ភាពផ្ទុយគ្នានៃអំណាចទិញនៅក្នុងផ្នែកអាផាតមិន។

ក្រៅពីកត្តាហិរញ្ញវត្ថុ ទីតាំងក៏ប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់សក្តានុពលនៃការលក់អាផាតមិនផងដែរ។

ខណៈពេលដែលបញ្ហាលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យត្រូវបានលើកឡើងឥតឈប់ឈរជាក្តីបារម្ភសម្រាប់កម្មករដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម និងទាប ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងបង្ហាញពីភាពផ្ទុយគ្នាគួរឱ្យកត់សម្គាល់មួយ៖ អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងអចលនទ្រព្យបន្ទាប់បន្សំជាច្រើននៅតំបន់ជាយក្រុងកំពុងតស៊ូស្វែងរកអ្នកទិញ ខណៈដែលអចលនទ្រព្យកម្រិតមធ្យមទៅខ្ពស់នៅកណ្តាលទីក្រុងនៅតែមានភាពទាក់ទាញគួរឱ្យកត់សម្គាល់។

ផ្ទះដែលមានតម្លៃទាបនៅតែពិបាករកអ្នកទិញ។

អស់រយៈពេលជាងពីរឆ្នាំមកហើយ អ្នកស្រី ហួង ញី (ទីក្រុងហូជីមិញ) បានព្យាយាមលក់អាផាតមិនទំហំ 62.2 ម៉ែត្រការ៉េរបស់គាត់នៅក្នុងគម្រោង Teco Homes An Phu (សង្កាត់ An Phu ទីក្រុងហូជីមិញ) ក្នុងតម្លៃ 1.89 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែមិនទាន់រកឃើញអ្នកទិញនៅឡើយទេ។ គាត់បាននិយាយថា អាផាតមិននេះត្រូវបានទិញកាលពីបួនឆ្នាំមុនតាមរយៈផែនការបង់រំលស់។ តម្លៃទិញដំបូងគឺជាង 1.7 ពាន់លានដុង មិនរាប់បញ្ចូលការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីធនាគារទេ។ នៅតម្លៃស្នើសុំបច្ចុប្បន្ន តម្លៃឯកតាគឺប្រហែល 30 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលទាបជាងគម្រោងពាណិជ្ជកម្មជាច្រើននៅលើទីផ្សារសព្វថ្ងៃនេះ ប៉ុន្តែគាត់នៅតែមិនទាន់រកឃើញអ្នកទិញនៅឡើយទេ។

គម្រោងអាផាតមិនប្រណីតនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងថ្មី Thu Thiem ក៏ដូចជានៅតំបន់កណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ នៅតែមានភាពទាក់ទាញទោះបីជាតម្លៃខ្ពស់ក៏ដោយ ខណៈដែលគម្រោងអាផាតមិនតម្លៃសមរម្យនៅតំបន់ជាយក្រុងកំពុងជួបប្រទះការលក់យឺត។

ស្រដៀងគ្នានេះដែរ លោក Hoang ធ្លាប់បានទិញអាផាតមិនមួយបន្ទប់គេងទំហំ 46 ម៉ែត្រការ៉េ នៅក្នុងគម្រោង Legacy ក្នុង Thuan An (សង្កាត់ Thuan Giao ទីក្រុងហូជីមិញ)។ បន្ទាប់ពីរស់នៅទីនោះមួយរយៈ គាត់យល់ថាការធ្វើដំណើរទៅកណ្តាលទីក្រុងមិនងាយស្រួលទេ ដូច្នេះគាត់ក៏សម្រេចចិត្តលក់វាចេញ។ ទោះបីជាគាត់បានទទួលយកតម្លៃជាង 1.3 ពាន់លានដុង រួមទាំងគ្រឿងសង្ហារឹមក៏ដោយ ក៏វានៅតែចំណាយពេលច្រើនខែដើម្បីស្វែងរកអ្នកទិញ។

យោងតាមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យនៅភាគខាងត្បូង អាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មជាច្រើនដែលមានតម្លៃ ២៨-៣០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ កំពុងត្រូវបានដាក់លក់ជាបន្តបន្ទាប់ ប៉ុន្តែបរិមាណប្រតិបត្តិការនៅតែមានកម្រិតមធ្យម។ លោក Vo Hong Thang អនុប្រធានក្រុមហ៊ុន DKRA Group បានមានប្រសាសន៍ថា គម្រោងអាផាតមិនជាច្រើនដែលបានបញ្ចប់នៅក្នុងតំបន់កណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញ នៅតែបង្កើតប្រតិបត្តិការ ទោះបីជាតម្លៃមិនបានកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ក៏ដោយ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ គម្រោងនៅតំបន់ជាប់ព្រំដែន ឬជាយក្រុងកំពុងប្រឈមមុខនឹងសម្ពាធសាច់ប្រាក់កាន់តែច្រើន។ ម្ចាស់ផ្ទះជាច្រើនកំពុងទទួលយកការបញ្ចុះតម្លៃ សូម្បីតែលក់ទាបជាងតម្លៃក៏ដោយ ប៉ុន្តែនៅតែតស៊ូដើម្បីស្វែងរកអ្នកទិញ។

យោងតាមអ្នកជំនាញ ភាពផ្ទុយគ្នាដ៏ធំបំផុតគឺស្ថិតនៅក្នុងការពិតដែលថាផលិតផលនេះត្រូវបានរចនាឡើងសម្រាប់អ្នកមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម ប៉ុន្តែក្រុមនេះប្រឈមមុខនឹងឧបសគ្គជាច្រើនក្នុងការទទួលបាន។ លោក ដាត មិញ ដែលជាភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យយូរអង្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ បាននិយាយថា អតិថិជនភាគច្រើននៅក្នុងផ្នែកនេះមានប្រាក់បញ្ញើត្រឹមតែប្រហែល 1 ពាន់លានដុងប៉ុណ្ណោះ ហើយនៅសល់ពឹងផ្អែកលើប្រាក់កម្ចីពីធនាគារ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តម្រូវការដូចជារបាយការណ៍ប្រាក់ចំណូល កិច្ចសន្យាការងារ និងប្រវត្តិហិរញ្ញវត្ថុធ្វើឱ្យវាមានការលំបាកសម្រាប់អ្នកធ្វើការឯករាជ្យ កម្មកររោងចក្រ ឬម្ចាស់អាជីវកម្មខ្នាតតូចជាច្រើនក្នុងការបំពេញតាមតម្រូវការឥណទាន។

លោក ង្វៀន លេ ហៃ ដាង អនុប្រធានផ្នែកយុទ្ធសាស្ត្រ និងទំនាក់ទំនងខាងក្រៅនៅក្រុមហ៊ុន Smartland បានកត់សម្គាល់ថា កម្មករគ្មានជំនាញជាច្រើនមានទម្លាប់តិចតួចក្នុងការធ្វើប្រតិបត្តិការហិរញ្ញវត្ថុជាមួយធនាគារក្រៅពីការទទួលប្រាក់ខែ ឬការដកប្រាក់។ ដូច្នេះ ការបំពេញពាក្យសុំប្រាក់កម្ចីជាមួយនឹងនីតិវិធីស្មុគស្មាញជាច្រើនគឺជាបញ្ហាប្រឈមដ៏សំខាន់មួយ។ នៅពេលដែលមិនអាចទទួលបានដើមទុន ពួកគេត្រូវបង្ខំចិត្តបន្តជួលជំនួសឱ្យការមានផ្ទះ។

ក្រៅពីការពិចារណាផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ទីតាំងក៏ប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់សក្តានុពលនៃការលក់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យផងដែរ។ ដីធ្លីនៅក្នុងទីក្រុងកាន់តែខ្វះខាត និងមានតម្លៃថ្លៃ ដែលបង្ខំឱ្យគម្រោងដែលមានតម្លៃទាបភាគច្រើនអភិវឌ្ឍនៅក្នុងទីក្រុងរណប ឬតំបន់ជាយក្រុង ចម្ងាយ 20-30 គីឡូម៉ែត្រពីកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញ។ ខណៈពេលដែលតម្លៃសមរម្យជាង ពេលវេលាធ្វើដំណើរ ការកកស្ទះចរាចរណ៍ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងសេវាកម្មមានកម្រិតធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនស្ទាក់ស្ទើរ។

ខណៈពេលដែលផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមនៃសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលយ៉ាងសំខាន់ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រណីតដំណើរការទៅតាមសំណុំច្បាប់ខុសគ្នាទាំងស្រុង។ នៅទីនេះ រឿងរ៉ាវមិនត្រឹមតែវិលជុំវិញតម្លៃលក់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងជុំវិញតម្រូវការសម្រាប់ការប្រមូលផ្តុំទ្រព្យសម្បត្តិ ការអភិរក្ស និងការបញ្ជាក់ពីឋានៈក្នុងចំណោមអតិថិជនដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិច្រើនផងដែរ។

តើការពិតប្រាប់យើងអ្វីខ្លះ?

មនុស្សជាច្រើនឆ្ងល់ថាហេតុអ្វីបានជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មិនផ្តោតលើលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃទាប ដែលជាផ្នែកមួយដែលមានតម្រូវការខ្ពស់ ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញបន្តអភិវឌ្ឍគម្រោងអាផាតមិនដែលមានតម្លៃរាប់រយលានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ? ការពិតគឺថាតម្រូវការពីអតិថិជនវណ្ណៈកណ្តាល និងវណ្ណៈខ្ពស់នៅតែមានស្ថេរភាព ដែលផ្តល់មូលដ្ឋានគ្រឹះសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍផលិតផលលំដាប់ខ្ពស់។

សម្រាប់ក្រុមអតិថិជននេះ ផ្ទះមិនមែនគ្រាន់តែជាកន្លែងរស់នៅនោះទេ។ អ្វីដែលពួកគេស្វែងរកគឺបរិយាកាសរស់នៅដ៏ពេញលេញជាមួយនឹងទីធ្លាបៃតង ដង់ស៊ីតេប្រជាជនទាប គ្រឿងបរិក្ខារដែលមានគុណភាពខ្ពស់ សេវាកម្មគ្រប់គ្រងប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ និងសហគមន៍អ្នករស់នៅដែលមានរបៀបរស់នៅស្រដៀងគ្នា។ កត្តាទាំងនេះធ្វើឱ្យពួកគេមានឆន្ទៈក្នុងការចំណាយតម្លៃខ្ពស់សម្រាប់ភាពឯកជន សុវត្ថិភាព និងការបង្កើនតម្លៃរយៈពេលវែង។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន Savills Vietnam គម្រោងកម្រិត A ជាច្រើនដែលទើបនឹងដាក់ឱ្យដំណើរការថ្មីៗនេះ បានកត់ត្រាអត្រាស្រូបយកវិជ្ជមាន។ គម្រោងភាគច្រើនទាំងនេះមានទីតាំងនៅទីតាំងសំខាន់ៗ ដែលរួមចំណែកដល់ការជំរុញតម្លៃលក់ទីផ្សារបឋមឱ្យលើសពី 100 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ តាមពិតទៅ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៅក្នុងផ្នែកមួយចំនួនដែលបានស្ទង់មតិនៃទីផ្សារបឋមត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងឈានដល់ប្រហែល 224 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ នៅចុងឆ្នាំ 2025។ ទោះបីជាមានកម្រិតតម្លៃខ្ពស់ក៏ដោយ តម្រូវការសម្រាប់អចលនទ្រព្យនៅក្នុងផ្នែកនេះនៅតែខ្លាំង។

ភាពទាក់ទាញនៃអចលនទ្រព្យប្រណីតត្រូវបានបង្ហាញបន្ថែមទៀតដោយការចាប់អារម្មណ៍លើគម្រោងថ្មីៗនៅក្នុងតំបន់កណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ និងតំបន់ទីក្រុងថ្មីធូធៀម។ ឧទាហរណ៍ គម្រោងរបស់ Son Kim Land ដែលផ្តោតលើគំរូ 5.0 នៅស្ថានីយ៍រថភ្លើងធូធៀម បានទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ពីវិនិយោគិនរួចហើយ ទោះបីជាមិនទាន់បានប្រកាសពីតម្លៃលក់របស់ខ្លួនក៏ដោយ។ ពីមុន គម្រោងដូចជា The Metropole និង The Berkley ដែលមានតម្លៃចាប់ពី 280-430 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ក៏បានកត់ត្រាអត្រាស្រូបយកអំណោយផលផងដែរ។ ស្រដៀងគ្នានេះដែរ គម្រោងជាច្រើនទៀតដូចជា The Prive, Eaton Park និង Masterise Cosmo Central បានទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់អតិថិជនយ៉ាងច្រើនតាំងពីដើមដំបូងមក។

លោក ង្វៀន លេ ហៃ ដាង ជឿជាក់ថា អចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់មិនត្រឹមតែត្រូវបានវាយតម្លៃដោយទំហំ ឬថ្លៃដើមសាងសង់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងដោយកត្តាដូចជា ភាពខ្វះខាត ទីតាំង និងសមត្ថភាពក្នុងការរក្សាតម្លៃក្នុងរយៈពេលវែងផងដែរ។ សម្រាប់អ្នកដែលមានធនធានហិរញ្ញវត្ថុរឹងមាំ ការសម្រេចចិត្តទិញផ្ទះច្រើនតែផ្អែកលើតម្លៃពិសេសរបស់ផលិតផល កេរ្តិ៍ឈ្មោះរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងសក្តានុពលសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃទ្រព្យសកម្មនាពេលអនាគត ជាជាងតម្លៃដាច់ខាត។

តាមពិតទៅ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់នៅក្នុងតំបន់កណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញមានកម្រិតដោយសារតែដីកាន់តែខ្វះខាត។ នេះធ្វើឱ្យអចលនទ្រព្យដែលមានទីតាំងល្អបំផុតកាន់តែកម្រមានតាមពេលវេលា។

យោងតាមលោក Vo Hong Thang គម្រោងដែលមានទីតាំងនៅជិតសង្កាត់ពាណិជ្ជកម្ម និងហិរញ្ញវត្ថុកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញ ជាពិសេសនៅជុំវិញតំបន់ Thu Thiem តែងតែមានគុណសម្បត្តិពិសេសទាក់ទងនឹងទីតាំង។ ភាពខ្វះខាតនេះជួយគម្រោងទាំងនេះទាក់ទាញអតិថិជនអ្នកមានដែលមានគោលបំណងប្រមូលទ្រព្យសកម្ម និងរំពឹងថានឹងមានការកើនឡើងតម្លៃរយៈពេលវែង។ លោក Thang បានមានប្រសាសន៍ថា "ជារួម ការកើនឡើងតម្លៃនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ភាគច្រើនឆ្លុះបញ្ចាំងពីច្បាប់នៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ថ្លៃដីកាន់តែខ្ពស់ និងស្តង់ដារអភិវឌ្ឍន៍ផលិតផលកាន់តែតឹងរ៉ឹង។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការលំបាកនៅក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃទាបស្ថិតនៅក្នុងភាពងាយស្រួលសម្រាប់អ្នកទិញ ចាប់ពីនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ និងលក្ខខណ្ឌប្រាក់កម្ចី រហូតដល់ទីតាំងគម្រោង"។

យើងត្រូវស្រាយចំណងទាំងនោះ។

យោងតាមអ្នកជំនាញ ដំណោះស្រាយជាមូលដ្ឋានមិនមែនត្រូវបញ្ចុះតម្លៃលំនៅឋានប្រណីតឱ្យទាបជាងតម្លៃទីផ្សារនោះទេ ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញគឺត្រូវលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ ពង្រីកការទទួលបានឥណទាន និងវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលតភ្ជាប់តំបន់ជាយក្រុង។ នៅពេលដែលឧបសគ្គទាំងនេះត្រូវបានដោះស្រាយ លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យអាចទៅដល់អ្នកដែលត្រូវការ ដោយជួយកាត់បន្ថយគម្លាតរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការដែលមានអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm