សាច់ប្រាក់ទាប ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅតែកើនឡើង?

គម្រោងក្រោយៗទៀត ការលក់នៅពេលក្រោយកើនឡើង

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានថ្ងៃថ្មីៗនេះ ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យមួយចំនួនរបស់ក្រុមហ៊ុន Phu My Hung បាននឹងកំពុងអញ្ជើញអតិថិជនទៅកាន់គម្រោងដែលរំពឹងថានឹងបើកលក់ជាផ្លូវការនៅខែធ្នូ ឆ្នាំ 2023 ដែលមានឈ្មោះថា The Aurora។ យោងតាមការណែនាំ គម្រោងនេះមានទីតាំងនៅខាងមុខផ្លូវ Nguyen Luong Bang (សង្កាត់លេខ 7 ទីក្រុងហូជីមិញ) ទល់មុខគម្រោង Hung Phuc និងជិតអគារអាផាតមិន The Antonia ដែលទើបនឹងប្រគល់ថ្មី ជាមួយនឹងតម្លៃរំពឹងទុក 90 - 100 លានដុង/m2 រួមទាំងពន្ធលើតម្លៃបន្ថែម 10% និងថ្លៃថែទាំ 2% ។ គួរបញ្ជាក់ផងដែរថា គម្រោង The Antonia ដែលវិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុន Phu My Hung ទើបតែបានប្រគល់អាផាតមិនដែលមានគុណភាពល្អ និងទីតាំងដូចគ្នា ប៉ុន្តែតម្លៃលក់ត្រឹមតែ 75 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។

ទាក់ទងឈ្មួញកណ្តាលឈ្មោះ Quyen យើងត្រូវបានគេណែនាំថា "នេះគឺជាតម្លៃលក់សម្រាប់ 2 ឆ្នាំខាងមុខ ឥឡូវនេះអ្នកឃើញថាវាខ្ពស់ ប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំនៅពេលដែលផ្ទះត្រូវបានប្រគល់អ្នកនឹងឃើញថាវាថោកណាស់។ ដូចកាលពីមុនគម្រោង Antonia លក់បាន 75 លានដុង / m2 មនុស្សគ្រប់គ្នានិយាយថាវាខ្ពស់ណាស់។ បច្ចុប្បន្ននេះគម្រោងនេះនៅតែមានផ្ទះល្វែងខ្លះអ្នកវិនិយោគលក់ក្នុងតម្លៃប្រហែល 80 លានដុង។ ទ្វារដែលលក់ក្នុងតម្លៃ 100 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ អ្នករាល់គ្នាមើលឃើញថា The Antonia ថោក ប៉ុន្តែតម្លៃពី 90 ទៅ 100 លានដុង/m2 គឺជាតម្លៃដែលរំពឹងទុកតែថ្ងៃទី 2 ខែធ្នូ នៅពេលផ្ទះគំរូនឹងមានតម្លៃពិតប្រាកដនៃផ្ទះល្វែងនីមួយៗ»។

Thanh khoản thấp, vì sao giá căn hộ vẫn tăng ? - Ảnh 1. — West Gate Apartment (HCMC) បានប្រគល់ផ្ទះដូច្នេះតម្លៃបានកើនឡើងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងការលក់ពីមុន។

មិនត្រឹមតែគម្រោងថ្មីប៉ុណ្ណោះទេ គម្រោងដែលបើកលក់ក្នុងដំណាក់កាលបន្ទាប់ក៏បានឡើងថ្លៃបើធៀបនឹងពេលមុន។ ឧទាហរណ៍ អគារផ្ទះល្វែង Paris Hoang Kim (ទីក្រុង Thu Duc) ក្នុងដំណាក់កាលដំបូង អ្នកវិនិយោគបានបើកលក់ក្នុងតម្លៃប្រហែល 65 លានដុង/m2។ ប៉ុន្តែថ្មីៗនេះ នៅពេលដែលផ្ទះសាងសង់រួចរាល់ និងប្រគល់ឱ្យ អ្នកវិនិយោគបានបើកលក់នៅដំណាក់កាលចុងក្រោយ តម្លៃរហូតដល់ ៨៥លានដុង/ម២ ដោយមិនរាប់បញ្ចូលអាករលើតម្លៃបន្ថែម។ យោងតាមលោក Doan Chi Thanh នាយកផ្នែកលក់នៃក្រុមហ៊ុន Khoi Thanh Construction and Housing Trading Company Limited (អ្នកវិនិយោគគម្រោង) ការលក់លើកដំបូងគឺនៅចុងឆ្នាំ 2019 នៅពេលដែលគម្រោងនេះកំពុងសាងសង់។ នៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2023 គម្រោងនេះនឹងត្រូវបញ្ចប់។ ដូច្នេះបន្ទាប់ពីប្រហែល 4 ឆ្នាំតម្លៃកើនឡើងប្រហែល 25% ដែលមានន័យថាកើនឡើងប្រហែល 6% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

