개정된 토지법의 주목할 만한 새로운 7가지 사항

부동산 산업은 독특하고 매우 민감한 산업으로, 토지 관련 법률 및 정책 변화에 직접적이고 즉각적으로 영향을 받습니다.

하노이 변호사협회 소속 응우옌 탄 하 변호사에 따르면, 개정된 토지법에는 국민의 이익을 최대한 보호하기 위한 많은 조항들이 포함되어 있다.

그가 강조한 바와 같이, 개정된 토지법과 2013년 토지법 사이의 주목할 만한 새로운 사항들은 다음과 같습니다.

토지 이용 계획 및 계획에 관한 규정 개혁.

개정된 토지법은 토지이용계획 및 계획에 관한 규정을 완비하여 토지이용계획 및 계획 수립 과정, 내용, 방법의 혁신을 향해 나아가고 있습니다.

여기에는 협의를 통해 토지 이용 계획의 개방성, 투명성 및 대중 참여를 강화하고, 계획 지역에서 토지 이용자의 권리 행사에 관한 규정을 보완 및 개선하는 것이 포함됩니다.

토지이용계획이 공표되었더라도 구 단위의 연간 토지이용계획이 없는 경우, 토지 이용자는 계속해서 토지를 이용하고 토지이용권을 행사할 수 있습니다. 지방자치단체는 계획 목표 설정에 있어 권한을 분산시켜 사회 경제적 활동을 선제적으로 개발할 수 있도록 합니다.

토지 이용 계획 규정의 혁신은 토지 자원을 사회경제적 발전을 위한 투입 요소로 활용하는 토대를 마련할 것입니다. 토지 관리 및 이용의 효과성과 효율성이 향상되어, 당과 국가가 구상하는 바와 같이 베트남이 고소득 선진국으로 도약하는 데 필요한 동력을 제공할 것입니다.

사회경제적 개발을 위해 토지를 매립할 수 있는 상황을 구체적으로 명시한 규정.

토지 수용, 보상 및 재정착 지원과 관련하여 개정된 토지법은 국가 및 공공의 이익을 위한 사회경제적 개발을 위해 국가가 토지를 수용하는 경우를 구체적으로 규정하고 있습니다.

이러한 경우는 (1) 공공사업 건설, (2) 국가기관 본부, 공공 서비스 시설 건설, (3) 주택, 생산 지역, 토지 기금 개발, 광물, 지하 사업 등 다양한 기준 그룹을 포함하는 기타 경우 및 국가가 예산 수입 증대를 위해 경매 또는 입찰을 통해 토지를 회수하는 경우입니다.

또한, 이 법은 국가 및 공공의 이익을 위한 사회경제적 개발 목적의 토지 수용 절차를 구체적으로 규정하고 있으며, 민주주의, 객관성, 공정성, 개방성, 투명성, 적시성 및 법규 준수를 보장하는 많은 새로운 조항을 포함하고 있습니다.

Linh dam 지역의 아파트 건물 (Photo: Trần Kháng).

이는 또한 공동체의 공동 이익과 공동체 및 지역의 지속 가능하고 문명화되고 현대적인 발전을 위한 것이며, 사회 정책 수혜자와 농업 생산에 직접 종사하는 사람들을 고려하는 것입니다.

여기에는 보상, 지원, 재정착 및 토지 수용 조치가 포함되며, 모든 단계에서 주민 참여 원칙을 보장하고, 토지 수용 대상자에게 토지 수용 전에 보상과 재정착을 보장하는 것이 포함됩니다.

상업용 주택 프로젝트 개발을 위한 토지 매입.

상업용 주택 사업 개발을 위한 토지 수용은 개정된 토지법 제79조 27항(국가 및 공익을 위한 사회경제적 개발 목적의 토지 수용)에 규정된 토지 수용 사례 중 하나입니다.

법률에 따르면 국가는 상업용 주택 사업, 혼합형 주택 사업 및 상업/서비스 사업을 시행하기 위해 토지를 매립할 수 있지만, 이는 "도시 개발 투자 사업"의 경우에만 해당됩니다.

또한 이 법은 취소 심사 대상이 되는 도시 개발 사업의 성격을 "건설법에 규정된 주택을 포함한 복합 용도 도시 지역, 통합 기술 및 사회 기반 시설 시스템 건설을 위한 투자 사업"으로 명확히 규정하고 있습니다.

제79조에 규정된 경우에 간척 사업을 시행할 때에는 제80조 "국방 및 안보 목적의 간척 사업, 국가 및 공공의 이익을 위한 사회경제적 개발"에 명시된 근거와 조건을 충족해야 한다.

위의 규정은 2013년 토지법의 조항에 따라 마련되었으며, 상업용 주택 사업을 위한 토지 취득 조건 및 기준에 대해 엄격하고 명확한 규정을 제공합니다.

개정된 토지법에서 상업용 주택 개발 사업을 위한 토지 수용 절차를 더욱 엄격하게 규정하는 이번 규정은 국민의 권리를 보호하고 토지 수용의 남용을 방지하는 데 중요한 진전입니다.

경매나 입찰 없이 토지가 배정된 사례.

토지 배분, 토지 임대 및 용도 변경 허가와 관련하여 개정된 토지법은 경매나 입찰 없이 토지를 배분하는 경우와 토지 이용권에 대한 경매 또는 입찰을 통해 투자자를 선정하는 경우를 구체적으로 규정하고 있습니다. 또한 중앙위원회 결의 제18호의 취지에 따라 전체 임대 기간에 대한 일시불 임대료를 지불하는 토지 임대의 경우도 명시하고 있습니다.

해당 법률은 토지 용도 변경 허가 조건과 권한을 구체적으로 규정하고 있으며, 벼농사지, 보호림, 특수용도림, 천연생산림의 용도 변경 승인 권한 전체를 성 인민위원회에 이양했습니다.

구체적으로, 해당 규정은 주거지역 내 농지의 용도를 변경하거나, 주거용지와 동일한 필지 내 농지를 주거용으로 변경하거나, 주거용지가 아닌 비농지의 용도를 주거용으로 변경하려는 가구 및 개인은 관할 당국이 승인한 구 단위 토지이용계획을 근거로 허가를 받아야 하며, 구 단위 연간 토지이용계획을 근거로 허가를 받을 수 없다고 명시하고 있습니다.

토지 배분 및 임대 과정에서 중개인을 줄이기 위한 규제를 도입해야 합니다.

개정된 토지법은 토지 소유권을 행사하는 국민의 권한 위임 및 분권화를 촉진하고, 지방의 책임을 강화하는 동시에 중앙 정부의 엄격한 검사, 감독 및 통제를 보장하는 방식으로 관리를 통합합니다. 또한 행정 개혁과 연계하여 기관 및 중간업체의 수를 줄이고 불편함과 부패를 감소시킵니다.

경제특구, 첨단기술단지 및 공항의 토지 할당 및 임대에 관여하는 중개기관의 수가 감소되었습니다. 행정 절차가 개혁, 간소화 및 투명성 강화되어 시민들이 더욱 쉽게 이용할 수 있게 되었습니다.

도심에 버려진 빌라들 (사진: Tran Khang).

토지 가격표는 매년 업데이트됩니다.

개정된 토지법은 실제 시장 동향을 면밀히 반영하고 토지 가격표의 적용 범위를 확대하기 위해 매년 토지 가격표를 발행하도록 규정하고 있습니다.

개정된 법은 또한 성 인민위원회가 다음 해 1월 1일부터 발표 및 적용될 토지 가격표의 조정, 수정 및 보완에 관한 내용을 성 인민위원회에 제출하여 결정을 받거나, 또는 해당 연도 내에 조정, 수정 및 보완할 책임이 있음을 규정하고 있으며, 정부는 토지 가격표가 현실을 반영하여 업데이트될 수 있도록 세부 규정을 마련해야 한다고 명시하고 있습니다.

토지가 서류 없이 사용되고 있는 경우 토지 사용권 증명서 발급에 관한 규정.

이는 토지 사용권 서류 없이 토지를 사용하는 가구 및 개인에게 적용됩니다. 단, 토지 관련 법률을 위반하지 않았고, 토지가 적법한 권한 없이 할당되지 않은 경우에 한합니다.

따라서 1980년 12월 18일 이전에 토지를 사용했으며, 지자체로부터 토지 사용권에 분쟁이 없음을 확인받은 가구 및 개인에게는 다음과 같은 토지 사용권 및 토지에 부속된 자산 소유권 증명서가 발급됩니다.

주택, 주택 및 일상생활용 건축물이 있는 토지의 경우, 토지 면적이 본 법 제141조 제5항에 규정된 주거용지로 인정되는 토지 면적과 같거나 그 이상이면, 주거용지로 인정되는 토지 면적은 주거용지로 인정되는 토지 면적과 동일하며 토지 사용료는 면제됩니다.

주택, 주택 및 일상생활용 건축물이 있는 토지의 경우, 토지 면적이 본 법 제141조 제5항에 규정된 주거용 토지 면적보다 작으면, 해당 토지 전체를 주거용 토지 면적으로 간주하여 토지 사용료를 부과하지 않습니다.

농업 생산, 사업, 상업 및 서비스 외 용도로 사용되는 토지는 실제 사용 면적을 기준으로 농업 생산 및 사업용 토지로 분류되며, 토지 이용 형태는 토지 사용료 납부를 통한 토지 할당으로 인정되고, 토지 이용 기간은 안정적이고 장기적입니다.

원천: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm