ការលុបបំបាត់ឧបសគ្គទាក់ទងនឹងច្បាប់ដីធ្លី។

របាយការណ៍សង្ខេបស្តីពីសំណួរដែលលើកឡើងដោយអគ្គលេខាធិការ រដ្ឋសភា លោក ប៊ូយ វ៉ាន់គឿង ដែលទើបផ្ញើជូនប្រតិភូថ្មីៗនេះ បានវាយតម្លៃថា រដ្ឋាភិបាលបានចាត់វិធានការជាច្រើន និងបានចេញឯកសារជាច្រើនដើម្បីដោះស្រាយការលំបាកនៅក្នុងទីផ្សារនេះ ដូចជាទូរលេខ និងការណែនាំពីនាយករដ្ឋមន្ត្រី ដែលជំរុញឱ្យក្រសួង និងមូលដ្ឋាននានារៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធទីផ្សារអចលនទ្រព្យឡើងវិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីផ្សារនេះ រួមទាំងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានផងដែរ នៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាក និងការកកស្ទះដែលបណ្តាលមកពីនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ ភាពអាចរកបាននៃដីធ្លី និងដើមទុនវិនិយោគ។

ពាក្យស្នើសុំនេះត្រូវបានបដិសេធដោយសារតែខ្វះ "ដីលំនៅដ្ឋាន"។

នីតិវិធីរដ្ឋបាលមួយចំនួនទាក់ទងនឹងការវិនិយោគមានភាពស្មុគស្មាញ និងបង្កើតឧបសគ្គ។ ចំណែកទីផ្សារនៅតែមិនមានតុល្យភាព។ ហើយឥណទានវិនិយោគនៅក្នុងទីផ្សារនេះនៅតែមានហានិភ័យជាច្រើន។ ដោយសារតែការលំបាកទាំងនេះ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវបញ្ឈប់គម្រោងវិនិយោគ និងសំណង់ ដែលក៏បង្កើតការលំបាកសម្រាប់អ្នកម៉ៅការ អ្នកផ្គត់ផ្គង់សម្ភារៈ និងឧស្សាហកម្មជាច្រើនទៀត។ ទីភ្នាក់ងារពិនិត្យឡើងវិញបានវាយតម្លៃថា "ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ទាក់ទងនឹងដីធ្លី ដូចជាការកំណត់តម្លៃដីធ្លី ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការឈូសឆាយដីធ្លី ឬបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការជ្រើសរើសវិនិយោគិនដែលត្រួតស៊ីគ្នាជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវិនិយោគ ការដេញថ្លៃ និងដីធ្លី... គឺជាឧបសគ្គចម្បងចំពោះការងើបឡើងវិញ និងការអភិវឌ្ឍទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន"។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ បន្ថែមពីលើគម្រោងអចលនទ្រព្យជាង ១០០ ដែលកំពុងប្រឈមមុខនឹងឧបសគ្គ ដែលកំពុងត្រូវបានសិក្សាដើម្បីដោះស្រាយ ថ្មីៗនេះ នាយកដ្ឋានផែនការ និងវិនិយោគ បានរាយការណ៍ទៅគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុង អំពីស្ថានភាពនៃការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់។

ដូច្នេះ ក្នុងចំណោមឯកសារគម្រោងចំនួន 117 ដែលស្នើសុំការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគដែលទីភ្នាក់ងារនេះកំពុងដំណើរការនាពេលបច្ចុប្បន្ន មានគម្រោងចំនួន 62 មិនបានបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌដើម្បីធ្វើជាអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មទេ ដោយសារតែពួកគេមិនមានដីលំនៅដ្ឋាន ឬមិនទាន់ទទួលបានដីលំនៅដ្ឋានទាំងមូលដូចដែលមានចែងក្នុងច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2014។

ដូច្នេះ នាយកដ្ឋានផែនការ និងវិនិយោគ បានផ្តល់អនុសាសន៍ថា គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ មិនគួរអនុម័តផែនការវិនិយោគនេះទេ ព្រោះវាមិនបានបំពេញតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់វិនិយោគ និងច្បាប់លំនៅឋាន។ នេះបានបង្កឱ្យមានការព្រួយបារម្ភក្នុងចំណោមអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ព្រោះវាអាចរារាំងដំណើរការអនុវត្តគម្រោង។

ការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់នឹងជួយសម្រួលដល់ការអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ និងជំរុញការអភិវឌ្ឍទីផ្សារ។ (រូបថត៖ ហ័ង ទ្រីវ)

យោងតាមលោក Nguyen Nhat Khanh សាស្ត្រាចារ្យ​ថ្នាក់អនុបណ្ឌិត​នៅមហាវិទ្យាល័យច្បាប់ សាកលវិទ្យាល័យ សេដ្ឋកិច្ច និងច្បាប់ (សាកលវិទ្យាល័យជាតិវៀតណាម ទីក្រុងហូជីមិញ) ពីទស្សនៈផ្លូវច្បាប់ ការបដិសេធមិនអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគរបស់គម្រោងទាំង ៦២ នេះ គឺសមស្របទាំងស្រុង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយពិចារណាលើទស្សនៈសេដ្ឋកិច្ច និងការអភិវឌ្ឍនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ការសម្រេចចិត្តនេះមានទិដ្ឋភាពមួយចំនួនដែលមិនសមស្របទាំងស្រុង។

ដោយសារតែការអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្រូវឱ្យអាជីវកម្មមានមូលនិធិដីធ្លីធំល្មម ប៉ុន្តែតាមពិតទៅ ចំនួនគម្រោងដែលមានដីលំនៅដ្ឋាន 100% ឬមួយផ្នែកនៃដីលំនៅដ្ឋានមានចំនួនមិនលើសពី 5% នៃចំនួនសរុបនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មនៅលើទីផ្សារ។

ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិតឹងរ៉ឹងទាក់ទងនឹងប្រភេទនៃការប្រើប្រាស់ដីធ្លីដែលបានរៀបរាប់ខាងលើបង្កើតការលំបាកជាច្រើនសម្រាប់អាជីវកម្មដែលស្នើឡើងដើម្បីសាងសង់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម។ ប្រសិនបើឧបសគ្គទាំងនេះមិនត្រូវបានលុបចោលទេ ប្រាក់រាប់រយរាប់ពាន់លានដុងដែលបានវិនិយោគលើគម្រោងទាំងនេះអាចនឹង "ជាប់គាំង" ដែលបណ្តាលឱ្យមានការខ្ជះខ្ជាយដើមទុនវិនិយោគ និងបរាជ័យក្នុងការដោះស្រាយបញ្ហាផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាន។

ដើម្បីដោះស្រាយគម្រោងដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ យោងតាមលោក Nguyen Nhat Khanh ដែលទទួលបានសញ្ញាបត្រអនុបណ្ឌិត ដំណោះស្រាយទាំងផ្នែកច្បាប់ និងការគ្រប់គ្រងគឺត្រូវការជាចាំបាច់។ ពីទស្សនៈផ្នែកច្បាប់ រដ្ឋសភាគួរតែសិក្សា និងធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីទម្រង់ប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់អនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនៅក្នុងច្បាប់លំនៅដ្ឋានជាបន្ទាន់ ដោយឈានទៅរកការមិនកំណត់ទម្រង់ប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់គម្រោងជំនួសឱ្យការគ្រាន់តែដីលំនៅដ្ឋានដូចបច្ចុប្បន្ន ប៉ុន្តែត្រូវធានាការអនុលោមតាមផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងសំណង់ក្នុងស្រុក។

លោកស្រី ខាញ់ បានមានប្រសាសន៍ថា «ពីទស្សនៈគ្រប់គ្រង គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ អាចគាំទ្រដល់វិនិយោគិននៃគម្រោងទាំង ៦២ នេះដំបូងដោយរៀបចំការដេញថ្លៃគម្រោងប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដើម្បីជ្រើសរើសវិនិយោគិនដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម (ប្រសិនបើពួកគេឈ្នះការដេញថ្លៃ រដ្ឋនឹងបែងចែក ឬជួលដីឱ្យពួកគេដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម) ឬប្តូរគោលបំណងពីលំនៅដ្ឋានសង្គមទៅជាលំនៅដ្ឋានសង្គម ដើម្បីកុំឱ្យពួកគេត្រូវបានចងភ្ជាប់ដោយបទប្បញ្ញត្តិប្រើប្រាស់ដីធ្លី»។

បទប្បញ្ញត្តិជាច្រើនត្រូវការធ្វើវិសោធនកម្ម។

នៅក្នុងលិខិតផ្លូវការ «សំណើធ្វើវិសោធនកម្មចំណុច ខ ប្រការ ១ ចំណុច ក ប្រការ ៤ និងប្រការ ៦ នៃមាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដីធ្លី (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ដើម្បីបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការឯកភាពគ្នាលើការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់ប្រភេទដីធ្លីដែលស្របតាមផែនការដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម» ដែលបានផ្ញើទៅកាន់រដ្ឋសភា លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ បានស្នើធ្វើវិសោធនកម្មចំណុច ខ ប្រការ ១ ចំណុច ក ប្រការ ៤ និងប្រការ ៦ នៃមាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដីធ្លី (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ដើម្បីបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អាជីវកម្ម និងអ្នកវិនិយោគក្នុងការឯកភាពគ្នាលើការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីដែលមានស្រាប់សម្រាប់ប្រភេទដីធ្លីដែលស្របតាមផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ផែនការទីក្រុង និងផែនការសាងសង់ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម។

លោក ចៅ ក៏បានចង្អុលបង្ហាញផងដែរថា បទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងចំណុចខ ប្រការ១ មាត្រា១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដីធ្លីដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម អនុញ្ញាតតែកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬតម្រូវឱ្យមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីដែលមានស្រាប់សម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត។ ដូច្នេះ វិសាលភាពរបស់វាតូចចង្អៀតជាងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០១៣ ដែលធ្វើឱ្យមិនអាចសម្រួលដល់ការចូលប្រើប្រាស់ដីធ្លីរបស់វិនិយោគិន និងមិនអាចធានាសិទ្ធិ និងផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីបច្ចុប្បន្ន។

យោងតាមលោក Chau ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិនេះត្រូវបានអនុម័ត ក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំខាងមុខ អ្នកវិនិយោគនឹងលែងត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យ «ចរចាលើការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់លំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត» ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមទៀតហើយ ដូច្នេះហើយ គ្មានអ្នកវិនិយោគណាម្នាក់នឹងអាចបំពេញលក្ខខណ្ឌនៃ «ការមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់លំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត» ដូចដែលមានចែងក្នុងប្រការ 6 មាត្រា 128 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដីធ្លីដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មនោះទេ។

ទាក់ទងនឹងការលំបាកទាក់ទងនឹងគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលកំពុងសាងសង់ នៅក្នុងសិក្ខាសាលាថ្មីៗនេះ ស្តីពីសេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ដែលរៀបចំដោយគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ចនៃរដ្ឋសភា និង ក្រសួងសំណង់ លោក Bui Xuan Cuong អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ បានថ្លែងថា នៅក្នុងទីក្រុងនេះ បញ្ហាជាច្រើនបានកើតឡើងនៅពេលដាក់គម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលកំពុងសាងសង់ឱ្យដំណើរការ។ ជាពិសេស អាជ្ញាធរត្រូវតែចេញការយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សរសម្រាប់គម្រោងដែលបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការលក់លំនៅដ្ឋានដែលកំពុងសាងសង់ ដែលនាំឱ្យមានផលវិបាកជាច្រើន ជាពិសេសទាក់ទងនឹងការចេញវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដល់អ្នកទិញលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម នៅពេលយោងទៅលើបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ដីធ្លី។

យោងតាមលោក Bui Xuan Cuong មាត្រា 25 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (វិសោធនកម្ម) មាត្រា 25 បានចែងអំពីលក្ខខណ្ឌសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋាន និងសំណង់នាពេលអនាគត ត្រូវមានឯកសារប្រើប្រាស់ដីធ្លីមួយក្នុងចំណោមឯកសារប្រភេទដូចខាងក្រោម (ការសម្រេចចិត្តលើការបែងចែកដីធ្លី ការជួលដីធ្លី កិច្ចសន្យាជួលដីធ្លី វិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី វិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិលំនៅដ្ឋាន និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី វិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី កម្មសិទ្ធិលំនៅដ្ឋាន និងទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតដែលភ្ជាប់ជាមួយដី...)។

ទន្ទឹមនឹងនេះ យោងតាមច្បាប់ភូមិបាលបច្ចុប្បន្ន អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីមានសិទ្ធិផ្ទេរ ជួល ជួលបន្ត បរិច្ចាគ បញ្ចាំ និងចូលរួមចំណែកសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាដើមទុន នៅពេលដែលពួកគេមានវិញ្ញាបនបត្រប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

ក្នុងករណីដែលអ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានផ្តល់ការពន្យារពេលក្នុងការបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ ឬត្រូវបានកត់ត្រាកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេជាបំណុល ពួកគេត្រូវតែបំពេញកាតព្វកិច្ចទាំងនេះមុនពេលអនុវត្តសិទ្ធិរបស់ពួកគេ។ នេះមានន័យថា ប្រសិនបើអ្នកវិនិយោគត្រូវបានបែងចែកដី ប៉ុន្តែមិនបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេទាក់ទងនឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីទេ ពួកគេមិនអាចអនុវត្តសិទ្ធិរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីដូចដែលបានចែងក្នុងច្បាប់ដីធ្លីបានទេ រួមទាំងសិទ្ធិក្នុងការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

ដូច្នេះ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញស្នើឱ្យគណៈកម្មាធិការរៀបចំសេចក្តីព្រាងស្រាវជ្រាវ និងកែសម្រួលខ្លឹមសារទាក់ទងនឹងលក្ខខណ្ឌដីធ្លីសម្រាប់នីតិវិធីនៃការអនុម័តគម្រោងលំនៅដ្ឋាន និងសំណង់ដែលកំពុងសាងសង់សម្រាប់គោលបំណងអាជីវកម្ម ដើម្បីបញ្ជាក់ថា "អ្នកវិនិយោគត្រូវតែបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុទាំងអស់ និងមានវិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី"។ នេះមានគោលបំណងកំណត់ការកើតឡើងនៃបញ្ហាផ្លូវច្បាប់នៅក្នុងជំហានជាបន្តបន្ទាប់ ជាពិសេសក្នុងការចេញវិញ្ញាបនបត្រដល់អ្នកស្រុក។

អនុញ្ញាតឱ្យមានការកែតម្រូវលើការធ្វើផែនការបន្ទាប់ពីការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ។

លោក Bui Xuan Cuong អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ បានថ្លែងថា សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ដែលចែងថា គោលការណ៍សម្រាប់ការផ្ទេរគម្រោងអចលនទ្រព្យ — ដែលការផ្ទេរគម្រោងទាំងអស់ ឬមួយផ្នែកត្រូវតែធានាថា គោលបំណង និងផែនការរបស់គម្រោងនៅតែមិនផ្លាស់ប្តូរ — គឺ «មិនអំណោយផល»។ លោកបានអះអាងថា វិនិយោគិនជាច្រើន បន្ទាប់ពីទទួលបានគម្រោងមួយ ត្រូវធ្វើការកែតម្រូវលើផែនការដើម្បីកែលម្អវា។ យោងតាមលោក Bui Xuan Cuong ការកែតម្រូវគម្រោងមានគោលបំណងធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវគម្រោង ដែលនៅទីបំផុតបង្កើនមេគុណប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអនុវត្តតាមច្បាប់ផែនការទីក្រុង។ វិនិយោគិនធ្វើការកែតម្រូវតាមបទប្បញ្ញត្តិ ដែលបង្កកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុបន្ថែម។ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ បានស្នើឱ្យធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិនេះ ដើម្បីជៀសវាងជម្លោះជាមួយច្បាប់ផែនការទីក្រុងក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្ត ព្រោះវានឹងប៉ះពាល់អវិជ្ជមានដល់វឌ្ឍនភាពរបស់គម្រោងបន្ទាប់ពីការទិញយក។

សិក្ខាសាលា "ការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់សម្រាប់អចលនទ្រព្យ"

នៅថ្ងៃទី 9 ខែវិច្ឆិកា កាសែតងុយឡាវដុងបានរៀបចំសិក្ខាសាលាមួយដែលមានចំណងជើងថា "ការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់សម្រាប់អចលនទ្រព្យ" ដើម្បីស្តាប់ និងប្រមូលមតិយោបល់ពីភ្ញៀវ ដោយហេតុនេះស្វែងរកដំណោះស្រាយដើម្បីលុបបំបាត់ឧបសគ្គ ទប់ស្កាត់លំហូរនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងលើកកម្ពស់កំណើនសេដ្ឋកិច្ចប្រកបដោយស្ថិរភាព និងចីរភាព។

(*) សូមមើលកាសែត ង៉ុយ ឡាវ ដុង លេខចេញផ្សាយថ្ងៃទី 8 ខែវិច្ឆិកា។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm