ការដោះស្រាយបញ្ហាដីធ្លី

របាយការណ៍សង្ខេបស្តីពីបញ្ហាអន្តរកម្មរបស់អគ្គលេខាធិការ រដ្ឋសភា Bui Van Cuong ផ្ញើជូនគណៈប្រតិភូនាពេលថ្មីៗនេះ បានវាយតម្លៃថា រដ្ឋាភិបាលបានធ្វើការផ្លាស់ប្តូរជាច្រើន និងបានចេញឯកសារជាច្រើនដើម្បីបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារនេះ ដូចជាទូរលេខ និងឯកសារដែលជំរុញឱ្យនាយករដ្ឋមន្ត្រីស្នើឱ្យក្រសួង និងមូលដ្ឋានរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធទីផ្សារអចលនទ្រព្យឡើងវិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីផ្សារនេះ រួមទាំងទីផ្សារលំនៅឋាន នៅតែប្រឈមនឹងការលំបាក និងការកកស្ទះ ដោយសារនីតិវិធីច្បាប់ មូលនិធិដីធ្លី និងដើមទុនវិនិយោគ។

មិនត្រូវបានអនុម័តដោយសារតែខ្វះ "ដីលំនៅដ្ឋាន"

នីតិវិធីរដ្ឋបាលមួយចំនួនលើការវិនិយោគមានភាពស្ទាក់ស្ទើរ និងបង្កជាឧបសគ្គ ផ្នែកទីផ្សារនៅតែមិនច្បាស់ ហើយមូលធនឥណទានដែលបានវិនិយោគនៅក្នុងទីផ្សារនេះនៅតែមានហានិភ័យសក្តានុពលជាច្រើន។ ដោយសារការលំបាក សហគ្រាសអចលនទ្រព្យត្រូវបញ្ឈប់ការវិនិយោគ និងសាងសង់គម្រោង ហើយនេះក៏បង្កការលំបាកដល់អ្នកម៉ៅការ អ្នកផ្គត់ផ្គង់សម្ភារៈ និងឧស្សាហកម្មជាច្រើនទៀត។ "បញ្ហាផ្លូវច្បាប់លើដីធ្លី ដូចជា ការកំណត់តម្លៃដី ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ការបោសសំអាតទីតាំង ឬបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការជ្រើសរើសអ្នកវិនិយោគ ដែលត្រួតស៊ីគ្នានឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវិនិយោគ ការដេញថ្លៃ ដីធ្លី... គឺជាឧបសគ្គចម្បងសម្រាប់ការងើបឡើងវិញ និងការអភិវឌ្ឍទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន" - the appraisal agency assessed.

នៅទីក្រុងហូជីមិញ ក្រៅពីគម្រោងអចលនទ្រព្យជាង 100 ដែលកំពុងប្រឈមនឹងការលំបាក និងកំពុងសិក្សាដើម្បីដោះស្រាយនោះ នាយកដ្ឋានផែនការ និងវិនិយោគនាពេលថ្មីៗនេះបានរាយការណ៍ជូនគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងស្តីពីការអនុវត្តការអនុម័តវិនិយោគសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យក្នុងតំបន់។

ដូច្នោះហើយ ក្នុងឯកសារគម្រោងចំនួន 117 ដែលស្នើសុំការអនុម័តលើគោលនយោបាយវិនិយោគដែលទីភ្នាក់ងារនេះកំពុងដោះស្រាយនោះ គម្រោងចំនួន 62 មិនបានបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការធ្វើជាអ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម (NƠM) ដោយសារតែពួកគេមិនមានដីលំនៅដ្ឋាន ឬមិនទទួលបានការផ្ទេរដីលំនៅដ្ឋានទាំងអស់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2014។

ដូច្នេះ នាយកដ្ឋានផែនការ និងវិនិយោគបានផ្តល់អនុសាសន៍ថា គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ មិនត្រូវអនុម័តលើគោលនយោបាយវិនិយោគនោះទេ ព្រោះវាមិនស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់វិនិយោគ និងច្បាប់លំនៅឋាន។ នេះធ្វើឲ្យសហគ្រាសអចលនទ្រព្យមានការព្រួយបារម្ភ ព្រោះវាអាចធ្វើឲ្យដំណើរការអនុវត្តគម្រោងត្រូវបានរារាំង។

Tập trung gỡ khó cho bất động sản (*): Gỡ vướng về pháp luật đất đai - Ảnh 1.

ការលុបចោលឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់នឹងជួយឱ្យគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុវត្តដោយរលូន ជំរុញការអភិវឌ្ឍទីផ្សារ។ រូបថត៖ HOANG TRIEU

យោងតាមលោក Master Nguyen Nhat Khanh សាស្ត្រាចារ្យនៅមហាវិទ្យាល័យនីតិសាស្ត្រ សាកលវិទ្យាល័យ សេដ្ឋកិច្ច និងច្បាប់ (VNU-HCM) តាមទស្សនៈច្បាប់ ការមិនអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគនៃគម្រោងទាំង ៦២ នេះគឺសមស្របទាំងស្រុង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមទស្សនៈសេដ្ឋកិច្ច និងការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ មានចំណុចជាច្រើនដែលពិតជាមិនសមស្រប។

ព្រោះដើម្បីអនុវត្តគម្រោងជនបទថ្មីតម្រូវឱ្យសហគ្រាសមានមូលនិធិដីធំគ្រប់គ្រាន់ ប៉ុន្តែជាក់ស្តែងចំនួនគម្រោងដែលមានដីលំនៅឋាន 100% ឬមួយផ្នែកនៃដីលំនៅដ្ឋានមានចំនួនមិនលើសពី 5% នៃចំនួនសរុបនៃគម្រោងជនបទថ្មីនៅលើទីផ្សារ។

ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិដ៏តឹងរឹងដែលបានរៀបរាប់ខាងលើលើទម្រង់ប្រើប្រាស់ដីបង្កការលំបាកជាច្រើននៅពេលដែលសហគ្រាសស្នើឱ្យសាងសង់គម្រោងNTM។ ប្រសិនបើយើងមិនរកវិធីដោះស្រាយពួកគេទេ ទឹកប្រាក់រាប់រយពាន់ពាន់លានដុងដែលបានវិនិយោគក្នុងការអនុវត្តគម្រោងទាំងនេះអាចនឹង "ជាប់គាំង" ដែលបណ្តាលឱ្យខ្ជះខ្ជាយដើមទុនវិនិយោគក៏ដូចជាមិនដោះស្រាយបញ្ហាការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាន។

ដើម្បីដោះស្រាយគម្រោងដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ យោងតាមលោក Master Nguyen Nhat Khanh ចាំបាច់ត្រូវមានដំណោះស្រាយផ្នែកច្បាប់ និងការគ្រប់គ្រង។ តាមទស្សនៈផ្លូវច្បាប់ រដ្ឋសភាត្រូវសិក្សា និងធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ទម្រង់បែបបទប្រើប្រាស់ដីឱ្យបានឆាប់ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោង NTM ក្នុងច្បាប់លំនៅឋាន ក្នុងទិសដៅមិនកំណត់ទម្រង់នៃការប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់គម្រោងជំនួសឱ្យតែដីលំនៅឋានដូចបច្ចុប្បន្ន ប៉ុន្តែត្រូវធានាឱ្យមានការអនុលោមតាមផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លីក្នុងស្រុក និងផែនការសាងសង់។

"តាមទស្សនៈនៃការគ្រប់គ្រង នាពេលខាងមុខ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ អាចគាំទ្រអ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងទាំង ៦២ នេះ តាមរយៈការរៀបចំការដេញថ្លៃគម្រោងប្រើប្រាស់ដី ដើម្បីជ្រើសរើសវិនិយោគិនដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌអនុវត្តគម្រោង NƠTM (នៅពេលឈ្នះការដេញថ្លៃ រដ្ឋនឹងបែងចែកដី ឬជួលដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោង NƠTM) ឬបំប្លែងគោលបំណងពីដីប្រើប្រាស់សង្គម។ លោកគ្រូ ខាន់ បញ្ចេញមតិ។

បទប្បញ្ញត្តិជាច្រើនត្រូវកែសម្រួល

នៅក្នុងការបញ្ជូនជាផ្លូវការ "ការស្នើសុំធ្វើវិសោធនកម្មចំណុច b ប្រការ 1 ចំណុច a ប្រការ 4 និង 6 មាត្រា 128 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ដើម្បីបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការចរចាលើការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ប្រភេទដីស្របតាមផែនការអនុវត្តគម្រោង NƠTM" ផ្ញើជូនរដ្ឋសភា លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគម Real Point Est ទីក្រុងហូជីមិញ។ ប្រការ ១ ចំណុច ក ប្រការ ៤ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ដើម្បីបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់សហគ្រាស និងអ្នកវិនិយោគក្នុងការចរចាលើការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ប្រភេទដី ឬមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីស្របតាមផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ផែនការទីក្រុង និងផែនការសាងសង់ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោង NƠTM ។

លោក ចូវ បានគូសបញ្ជាក់ផងដែរថា បទប្បញ្ញត្តិចំណុចខ ប្រការ ១ មាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) អនុញ្ញាតត្រឹមតែកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬត្រូវមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅឋាន ឬដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀត ដូច្នេះវាមានអត្ថន័យរួមតូចជាងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នក្នុងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០១៣ ដូច្នេះហើយមិនបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលដល់ម្ចាស់ដី។ និងផលប្រយោជន៍ប្រជាពលរដ្ឋប្រើប្រាស់ដី។

បើតាមលោក ចូវ ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិនេះត្រូវបានអនុម័ត ក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំខាងមុខ អ្នកវិនិយោគនឹងមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យ "យល់ព្រមលើការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត" ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី ដូច្នេះនឹងមិនមានករណីណាមួយដែលអ្នកវិនិយោគបំពេញលក្ខខណ្ឌ "មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀត" ដូចមានចែងក្នុង កថាខណ្ឌទី 6 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល មាត្រា 12 ។

ទាក់ទិននឹងបញ្ហាលំនៅឋាននាពេលខាងមុខ ក្នុងសិក្ខាសាលានាពេលថ្មីៗនេះ ស្តីពីសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម) ដែលរៀបចំដោយគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ចនៃរដ្ឋសភា និង ក្រសួងសំណង់ អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ លោក Bui Xuan Cuong បានឲ្យដឹងថា នៅទីក្រុងនាពេលថ្មីៗនេះ នៅពេលដាក់ឲ្យប្រើប្រាស់លំនៅដ្ឋានអាជីវកម្ម គម្រោងសាងសង់នាពេលអនាគតមានបញ្ហាជាច្រើន។ អាស្រ័យហេតុនេះ អាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចត្រូវតែមានឯកសារអនុម័តគម្រោងដែលមានសិទ្ធិលក់លំនៅឋាននាពេលអនាគត ដែលនាំឲ្យមានផលវិបាកជាច្រើន ជាពិសេសការចេញលិខិតបញ្ជាក់កម្មសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញ NƠTM នៅពេលយោងទៅលើបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាល។

យោងតាមលោក Bui Xuan Cuong ប្រការ 2 មាត្រា 25 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម) កំណត់លក្ខខណ្ឌសម្រាប់ផ្ទះ និងការងារសំណង់ដែលបង្កើតឡើងនៅពេលអនាគត មានឯកសារមួយប្រភេទខាងក្រោមស្តីពីការប្រើប្រាស់ដីធ្លី (សេចក្តីសម្រេចលើការបែងចែកដី ការជួលដី កិច្ចសន្យាជួលដី លិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី លិខិតបញ្ជាក់កម្មសិទ្ធិផ្ទះ និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី) ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ យោងតាមច្បាប់ភូមិបាលបច្ចុប្បន្ន អ្នកប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទេរ ជួល ជួលបន្ត បរិច្ចាគ បញ្ចាំ និងរួមចំណែកដើមទុនដល់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៅពេលដែលពួកគេមានវិញ្ញាបនបត្រ។

ក្នុងករណីអ្នកប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យពន្យារពេលការអនុវត្តកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ ឬត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យជំពាក់កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ គាត់/នាងត្រូវតែបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុមុនពេលអនុវត្តសិទ្ធិ។ ពោលគឺក្នុងករណីអ្នកវិនិយោគត្រូវបានបែងចែកដីប៉ុន្តែមិនបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុទាក់ទងនឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី គាត់/នាងមិនអាចអនុវត្តសិទ្ធិរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ដីស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាល រួមទាំងសិទ្ធិផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីផងដែរ។

អាស្រ័យហេតុនេះ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ សូមផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យគណៈកម្មការរៀបចំសេចក្តីព្រាងសិក្សា និងកែសម្រួលខ្លឹមសារស្តីពីលក្ខខណ្ឌដីសម្រាប់នីតិវិធីអនុម័តសម្រាប់ការសាងសង់លំនៅឋាន និងសំណង់នាពេលអនាគត ដើម្បីដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម ព្រោះថា "អ្នកវិនិយោគបានបញ្ចប់កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ និងមានលិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី"។ នេះជាការកំណត់ការកើតមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ក្នុងជំហានបន្ទាប់ ពិសេសការចេញវិញ្ញាបនបត្រជូនប្រជាពលរដ្ឋ។

អនុញ្ញាតឱ្យមានការកែសម្រួលផែនការបន្ទាប់ពីការផ្ទេរ

អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ លោក Bui Xuan Cuong មានប្រសាសន៍ថា សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុបានចែងថា គោលការណ៍ផ្ទេរគម្រោងអចលនទ្រព្យ គឺការផ្ទេរគម្រោងទាំងអស់ ឬមួយផ្នែកត្រូវធានាថា គោលបំណង និងផែនការរបស់គម្រោងមិនផ្លាស់ប្តូរ ដែល “មិនអំណោយផល” ព្រោះអ្នកវិនិយោគជាច្រើនបន្ទាប់ពីទទួលបានគម្រោងហើយ ចាំបាច់ត្រូវកែសម្រួលផែនការដើម្បីធ្វើឱ្យគម្រោងកាន់តែប្រសើរឡើង។ យោងតាមលោក Bui Xuan Cuong ការកែសម្រួលគម្រោងគឺដើម្បីបង្កើនប្រសិទ្ធភាពគម្រោង ហើយគន្លឹះចុងក្រោយគឺបង្កើនមេគុណការប្រើប្រាស់ដី និងអនុលោមតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីផែនការទីក្រុង។ វិនិយោគិនកែតម្រូវតាមបទប្បញ្ញត្តិ និងទទួលកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុបន្ថែម។ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានស្នើឱ្យកែប្រែបទប្បញ្ញត្តិនេះឡើងវិញ ដើម្បីកុំឱ្យមានការប៉ះទង្គិចនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីផែនការទីក្រុងក្នុងអំឡុងពេលដំណើរការអនុវត្ត បើមិនដូច្នេះទេវានឹងប៉ះពាល់ដល់ដំណើរការអនុវត្តបន្ទាប់ពីទទួលបានការផ្ទេរគម្រោង។

សិក្ខាសាលា "ការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់សម្រាប់អចលនទ្រព្យ"

កាលពីថ្ងៃទី 9 ខែវិច្ឆិកា កាសែត Lao Dong បានរៀបចំកិច្ចពិភាក្សាស្តីពី "ការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់សម្រាប់អចលនទ្រព្យ" ដើម្បីស្តាប់ និងស្រូបយកមតិរបស់ភ្ញៀវ ដោយហេតុនេះការស្វែងរកដំណោះស្រាយដើម្បីបំបាត់ការស្ទះ បិទលំហូរសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជំរុញកំណើនសេដ្ឋកិច្ចប្រកបដោយស្ថិរភាព និងនិរន្តរភាព ...

(*) សូមមើលកាសែតឡាវដុង ចេញផ្សាយថ្ងៃទី៨ ខែវិច្ឆិកា

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm