ចាប់ពីដើមឆ្នាំរហូតមកដល់ពេលនេះ ទីក្រុងហូជីមិញ និងខេត្តភាគខាងត្បូងត្រូវបានជន់លិចដោយព័ត៌មានអំពីការលក់អចលនទ្រព្យដើម្បីដកដើមទុន និងកាត់បន្ថយការខាតបង់។ មូលហេតុនៃស្ថានភាពនេះគឺដោយសារតែអត្រាការប្រាក់ផ្តល់ប្រាក់កម្ចីកើនឡើង ខណៈពេលដែលអ្នកវិនិយោគភាគច្រើនបានប្រើឥទ្ធិពលហិរញ្ញវត្ថុ ទីផ្សារបានបង្កកជាហេតុធ្វើឱ្យអាជីវកម្មខាតបង់។
ព្រមលក់ដោយខាត
បើតាមអ្នកយកព័ត៌មានបានឲ្យដឹងថា បច្ចុប្បន្ននេះមានព័ត៌មានជាច្រើនទាក់ទងនឹងការលក់អចលនទ្រព្យបន្ទាន់ក្នុងតម្លៃទាប ដូចជា “ជាប់គាំងលុយ លក់ខាត” “លក់ឲ្យខាតក្នុងអចលនទ្រព្យ” “ត្រូវលក់ខាត”។ "ត្រូវមានបំណុលធនាគារ" ការលក់បន្ទាន់"... លេចឡើងជាញឹកញាប់នៅលើគេហទំព័រអចលនទ្រព្យ បណ្តាញទំនាក់ទំនងសង្គម និងក្រុមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ។ យោងតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ ចាប់ពីពាក់កណ្តាលដល់ចុងឆ្នាំ 2022 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញនឹងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើននៅពេលដែលសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលធ្លាក់ចុះ ធនាគារបង្កើនអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចី ហើយអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យជាច្រើនអចលនទ្រព្យដែលធ្លាក់ចូលទៅក្នុង “វិបត្តិ” ត្រូវតែស្វែងរក។ លុយដើម្បីបង្វិលដើមទុន សងបំណុល និងការប្រាក់... អ្នកវិនិយោគខ្លះបង្ខំចិត្តកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដើម្បីលក់ឆាប់ ដើម្បីកាត់បន្ថយការខាតបង់។
លោកស្រី Ho Minh Giang រស់នៅ Binh Duong បាននិយាយថា៖ “ខ្ញុំបានទិញគម្រោង Bescon នៅ Binh Duong ពីឆ្នាំ 2021។ ដំបូងខ្ញុំនៅតែបង់ប្រាក់តាមកាលវិភាគ ប៉ុន្តែចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2023 សេដ្ឋកិច្ចនឹងពិបាក ខ្ញុំកំពុង ព្រួយបារម្ភ លុយគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបន្តបង់។ ថ្មីៗនេះ វិនិយោគិនបានទូរស័ព្ទទៅចុះកិច្ចសន្យាលក់ ប៉ុន្តែខ្ញុំសុំឈប់បិទ ហើយលក់អាផាតមិន 1 បន្ទប់គេង 50 ម 2 ដោយខាត។ តម្លៃដើមដែលខ្ញុំទិញគឺច្រើនជាង 1,57 ពាន់លាន ឥឡូវនេះខ្ញុំលក់ត្រឹមតែ 1,50 ពាន់លានប៉ុណ្ណោះដើម្បីកាត់បន្ថយការខាតបង់ ហើយមិនអាចដោះស្រាយវាបានទេ»។
ពាក់ព័ន្ធករណីខាងលើនេះផងដែរ លោក ដូ វ៉ាន់ហុង រស់នៅស្រុកកូវវ៉ាប បានឲ្យដឹងថា រូបគាត់ និងសាច់ញាតិបានវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនៅក្នុងស្រុក។ ដំបូងឡើយ គ្រប់គ្នាបានចូលរួមចំណែកដើមទុន ហើយមិនបានខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារដើម្បីទិញផ្ទះតម្លៃជាង 5 ពាន់លាននៅផ្លូវថុងញ៉ឹតនោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី តាំងពីដើមឆ្នាំមក សេដ្ឋកិច្ចជួបការលំបាក ម្នាក់ៗជួបបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុ ទើបត្រូវលក់ផ្ទះ ទទួលយកការខាតបង់ជិត ៥០០លាន ដើម្បីលក់ផ្ទះ។
លោកស្រី Nguyen Thi Van ឈ្មួញកណ្តាលនៃក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Huynh Gia ក្រុង Thu Duc បាននិយាយថា មានគម្រោងសាងសង់ផ្ទះវីឡាទំហំជិត 100 m2 កម្ពស់ 3 ជាន់ ដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់ខ្សែបន្ទាត់ខ្ពស់នៅជាយក្រុង Ho ទីក្រុងជីមិញ ទើបតែដាក់លក់ដោយកាត់ខាត និងបញ្ចុះតម្លៃ ២ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែជិត៣ខែមកនេះ គ្មានអ្នកទិញទេ។ គេដឹងថាតម្លៃផ្ទះវីឡាមុនៗគឺជិត១៥ពាន់លានដុង។
ជាសំណាងល្អ លោក Vo Minh Hung (រស់នៅក្នុងសង្កាត់លេខ 3 ទីក្រុងហូជីមិញ) ទើបតែបានលក់ផ្ទះល្វែងដែលនៅជាប់គ្នារបស់គាត់នៅទីក្រុង Thu Duc ដើម្បីកាត់បន្ថយការប្រាក់ពីធនាគារ។ លោកថា តម្លៃដើមអាផាតមិនដែលលោកទិញគឺ ៧ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែលោកបានខ្ចីប្រាក់ ២ពាន់លានដុងពីធនាគារ ដោយមានអត្រាការប្រាក់ ១០% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ចាប់ពីដើមឆ្នាំរហូតដល់ពេលនេះ បុគ្គលិកធនាគារបានប្រកាសដំឡើងអត្រាការប្រាក់ 7% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ យោងតាមការគណនារបស់លោក Minh Hung ជាមួយនឹងប្រាក់កម្ចីធនាគារចំនួន 2 ពាន់លានដុង អត្រាការប្រាក់សម្រាប់ឆ្នាំ 10 នឹងលើសពី 14 លានដុង ឬអាចខ្ពស់ជាងនេះ។ នៅក្នុងស្ថានភាពដែលមានអ្នកទិញផ្ទះតិច និងតិច សារពើភ័ណ្ឌនឹងកើនឡើងនៅឆ្នាំ 2 ដូច្នេះអ្នកទុកវាយូរ វានឹងមានតម្លៃកាន់តែច្រើន។ ដូច្នេះហើយ លោក Hung សម្រេចចិត្តលក់អាផាតមិនជាប់គ្នាយ៉ាងលឿនក្នុងតម្លៃទិញរបស់វិនិយោគិន លើសពីនេះលោកក៏បានកាត់បន្ថយពន្ធ ថ្លៃសេវាជាដើម ដោយបន្ថែម 2023 លានដុងសម្រាប់ម្ចាស់ថ្មី។
មានអ្នកលក់ គ្មានអ្នកទិញ
យោងតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ សម្ពាធលើសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលកំពុងធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគជាច្រើនស្វែងរកវិធីជំរុញតម្រូវការ ដូចជាការបញ្ចុះតម្លៃលើសពី 20-30% នៃតម្លៃលក់ ដោយគម្រោងខ្លះថែមទាំងឈានដល់ជាង 40% នៃតម្លៃលក់។ . វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញថាគម្រោងមួយចំនួនដែលកំពុងអភិវឌ្ឍនៅបូព៌ាដូចជា Moonlight Avenue, MT Eastmark City ឬគម្រោងនៅក្នុងតំបន់ក្បែរនោះដូចជា Bcons City, New Galaxy Di An... កំពុងត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ និងជាមួយនឹងការបញ្ចុះតម្លៃ "ដ៏ធំ" ។ . ជាពិសេសនៅគម្រោង Moonlight Avenue (Thu Duc City) ពីមុនឈ្មួញកណ្តាលបានផ្តល់ជូនលក់អាផាតមិនចាប់ពី 1,3 ពាន់លាន (34 m2 apartment) ដល់ 2,5 billion (69 m2 apartment) ប៉ុន្តែឥឡូវនេះពួកគេត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងអត្រាបញ្ចុះតម្លៃចាប់ពី 15 - 20% ជាពិសេស គោលនយោបាយបញ្ចុះតម្លៃរហូតដល់លើសពី 50% សម្រាប់អតិថិជនដែលបង់លើសពី 95% នៃតម្លៃផ្ទះល្វែង។ ក្នុងករណីដែលអ្នកទិញផ្ទះជ្រើសរើសខ្ចីពីធនាគារដើម្បីបង់ ការបញ្ចុះតម្លៃនឹងមាន 11,5% ហើយការប្រាក់នឹងត្រូវបានលើកលែងសម្រាប់រយៈពេល 18 ខែ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទោះបីជាគម្រោងនេះសម្រាប់លក់ជាមួយនឹងការលើកទឹកចិត្តដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញជាច្រើនក៏ដោយ ក៏វានៅតែមិនអាចបំពេញបានដោយសារតែខ្វះអ្នកទិញ។
យោងតាមលោក Nguyen Hai Phong ឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុនៅទីក្រុង Thu Duc បច្ចុប្បន្នគ្រប់ជាន់ទាំងអស់កំពុងព្យាយាមលក់ និងកែសម្រួលតម្លៃឱ្យសមស្របតាមទីផ្សារ។ ការបញ្ចុះតម្លៃនេះធ្វើឱ្យអាជីវកម្មកាន់តែមានភាពងាយស្រួល ទោះបីជាប្រាក់ចំណេញមានកម្រិតទាបក៏ដោយ ប៉ុន្តែការលក់ផលិតផលនៅតែជាអាទិភាពកំពូលដើម្បីសម្រេចបាននូវគោលដៅ "លក់ដាច់ កាត់បន្ថយការខាតបង់" ដើម្បីទាញយកលំហូរសាច់ប្រាក់មកវិញ។
លោកស្រី Nguyen My An អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ New Star (ទីក្រុង Thu Duc) មានប្រសាសន៍ថា ថ្មីៗនេះមានស្ថានភាពដែលគម្រោងអចលនទ្រព្យមួយចំនួនបានអនុវត្តកម្មវិធីបញ្ចុះតម្លៃពី 30 ទៅ 40% សម្រាប់អចលនទ្រព្យ។ ផលិតផលអាផាតមេនគឺដោយសារតែមានស្តុកច្រើន . លើសពីនេះទៅទៀត មិនមែននិយាយពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យទើបបានរុញតម្លៃខ្ពស់ពេកទេ។ រហូតមកដល់ពេលនេះ ទីផ្សារបានឈានចូលដល់ដំណាក់កាលនៃការជាប់គាំង និងសាច់ប្រាក់ទន់ខ្សោយ ដោយបង្ខំឱ្យវិនិយោគិនលក់ផលិតផលដោយបញ្ចុះតម្លៃដើម្បីឱ្យមានលំហូរសាច់ប្រាក់។
បើតាមលោកស្រី Nguyen My An នៅពេលនេះ អ្នកដែលកំពុងស្វែងរកទិញផ្ទះ និងបង់រំលស់ គឺសុទ្ធតែជាមនុស្សដែលមានតម្រូវការ និងលុយពិតប្រាកដ មិនចាំបាច់ខ្ចីប្រាក់ ជួយអ្នកវិនិយោគដែលជួបការលំបាកក្នុងលំហូរសាច់ប្រាក់។ ប្រើដើមទុនពីអតិថិជន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយមានតែមនុស្សមួយចំនួនប៉ុណ្ណោះដែលសុខចិត្តចំណាយលុយដើម្បី "ចាប់បាត" នៃអចលនទ្រព្យ ហើយមានតែអ្នកដែលពិតជាត្រូវការលុយប៉ុណ្ណោះដែលនឹងលក់អចលនទ្រព្យដែលមានស្រាប់របស់ពួកគេ។ ប៉ុន្តែទីផ្សារបច្ចុប្បន្នក៏មានប្រផ្នូលមួយដែរ៖ «មានអ្នកលក់ គ្មានអ្នកទិញ»។
លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានវិភាគថាឆ្នាំ 2023 នឹងបន្តមានការលំបាកដោយសារតែអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីមិនបានធ្លាក់ចុះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃជួល និងអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសផលិតផលដែលបានបង្កើតឡើង នឹងមិនធ្លាក់ចុះក្នុងតម្លៃច្រើននោះទេ ដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់ខ្វះខាតខ្លាំង ខណៈដែលតម្រូវការនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់។
«ស្ថិតិមិនត្រឹមតែមកពីសមាគមប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏មកពីអង្គភាពជាច្រើនទៀតកំពុងបង្ហាញថា ទោះបីជាមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទាបក៏ដោយ ក៏តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទ្រឹង ឬធ្លាក់ចុះបន្តិច មិនធ្លាក់ចុះខ្លាំងនោះទេ។ ការផ្តល់ជូនដើម្បីកាត់បន្ថយការខាតបង់ និងការបញ្ចុះតម្លៃយ៉ាងស៊ីជម្រៅគ្រាន់តែជាវិធីមួយដើម្បីជំរុញការចង់ដឹងចង់ឃើញរបស់អតិថិជននៅក្នុងស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យដ៏ស្ងប់ស្ងាត់នាពេលបច្ចុប្បន្ន។ ដូច្នេះហើយ ថាតើអ្នកវិនិយោគគួររង់ចាំចាប់បាត ឬអត់ អាស្រ័យលើស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។ ជាការពិត ការថយចុះនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ភាគច្រើនជាការកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណេញគម្រោង មិនមែនជាការកាត់បន្ថយដើមទុននៃគម្រោងអចលនទ្រព្យនោះទេ។ បើមនុស្សមានសាច់ប្រាក់ល្អ មិនបាច់ខ្ចី ឬខ្ចីច្រើនទេ នេះជាឱកាសដើម្បីប្រៀបធៀប និងជ្រើសរើសផលិតផលអចលនទ្រព្យ ចាំទីផ្សារឡើងកម្ដៅ ទើបរុញទំនិញទៅលក់»។ លោក Hoang Chau បាននិយាយ។
មេរៀនទី៣៖ ការងារក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យកំពុងត្រូវបានកាត់បន្ថយជាបន្តបន្ទាប់
