយអ្នកផ្ទេរ ឬអ្នកទទួលការផ្ទេរ ក្នុងករណីដែលការផ្ទេរបានកើតឡើងរួចហើយនៅលើទីផ្សារ។

យោងតាមក្រឹត្យលេខ 12/2024/ND-CP ព័ត៌មានអំពីប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយពីការប្រើប្រាស់ដីមិនមែនកសិកម្ម សម្រាប់គោលបំណងនៃការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រចំណូលត្រូវបានប្រមូលពីប្រភពដូចខាងក្រោម៖ ប្រាក់ចំណូលពីផលិតកម្ម និងសកម្មភាពអាជីវកម្មដែលបានកត់ត្រាក្នុងរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុ ឬប្រាក់ចំណូលពីការជួលដី និងកិច្ចសន្យាជួលទីតាំងដែលប្រមូលបានក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំជាប់ៗគ្នា (គណនាចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ) ភ្លាមៗមុនកាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃ។

ប្រសិនបើប្រាក់ចំណូលពីដីឡូត៍ ឬតំបន់ដែលត្រូវវាយតម្លៃមិនពេញលេញសម្រាប់ឆ្នាំនីមួយៗ ហើយមិនឆ្លុះបញ្ចាំងឱ្យបានត្រឹមត្រូវនូវប្រាក់ចំណូលជាក់ស្តែងពីការប្រើប្រាស់ដីធ្លីទេ ព័ត៌មានអំពីតម្លៃជួលដី និងតម្លៃជួលអគារសម្រាប់ដីឡូត៍យ៉ាងហោចណាស់បីគួរតែត្រូវបានប្រមូលសម្រាប់ការប្រៀបធៀប។

ថ្លៃដើមនៃការបង្កើតប្រាក់ចំណូលពីការប្រើប្រាស់ដីធ្លីដូចដែលបានចែងខាងលើត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើបទដ្ឋាន និងតម្លៃឯកតាដែលចេញដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ឬអត្រាវិនិយោគសំណង់ដែលចេញផ្សាយដោយ ក្រសួងសំណង់ ។ ក្នុងករណីដែលមិនមានបទដ្ឋាន តម្លៃឯកតា ឬអត្រាវិនិយោគសំណង់ដែលចេញដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ទិន្នន័យថ្លៃដើមជាក់ស្តែងជាមធ្យមពីទីផ្សារនៃដីឡូត៍យ៉ាងហោចណាស់បីដែលនៅជិតដីឡូត៍ ឬតំបន់ដែលត្រូវវាយតម្លៃដូចដែលបានចែងក្នុងចំណុច ខ ប្រការ ៥ នៃមាត្រានេះនឹងត្រូវប្រើជាមូលដ្ឋាន។

នៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប វិធីសាស្ត្រលើសត្រូវតែជ្រើសរើសក្បាលដីដែលអាចប្រៀបធៀបបានតាមលំដាប់អាទិភាពដូចខាងក្រោម៖ ក) ភាពស្រដៀងគ្នានៃទីតាំង លក្ខខណ្ឌហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ផ្ទៃដី ទំហំ រូបរាង មេគុណប្រើប្រាស់ដី ដង់ស៊ីតេអគារ កម្ពស់អគារ និងកត្តាផ្សេងទៀតដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីបើប្រៀបធៀបទៅនឹងក្បាលដីដែលត្រូវវាយតម្លៃ; ខ) ចម្ងាយដែលនៅជិតបំផុតទៅនឹងក្បាលដី ឬតំបន់ដែលត្រូវវាយតម្លៃ និងមិនត្រូវបានកំណត់ដោយព្រំប្រទល់រដ្ឋបាលនៃអង្គភាពរដ្ឋបាលថ្នាក់ឃុំ ស្រុក ឬខេត្ត។

គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តជាអ្នកសម្រេចលើតម្លៃដី ជាក់លាក់ ។

ទាក់ទងនឹងការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ ក្រឹត្យលេខ 12/2024/ND-CP បានចែងថា ដោយផ្អែកលើគោលការណ៍នៃការវាយតម្លៃដីដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងប្រការ 1 មាត្រា 112 នៃច្បាប់ដីធ្លី លក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី និងលទ្ធផលនៃការវាយតម្លៃតម្លៃដីដោយក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃដី គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តត្រូវសម្រេចលើតម្លៃដីជាក់លាក់ ឬគណៈកម្មាធិការប្រជាជនស្រុកត្រូវសម្រេចលើតម្លៃដីជាក់លាក់ ក្នុងករណីដែលគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តផ្ទេរអំណាចដូចដែលបានកំណត់ក្នុងច្បាប់ស្តីពីការរៀបចំរដ្ឋាភិបាលមូលដ្ឋាន។

តម្លៃដីជាក់លាក់ត្រូវបានប្រើជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ករណីដែលមានចែងក្នុងប្រការ ៤ មាត្រា ១១៤ ប្រការ ២ មាត្រា ១៧២ និងប្រការ ៣ មាត្រា ១៨៩ នៃច្បាប់ភូមិបាល។ តម្លៃចាប់ផ្តើមសម្រាប់ការដាក់ដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីនៅពេលដែលរដ្ឋបែងចែកដីជាមួយនឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ឬជួលដីជាមួយនឹងការបង់ប្រាក់ម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល។

ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ទទួលខុសត្រូវក្នុងការជួយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនក្នុងកម្រិតដូចគ្នា ក្នុងការរៀបចំការកំណត់តម្លៃដីធ្លីជាក់លាក់។

ប្រភព