គម្រោងមួយទៀតគឺ West Gate ក្នុងស្រុក Binh Chanh (HCMC) ដោយក្រុមហ៊ុន An Gia បច្ចុប្បន្នកំពុងលក់ផ្ទះល្វែងចុងក្រោយក្នុងតម្លៃប្រហែល 45 - 47 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េជាមួយនឹងគ្រឿងសង្ហារឹមជាមូលដ្ឋាន។ អតិថិជនត្រូវបង់ត្រឹមតែ 10% ប៉ុណ្ណោះដើម្បីចូលរស់នៅ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ នៅដើមឆ្នាំ 2020 តម្លៃលក់របស់គម្រោងនេះគឺប្រហែល 40 - 41 លានដុង/m2។ ឈ្មួញកណ្តាលបានសារភាពថារាល់ពេលដែលគម្រោងត្រូវបានបើកសម្រាប់លក់ វិនិយោគិននឹងដំឡើងថ្លៃបន្តិច។ ពេលនេះគម្រោងបានប្រគល់ផ្ទះហើយ ប្រជាពលរដ្ឋជាច្រើនបានផ្លាស់លំនៅ ហើយតម្លៃក៏កើនឡើងដែរ បើធៀបនឹងដំណាក់កាលបើកដំណើរការ។

ទិន្នន័យពីអង្គភាពស្រាវជ្រាវទីផ្សារជាច្រើនក៏បង្ហាញដែរថាផ្នែកអាផាតមិនបន្តឡើងថ្លៃ។ នៅ ទីក្រុងហាណូយ លោក Savills បាននិយាយថា តម្លៃអាផាតមេនបឋមបានកើនឡើងក្នុងរយៈពេល 19 ត្រីមាសជាប់ៗគ្នា ហើយមានការកើនឡើង 77% បើធៀបនឹងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2019 ។ ជាពិសេស តម្លៃបឋមនៅត្រីមាសនេះឈានដល់ 52 លានដុង/m2 កើនឡើង 2% ពីមួយត្រីមាស និង 13% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ តម្លៃបន្ទាប់បន្សំក៏ស្ថិតនៅលើផ្លូវនឹងកើនឡើង 2% ពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស ដែលឈានដល់ 36 លានដុង/m2 ។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ របាយការណ៍របស់ Cushman & Wakefield បាននិយាយថា វិនិយោគិនមានទំនោររក្សាតម្លៃឱ្យស្ថិតស្ថេរ ដើម្បីជំរុញតម្រូវការក្នុងទីផ្សារ។ តម្លៃបឋមជាមធ្យមនៅក្នុងត្រីមាសទីបីគឺស្ទើរតែមិនផ្លាស់ប្តូរបើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសមុន ប៉ុន្តែបានកើនឡើង 15% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ របាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យសម្រាប់ត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 ដោយ Batdongsan.com.vn បានបញ្ជាក់ថា ក្នុងរយៈពេលវែងចាប់ពីឆ្នាំ 2015 ដល់បច្ចុប្បន្ន សន្ទស្សន៍តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញបានលើសពីអត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជន។ ក្រោយរយៈពេល 8 ឆ្នាំ តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយបានកើនឡើង 82% និង 56% រៀងគ្នា។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ចំណូលរបស់ប្រជាជនក្នុងទីក្រុងបានកើនឡើងតែ ៣៩% ប៉ុណ្ណោះ។

ដោយសារកង្វះការផ្គត់ផ្គង់

លោក Doan Ngoc អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន PropertyX បានពន្យល់ពីមូលហេតុដែលតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅតែកើនឡើង បើទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពអាប់អួរក៏ដោយ ដោយសារតែតម្លៃបញ្ចូលទាំងអស់បានកើនឡើង។ ពីថ្លៃទិញដី ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃសម្ភារៈសំណង់ កម្លាំងពលកម្ម ដើមទុនបានកើនឡើងទាំងអស់។ ដើម្បីបង្កើតមូលនិធិដីស្អាត បំពេញនីតិវិធីច្បាប់ក្នុងការអនុវត្តគម្រោងត្រូវចំណាយពេល៣ឆ្នាំ សូម្បីតែ៥-៧ឆ្នាំក៏អាចបញ្ចប់បានដែរ។

ក្នុងអំឡុងពេលនេះ ប្រសិនបើអាជីវកម្មខ្ចីដើមទុន ការចំណាយអាចកើនឡើងទ្វេដង។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះការសាងសង់គម្រោងក៏ពិបាកលក់ក៏កាន់តែពិបាក។ មិនមែនអ្វីៗទាំងអស់ដែលសាងសង់រួចអាចលក់បាន ហើយ 100% នៃប្រាក់ដែលប្រមូលបានភ្លាមៗនោះទេ ប៉ុន្តែចំនួនប្រាក់ដែលប្រមូលបានអាចចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំ ស្មើនឹងពេលវេលាដែលចំណាយក្នុងការសាងសង់គម្រោង ឬអាចយូរជាងនេះ។ ក្នុងអំឡុងពេលនេះ អាជីវកម្មក៏ប្រឈមនឹងហានិភ័យជាច្រើនផងដែរ ដូច្នេះពួកគេត្រូវបន្ថែមការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ ធ្វើឱ្យតម្លៃកើនឡើងទៅតាមដំណាក់កាលនីមួយៗនៃការបើកលក់។ ប្រសិនបើពួកគេមិនអាចលក់អ្វីៗទាំងអស់បាន ហើយមានស្តុកច្រើន នោះអាជីវកម្មនឹងកាន់តែរងទុក្ខថែមទៀត។

បើតាមលោក Doan Ngoc បច្ចុប្បន្នគម្រោងអចលនទ្រព្យថ្មីៗទាំងអស់នៅពេលបើកលក់គឺមានតម្លៃនៅពេលអនាគតតែងតែខ្ពស់ជាងតម្លៃគម្រោងក្នុងផ្នែកដូចគ្នា និងទីតាំងដូចគ្នា។ មូលហេតុគឺគម្រោងថ្មី បង់រំលស់ក្នុងរយៈពេលយូរ អតិថិជនអាចយកប្រាក់សន្សំមកបង់រំលស់ ដោយមិនចាំបាច់ខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ។ គម្រោងថ្មីត្រូវបានរចនាឱ្យកាន់តែស្រស់ស្អាត និងទាន់សម័យ។ ដូចរថយន្តថ្មីបើធៀបនឹងរថយន្តចាស់ ម៉ូដែលរថយន្តដូចគ្នា ប៉ុន្តែកំណែដែលបានកែលម្អតែងតែថ្លៃជាងស៊េរីចាស់។ គម្រោងថ្មីត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយយ៉ាងច្រើន។ នេះប៉ះពាល់ដល់ឥរិយាបថទិញរបស់អតិថិជនទោះបីជាតម្លៃខ្ពស់ជាងក៏ដោយ។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញក៏បានទទួលស្គាល់ថា៖ តម្លៃលំនៅឋានបាននិងកំពុងកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2017 ហើយនៅតែ "ខ្ពស់" លើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នករកប្រាក់ចំណូលមធ្យម ប្រជាជនក្នុងទីក្រុងដែលមានចំណូលទាប មន្ត្រីរាជការ បុគ្គលិករដ្ឋ មន្ត្រីកងកម្លាំងប្រដាប់អាវុធ កម្មករ និងជនអន្តោប្រវេសន៍។ មូលហេតុដែលតម្លៃអាផាតមិននៅតែកើនឡើងគឺដោយសារការផ្គត់ផ្គង់កំពុងធ្លាក់ចុះ។ ដូច្នេះហើយ អាជីវកម្មណាដែលមានទំនិញលក់នាពេលនេះគឺ “ស្តេច” គ្រប់គ្រងទីផ្សារ “តែម្នាក់ឯងក្នុងទីផ្សារ” ដូច្នេះវាក៏រក្សាតម្លៃផងដែរ។

ហេតុផលមួយទៀតគឺថា វិនិយោគិនខ្វះលំហូរសាច់ប្រាក់ ហើយគួរលក់ក្នុងតម្លៃទាំងអស់ ប៉ុន្តែពួកគេមានចិត្តគំនិតក្នុងការព្យាយាម "បោះយុថ្កា" តម្លៃខ្ពស់ដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណូល។ លុះពេលពួកគេមិនអាចទ្រាំបានទៀតទេ ទើបគេបញ្ចុះតម្លៃ។ ហេតុផលមួយទៀតគឺតម្រូវការលំនៅឋាន ជាពិសេសផ្នែកដែលឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់សង្គមនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់ ដូច្នេះក្រុមហ៊ុនណាដែលមានគម្រោងលក់នៅពេលនេះនឹងប្រើប្រាស់ធនធានទាំងអស់ដើម្បីព្យាយាមជំរុញតម្លៃ។

«ខ្ញុំនៅតែណែនាំឲ្យអាជីវកម្មលក់គម្រោង និងផលិតផលដោយបញ្ចុះតម្លៃ សូម្បីតែដាច់ និងខាតលុយ ដើម្បីមានលំហូរសាច់ប្រាក់ និងសាច់ប្រាក់។ ជីដូនជីតាយើងបង្រៀនយើងថា ពេលរកស៊ីពិបាក លក់ខាតប្រសើរជាងខ្ចីយកចំណេញ ព្រោះបើខ្ចីពីធនាគារ អត្រាការប្រាក់ឡើងដល់ ១៥% ក្នុងមួយឆ្នាំ ហើយបើខ្ចីពីខាងក្រៅវាឡើងដល់ ៣០-៤០% ទៀត ចាំដល់ឆ្នាំទៀតទីផ្សារកើនឡើង។ ទីផ្សារងើបឡើងវិញ ដូច្នេះចាំបាច់ត្រូវដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យប្រមាណ 1,000 នៅទូទាំងប្រទេស ដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ ពាណិជ្ជករខិតខំរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធ និងរៀបចំឡើងវិញនូវផលិតផលលំនៅដ្ឋានឆ្ពោះទៅរកតម្រូវការពិតប្រាកដ កាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះក្នុងកម្រិតសមរម្យ ជួយឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានលទ្ធភាពងើបឡើងវិញ និងកើនឡើងម្តងទៀតចាប់ពីឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024"។

នៅក្នុងរបាយការណ៍ថ្មីៗស្តីពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យ លោក Hoang Hai ប្រធាននាយកដ្ឋានគ្រប់គ្រងទីផ្សារលំនៅឋាន និងអចលនទ្រព្យ ( ក្រសួងសំណង់ ) បានវាយតម្លៃថា កម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍លើអាផាតមិននៅតែមានដដែល បើទោះបីជាមានផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានពីទីផ្សារកាលពីឆ្នាំមុនក៏ដោយ។ នៅក្នុងត្រីមាសទី 3 តែមួយ តម្រូវការសម្រាប់ផ្នែកនេះបានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញនៅពេលដែលចំនួនអ្នកទិញកើនឡើង 1% ហើយអ្នកដែលចង់ជួលបានកើនឡើង 6% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសមុន។ ក្នុងនោះអាផាតមិនដែលមានតម្លៃចាប់ពី ២ ទៅ ៤ ពាន់លានដុងត្រូវបានគេស្វែងរកច្រើនជាងគេ។ តម្លៃអាផាតមិននៅទីផ្សារចម្បងក្នុងទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញទាំងពីរបានកើនឡើង។ នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃជាមធ្យមបានកើនឡើងជិត 7% ពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស និង 14% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ឈានដល់ជិត 51 លានដុង/m2។ ដូចគ្នានេះដែរ នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃបន្ទាប់បន្សំបានកើនឡើង 3% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន ដែលឈានដល់ 45 លានដុង/m2។

ប្រភពតំណ