핵심 부동산을 성장 동력으로 전환합니다.

두 자릿수 성장을 달성하기 위해서는 당연히 자본이 필요하고, 프로젝트가 실행되어야 하며, 건설 현장이 활기를 띠어야 하고, 그 결과물이 사람들의 삶에 도움이 되어야 합니다.

Báo Tuổi Trẻ•20/04/2026

호치민시는 투티엠 지역의 토지를 건설-양도(BT) 사업을 시행하는 투자자들에게 지급할 토지 기금 목록에 포함시켰습니다. - 사진: 꽝딘

각 지방 정부와 부처는 두 자릿수 성장 목표를 달성하기 위한 방안을 모색하고 있으며, 호치민시의 사례는 그 대표적인 예입니다.

호치민시 인민위원회의 제안에 따라 호치민시 인민의회는 BT(건설-양도) 프로젝트를 시행하는 투자자들에게 보상금을 지급하는 데 사용될 33개 필지(1단계) 목록을 승인했습니다. 이는 토지 자원을 도시의 새로운 발전에 필요한 전략적 인프라 프로젝트 및 핵심 프로젝트로 전환하기 위한 것입니다.

특히 이번에 시 인민위원회가 승인한 33개 필지 목록은 대부분 입지가 훌륭하지만 여러 가지 장애물로 인해 잠재력을 충분히 발휘하지 못했던 익숙한 필지들로 구성되어 있습니다.

"최고의 땅"이 "금"으로 변할 것이라는 기대가 있다.

BT 지불 제도에 포함된 33개 필지 목록에는 도심과 투티엠 신도시 지역의 필지들이 다수 포함되어 있습니다.

그중에서도 하이바쭝 2-4-6번지, 레두안 8-12번지, 응우옌두 33번지, 추만찐(사이공동) 34-36-42번지, 쩐푸(쵸꽌동) 152번지 등은 호치민 시민들에게 오랫동안 잘 알려진 "최우량지"들입니다.

진행 중인 조사와 법적 소송에 얽힌 이 땅들은 수십 년 동안 도심 한복판에 방치되어 양철 울타리로 둘러싸여 있었습니다. 그러나 최근 음력 설(말띠 해) 연휴 기간 동안 호치민시 당서기의 지시에 따라 호치민시 인민위원회는 이 지역을 탈바꿈시켜, 부지 일부를 임시 공원과 정원으로 조성하여 시민들이 설날과 새해 연휴를 즐길 수 있도록 했습니다.

투티엠 신도시 지역은 도시 기반 시설 사업 시행 시 투자자 보상금 지급 대상인 2, 3, 4구역 내 15개 필지 목록에도 포함되어 있습니다. 그중 2C 필지(24헥타르 이상)는 살라 신도시 지역 인근의 최적의 입지를 자랑하며, 응우옌티엔탄 도로와 쩐박당 도로로 둘러싸여 있습니다. 이 필지는 서비스 시설, 녹지 공간, 스포츠 시설 등을 포함한 복합 용도 개발이 승인되었습니다.

또한, 목록에는 규모가 크고 가치가 높은 여러 필지도 포함되어 있습니다. 대표적인 예로 빈로이쭝동에 위치한 420 노짱롱 필지(14.8헥타르)가 있습니다. 이 필지는 과거 비산(Vissan)사가 가축 도축장으로 사용했으나, 주변 지역이 현대적으로 개발된 도시 지역이어서 그에 걸맞게 재개발이 필요했습니다. 호치민시 인민위원회는 2019년 이 필지를 매립하기로 결정하고 현재까지 시 토지기금개발센터 에 관리를 위임했습니다.

약 5헥타르 규모의 이 부지는 투득동의 팜반동 거리에 접해 있으며, 고두아 운하와 사이공 강 옆에 위치한 최고의 입지를 자랑합니다. 과거에는 대규모 현대식 워터파크(사이공 워터파크)가 있던 자리였습니다.

그러나 해당 프로젝트는 수년간 지연되어 결국 방치되었습니다. 2014년 호치민시 인민위원회는 토지 임대 계약을 해지하고 시 기금개발센터에 관리를 맡겼습니다. 한편, 롱쯔엉동에 위치한 해당 코코넛 농장 부지(134헥타르)는 오래전에 도시 개발/골프장 조성 사업 부지로 배정되었습니다.

하지만 비효율적인 이용과 투자로 인해 시 인민위원회는 해당 토지를 환수했고, 현재 롱쯔엉 동에서 그 지역을 관리하고 있습니다.

일반적으로 최근 BT(Build-Transfer) 지급 승인을 받은 토지 대부분은 주요 입지에 위치한 공공 토지이며, 이미 1/2000 규모의 도시 계획이 수립되어 있지만, 여러 법적 장애물로 인해 과거에는 비효율적으로 활용되어 왔습니다.

현재, 이러한 토지들을 BT 계약에 대한 계획된 지불 목록에 포함시킴으로써, 이 토지들은 더 이상 단순히 "최고의 토지"로만 여겨지지 않고, 향후 시행될 도시의 전략적이고 핵심적인 일련의 기반 시설 프로젝트로 전환됨으로써 진정한 가치를 실현하게 될 것입니다.

롱쯔엉 동 인민위원회 위원장인 레응옥둥 씨는 투오이 트레 신문 과의 인터뷰에서 지방 당국이 시의 요구 사항에 맞춰 토지를 효율적으로 활용하기 위해 엄격하게 관리하고 있다고 밝혔습니다. 현재 이 토지에는 동나이 성에서 호치민시 순환도로 3호선 고가도로 구간으로 이어지는 논짝 다리 진입로가 있습니다.

투득 동 당국은 또한 관할 구역 내 사이공 워터파크 부지 관리에 대해 계속 협의 중이며, 해당 부지와 관련하여 변화가 일어날 기회를 기다리고 있다고 밝혔습니다.

왼쪽에 있는 공터(투득 동)는 한때 사이공 워터파크가 있던 자리였지만, 오랫동안 방치되어 있습니다. - 사진: TR.DUC

토지 자원의 가치 평가

2025년 10월 말에 개최된 호찌민시 당 대회 결의안은 2025-2030년 임기 동안 핵심적인 돌파구 프로그램을 제시하며, 인프라 개발에 중점을 두고 시 당 위원회와 정치 체제의 과제 중 하나로 도시 자원의 효율적인 활용을 규정했습니다.

호치민시 당대회 결의안 통과 및 토지 관련 법적 장애물 해소 이후, 호치민시는 수많은 투자 프로젝트로 활기차고 분주한 분위기를 보이고 있습니다. 특히 도시철도 및 교량과 같은 전략적이고 핵심적인 인프라 프로젝트들이 투자자들에 의해 활발하게 추진되고 있습니다.

현재 도시 상황을 고려할 때, 프로젝트에 필요한 투자 자본 수요는 막대하며, 특히 단기간에 집중되는 데다 마감 시한도 점점 더 촉박해지고 있습니다. 따라서 인프라 과부하를 완화하고, 지연을 방지하며, 개발 속도 저하를 막기 위해서는 많은 프로젝트를 조기에 시행해야 합니다.

동시에, 특히 주요 지역을 중심으로 도시 지역을 조화롭고 현대적인 방향으로 개발해야 한다는 압력이 존재합니다. 한편, 제한된 예산으로 인해 자원을 더욱 유연하고 효율적으로 동원하고 활용할 수 있는 메커니즘이 필요합니다.

토지 관련 어려움과 장애물을 제거하는 것에 관한 국회 결의안 254호(2026년 1월 1일 발효)에 따라 경매나 입찰 없이 토지 자금을 활용하여 BT 계약 대금을 지급할 수 있게 되었습니다. 이는 시에서 투자자에 대한 대금 지급 수단으로 사용할 토지 목록에 토지 자금을 포함시키는 방안을 검토하는 데 중요한 근거가 됩니다.

최근 시에서 토지 매입 자금 마련을 위해 준비한 사항에는 상업적 가치와 개발 잠재력이 높은 지역이 포함되었으며, 이는 유능한 투자자를 유치하는 동시에 매입 자금을 충분히 확보하고 추가적인 예산 부담을 최소화하기 위한 것입니다.

예를 들어, 호치민시 인민위원회는 현재 깐지오 다리, 푸미 2 다리, 그리고 락찌엑 국립 스포츠 콤플렉스 건설 사업 등 세 가지 프로젝트에 대한 투자 정책을 승인했습니다. 이 프로젝트들은 총 투자액이 약 1,820억 1,600만 VND에 달하는 건설-양도(BT) 계약 방식으로 진행되며, 상호 토지 할당이 필요합니다. 현재 이 프로젝트들은 착공을 앞두고 필요한 절차를 밟고 있습니다.

빈로이쭝동 노짱롱 거리 420번지에 위치한 이 부지는 입지가 매우 좋으며, 비산(Vissan)사가 가축 도축 시설로 사용하고 있습니다. - 사진: 트리득

토지 가격은 정확하게 결정되어야 합니다.

호치민시 인민위원회가 BT 인프라 계약에 따라 지급될 33개 필지 목록을 승인한 것은 토지 자원을 경제에 투입하고 호치민시의 현실적인 여건에 부합하며 새로운 개발 요구 사항을 충족하는 데 필수적입니다.

이번 조치와 관련하여 호치민시 자원환경경제연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사는 투오이 트레 신문 과의 인터뷰에서 과거처럼 토지 자원이 낭비되는 대신 효율적으로 사용될 것이기 때문에 강력히 찬성한다고 밝혔습니다.

투안 씨에 따르면, 목록에 있는 토지 대부분은 최적의 입지에 위치하고 있으며, 넓은 면적에 계획적으로 개발되어 있어 도시의 사회경제적 발전에 기여하는 가치 있는 상업 및 서비스 프로젝트에 투자하기에 매우 적합하다고 합니다.

"그러나 유감스럽게도 이러한 토지들은 오랫동안 여러 가지 장애물로 인해 효과적으로 활용되지 못하고 낭비되어 왔습니다. 이제 이 토지들이 계획적 매입을 위한 토지 기금에 포함되었으므로, 구체적인 가치가 산정될 것입니다. 이 토지들이 투자자들에게 매입되면, 시는 한편으로는 기반 시설을 확보하게 되고, 다른 한편으로는 투자자들이 상업 및 서비스 시설과 도시 지역을 개발함으로써 이익을 얻게 될 것입니다. 중요한 것은 시가 이러한 토지들의 가치를 정확하고 효율적으로 산정하고 결정해야 한다는 것입니다."라고 투안 씨는 말했습니다.

투안 씨에 따르면, 과거 토지가 공공 자산이었고 경매나 입찰을 통해 매각되던 방식과 비교했을 때, 현행 규정은 토지 평가의 투명성을 확보하고 이익을 극대화합니다. 그러나 과거 규정은 민관협력(PPP) 모델에 certain 장애물을 초래하기도 했습니다. 현행 규정은 이러한 장애물을 제거하여 공공 토지를 건설-양도(BT) 사업 자금으로 활용할 수 있도록 했습니다.

이를 위해서는 도시가 토지 자원을 효율적으로 사용하기 위해 토지 가치를 세심하게 평가해야 합니다.

호치민시 변호사협회 소속 부이 꾸옥 뚜안 변호사도 이에 동의하며, 지정 할당을 통해 건설-양도(BT) 대금 지급에 사용되는 주요 입지의 토지는 가치를 창출하는 유리한 입지에 연동된 시장 가치를 보장해야 한다고 강조했습니다. 그는 "도시가 투자자에게 지급할 수 있는 주요 입지의 토지가 많지 않기 때문에 신중한 계산이 필요하다"고 말했습니다.

실효지표 산정을 위한 K 계수를 신속히 발표하십시오.

상호 보상 대상 토지의 가치는 현재 시세표에 따라 결정됩니다. 이 시세표에 따르면 토지 가격은 시장가에 비해 상당히 낮습니다. 예를 들어, 르두안 거리의 토지 가격은 평방미터당 5억 VND 미만으로 매우 낮은 수준입니다.

현재 호치민시는 규정에 따라 토지 가격을 산정하기 위한 계수 K를 개발 중입니다. 토지 자금을 활용한 다수의 건설-양도(BT) 기반 시설 사업을 시급히 추진하고 있는 상황에서, 효과적인 계수 K를 개발하고 신속하게 발표하는 것이 매우 중요합니다. 계수 K는 공식 토지 가격표보다 시장 가치에 더 가까운 가격으로 토지 가격을 조정할 수 있도록 보장할 것입니다. 이를 통해 시는 해당 토지 자금의 토지 가격을 더욱 정확하고 효율적으로 책정할 수 있을 것입니다.

투자자에게는 (광열차 프로젝트가 완료되고 기반 시설이 완전히 개발된 후) 대금 지급 시점의 시가로 토지가 배정될 것으로 예상됩니다. 그러나 투자자와 체결한 계약 내용에 따라 토지 대금은 계약 진행 상황에 따라 지급될 수도 있습니다. 따라서 시에서 조속히 합리적인 K 계수를 산출하지 못하면 토지 가치를 효과적으로 산정하기 어려울 것입니다.

Nguyen Hai Long 변호사 (호치민시 변호사협회)

현재 많은 프로젝트가 절차를 진행 중입니다.

최적의 토지를 성장 잠재력이 큰 자산으로 전환하기 - 사진 4.

코코넛 농장 지역(롱쯔엉 동)에는 고가 순환도로 3호선과 연결되는 논짝 다리 건설 사업이 진행 중입니다. - 사진: 차우투안

또한, 현재 많은 투자자들이 총 예상 투자액이 약 3,666억 7,900만 VND에 달하는 BT(Build-Transfer) 방식의 사업에 대한 투자 정책을 제안하고 있습니다. 이러한 사업에는 도시철도 2호선(벤탄-투티엠 구간 및 투티엠-롱탄 구간), 깐조-붕따우 연결 도로 및 교량, 호트람-롱탄 고속도로, 서사이공 하수처리장, 북사이공 하수처리장 1호, 북사이공 하수처리장 2호, 도심 광장 및 시청, 벤냐롱칸호이 문화공원 프로젝트, 사이공 강변 녹지 공간 조성 등이 포함됩니다.

따라서, 투자 승인을 받은 BT(건설-양도) 모델 기반 인프라 프로젝트 13개와 현재 제안 중인 프로젝트만 고려하더라도, 도시는 향후 몇 년 동안 총 548조 VND가 넘는 금액의 상계 지급금을 마련하기 위해 귀중한 토지가 필요할 것입니다.

투자 유치, 자원 활용 촉진.

많은 주요 부동산 지역은 이제 부동산 가치뿐만 아니라 기반 시설 개발 측면에서도 높은 평가를 받고 있으며, 이는 도시의 새로운 사회경제적 발전에 크게 기여하고 있습니다.

BT(Build-Transfer) 지급 대상 토지 33필지에 대한 승인(1단계)이 이루어짐에 따라, 시는 개발 수요를 충족하기 위해 상당한 토지 자원을 확보했습니다.

호치민시 인민위원회 부위원장 응우옌 꽁 빈은 호치민시 인민위원회 회의에서 건설-양도(BT) 사업 대상 토지 목록을 발표하며, 건설-양도(BT) 모델에 따라 투자자에게 배정되는 토지 자금은 인민위원회의 승인을 투명하고 공개적으로 받는다고 밝혔습니다. 투자자 선정이 필요한 사업의 경우, 전략적 투자자 또한 법규에 따라 공개적으로 선정됩니다.

호찌민시는 사회 자원을 동원하고 공공 투자에 자원을 배분하기로 결심했습니다. 투자자는 토지 배분 시 토지 대금을 지불한 후 해당 토지에 투자하여 새로운 프로젝트를 창출하고, 자원을 확보하고, 일자리를 만들고, 사회에 지속적인 가치를 창출할 것입니다.

한편, 호치민시 인민위원회 상임 부위원장인 응우옌 반 토(Nguyen Van Tho)는 BT 프로젝트 시행 투자자들에게 지급될 토지 기금 목록 승인에 대해 시 인민위원회 대표들 간에 높은 합의가 이루어졌음을 확인했습니다. 토 부위원장은 이는 시 인민위원회가 부여된 정책과 과제를 지휘, 관리 및 시행하는 데 있어 매우 중요한 법적, 실질적 기반이 되며, 사회경제적 발전을 촉진하고 시민들의 삶의 질을 지속적으로 향상시키는 데 기여할 것이라고 밝혔습니다.

최근 채택된 결의안들은 호치민시의 특별한 역할을 규정하는 데 있어 매우 중요한 의미를 지닙니다. 이 결의안들은 행정 개혁을 촉진하고, 지역 연계를 강화하며, 자원의 동원과 효율적인 활용을 용이하게 하고, 도시 계획 및 개발에 상당한 변화를 가져올 것입니다. 이는 경제 성장을 촉진하고, 두 자릿수 성장 달성에 크게 기여하며, 환경을 개선하고, 시민과 기업을 위한 서비스의 질을 향상시켜, 새로운 발전 단계에서 호치민시의 요구 사항을 충족할 것입니다.

출처: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1