부동산 회복 가속화

11월 9일, 라오동신문은 "부동산 관련 법적 장벽 제거" 세미나를 개최했습니다. 경영진, 전문가, 변호사, 협회, 기업 등 다양한 관계자들이 부동산 시장의 원활한 회복을 위해서는 법적 장벽을 제거해야 한다는 의견을 제시했습니다.

바닥까지 마켓팅, 자본 부족 없음

세미나에서 많은 전문가와 협회 지도자들은 부동산 시장이 가장 어려운 시기를 지나 최근에 바닥을 쳤고 여전히 어려움에 직면해 있음에도 불구하고 회복되고 있다는 평가에 동의했습니다.

국가통화금융정책자문위원회 위원인 칸 반 룩 박사가 인용한 자료에 따르면, 베트남 부동산 시장은 비교적 긍정적인 두 부문으로 나뉘는데, 주거용 부동산과 산업단지 부동산(IP)이 최근 가장 큰 영향을 받은 것으로 나타났습니다. 주거용 부동산과 관련하여 베트남 부동산중개협회의 예비 보고서는 매 분기 전 분기 대비 높은 회복세를 보이고 있습니다. 약 2만 개의 상품이 출시되었으며, 거래 건수는 분기별로 점진적으로 증가하여 2023년 3분기에만 전 분기 대비 56% 증가했습니다.

산업단지 부동산과 관련하여, 베트남에는 약 400개의 산업단지가 있으며, 그중 약 292개가 운영 중이며, 수용 능력 또는 입주율은 약 80%~82%입니다. 2023년 3분기 말 기준 입주율은 남부 지역이 약 82%, 북부 지역이 약 80%입니다. 산업단지 임대료는 2023년 3분기에도 전년 동기 대비 7%~12% 상승했습니다. 신규 공급은 여전히 ​​증가하고 있으며, FDI 프로젝트 전망이 밝아 산업단지 관련 창고, 공장, 사회주택(NƠXH)에 대한 수요가 높은 수준입니다.

기자 - 응우이 라오 동 신문 편집장 토 딘 투안 박사가 토론의 ​​의장을 맡았습니다. 사진: 황 트리우

부동산 시장의 어려움 중 하나로 이미 많이 언급된 신용 자본 문제가 점차 해소되고 있습니다. 국가은행이 발표한 자료에 따르면 소득 감소와 고금리에도 불구하고 2023년 상반기 투자, 부동산 사업, 주택 부문 신용 대출은 약 4.7% 증가했습니다. 외국인 직접 투자(FDI) 자금은 매우 긍정적으로, 2023년 상반기 부동산 투자는 약 20억 달러에 달했으며, 그중 약 7억 6,300만 달러가 지출되었습니다. 부동산 기업들은 채권 발행을 통한 자금 조달에도 적극적으로 나서 만기 채권을 협상하고 발행 채권을 매입하고 있습니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨도 시장이 바닥을 지났다고 말했습니다. 구체적으로 호치민시 건설국 자료에 따르면, 부동산 시장이 바닥을 친 것은 2023년 1분기였습니다. 당시 부동산 시장은 마이너스 16.1%를 기록했지만, 이후 점차 회복세를 보였습니다. 2023년 2분기 말에도 부동산 시장은 11% 이상 마이너스 성장을 기록했지만, 3분기부터는 마이너스 8%에 그쳤습니다.

최근 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 예상되는 신용 패키지 중 하나는 사회주택 개발 사업 투자를 위한 12조 동(VND) 규모의 대출 패키지입니다. 베트남 농업농촌개발은행( Agribank )은 이 신용 패키지 시행 첫날부터 3조 동(VND)의 대출이 등록되었다고 밝혔습니다.

아그리뱅크 빈찌에우 지점(호치민시) 팜 반 즈엉 이사에 따르면, 아그리뱅크는 100% 국유 은행이므로 120조 동(VND) 패키지를 포함한 모든 규정을 엄격히 준수해야 합니다. 아그리뱅크는 2022년 10월부터 사회주택 사업에 진출하여 현재까지 추진해 왔습니다. 신용 자본 측면에서는 흑자를 기록하고 있으며 기업 대출도 가능합니다. 하지만 문제는 사업에 자금을 지원할 때 국가 규정을 철저히 준수해야 한다는 것입니다. 현재 아그리뱅크는 사업 자금의 신속한 조달을 위해 기업들과 협력하여 어려움을 해소하고 있습니다.

특히 사회주택 구매 대출 금리가 최근 몇 년 만에 최저 수준입니다. 현재 아그리뱅크(Agribank)는 일반 금리보다 2% 낮은 금리로 사회주택 구매 대출을 제공하고 있습니다. 낮은 금리와 가용 자본은 기업들이 대출금 지급 절차를 완료하기만 기다리고 있습니다."라고 즈엉 씨는 단언했습니다.

워킹그룹의 역할 강화

사회주택을 위한 신용자본은 부족한 편은 아니지만, 기업들에 따르면 이런 사업을 실행하는 것은 매우 어려운 일이다.

호치민시 사회주택 주식회사의 보 민 황 대표는 정부가 사회주택 개발을 위한 다양한 인센티브를 제공하고 있지만, 많은 기업들이 이를 활용하지 못하고 있다고 말했습니다. 사회주택에 참여하지 않았을 때는 어려움을 겪었고, 참여하더라도 더 큰 어려움을 겪고 있다고 덧붙였습니다. 특히 기업들은 자본금 외에도 토지 자금 조달에 어려움을 겪고 있습니다. 따라서 기업들은 정부가 임대용 토지 자금을 검토하여 사회주택 개발 사업 목록에 포함하고 투자자를 선정하기 위한 입찰을 진행하기를 원합니다. 이후 기업들은 사회주택 개발에 참여하여 해당 토지의 가치를 사업 개발 비용에 반영할 것입니다.

"사회주택 사업을 하는 기업은 수익률이 10%에 불과하지만, 판매 가격과 판매 대상은 건설부를 거쳐야 합니다. 게다가 판매 가격에 포함될 수 없는 비용도 있습니다. 사회주택 건설은 상업용 주택 건설보다 시간이 오래 걸리고 까다로워 기업들이 관심을 갖지 않습니다. 은행 대출금을 2~3년씩 기다려야 하는 것은 기업들이 기다릴 수 없는 일입니다. 따라서 신속한 대출금 지급 메커니즘을 구축하는 것이 좋습니다."라고 호앙 씨는 제안했습니다.

부동산 시장의 이러한 어려움은 과거에도 지적되고 언급되어 왔습니다. 응우이 라오 동 신문의 토론에서 전문가와 업계 관계자들이 공유한 바에 따르면, 남은 과제는 이러한 어려움을 신속하게 해결할 수 있는 가장 실현 가능한 해결책을 제시하는 것입니다.

동나이성 건설국 주택개발부 부동산시장국 타이 도안 호아 부국장은 이번 검토를 통해 동나이성이 부동산 부문의 다섯 가지 어려움과 장애 요인을 파악했다고 밝혔습니다. 특히 투자 정책 승인 절차, 즉 투자자 선정 과정에서의 어려움과 장애가 가장 두드러집니다. 수년간 투자 정책 승인을 받아온 프로젝트들이 있지만, 현재 검사 기관에서 주택법 시행 요건을 재검토하고 있습니다. 즉, 주거용 토지가 있어야 한다는 것입니다. 토지 가치 평가 또한 어렵습니다. 컨설팅 회사들이 관계 당국에 설명하기 어렵다는 이유로 감히 가치를 평가하지 못해 프로젝트가 배정되었지만 가치를 평가받지 못하는 경우도 있습니다.

"이 프로젝트에서 사회주택 건설 과제를 수행하는 데는 많은 어려움이 있습니다. 많은 프로젝트가 기존 규정에 따라 진행되었지만, 이후 계획 조정이 지연되고 있습니다. 예를 들어, 주택법은 지방 정부가 재평가를 통해 기업에 프로젝트 면적의 20%를 사회주택으로 할당하도록 강제해야 한다고 규정하고 있는데, 이는 매우 어려운 일입니다."라고 호아 씨는 현재 상황을 설명했습니다.

이러한 어려움을 극복하기 위해 동나이성은 지금부터 2030년까지 상업용 주택용 토지를, 나머지는 사회주택용 토지를 계획할 계획입니다. 계획 작업은 완료되어 투자자 모집을 준비하고 있지만, 여전히 어려움이 있습니다. 2022년부터 현재까지 동나이성 당위원회와 인민위원회는 사업 관련 권고 사항을 처리하고 어려움을 해소하기 위한 실무팀을 구성하도록 지시했습니다.

2023년 초부터 동나이성은 저조한 사업의 장애물 제거, 기업의 어려움 해결, 그리고 사회주택 개발을 위해 3개의 실무 그룹을 구성했습니다. 3개 실무 그룹은 모두 성(省) 지도자들이 이끌고 있습니다. 특히 건설부를 비롯한 각 부처는 관할 지역 내 어려움을 해소하기 위한 실무 그룹을 구성하여 부분적인 해결을 추진하고 있습니다. 상위 직급과 관련된 어려움은 관련 부처 및 지부와 협력하여 기업을 위해 문제를 해결하도록 등록할 예정입니다.

3개 법안 초안이 곧 개정될 것으로 예상

예상되는 해결책 중 하나는 현재 15대 국회 6차 회의에서 논의 및 의견 수렴 중인 부동산사업법(개정), 주택법(개정), 토지법(개정) 등 3개 법안 초안입니다. 이 법안 이 통과되면 부동산 시장의 법적 장벽이 제거될 것입니다.

베트남 부동산중개업협회 상임이사인 응우옌 탄 퐁 변호사는 다음과 같이 분석했습니다. "주택법 개정안은 일부 분쟁이 상사 중재를 통해 해결될 것이라는 점을 시사합니다. 현재 많은 프로젝트가 수년간 허가를 받지 못해 투자자, 주택 구매자, 아파트 사용자 간의 분쟁이 여전히 발생하고 있습니다. 이번 초안의 새로운 규정은 이러한 분쟁을 더 명확하게 이해하는 데 도움이 될 것입니다."

부동산사업법 개정안에서는 앞으로 부동산 중개업의 질을 높이는 내용도 언급돼 있습니다.

퐁 변호사는 "이 세 가지 법안이 통과되면 법률의 보급과 대중화에 기여하여 부동산 시장 참여자, 특히 중개인의 질을 향상시킬 것"이라고 말했습니다.

당국에는 구체적이고 명확한 지침이 필요합니다.

사회주택 건설의 법적 및 절차적 측면과 관련하여, 많은 전문가들은 기업과 협회가 현재의 까다로운 절차와 어떤 절차를 폐지해야 하는지 구체적으로 명시해야 한다고 생각합니다. 접근 방식과 관련하여, 정부와 관련 기관은 복잡하고 중복되며 일관성이 없는 모든 문제에 대해 구체적이고 명확한 지침을 제공해야 합니다. 지자체 또한 우회적이고 비효율적인 협의를 지양하고, 관련 내용을 명확히 해야 합니다.

"기업과 협회 자체도 많은 노력을 기울이고 있지만, 제 생각에는 더 정확한 권고안을 제시하고 이에 따른 해결책을 더욱 긴밀히 마련해야 합니다."라고 칸 반 루크 박사는 평가했습니다.

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출처: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm