ការផ្ទេរគម្រោងអចលនទ្រព្យប្រឈមមុខនឹងការលំបាក។

បច្ចុប្បន្ននេះ ការទិញលក់គម្រោងអចលនទ្រព្យកំពុងប្រឈមនឹងឧបសគ្គជាច្រើនទាក់ទងនឹងនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់។

នៅក្នុងខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំ ២០២៤ ក្នុងចំណោមកង្វះខាតនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានជាបន្តបន្ទាប់ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក និងបរទេសជាច្រើន ដែលមានធនធានហិរញ្ញវត្ថុច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់ កំពុង «ស្វែងរក» យ៉ាងសកម្មនូវដីឡូត៍ស្អាត និងគម្រោងដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់ ដើម្បីបន្តវិនិយោគ និងទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីវដ្តទីផ្សារថ្មី។

ផ្តល់អាទិភាពដល់គម្រោងដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់។

យោងតាមរបាយការណ៍ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែថ្មីៗនេះ គម្រោងវិនិយោគថ្មីៗជាច្រើនត្រូវបានប្រកាសជាបន្តបន្ទាប់។ ឧទាហរណ៍ ក្នុងខែកញ្ញា ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Truong Son និងក្រុមហ៊ុន Him Lam បានចុះបញ្ជីរួមគ្នាដើម្បីអនុវត្តគម្រោងតំបន់លំនៅដ្ឋានមួយនៅក្នុងស្រុក Duc Hoa ខេត្ត Long An ដែលមានផ្ទៃដី 214.921 ហិកតា និងទុនវិនិយោគសរុបចំនួន 11.221 ពាន់លានដុង។

នៅក្នុងខែកញ្ញាផងដែរ ក្រុមហ៊ុន Everland Group បានស្នើឱ្យសិក្សាពីការវិនិយោគនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងថ្មីចំនួនពីរនៅក្នុងទីក្រុង Hai Phong ដោយមានទុនវិនិយោគសរុបជិត ៥.០០០ ពាន់លានដុង។ ទាំងនេះរួមមានគម្រោងតំបន់ទីក្រុង Hong Thai នៅក្នុងស្រុក An Duong ដែលគ្របដណ្តប់លើផ្ទៃដី ២១.៨ ហិកតា ដែលមានតម្លៃសរុបប្រមាណ ១.៩០០ ពាន់លានដុង រួមទាំងថវិកាប្រហែល ៩២ ពាន់លានដុងសម្រាប់ការឈូសឆាយដី។ គម្រោងមួយទៀតគឺជាតំបន់ទីក្រុងមួយនៅក្នុងឃុំ Hoa Dong និង Lam Dong ស្រុក Thuy Nguyen ដែលគ្របដណ្តប់លើផ្ទៃដីប្រហែល ៣០.៦ ហិកតា ដែលមានតម្លៃសរុបប្រមាណ ២.៩៩២ ពាន់លានដុង រួមទាំងថវិកាប្រហែល ១២៧ ពាន់លានដុងសម្រាប់ការឈូសឆាយដី។

លើសពីនេះ សាជីវកម្មក៏បានចុះបញ្ជីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងសាងសង់តំបន់ទីក្រុងថ្មី G19 នៅក្នុងឃុំគីមញូ ស្រុកដុងអាញ ទីក្រុងហាណូយ ។ គម្រោងនេះមានតម្លៃអនុវត្តបឋមសរុបប្រមាណ 2,183 ពាន់លានដុង ហើយត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងអនុវត្តនៅក្នុងរយៈពេល 2024 - 2029។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្រុមហ៊ុនត្រូវបានដកសិទ្ធិដោយសារតែមិនបានបំពេញតាមតម្រូវការទាក់ទងនឹងសមត្ថភាព និងបទពិសោធន៍។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ ក្រុមហ៊ុន SkyWorld Development Co., Ltd. ដែលជាក្រុមហ៊ុនបុត្រសម្ព័ន្ធរបស់ក្រុមហ៊ុនម៉ាឡេស៊ីមួយ ថ្មីៗនេះបានប្រកាសទិញយកភាគហ៊ុន 100% របស់ក្រុមហ៊ុន Thuan Thanh Production, Trading and Real Estate Business Joint Stock Company ក្នុងតម្លៃ 350 ពាន់លានដុង។ ដូច្នេះ Thuan Thanh គឺជានីតិបុគ្គលតែមួយគត់ និងស្របច្បាប់ ដែលប្រើប្រាស់ដីទំហំ 2,060 ម៉ែត្រការ៉េ នៅក្នុងស្រុកលេខ 8 ទីក្រុងហូជីមិញ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ក្រុមហ៊ុន Nishi Nippon Railroad ដែលជាក្រុមហ៊ុនជប៉ុន បានទិញភាគហ៊ុន 25% នៅក្នុងគម្រោង Paragon Dai Phuoc ( Dong Nai ) ពីក្រុមហ៊ុន Nam Long Group ក្នុងតម្លៃ 26 លានដុល្លារ។ ស្រដៀងគ្នានេះដែរ ក្រុមហ៊ុន Tripod Technology Corporation (តៃវ៉ាន់ - ចិន) បានទិញដីឧស្សាហកម្មទំហំ 18 ហិកតា នៅ Ba Ria - Vung Tau ពីក្រុមហ៊ុន Sonadezi Chau Duc។

កាលពីប៉ុន្មានខែមុន ទីផ្សារភាគខាងត្បូងបានឃើញកិច្ចព្រមព្រៀងដ៏សំខាន់មួយរវាងក្រុមហ៊ុន Kim Oanh Group Joint Stock Company និងដៃគូជប៉ុនពីរគឺ NTT Urban Development, Sumitomo Forestry និង Kumagai Gumi Co. Ltd ដើម្បីរួមគ្នាអភិវឌ្ឍគម្រោង The One World នៅ Binh Duong ជាមួយនឹងការវិនិយោគសរុបជាង 1 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក។

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកសារព័ត៌មាន នាយកប្រឹក្សាវិនិយោគនៃក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យមួយបានបង្ហាញថា "យើងកំពុងធ្វើការជាមួយសាជីវកម្មអន្តរជាតិ និងមូលនិធិវិនិយោគ។ ពួកគេបានបង្ហាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់ពួកគេក្នុងការទិញយកគម្រោងអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម ឬសហការលើការវិនិយោគ និងសំណង់ ការផ្លាស់ប្តូរផលិតផល និងការក្លាយជាភ្នាក់ងារលក់ទូទៅ..."

អាទិភាពនឹងត្រូវបានផ្តល់ទៅឱ្យគម្រោងអាផាតមិន តំបន់លំនៅដ្ឋាន ដីឡូត៍ និងផ្ទះអាជីវកម្ម ប៉ុន្តែសំខាន់ជាងនេះទៅទៀត គម្រោងទាំងនោះត្រូវតែមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ស្អាតស្អំ បានបំពេញកាតព្វកិច្ចពន្ធលើដីធ្លី ទទួលបាន ឬកំពុងរៀបចំដើម្បីទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ និងបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការលក់…”។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមមានភាពទាក់ទាញខ្លាំងចំពោះវិនិយោគិនបរទេស។ រូបថត៖ ហ័ង ទ្រីវ

ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ ការលំបាកក្នុងប្រតិបត្តិការ។

យោងតាមលោក Tran Minh Ngoc Viet អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Vietpearl Group វិនិយោគិនក្នុងស្រុក និងបរទេសកំពុង «ស្វែងរក» គម្រោង ឬដីឡូត៍ស្អាតនៅក្នុងតំបន់ដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ខ្លាំងនាពេលអនាគត។

ក្រុមហ៊ុន Vietpearl Group ក៏កំពុងស្វែងរកឱកាសដើម្បីពង្រីកធនាគារដីរបស់ខ្លួន ហើយបានត្រៀមខ្លួនរួចជាស្រេចដើម្បីពិភាក្សាអំពីគម្រោងសម្រាប់ការទិញយក ឬលក់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដំណើរការនៃការទិញយក និងផ្ទេរគម្រោងបច្ចុប្បន្នកំពុងប្រឈមមុខនឹងឧបសគ្គនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ជាច្រើន ជាពិសេសឧបសគ្គទាក់ទងនឹងការផ្ទេរគម្រោង។

លោក វៀត បានថ្លែងថា ឧបសគ្គធំបំផុតក្នុងការផ្ទេរគម្រោងគឺទាក់ទងនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់លោក ប្រហែល 60% នៃគម្រោងដែលមានសក្តានុពលកំពុងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកដោយសារតែនីតិវិធីអនុម័តដ៏វែងឆ្ងាយ ឬតម្លៃដីធ្លីដែលមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីការពិត។

ប្រសិនបើឧបសគ្គទាំងនេះត្រូវបានលុបបំបាត់ចោល ប្រតិបត្តិការដីធ្លីនឹងមានភាពសកម្មខ្លាំង ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកដីឧស្សាហកម្ម និងតំបន់លំនៅដ្ឋានដែលមានផែនការល្អ ដែលបំពេញតម្រូវការរបស់វិនិយោគិនក្នុងស្រុក និងបរទេស។

លោកស្រី Tran Thi Khanh Linh អនុប្រធានផ្នែកប្រឹក្សាយោបល់វិនិយោគនៅ Savills Vietnam បានថ្លែងថា វិនិយោគិនបរទេសតែងតែស្វែងរកគម្រោងអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃសមរម្យនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម ជាពិសេសនៅតំបន់ទីក្រុងកណ្តាល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាមានសារៈសំខាន់ណាស់ដែលស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់របស់គម្រោងនេះមានភាពច្បាស់លាស់ និងត្រៀមខ្លួនរួចជាស្រេចសម្រាប់ការអនុវត្ត។ តាមពិតទៅ គម្រោងជាច្រើនប្រឈមមុខនឹងការពន្យារពេលក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្ត ដែលនាំឱ្យមានការខាតបង់សម្រាប់វិនិយោគិន។

លោកស្រី Linh បានជម្រាបជូនថា នៅឆ្នាំ២០២៤ ក្រុមហ៊ុន Savills បានស្វាគមន៍ និងផ្តល់ដំបូន្មានដល់វិនិយោគិនក្នុងស្រុក និងបរទេសជាច្រើន។ វិនិយោគិនទាំងនេះបានស្នើសុំការវិនិយោគលើប្រភេទទ្រព្យសកម្មផ្សេងៗ ប៉ុន្តែពួកគេចាប់អារម្មណ៍ជាពិសេសលើអចលនទ្រព្យសម្រាប់ប្រតិបត្តិការ ដូចជាអគារការិយាល័យជាដើម។ ចំពោះអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានវិញ ពួកគេនៅតែកំពុងស្វែងរកដោយសារតែកង្វះខាតនៃការផ្គត់ផ្គង់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងការអនុម័ត និងការអនុវត្តច្បាប់អចលនទ្រព្យពាក់ព័ន្ធ អ្នកស្រី លិញ ជឿជាក់ថា ទីផ្សារនឹងឃើញការកែតម្រូវជាវិជ្ជមាន ដែលនាំឱ្យមានក្របខ័ណ្ឌច្បាប់កាន់តែរឹងមាំ និងបង្កើតបរិយាកាសអំណោយផលសម្រាប់វិនិយោគិន។

តាមពិតទៅ វិនិយោគិនមកពីប្រទេសជប៉ុន សិង្ហបុរី ម៉ាឡេស៊ី កូរ៉េខាងត្បូង និងចិន មានការចាប់អារម្មណ៍ជាយូរមកហើយចំពោះអចលនទ្រព្យវៀតណាម។ ថ្មីៗនេះ មានការកើនឡើងនៃចំនួនវិនិយោគិនមកពីអឺរ៉ុប និងមជ្ឈិមបូព៌ា។

គម្រោងដែលមានឯកសារផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់ តំបន់ទីក្រុងនានាក្នុងទីក្រុងហូជីមិញ និងខេត្តជុំវិញដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនងាយស្រួលនឹងបន្តទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់វិនិយោគិន។ លោកស្រី Linh ជឿជាក់ថា នៅពេលដែលសេដ្ឋកិច្ច និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញនៅឆ្នាំ ២០២៥ វិនិយោគិននឹងមានទំនុកចិត្តកាន់តែច្រើនក្នុងការចូលរួមក្នុងគម្រោងនានា ហើយការផ្គត់ផ្គង់នឹងកាន់តែមានច្រើន។

ក្នុងនាមជាអ្នកដែលផ្តល់ដំបូន្មាន និងធ្វើការជាមួយភាគីពាក់ព័ន្ធដោយផ្ទាល់ លោកវេជ្ជបណ្ឌិត ឡេ មិញ ភឿវ ទីប្រឹក្សាផ្នែកឈ្មួញជើងសារ ដែលជាស្ថាបនិក និងជាមេធាវីគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន LMP Lawyers ជឿជាក់ថា មានកត្តាជាច្រើនដែលត្រូវការសម្រាប់ការទិញយកគម្រោងដោយជោគជ័យ។ ក្នុងចំណោមកត្តាទាំងនោះ ការសហការគ្នាយ៉ាងសុខដុមរមនារវាងភាគីនានាគឺមានសារៈសំខាន់ណាស់។

ជាពិសេស ជម្រើសទិញលក់ (put options) គឺជាបញ្ហាដែលវិនិយោគិនបរទេសចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំង ជាផែនការបន្ទាន់មួយ ក្នុងករណីដែលគម្រោងនេះមិនអាចសម្រេចបាននូវគោលបំណងអាជីវកម្មរបស់ខ្លួននាពេលអនាគត។ លើសពីនេះ អ្នកទិញក៏ធ្វើការទាមទារបន្ថែមផងដែរ ក្នុងករណីដែលអ្នកលក់ខ្វះសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីបំពេញកាតព្វកិច្ចទិញយកមកវិញ នៅពេលដែលអ្នកទិញអនុវត្តជម្រើសទិញលក់។

កិច្ចព្រមព្រៀង M&A ធ្លាក់ចុះ

យោងតាមស្ថិតិពីទីភ្នាក់ងារវិនិយោគបរទេស ក្នុងរយៈពេល ១០ ខែដំបូងនៃឆ្នាំ ២០២៤ មានប្រតិបត្តិការរួមបញ្ចូលគ្នា និងទិញយក (M&A) ចំនួន ២.៦៦៩ ដោយវិនិយោគិនបរទេស ដែលមានតម្លៃសរុបនៃការចូលរួមចំណែកដើមទុនជាង ៣,៦៨ ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក ថយចុះ ១០,៤% ទាំងចំនួន និង ២៩% នៃតម្លៃបើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ ២០២៣។ វិស័យអចលនទ្រព្យត្រូវបានគេចាត់ទុកថារងផលប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដោយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ដែលនាំឱ្យមានការធ្លាក់ចុះនៃការផ្គត់ផ្គង់។ ឆ្នាំ ២០២៤ គឺជាឆ្នាំដែលច្បាប់ទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យចាប់ផ្តើមត្រូវបានអនុវត្ត។ ដូច្នេះ បញ្ហាមិនច្បាស់លាស់ជាច្រើនកំពុងធ្វើឱ្យវិនិយោគិន និងទីផ្សាររង់ចាំមើល។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm