តើការព្យាករណ៍សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2025 គឺជាអ្វី?

ការសម្រេចចិត្ត "ឆ្អឹងខ្នង" មានប្រសិទ្ធភាព

ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 ចូលជាធរមានជាផ្លូវការចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ពោលគឺ 5 ខែលឿនជាងការគ្រោងទុក ដែលជាចំណុចរបត់ដ៏សំខាន់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ទន្ទឹមនឹងច្បាប់ទាំងបីដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ ភូមិភាគជាច្រើនក៏បានចេញតារាងតម្លៃដីថ្មី និងបទប្បញ្ញត្តិថ្មីស្តីពីលក្ខខណ្ឌបែងចែកដីផងដែរ។ គួរកត់សម្គាល់ថា ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ បានធ្វើការកែសម្រួលយ៉ាងខ្លាំងក្លាចំពោះខ្លឹមសារទាំងពីរនេះ។

តារាងតម្លៃដីថ្មីដែលចេញដោយទីក្រុងហូជីមិញនឹងត្រូវបានអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី 31 ខែតុលា ដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2025។ តម្លៃដីដែលបានកត់ត្រាខ្ពស់បំផុតគឺ 687 លានដុង/m2 នៅតំបន់ Dong Khoi, Le Loi, ផ្លូវ Nguyen Hue (សង្កាត់ 1)។ តម្លៃនេះខ្ពស់ជាងតារាងតម្លៃដីចាស់ ៤ ដង។

បញ្ជីតម្លៃដីថ្មីក៏ត្រូវបានប្រកាសដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយនៅថ្ងៃទី 20 ខែធ្នូ ហើយនឹងចូលជាធរមានភ្លាមៗរហូតដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2025។ បញ្ជីតម្លៃដីដែលបានចេញថ្មីគឺខ្ពស់ជាងតារាងតម្លៃចាស់ 2-6 ដង។

គួរកត់សម្គាល់ថាតម្លៃដីនៅតាមដងផ្លូវជាច្រើនក្នុងសង្កាត់ Hoan Kiem រួមមាន Ba Trieu (ពី Hang Khay ទៅ Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (ពី Le Thanh Tong ដល់ Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (ចាប់ពី Le Thanh Tong ដល់ 3 លាន)។ VND/m2 ។ តម្លៃ​នេះ​គឺ​ខ្ពស់​ជាង​មុន​ការ​កែ​តម្រូវ 3.7 ដង។

តម្លៃដីនៅហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញបានផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងខ្លាំង (រូបថត៖ Duong Tam)។

លើសពីនេះ មូលដ្ឋានជាច្រើនក៏បានចេញបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការបែងចែកដី លក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការបង្រួបបង្រួមដី និងតំបន់អប្បបរមាសម្រាប់ការបែងចែកដី។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ តំបន់អប្បបរមាសម្រាប់ការបំបែកដី ការបង្រួបបង្រួម ដីដែលបានបង្កើតថ្មី និងដីដែលនៅសល់បន្ទាប់ពីការបំបែក (មិនរាប់បញ្ចូលតំបន់ដែលស្ថិតក្រោមផែនការចរាចរណ៍) ត្រូវតែមានយ៉ាងហោចណាស់ 36m2 នៅក្នុងស្រុកក្នុងតំបន់ 1, 50m2 សម្រាប់តំបន់ 2 និង 80m2 សម្រាប់តំបន់ទី 3។

នៅទីក្រុងហាណូយ នាថ្ងៃទី ៧ តុលា បទប្បញ្ញត្តិថ្មីស្តីពីតំបន់បែងចែកដីបានចូលជាធរមានជាផ្លូវការ។ ពិសេសសម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋានក្នុងសង្កាត់ និងទីប្រជុំជន ដីឡូតិ៍ត្រូវមានបណ្តោយយ៉ាងតិច 4ម និងទទឹង ដែលមានផ្ទៃដីអប្បបរមា 50m2។

នៅក្នុងឃុំធម្មតា តំបន់បន្ទាប់ពីការបំបែកមិនត្រូវតិចជាង 80 ម 2 នៅកណ្តាលវាមាន 100 ម 2 នៅតំបន់ភ្នំវាមាន 150 ម 2 ។ នេះ​គឺ​ដើម្បី​ធានា​ឱ្យ​បាន​នូវ​ការ​រៀបចំ​ផែនការ​សម​ហេតុផល ជៀសវាង​ការ​បែងចែក​ដី​ច្រើន​លើស​លុប។

បទប្បញ្ញត្តិហាមឃាត់ការបែងចែក និងលក់ដីឡូតិ៍ក៏មានភាពក្តៅគគុកផងដែរនៅក្នុងខេត្ត ក្រុងមួយចំនួនកាលពីឆ្នាំមុន។ ជាពិសេស ទីក្រុងហូជីមិញបានហាមឃាត់ការបែងចែក និងលក់ដីឡូតិ៍ក្នុងគម្រោងសម្រាប់អង្គការ និងបុគ្គលសាងសង់ផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន រួមទាំងសង្កាត់ទាំង 5 គឺ Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi និង Can Gio។

នៅឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហាណូយនឹងត្រូវបានគេកត់សម្គាល់ឃើញថាតម្លៃលក់ត្រូវបានជំរុញកាន់តែខ្លាំងឡើងជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែង។

យោងតាមទិន្នន័យពីអង្គភាពស្រាវជ្រាវតម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងពីជាមធ្យម 40 លានដុង/m2 ក្នុងឆ្នាំ 2022 ដល់ជាង 70 លានដុង/m2 នៅចុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 ។ ការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៃតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយធ្វើឱ្យលទ្ធភាពនៃកម្មសិទ្ធិលំនៅដ្ឋានកាន់តែដាច់ស្រយាលសម្រាប់ប្រជាជន។

នៅលើបណ្ដាញសង្គមក៏មានក្រុមសហគមន៍អំពាវនាវឱ្យឈប់ទិញផ្ទះនៅទីក្រុងហាណូយ ដើម្បីចៀសវាង "តម្លៃឆ្កួត"។ ចំនួនសមាជិកនៃក្រុមទាំងនេះកំពុងកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស ឈានដល់សមាជិក 100,000-200,000 នាក់ក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។

នៅ​ពេល​នេះ ភាព​ចម្រូង​ចម្រាស​អំពី "អ្នក​ណា​កំពុង​បំប៉ោង​តម្លៃ​ផ្ទះល្វែង?" បានកើតឡើង។ លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VNREA) បានវាយតម្លៃថា ជិតមួយឆ្នាំមកនេះ តម្លៃលក់របស់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យហាណូយមានភាពស្រពិចស្រពិល។ ជាពិសេសប្រភេទផ្ទះល្វែងបានកើនឡើងជាង 50% នៅកន្លែងខ្លះ ដីលំនៅដ្ឋាន និងដីឡូតិ៍ក្នុងសង្កាត់ដែលហៀបនឹងក្លាយទៅជាស្រុកបានកើនឡើងជាង 90% ។

លោក​បន្ត​ថា មូលហេតុ​ចម្បង​នៃ​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ខ្ពស់​គឺ​ដោយសារ​ការ​ផ្គត់ផ្គង់​ថ្មី​ត្រូវ​បាន​ប្រមូលផ្តុំ​ក្នុង​ផ្នែក​តម្លៃ​ខ្ពស់​។ វិនិយោគិន និង​អ្នក​ប្រមើលមើល​មួយចំនួន​បាន​ទាញយក​អត្ថប្រយោជន៍​ពី​កង្វះខាត​នៃ​ការផ្គត់ផ្គង់​សមរម្យ​ដើម្បី​ជំរុញ​តម្លៃ​ផ្ទះល្វែង។

ការដេញថ្លៃដីធ្លីជាច្រើននៅឆ្នាំ 2024 បានបង្កឱ្យមានការភ្ញាក់ផ្អើលជាសាធារណៈ (រូបថត៖ ដួង តាំ) ។

ការដេញថ្លៃដីធ្លីក៏ជាពាក្យគន្លឹះដ៏ក្តៅគគុកនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យហាណូយក្នុងឆ្នាំ 2024។ តម្លៃឈ្នះខ្ពស់បំផុតក៏បន្តបង្កើតកំណត់ត្រាដូចជានៅ Hoai Duc ជាង 133 លានដុង/m2, Thanh Oai ជាង 100 លានដុង/m2 ។ ជាពិសេសការដេញថ្លៃនៅ Thanh Oai បានកត់ត្រាប្រហែល 80% នៃអតិថិជនដែលឈ្នះមិនបង់ប្រាក់។

ការ​ដេញ​ថ្លៃ​ដី​ដ៏​ក្តៅ​គគុក​បាន​បន្ត​នៅ​ស្រុក​ផ្សេង​ទៀត​ដូច​ជា Ha Dong, Thach That, Soc Son។ ជាពិសេស ការដេញថ្លៃដីចំនួន ៥៨ ឡូតិ៍នៅស្រុក Soc Son បានធ្វើឱ្យមានការរំខានខ្លាំងបំផុតនៅពេលដែលការដេញថ្លៃឡើងដល់ 30 ពាន់លានដុង/m2 ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមចំនួន 12,000 ដង។

ដោយប្រឈមមុខនឹងសញ្ញាមិនធម្មតានៃការដេញថ្លៃនៅទីក្រុង Soc Son ភ្នាក់ងារស៊ើបអង្កេតរបស់ប៉ូលីសទីក្រុងហាណូយបានចាប់ខ្លួនជាបន្ទាន់ និងឃាត់ខ្លួនជនសង្ស័យចំនួន 5 នាក់សម្រាប់ការស៊ើបអង្កេតពាក់ព័ន្ធនឹងការដេញថ្លៃចំនួន 30 ពាន់លានដុង/m2។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញក្នុងឆ្នាំ 2024 បន្តកត់ត្រាកង្វះខាតនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋាន និងផលិតផល។ ក្នុងរយៈពេល 11 ខែ មានតែគម្រោងចំនួន 4 ដែលស្មើនឹងជាង 1,600 យូនីតប៉ុណ្ណោះដែលមានសិទ្ធិប្រមូលទុនដើម្បីនាំយកផលិតផលទៅកាន់ទីផ្សារធ្លាក់ចុះ 75% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ផលិតផលទាំងនេះសុទ្ធតែស្ថិតក្នុងផ្នែកកម្រិតខ្ពស់។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានមានប្រសាសន៍ថា នេះជាលើកទីមួយហើយដែលផ្នែកលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់បានគ្របដណ្តប់ទីផ្សារទាំងមូល ហើយលែងមានការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានកម្រិតមធ្យម និងតម្លៃសមរម្យ (ថ្មី) ក្នុងតម្លៃសមរម្យក្នុងគម្រោងពាណិជ្ជកម្មទៀតហើយ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2025៖ ការបន្តចូលទៅក្នុងវដ្តថ្មីមួយ

ប្រធានក្រុមហ៊ុន HoREA ព្យាករណ៍ថា នៅឆ្នាំ 2025 ទីផ្សារនឹងបន្តជួបប្រទះនឹងការខ្វះខាតគម្រោងអចលនទ្រព្យថ្មីៗ កង្វះលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម និងលំនៅដ្ឋានសង្គម ដែលនាំឱ្យតម្លៃលំនៅឋានឡើងខ្ពស់។

ការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៃតម្លៃលំនៅឋានក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ គឺដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មមានកម្រិត ដែលនាំឱ្យមានការខ្វះខាតជាបន្តបន្ទាប់នៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មស្របតាមច្បាប់នៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ដោយតម្លៃអាផាតមិនកើនឡើងប្រហែល 15-20% ក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2015-2023 និងអាចមាន 15-20% ទៀតនៅឆ្នាំ 2025។

យោងតាមសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) នៅឆ្នាំ 2025 ទីផ្សារនឹងបន្តយ៉ាងក្លាហានចូលទៅក្នុងវដ្តថ្មីមួយ ទោះបីជាមានការលំបាក និងឧបសគ្គមួយចំនួនដែលនៅសល់ក៏ដោយ។ កំដៅនៃទីផ្សារនឹងរីករាលដាលបន្តិចម្តង ៗ កាន់តែរាបស្មើក្នុងចំណោមតំបន់។ ដោយឡែក​តំបន់​ខាងជើង​នឹង​បន្ត​ឡើង​កម្តៅ ខណៈ​តំបន់​ភាគខាងត្បូង​នឹង​បង្ហាញ​សញ្ញា​ច្បាស់លាស់​នៃ​ការកើនឡើង​កម្តៅ​។

ការ​ផ្គត់ផ្គង់​លំនៅឋាន​ត្រូវ​បាន​ព្យាករ​ថា​នឹង​បន្ត​ផ្តោត​លើ​ផ្នែក​ដែល​មាន​តម្លៃ​ខ្ពស់ (រូបភាព៖ ដួង តាំ)។

សម្រាប់ផ្នែកអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន ការផ្គត់ផ្គង់ត្រូវបានព្យាករណ៍ថានឹងកើនឡើង ដែលនៅតែរួមចំណែកជាចម្បងដោយទីប្រជុំជនជាយក្រុង។ តាមការប៉ាន់ប្រមាណថា ការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងរណបនឹងកើនឡើងដល់ ៣៧.០០០ ផលិតផល ខណៈនៅទីក្រុងហូជីមិញ និងជាយក្រុងត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណថានឹងឈានដល់ផលិតផលប្រហែល ១៨.០០០ មុខ។ ការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាននឹងកាត់បន្ថយភាពខុសគ្នាក្នុងតំបន់។

រចនាសម្ព័ន្ធផ្គត់ផ្គង់នៅតែជាផលិតផលលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ផ្នែកដែលមានតម្លៃសមរម្យនឹងត្រូវបានកែលម្អកាន់តែច្បាស់ ដោយសារការកើនឡើងនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម។

ផ្នែកអាផាតមិន ដែលភាគច្រើនជាផ្នែកកម្រិតខ្ពស់ នៅតែបន្តនាំមុខទីផ្សារ។ ផ្នែកវីឡា/ទីប្រជុំជនកំពុងក្លាយជាចំណុចសំខាន់នៃទីផ្សារបន្តិចម្តងៗ។ ជាពិសេសគម្រោងនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងធំ ៗ នៅតែបន្តទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ជាមួយនឹងស្តង់ដារបញ្ចប់គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍កាន់តែខ្លាំងឡើង រួមជាមួយនឹងតម្លៃលក់ខ្ពស់។

ការផ្គត់ផ្គង់នៅតែផ្តោតលើអ្នកវិនិយោគធំៗ។ គម្រោងផ្តោតលើការរចនាឆ្លាតវៃ ការរួមបញ្ចូលបច្ចេកវិទ្យា និងការបំពេញតាមស្តង់ដារប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

សម្រាប់ដីដែលបែងចែកដោយឯកសារច្បាប់ស្តង់ដារនៅក្នុងតំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធអភិវឌ្ឍន៍ និងសក្តានុពលខ្ពស់ វានៅតែជាផ្នែកដែលមនុស្សជាច្រើនមានឆន្ទៈ "បង់" ។ ដីដែលបែងចែកដោយឯកសារច្បាប់ដែលមានការធានានៅក្នុងតំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលបានបញ្ចប់មានតម្លៃតិចជាង 2 ពាន់លានដុង បន្តកត់ត្រាអត្រាកើនឡើងតម្លៃដ៏ល្អ។

ផ្នែកអចលនៈទ្រព្យឧស្សាហ៍កម្មដ៏ភ្លឺស្វាងរួចទៅហើយគឺកាន់តែភ្លឺជាមួយនឹងសញ្ញាវិជ្ជមានពីការងើបឡើងវិញនៃ សេដ្ឋកិច្ច ក៏ដូចជាឱកាសដែលបើកចំហរពី "ឥន្ទ្រី" ជាច្រើននៅលើពិភពលោកជាមួយនឹងការសម្រេចចិត្តជ្រើសរើសប្រទេសវៀតណាមជា "កន្លែងចុះចត" ។

ផ្នែកអចលនទ្រព្យ ទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាន មានសញ្ញាវិជ្ជមានកាន់តែច្រើន ជាពិសេសផលិតផលខុនដូ នៅពេលមានគម្រោងកំពុងដំណើរការ ដែលបានទទួលវិញ្ញាបនបត្រ។ ផ្នែកអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម និងការិយាល័យរក្សាសន្ទុះកំណើនប្រកបដោយស្ថិរភាព។

សកម្មភាព M&A កិច្ចសហប្រតិបត្តិការ និងសមាគមអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងបន្តរក្សាកំដៅជាមួយនឹងលទ្ធផលគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍កាន់តែខ្លាំងឡើង។ លំហូរសាច់ប្រាក់នៅតែប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងតំបន់ដែលមានការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីសម្បូរបែប និងចម្រុះ ខេត្ត/ក្រុងដែលមានអត្រានគរូបនីយកម្មខ្ពស់។ ប្រតិបត្តិការនៅតំបន់ជាយក្រុង ខេត្ត/ក្រុងជុំវិញតំបន់ទីក្រុងពិសេសទាំងពីរបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។

លោក Nguyen Quoc Anh អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យបានមានប្រសាសន៍ថា ចាប់ពីត្រីមាសទី ៤ ឆ្នាំ ២០២៤ ដល់ត្រីមាសទី ២ ឆ្នាំ ២០២៥ គឺជាដំណាក់កាលដែលទីផ្សារឈានចូលដល់ដំណាក់កាលបង្រួបបង្រួម។ វិនិយោគិនកាន់តែមានទំនុកចិត្តបន្តិចម្តងៗ លើការរំពឹងទុកនៃការអភិវឌ្ឍន៍នៃឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យ។ ផ្នែកអាផាតមិនឥឡូវនេះនឹងបោះបង់ចោលទីតាំងសំខាន់របស់ខ្លួនចំពោះផ្ទះឯកជន និងផ្ទះទីប្រជុំជន។

បន្ទាប់ពីរយៈពេលនេះ ទីផ្សារនឹងឆ្ពោះទៅរករយៈពេលនៃការងើបឡើងវិញ ដែលរំពឹងថានឹងចាប់ផ្តើមពីត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2025 ដល់ត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2025។ នៅពេលនេះ អ្នកវិនិយោគនឹងមិនសង្កត់ធ្ងន់ច្រើនពេកលើតម្លៃលក់ និងកត្តាផ្លូវច្បាប់ដូចពេលដែលទីផ្សារមានភាពអាប់អួរទៀតទេ។ ផ្ទុយទៅវិញ សក្ដានុពលនៃការកើនឡើងតម្លៃគឺជាគន្លឹះក្នុងការសម្រេចចិត្តចំណាយប្រាក់។ ដូច្នេះផ្នែកដែលរកបានប្រាក់ចំណេញដូចជាដី និងវីឡាគម្រោងក៏ត្រូវបានផ្តល់ការយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសពីអ្នកវិនិយោគផងដែរ។

ប្រភព៖ https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm