បន្ទុក​នៃ​ការ​កើនឡើង​តម្លៃ​លំនៅឋាន​ជា​បន្តបន្ទាប់​ធ្វើ​ឱ្យ​មនុស្ស​ជា​ច្រើន​ធ្លាក់​ក្នុង​ជំពាក់​បំណុល​ធនាគារ។

អ្នកជំនាញនិយាយថា ក្នុងបរិបទនៃការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះជាបន្តបន្ទាប់ អ្នកទិញត្រូវគណនាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននៅពេលខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ ដើម្បីចៀសវាងការធ្លាក់ចូលទៅក្នុងជំពាក់បំណុលគេ។

ដាវមុខពីរ

លោក Tran Ngoc Thien (វួដ Hoang Mai ទីក្រុងហាណូយ ) បាននិយាយថា៖ នៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ ២០២២ នៅពេលដែលឃើញថាតម្លៃផ្ទះចាប់ផ្តើមកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង លោក និងភរិយាបានសម្រេចចិត្តទិញផ្ទះល្វែងទំហំ ៧៥ ម៉ែត្រការ៉េនៅវួដ Vinh Tuy ក្នុងតម្លៃ ៣,៣៥ ពាន់លានដុង។ លោក​បាន​ពន្យល់​ថា​៖ « ​ប្រសិនបើ​ខ្ញុំ​មិន​សម្រេចចិត្ត​ទិញ​ភ្លាម​ទេ ខ្ញុំ​ខ្លាច​ថា​តម្លៃ​ផ្ទះ​នឹង​បន្ត​កើនឡើង ​»​។

ប៉ុន្តែនៅពេលនោះ ដោយសារគាត់មានលុយត្រឹមតែ ៨០០លានដុង គាត់បានយល់ព្រមខ្ចីប្រាក់ដែលនៅសល់ពីធនាគារ ដោយអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ ០% សម្រាប់រយៈពេល ២ឆ្នាំដំបូង។ យោងតាមកិច្ចព្រមព្រៀង លោក ធៀន ត្រូវបង់ 25% នៃតម្លៃផ្ទះល្វែងជាមុន ស្មើនឹងប្រហែល 850 លានដុង ហើយខ្ចីប្រាក់ដែលនៅសល់ចំនួន 2.5 ពាន់លានដុងពីធនាគារសម្រាប់រយៈពេល 30 ឆ្នាំ។

ពីរឆ្នាំដំបូង ដោយសារប្រាក់កម្ចីគ្មានការប្រាក់ ការទូទាត់ប្រចាំខែបានដំណើរការយ៉ាងរលូន។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្វីៗបានចាប់ផ្តើមផ្លាស់ប្តូរតាំងពីពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2024។

ពេលចូលដល់ដំណាក់កាលទូទាត់ការប្រាក់ពិតប្រាកដ អត្រាការប្រាក់អណ្តែតឡើងខ្ពស់ដល់ ១២%/ឆ្នាំ ដែលជំរុញឱ្យប្រាក់ដើម និងការប្រាក់ត្រូវបង់ប្រចាំខែដល់ទៅជាង ៣០លានដុង នៅពេលនេះ លោក ធៀន ពិតជាមានការភ្ញាក់ផ្អើលជាខ្លាំង។ បន្ទាប់ពីតស៊ូបានប៉ុន្មានខែ ថ្លៃរស់នៅក៏កាន់តែតានតឹងឡើង រហូតឈានដល់៦ខែជាប់ៗគ្នា មិនអាចសងបំណុលគេបាន។

ភ្លាមៗនោះ ប្រាក់កម្ចីត្រូវបានផ្ទេរទៅក្រុមបំណុលអាក្រក់ ហើយធនាគារបានផ្ញើសេចក្តីជូនដំណឹងស្នើសុំការប្រគល់ទ្រព្យសម្បត្តិសម្រាប់នីតិវិធីទូទាត់។ លោក ធៀន មាន​ការ​ព្រួយ​បារម្ភ និង​មិន​អាច​គេង​លក់​ស្រួល​ដោយ​សារ​ហានិភ័យ​នៃ​ការ​ខាត​បង់​យ៉ាង​ខ្លាំង។

ជាសំណាងល្អ ដោយសារការគាំទ្រពីសាច់ញាតិ និងមិត្តភ័ក្តិ លោក ធៀន អាចសងបំណុលដែលហួសកាលកំណត់ទាំងអស់ ហើយសងការប្រាក់ និងប្រាក់ដើមជាមុនសម្រាប់រយៈពេល 3 ខែបន្ទាប់ ដើម្បីបញ្ជាក់ថាលំហូរសាច់ប្រាក់បានត្រឡប់មកវិញ។ សូមអរគុណដល់ការនោះ ប្រាក់កម្ចីត្រឡប់ទៅក្រុមទី 1 វិញ ជៀសវាងហានិភ័យនៃការបាត់បង់ផ្ទះ។

ការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៃតម្លៃផ្ទះបានបង្ខំមនុស្សជាច្រើនឱ្យខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារដើម្បីទិញផ្ទះ។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)

យោងតាមលោក Thien នៅដើមឆ្នាំ 2025 អត្រាការប្រាក់នឹងត្រលប់ទៅ 9% ប៉ុន្តែការប្រាក់ប្រចាំខែ និងប្រាក់ដើមរបស់គាត់នឹងនៅតែមានប្រហែល 22 - 23 លានដុង។

ទោះជាអត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះក៏ដោយ ប៉ុន្តែចំនួនជាង ២០លានដុង/ខែ នៅតែជាបន្ទុកធំ ព្រោះការងារប្រពន្ធខ្ញុំបច្ចុប្បន្នជួបការលំបាក ចំណូលក៏ថយចុះ ដូច្នេះហើយ ប្រាក់ខែរបស់យើងស្ទើរតែប្រើសម្រាប់សងប្រាក់កម្ចីធនាគារ។ យើងត្រូវខ្ចីពីសាច់ញាតិ ដើម្បីចំណាយលើការរស់នៅ និងការចំណាយផ្សេងៗ។

មិនមានសំណាងដូចលោក Thien ទេ អ្នកស្រី Nguyen Huong Lan (វួដ Tu Liem ទីក្រុងហាណូយ) បាននិយាយថា គាត់ទើបតែសម្រេចចិត្តលក់ផ្ទះល្វែងដែលគាត់បានទិញកាលពី 2 ឆ្នាំមុន ដើម្បីបង់លុយឱ្យធនាគារ ដោយសារគាត់មិនមានលទ្ធភាពបង់ថ្លៃដើម និងការប្រាក់ជារៀងរាល់ខែ។

អ្នកស្រី ឡាន បាន​ចែករំលែក​ថា គាត់​បាន​ទិញ​ផ្ទះល្វែង​ទំហំ ៦៥ ម៉ែត្រការ៉េ ក្នុង​តម្លៃ​ជាង ៣ ពាន់​លាន​ដុង។ នាង​មាន​លុយ​១​ពាន់​លាន​ដុង និង​ខ្ចី​ជាង​២​ពាន់​លាន​ដុង​ពី​ធនាគារ។ នាង​បាន​ទិញ​តាម​ការ​រីក​ចម្រើន និង​ទទួល​បាន​ការ​ប្រាក់ ០% រហូត​ដល់​ទទួល​បាន​ផ្ទះ​។ នៅពេលដែលនាងបានទទួលផ្ទះនោះ ក្នុងឆ្នាំដំបូង នាងត្រូវបង់ទាំងប្រាក់ដើម និងការប្រាក់ជាង 20 លានដុង/ខែ។ នៅ​ពេល​នោះ​នាង និង​ស្វាមី​បាន​សម្រេច​ចិត្ត​រឹត​បន្តឹង​ការ​ចំណាយ​ដើម្បី​ព្យាយាម​សន្សំ​ប្រាក់​ឱ្យ​បាន​គ្រប់គ្រាន់​ដើម្បី​ទូទាត់​ធនាគារ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ 2024 ប្តីរបស់លោកស្រី Lan បានបាត់បង់ការងារ ហើយគ្រួសារទាំងមូលបានពឹងពាក់លើប្រាក់ខែរបស់គាត់ចំនួន 18 លានដុង។ អ្នកស្រី ឡាន បាន​និយាយ​ថា​៖ « ​ជាមួយ​នឹង​ប្រាក់​ចំណូល​របស់​ខ្ញុំ ទោះបី​ខ្ញុំ​លឿន និង​ចំណាយ​តិច​ក៏​មិន​គ្រប់គ្រាន់​ក្នុង​ការ​បង់​ការប្រាក់​ធនាគារ​ដែរ ​»​។

ទីបំផុតបន្ទាប់ពីគេងមិនលក់អស់ជាច្រើនយប់ អ្នកស្រី ឡាន បានពិភាក្សាជាមួយប្តីអំពីការលក់ផ្ទះបច្ចុប្បន្ន ដើម្បីសងប្រាក់កម្ចីធនាគារ សន្សំប្រាក់ដែលនៅសេសសល់ ហើយបន្ទាប់មកប្តីប្រពន្ធបានត្រឡប់ទៅជួលផ្ទះវិញ។

Lan ចែករំលែកថា " ទោះបីជាខ្ញុំត្រូវជួលផ្ទះក៏ដោយ ខ្ញុំលែងមានសម្ពាធក្នុងការសងប្រាក់កម្ចីពីធនាគារទៀតហើយ។

វិធីដើម្បីជៀសវាងការជំពាក់បំណុល

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Nguyen Tri Hieu អ្នកជំនាញផ្នែកធនាគារ និងហិរញ្ញវត្ថុ អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុគឺជាឧបករណ៍ដ៏សំខាន់មួយដើម្បីជួយប្រជាជនទទួលបានលំនៅដ្ឋាន ប៉ុន្តែប្រសិនបើមិនបានប្រើប្រាស់ត្រឹមត្រូវទេ វាអាចក្លាយជាជំពាក់បំណុល។

លោក ហៀវ ផ្តល់អនុសាសន៍ថា អ្នកទិញផ្ទះគួរតែខ្ចីត្រឹមតែ 80% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះ ខណៈដែលត្រូវធានាថាការសងបំណុលប្រចាំខែមិនលើសពី 50% នៃប្រាក់ចំណូលសុទ្ធ។ សំខាន់ជាងនេះទៅទៀត ពួកគេគួរតែមានមូលនិធិបំរុងដែលអាចគ្របដណ្តប់បំណុលពី 6 ទៅ 12 ខែ ដើម្បីជៀសវាងហានិភ័យក្នុងករណីគ្មានការងារធ្វើ ឬបាត់បង់ប្រាក់ចំណូល។

លើសពីនេះ លោក ហៀ វឿង ណែនាំឲ្យយុវជនគិតគូរឱ្យបានហ្មត់ចត់នូវលទ្ធភាពក្នុងការសងប្រាក់កម្ចីមុននឹងសម្រេចចិត្តខ្ចី ជៀសវាង FOMO (ខ្លាចបាត់ស្មារតី) ដែលអាចឈានទៅរកអន្ទាក់នៃការខ្ចីប្រាក់បានយ៉ាងងាយ។ ការបង្កើតតារាងប្រាក់ចំណូល និងការចំណាយ និងការធ្វើតេស្តសេណារីយ៉ូនៃប្រាក់ចំណូល និងការប្រែប្រួលអត្រាការប្រាក់ មានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការវាយតម្លៃសុវត្ថិភាពនៃប្រាក់កម្ចី។

អ្នកជំនាញណែនាំអ្នកទិញផ្ទះឱ្យពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវអត្រាការប្រាក់អណ្តែតទឹក និងធ្វើឱ្យមានតុល្យភាពប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេមុនពេលខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)។

លោក ហៀវ បានវិភាគថា " អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុគឺជាដាវមុខពីរ ប្រសិនបើមិនមានការគ្រប់គ្រងបានល្អ អ្នកខ្ចីអាចជំពាក់បំណុលគេបានយ៉ាងងាយ សូម្បីតែត្រូវលក់ផ្ទះនៅពេលទីផ្សារធ្លាក់ចុះ ឬប្រាក់ចំណូលមិនស្ថិតស្ថេរ " លោក ហៀវ វិភាគ។

លោក Vu Cuong Quyet អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Dat Xanh Mien Bac ក៏បាននិយាយផងដែរថា អ្នកទិញផ្ទះនៅពេលខ្ចីពីធនាគារត្រូវតែមានតុល្យភាពប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេបន្ទាប់ពីរយៈពេលអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ។ បន្ទាប់ពីរយៈពេលនោះ អត្រាការប្រាក់នឹងត្រូវបន្ថែមរឹម 2-3% ឬច្រើនជាងនេះ អាស្រ័យលើធនាគារ។

យោងតាមលោក Quyet អត្រាការប្រាក់តាមយន្តការទីផ្សារ ជួនកាលមិនអាចទាយទុកជាមុនបានក្នុងរយៈពេល 2-3 ឆ្នាំខាងមុខ អាចឡើងដល់ជាង 10% ហានិភ័យខ្លាំងណាស់។ ដូច្នេះមុននឹងខ្ចីគេត្រូវគណនាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវប្រាក់ចំណូល លទ្ធភាពបង់ក្រោយ 2-3 ឆ្នាំ ដើម្បីជៀសវាងឱនភាពថវិកាគ្រួសារ។

ការព្យាករណ៍ជាច្រើនបានបង្ហាញថា នៅពេលដែលតម្រូវការឥណទានកើនឡើង អត្រាការប្រាក់ដាក់ប្រាក់បញ្ញើ និងប្រាក់កម្ចីទំនងជានឹងកើនឡើងនៅឆ្នាំក្រោយ។ ដូច្នេះ អត្រា​ការ​ប្រាក់​កម្ចី​អាច​នឹង​កើន​ដល់ ១១-១២% ក្នុង​មួយ​ឆ្នាំ​ក្នុង​ឆ្នាំ​បន្ទាប់។

បន្ថែមពីលើអត្រាការប្រាក់ លក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចសន្យាក៏ត្រូវសិក្សាយ៉ាងយកចិត្តទុកដាក់ផងដែរ។ ការមិនអានកិច្ចសន្យាដោយប្រយ័ត្នប្រយែងអាចនាំឱ្យមានថ្លៃសេវាលាក់កំបាំង ដូចជាថ្លៃដើមនៃការសងវិញដំបូង ឬលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការកែតម្រូវអត្រាការប្រាក់បន្ទាប់ពីការផ្សព្វផ្សាយ។

លោក Quyet បានផ្តល់ដំបូន្មានថា " ដើម្បីជៀសវាងកំហុស អ្នកទិញផ្ទះត្រូវតែពិចារណាឱ្យបានហ្មត់ចត់នូវលទ្ធភាពក្នុងការសងប្រាក់កម្ចីរបស់ពួកគេ និងមានផែនការបន្ទាន់សម្រាប់ព្រឹត្តិការណ៍ផ្សេងៗ ដូចជាការបាត់បង់ការងារ ជំងឺជាដើម។ " លោក Quyet បានណែនាំ។

លោក Tran Minh Nhat ដែលជាអ្នកវិនិយោគយូរអង្វែងនៅទីក្រុងហាណូយក៏បានចែករំលែកថា ថ្មីៗនេះ ធនាគារជាច្រើនកំពុងដាក់ចេញនូវគោលនយោបាយទាក់ទាញអតិថិជន។ ធនាគារមួយចំនួនផ្តល់អត្រាការប្រាក់កម្ចី "ទន់" ខ្លាំងប្រហែល 6-7% ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អត្រាការប្រាក់នេះត្រូវបានអនុវត្តត្រឹមតែ 3-6 ខែប៉ុណ្ណោះ។

បន្ទាប់ពីរយៈពេលអនុគ្រោះត្រូវបានបញ្ចប់ អត្រាការប្រាក់នឹងអណ្តែតតាមអត្រាការប្រាក់គោល បូកនឹងរឹម 3.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ គួរកត់សម្គាល់ថាធនាគារភាគច្រើនកំពុងអនុវត្តអត្រាការប្រាក់មូលដ្ឋានដើម្បីជំនួសអត្រាការប្រាក់ប្រាក់បញ្ញើរយៈពេល 12 ខែ ជាមូលដ្ឋានសម្រាប់បន្ថែមរឹម ដោយហេតុនេះកំណត់អត្រាការប្រាក់កម្ចីចុងក្រោយដែលអតិថិជនត្រូវបង់។

លទ្ធផលចុងក្រោយ ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់មូលដ្ឋានជាមធ្យម 8.2 - 9% ក្នុងមួយឆ្នាំ បូកនឹងរឹម អត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនៅតែហក់ឡើងក្នុងកម្រិតខ្ពស់ 12.5 - 13% ក្នុងមួយឆ្នាំ (បន្ទាប់ពីបណ្តែត)។ មិន​មែន​ជា​ការ​បញ្ជាក់​ទេ ធនាគារ​មួយ​ចំនួន​ក៏​គិត​ប្រាក់​បន្ថែម​បន្ថែម​ទៀត​ដូច​ជា​ការ​ធានា​រ៉ាប់​រង ថ្លៃ​ដើម​ដល់​កំណត់ ... បន្ថែម​រហូត​ដល់​ប្រហែល 2-3% ក្នុង​មួយ​ឆ្នាំ។

លោក ញ៉ឹត បានមានប្រសាសន៍ថា ក្នុងចំណោមអ្នកវិនិយោគដូចគាត់ មានអ្នកទិញផ្ទះជាច្រើននាក់ ដែលទទួលបន្ទុកដោយបំណុល បន្ទាប់ពីរយៈពេលអនុគ្រោះពន្ធបានផុតកំណត់។ ក្នុងករណីជាច្រើន បន្ទាប់ពីអត្រាការប្រាក់អណ្តែតទឹកបានកើនឡើងដល់ 13-14% បន្ទុកគឺខ្លាំងពេក ហើយពួកគេត្រូវលក់ទ្រព្យសម្បត្តិដើម្បីសងបំណុល។

ប្រភព៖ https://baolangson.vn/ganh-gia-nha-lien-tuc-tang-cao-nhieu-nguoi-roi-vao-vong-xoay-no-ngan-hang-5053725.html