ទិញផ្ទះជួលដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញល្អ៖ គន្លឹះពិនិត្យរហ័ស

ការទិញ និងជួលអចលនទ្រព្យ គឺជាទម្រង់ដ៏ពេញនិយមនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។ វិនិយោគិនតែងតែទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ជាច្រើនពីអាជីវកម្មប្រភេទនេះ ដោយសារសក្តានុពលប្រាក់ចំណេញមានស្ថេរភាព និងសមត្ថភាពក្នុងការប្រមូលទ្រព្យសកម្មក្នុងរយៈពេលវែង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យជួលក៏មានហានិភ័យមួយចំនួនផងដែរ។ ទោះបីជាអ្នកជាម្ចាស់ផ្ទះក៏ដោយ វាមិនងាយស្រួលទេក្នុងការស្វែងរកអ្នកជួល ឬទទួលបានលំហូរសាច់ប្រាក់ថេរពីការជួល។ លើសពីនេះ ការគ្រប់គ្រង ថែទាំ ថ្លៃជួសជុលជាដើម ក៏អាចប៉ះពាល់ដល់ប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកវិនិយោគផងដែរ។

ដូច្នេះ តើ​មាន​វិធី​ណា​មួយ​ក្នុង​ការ​កំណត់​ថា​តើ​អចលនទ្រព្យ​មួយ​មាន​តម្លៃ​ក្នុង​ការ​វិនិយោគ​សម្រាប់​ជួល​ដែរ​ឬ​ទេ? BiggerPockets - បណ្តាញសង្គមវិនិយោគអចលនទ្រព្យដ៏ធំបំផុតនៅសហរដ្ឋអាមេរិក បង្ហាញពីច្បាប់ 2% ដើម្បីជួយវិនិយោគិនវាយតម្លៃយ៉ាងឆាប់រហ័សនូវកិច្ចព្រមព្រៀងអចលនទ្រព្យដែលមានសក្តានុពល។

អនុវត្តច្បាប់ 2%

ច្បាប់ 2% គឺជាឧបករណ៍ដ៏សាមញ្ញមួយ ប៉ុន្តែមានប្រសិទ្ធភាពដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីវាយតម្លៃប្រហែលសក្តានុពលនៃការរកប្រាក់ចំណូលនៃអចលនទ្រព្យជួល។ យោងតាមច្បាប់នេះ ប្រាក់ចំណូលពីការជួលប្រចាំខែនៃអចលនទ្រព្យគួរតែស្មើនឹង ឬលើសពី 2% នៃតម្លៃទិញអចលនទ្រព្យដែលត្រូវចាត់ទុកថាជាការវិនិយោគដ៏ល្អ។

ដំបូងអ្នកត្រូវកំណត់ចំនួនប្រាក់ដែលអ្នកត្រូវចំណាយដើម្បីកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ រួមទាំងការចំណាយទាក់ទងនឹងពន្ធ សេវាកម្មឈ្មួញកណ្តាល។ បន្ទាប់អ្នកត្រូវគណនាប្រាក់ចំណូលដែលរំពឹងទុកពីការជួល។

អ្នកអាចប្រមូលទិន្នន័យនេះដោយខ្លួនឯង ឬតាមរយៈក្រុមហ៊ុនឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈ។

ប្រសិនបើប្រាក់ចំណូលពីការជួលប្រចាំខែស្មើនឹង ឬធំជាង 2% នៃតម្លៃទិញ នោះអចលនទ្រព្យមានសក្តានុពលក្នុងការវិនិយោគដ៏ល្អ។

ប្រសិនបើប្រាក់ចំណូលពីការជួលប្រចាំខែតិចជាង 2% នៃតម្លៃទិញ ការវិនិយោគអាចនឹងមិនផ្តល់ផលត្រឡប់មកវិញដែលរំពឹងទុកនោះទេ។ ប្រសិនបើអ្នកនៅតែចង់វិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនេះ អ្នកនឹងត្រូវកែសម្រួលតម្លៃជួល ឬកាត់បន្ថយចំណាយប្រតិបត្តិការ ដើម្បីសម្រេចបាននូវអត្រានៃការត្រឡប់មកវិញដែលចង់បាន។

ជាឧទាហរណ៍ ឧបមាថាអ្នកទិញអាផាតមិនក្នុងតម្លៃ 2 ពាន់លានដុង យោងទៅតាមច្បាប់ 2% ប្រាក់ចំណូលជួលប្រចាំខែអប្បបរមាដើម្បីធានាបានប្រាក់ចំណេញល្អគឺ 40 លានដុង។

តំបន់អចលនទ្រព្យនៅ ទីក្រុងហាណូយ (រូបថត៖ Tran Khang)។

ប្រសិនបើលំហូរសាច់ប្រាក់នៃការជួលឈានដល់ 50 លានដុង/ខែ វាបង្ហាញថានេះគឺជាការវិនិយោគដ៏មានសក្តានុពល។ ផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើតម្លៃជួលឡើងដល់ត្រឹមតែ 30 លានដុង/ខែ អ្នកត្រូវពិចារណាកែសម្រួលតម្លៃជួល ឬកាត់បន្ថយថ្លៃដើម ដើម្បីសម្រេចបាននូវអត្រាត្រឡប់មកវិញដែលចង់បាន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ច្បាប់ 2% គ្រាន់តែជារង្វាស់រដុប ហើយមិនធានានូវភាពត្រឹមត្រូវទាំងស្រុងសម្រាប់សក្តានុពលប្រាក់ចំណេញនៃអចលនទ្រព្យណាមួយឡើយ។ កត្តាជាច្រើនទៀតប៉ះពាល់ដល់ការត្រឡប់មកវិញពិតប្រាកដលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។ ឧទាហរណ៍ លំហូរសាច់ប្រាក់នៃការជួលប្រចាំខែអាស្រ័យលើប្រភេទអចលនទ្រព្យ ទីតាំង ទំហំ និងបរិក្ខារ និងលក្ខខណ្ឌទីផ្សារ។

ឧបករណ៍ជំនួសមួយចំនួនផ្សេងទៀត។

ច្បាប់ 2% គឺជាឧបករណ៍សាមញ្ញ និងពេញនិយមប្រើដោយវិនិយោគិនជាច្រើនដើម្បីកំណត់ប្រាក់ចំណេញនៃអចលនទ្រព្យជួលបានយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះគ្រាន់តែជាច្បាប់ទូទៅប៉ុណ្ណោះ ហើយអ្នកនៅតែត្រូវវិភាគឱ្យបានហ្មត់ចត់បន្ថែមទៀតនៅពេលសម្រេចចិត្តវិនិយោគ។ អ្នក​អាច​ប្រើ​វិធី​ផ្សេង​មួយ​ចំនួន​ដើម្បី​មាន​ទស្សនវិស័យ​ចម្រុះ​ជាង​មុន​មុន​ពេល​ធ្វើ​ការ​វិនិយោគ។

ទីមួយគឺ មេគុណជួលសរុប (GRM) ។ វិធានការនេះគណនាសមាមាត្ររវាងតម្លៃទិញអចលនទ្រព្យ និងការជួលសរុបប្រចាំឆ្នាំ។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យមួយមានតម្លៃ 3 ពាន់លានដុង ហើយការជួលប្រចាំឆ្នាំសរុបគឺ 300 លានដុង នោះ GRM គឺ 10 ។ ជាទូទៅ GRM ទាបបង្ហាញពីឱកាសវិនិយោគដ៏ទាក់ទាញជាង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការធ្លាក់ចុះនៃឧបករណ៍នេះគឺថាវាមិនគិតពីតម្លៃប្រតិបត្តិការទេ។

ទីពីរគឺ Net Operating Income (NOI)។ រង្វាស់នេះគណនាប្រាក់ចំណេញប្រចាំឆ្នាំរបស់អចលនទ្រព្យបន្ទាប់ពីការចំណាយប្រតិបត្តិការត្រូវបានដកមុនពេលបង់ពន្ធ និងការបង់រំលោះ។ NOI ផ្តល់នូវរូបភាពកាន់តែច្បាស់អំពីប្រាក់ចំណេញរបស់អចលនទ្រព្យ។ ប្រសិនបើសមាមាត្រ NOI គឺវិជ្ជមាន អចលនទ្រព្យកំពុងបង្កើតប្រាក់ចំណូលជួលគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីគ្របដណ្តប់លើការចំណាយប្រតិបត្តិការ។

ទីបីគឺការវិភាគលំហូរសាច់ប្រាក់។ មិនត្រឹមតែផ្តោតលើប្រាក់ចំណូលពីការជួលប៉ុណ្ណោះទេ ការវិភាគលំហូរសាច់ប្រាក់ក៏បានពិចារណាលើលំហូរសាច់ប្រាក់ទាំងអស់ រួមទាំងថ្លៃដើមប្រតិបត្តិការ ការប្រាក់ ពន្ធជាដើម។ លំហូរសាច់ប្រាក់ជាវិជ្ជមានគឺជាកត្តាសំខាន់ដើម្បីរក្សាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងធានាបាននូវប្រាក់ចំណេញប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

ទីបួនគឺអត្រាមូលធននីយកម្ម (Cap Rate)។ ម៉ែត្រនេះគណនាអត្រាការប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំលើការវិនិយោគសរុបរបស់អចលនទ្រព្យ។ Cap Rate ត្រូវបានគណនាដោយបែងចែក NOI ដោយតម្លៃទិញរបស់អចលនទ្រព្យ។ អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់បង្ហាញពីឱកាសវិនិយោគកាន់តែប្រសើរ ប៉ុន្តែជាធម្មតាមានហានិភ័យខ្ពស់។

ទីប្រាំគឺការវិភាគតម្លៃនាពេលអនាគត។ ជំនួសឱ្យការផ្តោតតែលើប្រាក់ចំណេញបច្ចុប្បន្ន សូមគិតពីតម្លៃអនាគតនៃអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិធីសាស្ត្រនេះច្រើនតែទាមទារបទពិសោធន៍ និងចំណេះដឹងអំពីអចលនទ្រព្យ។

តាមរយៈការរួមបញ្ចូលគ្នានូវជម្រើសទាំងនេះ វិនិយោគិនអាចបង្កើតយុទ្ធសាស្ត្រវិនិយោគដ៏ទូលំទូលាយមួយ ដើម្បីធ្វើការសម្រេចចិត្តវិនិយោគឱ្យបានទូលំទូលាយ និងផ្តល់ព័ត៌មាន។

ប្រភព៖ https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm