ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនរឹងមាំគ្រប់គ្រាន់ដើម្បី "ជំនះជម្រាល" ប៉ុន្តែលែង "គ្រប់គ្រង"

នារសៀលថ្ងៃទី 12 ខែតុលា សមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VNREA) និងសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) បានរួមគ្នារៀបចំព្រឹត្តិការណ៍ដើម្បីប្រកាសរបាយការណ៍ “ការវាយតម្លៃដំណើរការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 និងការព្យាករណ៍ស្ថានភាពទីផ្សារក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023”។

ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យមានភាពអ៊ូអរជាថ្មីម្តងទៀត។

នៅក្នុងសុន្ទរកថាបើក លោកស្រី Pham Thi Mien អនុប្រធានផ្នែកស្រាវជ្រាវទីផ្សារ និងប្រឹក្សាជំរុញការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ VARS បានដកស្រង់ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវរបស់ VARS ដោយនិយាយថា សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងមានភាពប្រសើរឡើងជាលំដាប់ ជាពិសេសបើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេលលំបាកនៅចុងឆ្នាំមុន និងខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ។

ទីផ្សារបានចាប់ផ្តើមកត់ត្រាចំណុចភ្លឺកាន់តែច្រើន។ ទាំងនេះគឺជាតំបន់ដែលមាន សេដ្ឋកិច្ច អភិវឌ្ឍន៍ យកចិត្តទុកដាក់ និងផ្តោតលើការជំរុញការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងមធ្យោបាយដឹកជញ្ជូន ដោយមានប្រភពផ្គត់ផ្គង់ជាច្រើនសមស្របនឹងតម្រូវការដូចជា ហាណូយ ហាយហ្វុង ឡាវកៃ ដាណាង ទីក្រុងហូជីមិញជាដើម។

លោកស្រី មៀន បានមានប្រសាសន៍ថា លទ្ធផលខាងលើបានមកពីការខិតខំប្រឹងប្រែង ការតភ្ជាប់ និងការសម្របសម្រួលយ៉ាងជិតស្និទ្ធរវាងស្ថាប័នគ្រប់គ្រងរដ្ឋ និងសហគ្រាស។ ជាពិសេស ឯកសារ និងសកម្មភាពអនុក្រឹត្យពាក់ព័ន្ធជិត ២០ ត្រូវបានចេញដោយ រដ្ឋាភិបាល ជាបន្តបន្ទាប់ និងខ្លាំងក្លា ដោយមានខ្លឹមសារកាន់តែខិតទៅជិតតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់ទីផ្សារ និងសហគ្រាស។

អ្នកស្រី មៀន បាននិយាយថា "ទោះបីជាទីផ្សារមិនរឹងមាំគ្រប់គ្រាន់ដើម្បី "យកឈ្នះលើជម្រាល" ក៏ដោយ វាបានរួចផុតពីហានិភ័យនៃ "ការបាត់បង់ហ្វ្រាំងរបស់វា" ។

អចលនទ្រព្យ - ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនរឹងមាំគ្រប់គ្រាន់ដើម្បី 'ជំនះជម្រាល' ប៉ុន្តែលែង 'គ្រប់គ្រង' — អចលនទ្រព្យបានឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលដ៏លំបាកបំផុត ប្រតិបត្តិការកំពុងងើបឡើងវិញបន្តិចម្តងៗក្នុងបរិមាណ និងគុណភាព។

ទិន្នន័យនៅក្នុងរបាយការណ៍បង្ហាញថាចំនួនប្រតិបត្តិការនៅក្នុងទីផ្សារទាំងមូលបានកើនឡើងតាមពេលវេលាជាមួយនឹងផលិតផលកាន់តែច្រើនដែលសមស្របនឹងតម្រូវការរបស់មនុស្សត្រូវបានណែនាំទៅកាន់ទីផ្សារ។ ដូច្នោះហើយ នៅក្នុងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជិត 6,000 ដែលខ្ពស់ជាង 1.5 ដងនៃត្រីមាសទីពីរ និងច្រើនជាងពីរដងនៃត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើប្រៀបធៀបនឹងរយៈពេលមុន ចំនួនប្រតិបត្តិការសរុបក្នុងរយៈពេល ៩ ខែដើមឆ្នាំ ២០២៣ មានត្រឹមតែ ៥០% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន និងប្រហែល ២០% បើធៀបនឹងរយៈពេលក្តៅខ្លួន។ មូលហេតុគឺទីផ្សារនៅតែខ្វះការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសង្គម និងផ្នែកលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ ដោយសារតែការឡើងថ្លៃផ្ទះជាបន្តបន្ទាប់ ហើយមិនមានសញ្ញានៃការបញ្ឈប់។

ការព្យាករណ៍ពីអនាគត របាយការណ៍របស់ VARS បង្ហាញយ៉ាងច្បាស់ថា ការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ច រួមជាមួយនឹងការព្យាករណ៍ជាវិជ្ជមាននៃកំណើនសេដ្ឋកិច្ច ប្រាកដជានឹងនាំឱ្យមានការកើនឡើងនៃតម្រូវការអចលនទ្រព្យគ្រប់ផ្នែក ចាប់ពីអាផាតមិន រហូតដល់ការិយាល័យសម្រាប់ជួល រោងចក្រ អចលនទ្រព្យលក់រាយ... ជាពិសេសក្នុងស្ថានភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់តឹងតែងដោយសារហេតុផលជាច្រើន ការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យនាពេលខាងមុខ គឺជាអ្វីដែលអាចពិចារណាបាន។

លើសពីនេះ លោកស្រី មៀន ក៏បានលើកឡើងផងដែរថា ធនាគាររដ្ឋបានទម្លាក់អត្រាការប្រាក់ប្រតិបត្តិការចំនួន 4 ដងជាប់ៗគ្នា ចាប់តាំងពីខែមីនា ឆ្នាំ 2023 មក។ អត្រាការប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារត្រូវបានកែសម្រួលធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង ចាប់ពី 6.7% ទៅ 10% ជិតដល់កម្រិតដើមឆ្នាំ 2022 ធ្លាក់ចុះពី 0.4% មក 3.5% បើធៀបនឹងអត្រាការប្រាក់ដែលទិញបានដល់ចុងត្រីមាសទី 22 ។ ការទិញផ្ទះដើម្បីរស់នៅក្នុងអំឡុងពេលនេះនឹងទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពេញលេញនៃកម្រិតឥណទាន និងតម្លៃ។

ត្រូវការយន្តការបន្ថែមទៀតសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដើម្បីសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម

ចែករំលែកនៅក្នុងព្រឹត្តិការណ៍នេះ លោក Le Dinh Chung - សមាជិកនៃក្រុមការងារស្រាវជ្រាវអចលនទ្រព្យ VARS អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន SGO Homes បាននិយាយថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងទីក្រុងធំៗបានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការធ្លាក់ចុះ ដោយផ្តោតលើផ្នែកអាផាតមិន និងលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃក្រោម 10 ពាន់លានដុងនៅក្នុងតំបន់ស្នូលកណ្តាល។

សម្រាប់ផ្នែកដីមិនទាន់មានសញ្ញាវិជ្ជមាន ប៉ុន្តែមានសញ្ញានៃការបំបែកបាតក្នុងប្រភេទដីដេញថ្លៃ នៅតំបន់ជុំវិញ ទីក្រុងហាណូយ តម្លៃប្រហែល 2 ពាន់លានដុង អត្រាស្រូបយក 70%-80% ជាមួយនឹងតម្លៃដេញថ្លៃប្រហែល 5% ខ្ពស់ជាងតម្លៃដើម អាចផ្ទេរបានភ្លាមៗជាមួយនឹងភាពខុសគ្នាពី 30.000-50000 ដុង។

មានតែផ្នែកទេសចរណ៍រមណីយដ្ឋានប៉ុណ្ណោះដែលនៅមានសភាពអាប់អួរ បរិមាណប្រតិបត្តិការនៅទ្រឹង ដោយសារមនោសញ្ចេតនាអ្នកវិនិយោគក្នុងទីផ្សារ។

អចលនទ្រព្យ - ទីផ្សារអចលនៈទ្រព្យមិនរឹងមាំគ្រប់គ្រាន់ដើម្បី 'យកឈ្នះលើជម្រាលភ្នំ' ប៉ុន្តែលែង 'មិនអាចគ្រប់គ្រងបាន' (រូបភាពទី 2) ។ — លោក Le Dinh Chung អគ្គនាយក SGO Homes ថ្លែងក្នុងពិធីនេះ។

បង្ហាញទស្សនៈលើការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គម លោក Nguyen Hoang Nam - សមាជិកនៃក្រុមការងារស្រាវជ្រាវ និងអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ VARS អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន G-Home JSC បានសង្កត់ធ្ងន់ថា គោលនយោបាយរបស់រដ្ឋក្នុងការកសាងលំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន ១ លានយូនីតគឺមានភាពមនុស្សធម៌ខ្ពស់។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី តាមការពិត លោក ណាំ បាននិយាយថា ចាំបាច់ត្រូវទទួលស្គាល់ថាលំនៅឋានសង្គមចំនួន ១លានយូនីតមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន។ បើទោះជាគម្រោងខាងលើត្រូវបានអនុវត្តរហូតដល់អតិបរមាក៏ដោយ ក៏ប្រជាពលរដ្ឋនៅតែមានតម្រូវការច្រើនក្នុងការកាន់កាប់។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ដំណើរការនៃការអនុវត្ត ការសាងសង់ និងការបើកលក់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនៅតែមានបញ្ហាជាច្រើន ចាប់ពីយន្តការច្បាប់ រហូតដល់បទប្បញ្ញត្តិ និងលក្ខខណ្ឌទិញ ក៏ដូចជាករណីដែលមានសិទ្ធិទទួលបានគោលនយោបាយ។

ជាពិសេស លោក ណាំ បានចង្អុលបង្ហាញពីស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន ដែលប្រជាពលរដ្ឋពិបាកទទួលបានលំនៅដ្ឋានសង្គម ដោយសារបទប្បញ្ញត្តិជាច្រើនតឹងតែងពេក ការចាត់ថ្នាក់អ្នកមាន និងអ្នកក្រ ធ្វើឱ្យលំនៅឋានសង្គមហួសកម្រិតសម្រាប់មនុស្សច្រើនវណ្ណៈ។

ខាងវិនិយោគិន ការអនុវត្តការសាងសង់លំនៅឋានសង្គមក៏ជាបញ្ហាដ៏លំបាកមួយដែរ ដោយសារការលំបាកក្នុងទិដ្ឋភាពជាច្រើនចាប់ពីយន្តការ គោលនយោបាយ រហូតដល់សមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់សហគ្រាស។ បើតាមលោក ណាំ ការសាងសង់លំនៅឋានសង្គមគឺ «លំបាកទាំងហានិភ័យ»។

នៅក្នុងទីផ្សារ សូម្បីតែស្ថានភាពនៃលំនៅដ្ឋានសង្គម "មិនបានលក់" ដោយសារតែតំបន់សំណង់ស្ថិតនៅក្នុងទីតាំងមិនអំណោយផល មិនបំពេញតម្រូវការរស់នៅរបស់អ្នករស់នៅ។ វិនិយោគិនជាច្រើនចំណាយពេលវេលា និងថវិកាដើម្បីសាងសង់ ប៉ុន្តែត្រូវបាន "ធ្វើទារុណកម្ម" ដោយនីតិវិធីរដ្ឋបាលអស់ជាច្រើនទសវត្សរ៍។ ក្រោយពេលសាងសង់រួច និងបើកលក់ បើមានការខាតបង់ត្រូវទ្រាំដោយខ្លួនឯង ហើយបើចំណេញលើសពី១០% ត្រូវបង្ខំចិត្តប្រគល់ជូនរដ្ឋវិញ - លោក ណាំ យល់ថា នេះមិនសមហេតុផលទេ។

អាស្រ័យហេតុនេះ អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន G-Home JSC បានស្នើថា គោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានគួរកំណត់គោលដៅគ្រប់វណ្ណៈក្នុងសង្គម។ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីអ្នកទទួលផលនៃគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គមគួរតែត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរដើម្បីឱ្យកាន់តែសមស្រប។ លំនៅឋានសង្គមមិនមែនសម្រាប់លក់ឱ្យអ្នកមាននោះទេ ប៉ុន្តែគួរតែកំណត់គោលដៅអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលដែលត្រូវបង់ពន្ធ មានប្រាក់សន្សំ ប៉ុន្តែមិនអាចទទួលបានលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃខ្ពស់នាពេលបច្ចុប្បន្ន។

ទន្ទឹមនឹងនោះ យន្តការ និងគោលនយោបាយសម្រាប់វិនិយោគិនគួរតែត្រូវបានកសាងឡើងក្នុងទិសដៅបើកចំហរ និង “បើកចំហ” ហើយគួរត្រូវបានសរសើរ លើកទឹកចិត្ត និងបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់សហគ្រាសសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម មានឱកាសកាន់តែច្រើនក្នុងការបន្តការសាងសង់។

សរុបសេចក្តី លោក Tran Van Binh អនុប្រធាន និងជាអគ្គលេខាធិកា VARS មានប្រសាសន៍ថា នាពេលខាងមុខ រួមជាមួយនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងដើមទុន ការជឿទុកចិត្តរបស់អតិថិជន និងអ្នកវិនិយោគគឺជា “ឧបសគ្គ” ចុងក្រោយដែលត្រូវដោះស្រាយ ដើម្បីឲ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យពិតជាអាចវិលទៅរកភាពប្រក្រតីឡើងវិញ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងត្រីមាសទី 4 នៃឆ្នាំ 2023 ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងជាជំហានមួយសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរនៅឆ្នាំ 2024 ។ រូបភាពទូទៅនៃទីផ្សារពិតជានឹងមានចំណុចភ្លឺថ្មីជាច្រើន។ ជាពិសេសនៅក្នុងតំបន់ដែលមានបន្ទប់ច្រើនសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ ជាមួយនឹងការធ្វើផែនការស្របគ្នា និងទំនើប ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលចាប់អារម្មណ៍ និងផ្តោតលើការវិនិយោគ និងកម្រិតតម្លៃទាប ។

ប្រភព