토지 분할과 매매를 금지하면 부동산 시장을 통제할 수 있을까?

전문가들은 토지 분할과 매매를 금지하면 단기적으로는 시장에 공급 부족이 발생하지만 장기적으로는 공급이 안정화될 것이라고 말합니다.

국회 에서 통과된 새로운 법률안에 따르면, 부동산 시장 관련 법률 3개, 즉 토지법, 주택법, 부동산사업법 2023이 2024년 8월 1일부터 시행됩니다. 이는 이전에 결정된 2025년 1월 1일보다 5개월 앞당겨진 것입니다. 이는 부동산 시장의 빠른 안정과 발전을 촉진하는 "지원"이 될 것으로 예상됩니다.

이에 따라 2023년 부동산사업법은 특급, 1급, 2급, 3급 도시권의 구·군·시에서 토지의 분할 및 매매를 금지합니다. 따라서 새로운 규정은 전국적으로 총 105개 시·읍·면의 토지 분할 및 매매를 허용하지 않습니다. 이는 현행 규정보다 81개 시·읍이 증가한 것입니다. 이 규정은 부동산 사업에만 적용되며, 타인에게 증여, 상속 또는 양도할 목적으로 구획을 나누어야 하는 개인 또는 가구의 토지에는 적용되지 않습니다.

2023년 부동산사업법은 특례, 1종, 2종, 3종 도시권의 구·군·시에서 토지의 분할 및 매매를 금지합니다. 사진: 르 투안

2024년 토지법 시행을 위해 호치민 시 인민위원회는 10월 31일부터 토지 분할에 관한 결정(결정 100호)을 발표하여, 조건을 충족하는 토지를 소유한 가구와 개인이 토지를 분할할 수 있도록 했습니다. 또한, 부동산사업법 시행을 위해 호치민시 인민위원회는 인프라 투자가 완료된 부동산 프로젝트의 토지 분할 및 매각을 금지하는 결정 83호를 발표했습니다.

이에 따라 호치민시 인민위원회는 "재정착을 위해 지정된 토지를 제외하고 5개 교외구를 포함한 해당 지역 전역에서 토지 분할 및 매각을 금지하고, 주택 프로젝트의 경우 투자자는 이전하기 전에 건설을 완료해야 한다"고 결정했습니다.

이 문제에 대해 많은 의견이 있었습니다. 그들은 이러한 규정이 2023년 부동산 사업법에 위배된다고 믿고 토지 구획 및 매매를 금지하는 규정이 장기적으로 이익을 가져올 수 있지만 현재 시장이 어려운 시기를 겪고 사람들이 토지 구획에 대한 관심이 줄어들어 시장이 침체된 상황에서는 그다지 적합하지 않다고 강조했습니다.

그러나 일부 전문가들은 이에 동의하며, 호치민시 인민위원회가 위와 같이 토지 분할 및 매각을 금지하는 규정은 2023년 부동산 사업법의 규정에 따라 적절하며 완전히 인민위원회의 권한 내에 있다고 말합니다.

동도이 법률 사무소 대표 쩐 쑤언 티엔 변호사는 이 문제에 대한 자신의 견해를 밝히며, 최근 많은 지역에서 광범위한 토지 분할 및 재분할이 발생하여 가격 상승, 토지 사재기, 토지 유기 등이 발생하고 있다고 말했습니다. 많은 지자체에서는 이상 징후가 감지되면 이러한 행위를 금지하고 있습니다.

이에 대해 티엔 변호사는 호치민시의 토지 분할 및 매각 프로젝트 금지 조치는 처음에는 토지 공급 부족을 야기할 수 있지만 장기적으로는 새로운 규정이 무차별적인 토지 분할 및 분리와 관련된 많은 문제를 해결하고, 불법 건축 상황을 줄이며, 이러한 유형의 토지 거래 시 법적 위험을 줄이는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다.

콩트엉 신문과의 인터뷰에서 당 훙 보 전 천연자원환경부 차관은 호치민시가 토지 구획을 이용한 재정착 프로젝트를 제외하고 도시 전역에서 토지 구획의 세분화 및 매각을 금지하기로 한 결정은 올바른 결정이며, 도시화의 질을 향상시키고 주택이 없는 토지에 사람들이 유휴 자금을 축적하는 것을 줄이는 데 부합한다고 말했습니다.

전문가들에 따르면, 토지 수요는 항상 매우 높은 반면, 공식 사업으로 공급되는 토지는 부족합니다. 게다가, 많은 투기꾼들이 이 기회를 악용하여 가격을 부풀리고 부동산 가격을 끌어올려 시장에 혼란을 야기하고 있습니다. 동시에, 그들은 토지를 매입하여 구획을 나누고, 심지어 공식 사업과 같은 명칭을 붙여 매수자와 매도자를 유치합니다.

"따라서 토지 분할 및 매매 규제를 강화하는 것은 투기를 억제하는 데 필수적입니다. 토지는 매매를 위해 개방되기 전에 건축되어야 하기 때문에, 결과적으로 토지의 총 가치가 상승하기 때문입니다. 장기적으로 토지 분할 및 매매 규제를 강화하면 시장이 투명하고 지속 가능한 방향으로 발전하고, 투기를 방지하며, 토지 낭비를 제한하는 데 도움이 될 것입니다."라고 보 씨는 말했습니다.

베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 위의 관점에 동의하며, 새로운 규정은 단지 프로젝트에 필요한 토지만 요청한 후 토지를 여러 구획으로 나누어 판매하려는 투자자들을 없애는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. 이러한 행위는 국가에 경제적 효율성을 가져다주지 못합니다.

"새 법은 투자자를 위한 토지 분할 및 매각을 엄격하게 규제하고 있지만, 기반 시설을 기반으로 가격을 부풀리기 위해 토지를 분할하는 행위는 여전히 더 엄격한 관리 규정이 필요합니다. 따라서 2024년 토지법과 2023년 부동산사업법의 시행은 사실상의 지가 상승 현상을 근절하기 위해 더욱 명확하고 세부적으로 이루어져야 합니다." 라고 딘 씨는 말했습니다.

출처: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html