តម្លៃផ្ទះកើនឡើងជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។
យោងតាមអ្នកជំនាញ ជាមួយនឹងខ្សែរថភ្លើងក្រោមដីដំបូងៗដែលចាប់ផ្តើមដំណើរការ និងយន្តការជាក់លាក់មួយចំនួនសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍទីក្រុងដែលផ្តោតលើការដឹកជញ្ជូនសាធារណៈដែលកំពុងត្រូវបានអនុវត្ត ប្រទេសវៀតណាមកំពុងប្រឈមមុខនឹងឱកាសក្នុងការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធទីក្រុងរបស់ខ្លួនឡើងវិញក្នុងទិសដៅប្រកបដោយចីរភាពជាងមុន។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ រួមជាមួយនឹងការរំពឹងទុកនៃ កំណើនសេដ្ឋកិច្ច និងការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅជុំវិញស្ថានីយ៍រថភ្លើង សំណួរមួយកើតឡើងថាតើ TOD អាចរួមចំណែកដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងទីក្រុងធំៗបានដែរឬទេ ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទនៃការថយចុះនៃការចូលប្រើប្រាស់លំនៅដ្ឋានសម្រាប់ប្រជាជន។
គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលមានទីតាំងនៅជិតគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន ដូចជាខ្សែរថភ្លើងក្រោមដី តែងតែរក្សាបាននូវភាពទាក់ទាញពិសេសរបស់វា។ រូបថត៖ ធុច វី។
លោកស្រី Giang Do នាយិកាជាតិផ្នែកប្រឹក្សាយោបល់ និងវាយតម្លៃនៅ Savills Vietnam បានអត្ថាធិប្បាយថា ភាពជោគជ័យរបស់ TOD មិនគួរត្រូវបានវាស់វែងដោយការកើនឡើងនៃតម្លៃដីនៅជុំវិញស្ថានីយ៍រថភ្លើងនោះទេ ប៉ុន្តែដោយសមត្ថភាពរបស់វាក្នុងការជួយក្រុមប្រជាជនផ្សេងៗឱ្យទទួលបានលំនៅដ្ឋាន ការងារ និងគ្រឿងបរិក្ខារនៅក្នុងបរិយាកាសទីក្រុងប្រកបដោយចីរភាព។ នោះគឺជាគោលបំណងស្នូលរបស់ TOD។
ទស្សនៈនេះគួរឱ្យកត់សម្គាល់ជាពិសេស ដោយសារតែបញ្ហាប្រឈមកាន់តែខ្លាំងឡើងក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យនៅក្នុងទីក្រុងធំៗ។ ទិន្នន័យរបស់ Savills វៀតណាមបង្ហាញថា រចនាសម្ព័ន្ធនៃការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅទីក្រុង ហាណូយ និងហូជីមិញបានផ្លាស់ប្តូរគួរឱ្យកត់សម្គាល់ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ។ មុនឆ្នាំ ២០២០ អាផាតមិនថ្នាក់ C មានចំនួនជាង ៨០% នៃប្រតិបត្តិការនៅក្នុងទីផ្សារ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងអំឡុងពេលឆ្នាំ ២០២១-២០២៥ ផ្នែកនេះបានធ្លាក់ចុះមកក្រោម ៣៥% ខណៈដែលអាផាតមិនថ្នាក់ A និង B មានចំនួនជាង ៩៥% នៃប្រតិបត្តិការនៅទីក្រុងហាណូយ។ គិតត្រឹមត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ ២០២៦ ទីក្រុងហាណូយមិនមានការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនថ្នាក់ C ថ្មីទេ ខណៈដែលនៅទីក្រុងហូជីមិញ ផ្នែកនេះមានចំនួនត្រឹមតែប្រហែល ២៩% នៃការផ្គត់ផ្គង់បឋមប៉ុណ្ណោះ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ សន្ទស្សន៍តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងជាងទ្វេដងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំ ២០០៩ ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីសម្ពាធកាន់តែខ្លាំងឡើងលើអ្នកទិញផ្ទះ។
យោងតាមលោកស្រី Giang ប្រសិនបើដំណើរការ TOD (ការអភិវឌ្ឍន៍ផ្តោតលើការដឹកជញ្ជូន) បណ្តាលឱ្យតម្លៃដីនៅជុំវិញស្ថានីយ៍រថភ្លើងក្រោមដីបន្តកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងដោយគ្មានយន្តការបទប្បញ្ញត្តិសមស្រប ក្រុមដែលប្រើប្រាស់ការដឹកជញ្ជូនសាធារណៈច្រើនជាងគេ រួមទាំងកម្មករ និងវណ្ណៈកណ្តាល អាចត្រូវបានរុញច្រានចេញពីតំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធល្អបំផុត។
តាមពិតទៅ ទីផ្សារនៅទីក្រុងហូជីមិញបង្ហាញថា តម្លៃអាផាតមិនតាមបណ្តោយខ្សែរថភ្លើងក្រោមដីតែងតែខ្ពស់ជាង ហើយបានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ចាប់តាំងពីពេលលក់មក ដោយមានការកើនឡើងជាមធ្យមពី 35% ទៅ 70% អាស្រ័យលើទីតាំង ហើយក្នុងករណីខ្លះ គម្រោងនានាបានកើនឡើងទ្វេដងនៃតម្លៃរវាងឆ្នាំ 2015 និង 2023។
នៅទីក្រុងហូជីមិញ ជាពិសេសនៅក្នុងតំបន់ថាវឌៀន (អតីតទីក្រុងធូឌឹក) អាផាតមិន Masteri Thao Dien ដែលមានទីតាំងនៅជិតខ្សែរថភ្លើងក្រោមដីដែលតភ្ជាប់កណ្តាលទីក្រុងទៅកាន់ធូឌឹក ត្រូវបានបើកដំណើរការនៅចុងឆ្នាំ ២០១៤ និង ២០១៥ ដែលមានតម្លៃចាប់ពី ៣៥-៣៩ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ឥឡូវនេះ តម្លៃទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំមានចាប់ពី ៨០-១៤១ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ តម្លៃអាផាតមិននៅតំបន់វ៉ាន់ថាញ់មានចាប់ពី ៨០-១៥០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ និងនៅតំបន់សួយទៀន - ស្ថានីយ៍ឡានក្រុងខាងកើតថ្មីមានចាប់ពី ៤៥-៨០ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ…
ដូច្នេះ បើគ្មានអន្តរាគមន៍ និងបទប្បញ្ញត្តិដ៏ម៉ឺងម៉ាត់ពីរដ្ឋទេ អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថា TOD (ការអភិវឌ្ឍដែលផ្តោតលើការឆ្លងកាត់) នឹងក្លាយជា "ផ្កាភ្លើង" ដោយអចេតនា ដែលបញ្ឆេះតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដែលធ្វើឱ្យវាកាន់តែពិបាកសម្រាប់កម្មករដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម និងទាបក្នុងការមានផ្ទះ។
ត្រូវការដំណោះស្រាយច្រើន។
ដើម្បីឱ្យ TOD (ការអភិវឌ្ឍផ្តោតលើការឆ្លងកាត់) ពិតជាក្លាយជាឧបករណ៍មួយដើម្បីគាំទ្រគោលដៅលំនៅឋាន លោកស្រី យ៉ាង ដូ ជឿជាក់ថា ក្រុមដំណោះស្រាយចំនួនបីត្រូវអនុវត្តក្នុងពេលដំណាលគ្នា៖ ការធ្វើផែនការ យន្តការហិរញ្ញវត្ថុ និងការគ្រប់គ្រងដីធ្លី។
ដំបូង និងសំខាន់បំផុតគឺទិដ្ឋភាពនៃការរៀបចំផែនការ។ ជំនួសឱ្យគំរូនៃតំបន់មុខងារដាច់ដោយឡែក តំបន់ជុំវិញស្ថានីយ៍រថភ្លើងគួរតែត្រូវបានអភិវឌ្ឍជាតំបន់ទីក្រុងដែលមានការប្រើប្រាស់ចម្រុះ និងមានដង់ស៊ីតេខ្ពស់ ដែលអនុញ្ញាតឱ្យមនុស្សរស់នៅ ធ្វើការ និងប្រើប្រាស់គ្រឿងបរិក្ខារទាំងអស់នៅក្នុងតំបន់តែមួយ។
ដូច្នេះ លំនៅឋានសង្គម និងលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យអាចត្រូវបានរួមបញ្ចូលដោយផ្ទាល់ទៅក្នុងតំបន់ TOD ជាពិសេសក្នុងរង្វង់កាំពី 300-500 ម៉ែត្រជុំវិញស្ថានីយ៍រថភ្លើង ដែលស្មើនឹងការដើរ 5-10 នាទី។ នេះអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកមានប្រាក់ចំណូលទាប និងមធ្យមអាចចូលប្រើប្រព័ន្ធដឹកជញ្ជូនសាធារណៈដោយផ្ទាល់ជំនួសឱ្យការរស់នៅក្នុងតំបន់ឆ្ងាយពីកណ្តាលទីក្រុង។
ក្រៅពីការធ្វើផែនការ យន្តការហិរញ្ញវត្ថុគឺជាកត្តាសំខាន់មួយដែលកំណត់លទ្ធភាពនៃការអនុវត្តជាក់ស្តែង។ ប្រសិនបើអាជីវកម្មត្រូវបានទាមទារឱ្យអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គមដោយគ្មានយន្តការផ្តល់សំណងសមស្រប គម្រោង TOD នឹងពិបាកខ្លាំងណាស់ក្នុងការសម្រេចបាននូវលទ្ធភាពហិរញ្ញវត្ថុ។ ដូច្នេះ គោលនយោបាយដែលទាក់ទាញគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីលើកទឹកចិត្តដល់ការចូលរួមរបស់វិស័យឯកជនត្រូវតែបង្កើតឡើង។
សំណុំដំណោះស្រាយទីបីទាក់ទងនឹងការគ្រប់គ្រងដីធ្លី និងការធ្វើអាជីវកម្មដីសាធារណៈ។ នៅពេលដាក់ដេញថ្លៃ ឬបែងចែកដីជុំវិញស្ថានីយ៍រថភ្លើងក្រោមដី រដ្ឋត្រូវបញ្ចូលតម្រូវការសាធារណៈនៅក្នុងឯកសារដេញថ្លៃ ដូចជាសមាមាត្រនៃលំនៅដ្ឋានសង្គម ទីធ្លាសាធារណៈ ការតភ្ជាប់ផ្លូវសម្រាប់អ្នកថ្មើរជើង ឬលំនៅដ្ឋានជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ នេះជាមធ្យោបាយមួយដើម្បីធានាថាអត្ថប្រយោជន៍ពីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធត្រូវបានចែកចាយកាន់តែទូលំទូលាយជំនួសឱ្យការឆ្លុះបញ្ចាំងតែនៅក្នុងតម្លៃអចលនទ្រព្យ។
វិធីសាស្រ្តមួយទៀតគឺគំរូអភិវឌ្ឍន៍សហប្រតិបត្តិការ ដែលរដ្ឋចូលរួមចំណែកដីស្អាត វិស័យឯកជនធ្វើការវិនិយោគ និងសាងសង់ ហើយផ្នែកមួយនៃផលិតផលត្រូវបានប្រគល់ឱ្យបម្រើគោលបំណងសាធារណៈ ឬអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម។
លោកស្រី យ៉ាង ដូ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា «បញ្ហាប្រឈមបច្ចុប្បន្នលែងជាការអនុវត្ត TOD (ការអភិវឌ្ឍផ្តោតលើការឆ្លងកាត់) ឬអត់ទៀតហើយ ប៉ុន្តែជារបៀបធានាការអនុវត្តស្របគ្នានៅទូទាំងផែនការ ហិរញ្ញវត្ថុ និងការគ្រប់គ្រងដីធ្លី។ ប្រសិនបើធ្វើបានត្រឹមត្រូវ TOD អាចក្លាយជាឧបករណ៍សំខាន់បំផុតមួយសម្រាប់ដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុងក្នុងរយៈពេល 10 ទៅ 20 ឆ្នាំខាងមុខ»។
ប្រភព៖ https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html
![[រូបថត] "ពិធីបុណ្យផ្កាឈូកហាណូយ" គឺជាការគោរពដល់ផ្កាឈូកដែលត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយប្រទេសវៀតណាមអស់រយៈពេលរាប់ពាន់ឆ្នាំមកហើយ។](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/27/1782516943048_sen-ha-noi-2026-minh-duy-1-jpg.webp)
![[រូបភាពព័ត៌មាន] ដុងថាប៖ ការសាងសង់កំពុងដំណើរការលើគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន ៥។](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/27/1782545461160_infographic-dong-thap-dang-trien-khai-thi-cong-5-du-an-nha-o-xa-hoi20260626055136.webp)
