ស្វែងរកដំណោះស្រាយបន្ថែមសម្រាប់អចលនទ្រព្យ។

ក្នុងរយៈពេលប្រាំបួនខែដំបូងនៃឆ្នាំ ២០២៤ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានឃើញពីការវិវឌ្ឍវិជ្ជមានជាច្រើន ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការងើបឡើងវិញនៃការផ្គត់ផ្គង់ តម្លៃលក់ និងការកើនឡើងនៃតម្រូវការពីអ្នកទិញ។ ជាមួយគ្នានេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យ និងអាជីវកម្មជាច្រើនបានបន្សល់ទុកនូវភាពលេចធ្លោរបស់ពួកគេតាមរយៈសកម្មភាពជាក់ស្តែង ដែលនាំមកនូវភាពរស់រវើកថ្មីដល់ទីផ្សារ។

ការផ្លាស់ប្តូរវិជ្ជមាន

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ Savills Vietnam ក្នុងរយៈពេលប្រាំបួនខែដំបូងនៃឆ្នាំ ២០២៤ អាផាតមិនដែលមានតម្លៃលើសពី ៤ ពាន់លានដុងមានចំនួន ៧០% នៃអាផាតមិនសរុបដែលបានលក់។ ជាពិសេស តម្លៃអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជា ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ បានបន្តកត់ត្រាកំណើនគួរឱ្យកត់សម្គាល់។ នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃអាផាតមិនថ្មីបានកើនឡើង ៦% ដោយឈានដល់មធ្យមភាគ ៦៩ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ខណៈពេលដែលនៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃអាផាតមិនថ្មីបានឈានដល់ ៦៨ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ការកើនឡើងនៃតម្លៃនេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្រូវការ និងសកម្មភាពខ្ពស់របស់ទីផ្សារ។

គម្រោងអាផាតមិនប្រណីតដែលទើបនឹងដាក់ឱ្យដំណើរការថ្មីៗនៅទីក្រុងហាណូយ និងហូជីមិញទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ពីអតិថិជនយ៉ាងច្រើន ដោយមានអត្រាស្រូបយកឈានដល់ 60%-80%។ គម្រោងទាំងនេះមិនត្រឹមតែរួមចំណែកដល់ការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងទាក់ទាញអ្នកស្នាក់នៅមួយចំនួនធំផងដែរ ដោយសារតែហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទំនើបៗ សេវាកម្ម និងការតភ្ជាប់ដឹកជញ្ជូនងាយស្រួលរបស់ពួកគេ។

ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យធំៗដូចជា Vingroup, Novaland និង Sun Group បានសម្រេចបាននូវវឌ្ឍនភាពគួរឱ្យកត់សម្គាល់ក្នុងការអនុវត្តគម្រោង និងការពង្រីកអាជីវកម្ម។ ឧទាហរណ៍ដ៏សំខាន់មួយគឺក្រុមហ៊ុនសំណង់ Hoa Binh ដែលជាក្រុមហ៊ុនម៉ៅការធំជាងគេមួយក្នុងវិស័យសំណង់ ដែលទទួលបានការគាំទ្រពីធនាគារវិនិយោគ និងអភិវឌ្ឍន៍វៀតណាម ( BIDV ) ជាមួយនឹងការពង្រីកខ្សែឥណទានរហូតដល់ ៤.០០០ ពាន់លានដុង។ នេះមិនត្រឹមតែបានជួយ Hoa Binh យកឈ្នះលើការលំបាករបស់ខ្លួនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏ជាសញ្ញាវិជ្ជមាននៃការងើបឡើងវិញសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យធំៗផងដែរ។

គម្រោងធំៗមួយចំនួនដោយក្រុមហ៊ុន Novaland Group រួមទាំង Aqua City (Dong Nai) និង NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) បានកត់ត្រាការងើបឡើងវិញជាក់លាក់មួយ ជាមួយនឹងការកើនឡើងជាលំដាប់នៃប្រតិបត្តិការ បន្ទាប់ពីឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ត្រូវបានដោះស្រាយបន្តិចម្តងៗ។

ការផ្លាស់ប្តូរវិជ្ជមាននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលប្រាំបួនខែដំបូងនៃឆ្នាំ ២០២៤ មិនត្រឹមតែកើតចេញពីការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ច និងតម្រូវការជាក់ស្តែងពីប្រជាជនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងមកពីការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ផងដែរ។ ការអនុម័តច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ ច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ ២០២៣ និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ ២០២៣ បានបង្កើតក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ដែលមានតម្លាភាពជាងមុនសម្រាប់អាជីវកម្ម និងវិនិយោគិន។ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវាយតម្លៃដីធ្លី នីតិវិធីផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណ និងការឈូសឆាយដីធ្លីត្រូវបានធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ ដោយកាត់បន្ថយឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជួបប្រទះជាញឹកញាប់។

ឧទាហរណ៍ គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញមានការលំបាកទាក់ទងនឹងការទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាតសម្រាប់ការសាងសង់បន្ទប់ក្រោមដីត្រូវបានដោះស្រាយ។ សេចក្តីសម្រេចលេខ 3803/QD-UBND និង 3804/QD-UBND របស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបម្រើជាមូលដ្ឋានសម្រាប់អនុម័តផែនការទីតាំងទាំងមូល ដែលនាំទៅដល់ការបញ្ចប់ការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព និងកែសម្រួលលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់... ជាមួយនឹងការសម្រេចចិត្តទាំងនេះ គេរំពឹងថាឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់នៅគម្រោងនានានៅទីក្រុងហូជីមិញនឹងត្រូវបានលុបចោលបន្តិចម្តងៗ។

យោងតាមលោក ង្វៀន ទួន ថាង ប្រធានមន្ទីរធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានទីក្រុងហូជីមិញ ច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០២៤ និងក្រឹត្យលេខ ៧១/២០២៤ ដែលគ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លី បានដោះស្រាយបញ្ហាជាច្រើនទាក់ទងនឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដែលមិនទាន់បានគណនាសម្រាប់គម្រោងនានានៅក្នុងទីក្រុងហូជីមិញ។ បច្ចុប្បន្ននេះ ទីក្រុងនេះមានគម្រោងអចលនទ្រព្យប្រហែល ២០០ ដែលមានបញ្ហាហិរញ្ញប្បទានដីធ្លី។ នៅឆ្នាំ២០២៤ ទីក្រុងហូជីមិញនឹងដោះស្រាយបញ្ហាទាំងនេះសម្រាប់គម្រោងចំនួន ៣៦ និងចេញវិញ្ញាបនបត្រប្រើប្រាស់ដីធ្លីប្រហែល ១៧.៥០០។

ផ្នែកមួយនៃតំបន់ទីក្រុង Aqua City (៣០៥ ហិកតា) ដែលបង្កើតឡើងដោយក្រុមហ៊ុន Novaland Group កំពុងត្រូវបានដោះស្រាយជាបណ្តើរៗនូវឧបសគ្គរបស់ខ្លួន។ រូបថត៖ ង្វៀន ទួន

ជាពិសេស ថ្មីៗនេះ ដោយទទួលស្គាល់ថាការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅដុងណៃមានល្បឿនយឺតជាងនៅខេត្តជិតខាង លោក វ៉ តាន់ឌឹក ប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តដុងណៃ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា អាទិភាពនឹងត្រូវបានផ្តល់ទៅឱ្យការដោះស្រាយការលំបាកទាក់ទងនឹងផែនការកំណត់តំបន់ C4 នៅក្នុងទីក្រុងបៀនហ័រ។ ផែនការកំណត់តំបន់នេះគ្របដណ្តប់លើផ្ទៃដីរហូតដល់ 1,500 ហិកតា ជាមួយនឹងគម្រោងទ្រង់ទ្រាយធំរួមមាន៖ តំបន់លំនៅដ្ឋាន និងទីក្រុង ដូចជាតំបន់លំនៅដ្ឋានឡុងហ៊ុង (227 ហិកតា) តំបន់ទីក្រុងពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មកោះភឿកហ៊ុង (286 ហិកតា) ដែលវិនិយោគដោយ DonaCoop តំបន់ទីក្រុងមាត់ទឹកដុងណៃ (170 ហិកតា) ដោយក្រុមហ៊ុនវិនិយោគណាំឡុង និងតំបន់ទីក្រុងអាក្វាស៊ីធី (305 ហិកតា) ដោយក្រុមហ៊ុនណូវ៉ាលែនគ្រុប។

លើសពីនេះ គោលនយោបាយឥណទានពីធនាគាររដ្ឋវៀតណាមក៏បានរួមចំណែកដល់ស្ថិរភាពទីផ្សារផងដែរ។ យោងតាមរបាយការណ៍របស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម គិតត្រឹមចុងខែមិថុនា ឆ្នាំ២០២៤ ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីលើអចលនទ្រព្យបានកើនឡើង ៤,៦% ដោយការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបានកើនឡើង ១០,៣% និងជាពិសេស ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការទិញផ្ទះបានកើនឡើង ១,២%។ នេះបង្ហាញពីការគាំទ្ររបស់ប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុចំពោះវិស័យអចលនទ្រព្យ ខណៈពេលដែលក៏ពង្រឹងទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិន និងអ្នកទិញផ្ទះផងដែរ។

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Can Van Luc ប្រធានសេដ្ឋវិទូនៃ BIDV ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានចូលដល់ដំណាក់កាលងើបឡើងវិញជាវិជ្ជមានជាផ្លូវការ។ បរិយាកាសម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ចដែលមានស្ថិរភាព ការគ្រប់គ្រងអតិផរណា និងការកែលម្អគោលនយោបាយច្បាប់បន្តិចម្តងៗ បានបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់កំណើនទីផ្សារអចលនទ្រព្យកាន់តែរឹងមាំក្នុងរយៈពេលខាងមុខ។ លើសពីនេះ ការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន ជាពិសេសខ្សែរថភ្លើងក្រោមដីនៅទីក្រុងហាណូយ និងហូជីមិញ នឹងបន្តជាកត្តាសំខាន់ដែលជំរុញកំណើនទីផ្សារ។

ការលំបាក និងបញ្ហាប្រឈមនៅតែមាន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅក្នុងបរិបទនៃច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ ២០២៣ និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ ២០២៣ ដែលទើបតែចូលជាធរមាន ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាក និងបញ្ហាប្រឈមមួយចំនួន។ បើគ្មានវិធានការសមស្របទេ ទាំងនេះនឹងធ្វើឱ្យចំណុចខ្វះខាតដែលមានជាយូរមកហើយកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរឡើង។

យោងតាមក្រសួងសំណង់ ចំណុចសំខាន់បំផុតមួយនៃច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០២៤ គឺការលុបបំបាត់ក្របខ័ណ្ឌតម្លៃដីធ្លីចាស់។ ផ្ទុយទៅវិញ បញ្ជីតម្លៃដីធ្លីនឹងត្រូវបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដោយកំណត់តម្លៃឱ្យកាន់តែខិតជិតតម្លៃទីផ្សារ។ នេះមានន័យថា ថ្លៃដើមវិនិយោគសម្រាប់ការសាងសង់ និងការអភិវឌ្ឍគម្រោងអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើង ដែលនាំឱ្យមានការកើនឡើងពី ១៥% ទៅ ២០% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងលំនៅដ្ឋាន។ ការផ្លាស់ប្តូរនេះអាចបង្កើតការលំបាកសម្រាប់ទាំងអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ប្រសិនបើបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មីមិនត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងតឹងរ៉ឹងទេ វានឹងបង្កើតឱកាសសម្រាប់ការរំពឹងទុក និងការរៀបចំទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យមានវិសមភាពកើនឡើងនៅក្នុងឱកាសកាន់កាប់ផ្ទះក្នុងចំណោមវណ្ណៈសង្គមផ្សេងៗគ្នា។

សំណើសំខាន់មួយទៀតគឺការពិចារណាយកពន្ធលើអ្នកដែលមានអចលនទ្រព្យច្រើន ប៉ុន្តែការយកពន្ធនេះគួរតែផ្អែកលើគោលការណ៍នៃការបង្កើតតម្លៃសម្រាប់សង្គម។ លោកបណ្ឌិត ង្វៀន វ៉ាន់ ឌីញ អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម និងជាប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាម បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ការយកពន្ធមិនគួរផ្អែកលើចំនួនអចលនទ្រព្យដែលកាន់កាប់តែមួយមុខនោះទេ ប៉ុន្តែក៏គួរពិចារណាពីគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ផងដែរ។ អ្នកដែលទិញអចលនទ្រព្យដើម្បីជួល ដែលបង្កើតតម្លៃបន្ថែមសម្រាប់សហគមន៍ មិនគួរត្រូវបានចងភ្ជាប់ដោយគោលនយោបាយពន្ធនេះទេ។

លោកស្រី Do Thu Hang នាយិកាក្រុមហ៊ុន Savills Hanoi ជឿជាក់ថា ការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យទីពីរតម្រូវឱ្យមានការរៀបចំយ៉ាងហ្មត់ចត់ និងធានាបាននូវភាពស៊ីសង្វាក់គ្នាទូទាំងប្រទេស។ បើគ្មានឯកសណ្ឋាននៅក្នុងប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រង និងវិធានការបច្ចេកទេសដូចជាប្រតិបត្តិការធនាគារ និងការប្រកាសទ្រព្យសម្បត្តិទេ ពន្ធនឹងមិនសម្រេចបាននូវប្រសិទ្ធភាពដែលចង់បានទេ ហើយថែមទាំងអាចរំខានដល់ទីផ្សារទៀតផង។

កត្តា​សំខាន់​មួយ​ដែល​រួមចំណែក​ដល់​ការ​កើនឡើង​នៃ​តម្លៃ​លំនៅឋាន​គឺ​ភាព​មិន​ស្មើគ្នា​រវាង​ការ​ផ្គត់ផ្គង់​ និង​តម្រូវការ។ បច្ចុប្បន្ន​នេះ ការ​ផ្គត់ផ្គង់​លំនៅឋាន​មាន​កម្រិត​ទាប​ពេក​បើ​ធៀប​នឹង​តម្រូវការ ជាពិសេស​នៅ​ក្នុង​ផ្នែក​លំនៅឋាន​ដែល​មាន​តម្លៃ​សមរម្យ​សម្រាប់​អ្នក​មាន​ចំណូល​មធ្យម និង​ទាប។ ដើម្បី​គ្រប់គ្រង​ទីផ្សារ ក្រសួង​សំណង់​ស្នើ​ឲ្យ​ដោះ​ស្រាយ​ការ​ផ្គត់ផ្គង់​អចលនទ្រព្យ​ដោយ​លុប​បំបាត់​ឧបសគ្គ​ផ្នែក​ច្បាប់​ក្នុង​គម្រោង​ដែល​ជាប់​គាំង និង​ជំរុញ​ការ​ចាប់ផ្តើម​គម្រោង​ថ្មីៗ។

យោងតាមលោកស្រី ហូ ធី ធូ ម៉ៃ នាយិកាក្រុមហ៊ុនលំនៅឋានមួយនៅប្រទេសវៀតណាម (ហាណូយ) ប្រសិនបើមិនមានវិធានការសម្រេចពីរដ្ឋាភិបាល និងអាជីវកម្មដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកលំនៅឋានសង្គម និងលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យទេ ទីផ្សារនឹងប្រឈមមុខនឹងផលវិបាកធ្ងន់ធ្ងរ។ អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដនឹងពិបាកក្នុងការមានផ្ទះ ហើយ «ការកើនឡើងនៃតម្លៃ» អាចនាំឱ្យមានអស្ថិរភាពសម្រាប់ទីផ្សារទាំងមូល។

រឹតបន្តឹងបទប្បញ្ញត្តិលើការដេញថ្លៃដីធ្លី។

វិធីសាស្រ្តសំខាន់មួយសម្រាប់បង្កើតប្រាក់ចំណូលពីអចលនទ្រព្យសម្រាប់ថវិការដ្ឋគឺតាមរយៈការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ក្រសួងសំណង់ជឿជាក់ថា ការបែងចែក និងជួលដីតាមរយៈការដេញថ្លៃមានការអនុវត្តអវិជ្ជមានមានកម្រិត ការកាត់បន្ថយការលំអៀង និងការកើនឡើងនៃប្រាក់ចំណូល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដំណើរការនេះក៏ប្រឈមមុខនឹងដែនកំណត់ជាច្រើនផងដែរ ជាពិសេសបាតុភូតនៃ "ឈ្មួញកណ្តាលដេញថ្លៃ" ដែលឃុបឃិតគ្នាដើម្បីបង្កើត "តម្លៃសិប្បនិម្មិត" ដើម្បីរៀបចំទីផ្សារ។

ដើម្បីដោះស្រាយទិដ្ឋភាពអវិជ្ជមាននៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ក្រសួងសំណង់ស្នើឱ្យបង្កើនចំនួនទឹកប្រាក់កក់សម្រាប់ការចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃ និងកាត់បន្ថយរយៈពេលទូទាត់បន្ទាប់ពីឈ្នះការដេញថ្លៃ ដើម្បីការពារការកេងចំណេញ និងការបង្កើតកម្រិតតម្លៃសិប្បនិម្មិត។ បទប្បញ្ញត្តិនេះជួយកាត់បន្ថយស្ថានភាពដែលមនុស្សចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃដោយមានបំណងទិញ និងលក់បន្តដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។ ផ្ទុយទៅវិញ មានតែអ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដប៉ុណ្ណោះដែលនឹងចូលរួម។

សិក្ខាសាលាថ្ងៃនេះមានចំណងជើងថា "ការកំណត់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅចុងឆ្នាំ២០២៤ និងដើមឆ្នាំ២០២៥"។

សិក្ខាសាលានេះ ដែលរៀបចំដោយកាសែត Nguoi Lao Dong នឹងប្រព្រឹត្តទៅនៅម៉ោង ៨:០០ ព្រឹក ថ្ងៃទី១០ ខែតុលា នៅក្នុងសាលប្រជុំជាន់ទីពីរនៃអគារកាសែត Nguoi Lao Dong អាសយដ្ឋាន៖ ១២៣-១២៧ ផ្លូវ Vo Van Tan សង្កាត់ Vo Thi Sau ស្រុកទី៣ ទីក្រុងហូជីមិញ។ នេះគឺជាឱកាសមួយសម្រាប់ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រង អាជីវកម្ម និងអ្នកជំនាញក្នុងការមកជួបជុំគ្នា និងស្នើដំណោះស្រាយដើម្បីលើកកម្ពស់ការអភិវឌ្ឍទីផ្សារបន្ថែមទៀតនាពេលអនាគត។

សិក្ខាសាលានេះផ្តោតលើប្រធានបទដូចខាងក្រោម៖ ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងការព្យាករណ៍នាពេលអនាគត; ផលប៉ះពាល់នៃច្បាប់ថ្មីចំនួនបីទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងការអនុវត្តឯកសារណែនាំ; និងបញ្ហាទាក់ទងនឹងបញ្ជីតម្លៃដីធ្លី និងពន្ធដារ។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm