부동산 시장 회복을 가속화하십시오.

11월 9일, 응우오이 라오 동(Nguoi Lao Dong) 신문은 "부동산 시장의 법적 장애물 제거"라는 주제로 세미나를 개최했습니다. 경영진, 전문가, 변호사, 협회 및 기업 관계자들이 참석하여 부동산 시장의 더욱 큰 회복을 위해서는 법적 병목 현상을 해결해야 한다는 의견을 제시했습니다.

시장은 바닥을 찍었고, 자본은 부족하지 않습니다.

세미나에 참석한 많은 전문가와 협회 지도자들은 부동산 시장이 가장 어려운 고비를 넘기고 최근 바닥을 찍은 후 회복세에 접어들었지만, 여전히 어려움이 남아 있다는 평가에 동의했습니다.

국가 재정통화정책자문위원회 위원인 칸 반 룩 박사가 인용한 자료에 따르면, 시장에는 최근 가장 적은 영향을 받은 주거용 부동산과 산업단지 부동산이라는 두 가지 상대적으로 유망한 부문이 있습니다. 주거용 부동산의 경우, 베트남 부동산중개인협회의 예비 보고서에 따르면 분기별로 거래량이 증가하며 회복세를 보이고 있습니다. 약 2만 건의 신규 매물이 출시되었고, 거래량은 분기별로 꾸준히 증가하여 2023년 3분기에는 전분기 대비 56% 증가했습니다.

산업용 부동산과 관련하여, 해당 국가에는 약 400개의 산업단지가 있으며, 그중 약 292개가 운영 중이고 입주율은 약 80~82%입니다. 2023년 3분기 말 기준 남부 지역의 입주율은 약 82%, 북부 지역은 약 80%였습니다. 산업단지 임대료는 2023년 3분기에도 전년 동기 대비 7~12% 상승했습니다. 외국인 직접투자(FDI) 프로젝트의 강력한 전망과 산업단지와 연계된 창고, 공장, 사회주택에 대한 높은 수요로 신규 공급은 계속 증가하고 있습니다.

언론인이자 의사이며 응우오이 라오 동 신문 편집장인 토 딘 투안이 세미나 의장을 맡았다. 사진: 호앙 트리에우

부동산 시장의 주요 과제 중 하나였던 자금 조달 문제가 점차 해결되고 있습니다. 베트남 중앙은행 발표 자료에 따르면 소득 감소와 높은 금리에도 불구하고 2023년 상반기 부동산 투자 및 주택 담보 대출은 약 4.7% 증가했습니다. 외국인 직접 투자(FDI) 또한 긍정적인 흐름을 보였는데, 2023년 첫 10개월 동안 부동산 부문에 약 20억 달러가 유입되었고, 이 중 약 7억 6,300만 달러가 실제로 투자되었습니다. 부동산 기업들 역시 채권 발행, 만기 도래 채권 협상, 기존 채권 재매입 등을 통해 적극적으로 자금을 조달하고 있습니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 시장이 바닥을 지났다고 밝혔습니다. 구체적으로 호치민시 건설국의 자료에 따르면, 부동산 시장은 2023년 1분기에 마이너스 16.1%를 기록하며 바닥을 쳤지만 이후 점차 회복세를 보였습니다. 2023년 2분기 말에도 부동산 성장률은 여전히 ​​마이너스 11% 이상을 기록했지만, 3분기부터는 마이너스 8% 수준으로 떨어졌습니다.

최근 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 예상되는 금융 지원책 중 하나는 사회주택 개발 사업 투자를 위한 120조 동 규모의 대출 패키지입니다. 베트남 농업농촌개발은행( Agribank )은 이 대출 패키지 시행 첫날부터 30조 동이 등록되었다고 밝혔습니다.

호치민시 빈찌에우 지점의 팜 반 즈엉 지점장에 따르면, 아그리뱅크는 100% 국영은행이기 때문에 120조 VND 규모의 지원책을 포함한 모든 규정을 엄격히 준수해야 합니다. 아그리뱅크는 2022년 10월부터 사회주택 사업에 참여해 현재까지 사업을 지속해 왔습니다. 자금 지원 측면에서 은행은 충분한 여유 자금을 보유하고 있으며 사업체에 대출을 제공할 준비가 되어 있습니다. 다만, 사업체에 자금을 지원할 때는 국가 규정을 철저히 준수해야 합니다. 현재 아그리뱅크는 사업체들과 협력하여 어려움을 해결하고 사업 자금 지원을 신속하게 진행하고 있습니다.

"현재 사회주택 대출 금리는 수년 만에 최저 수준입니다. 아그리뱅크는 현재 사회주택 구매 고객에게 표준 금리보다 2%포인트 낮은 금리로 대출을 제공하고 있습니다. 낮은 금리와 풍부한 자본을 바탕으로, 기업들이 대출 실행 절차를 완료하기만 기다리고 있습니다."라고 두옹 씨는 밝혔습니다.

실무그룹의 역할 강화

사회주택 건설을 위한 자금은 부족하지 않지만, 기업들은 이러한 프로젝트를 실행하는 데 어려움을 겪고 있다고 말합니다.

호치민시 사회주택 주식회사 대표이사인 보 민 호앙 씨는 정부가 사회주택 개발을 위한 다양한 인센티브를 제공하고 있지만, 많은 기업들이 이를 활용하지 못하고 있다고 밝혔습니다. 사회주택 사업에 참여하기 전부터 어려움을 겪었고, 참여 후에는 더욱 난관에 봉착했다는 것입니다. 특히 자본 부족 외에도 토지 확보에 어려움을 겪고 있다고 지적했습니다. 따라서 기업들은 정부가 임대 가능한 토지를 검토하여 사회주택 개발 사업 목록에 포함시키고, 입찰을 통해 투자자를 선정하는 방안을 마련해 줄 것을 기대하고 있습니다. 그렇게 되면 기업들은 사회주택 개발 사업에 참여하여 토지 비용을 사업 개발 비용에 포함시킬 수 있을 것이라고 그는 덧붙였습니다.

"사회주택 사업에 참여하는 기업은 10%의 이윤만 남길 수 있을 뿐 아니라, 판매 가격과 목표 구매자 모두 건설부의 승인을 받아야 합니다. 게다가 일부 비용은 판매 가격에 포함할 수 없습니다. 사회주택 건설은 일반 주택 건설보다 시간이 오래 걸리고 난이도도 높아 기업들의 참여 의욕이 떨어집니다. 은행 대출 승인을 2~3년씩 기다리는 것은 기업 입장에서 용납할 수 없는 수준입니다. 따라서 신속한 대출 승인 절차를 마련해야 합니다."라고 호앙 씨는 제안했습니다.

앞서 언급한 부동산 시장의 어려움들은 이미 과거에도 파악되고 논의된 바 있다. 응우오이 라오 동 신문 세미나에서 의견을 공유한 전문가들과 기업들에 따르면, 남은 과제는 이러한 어려움을 조속히 해소할 수 있는 가장 실현 가능한 해결책을 제시하는 것이다.

동나이성 건설부 주택개발 및 부동산시장국 부국장인 타이 도안 호아 씨는 검토 결과 동나이성 부동산 부문에서 다섯 가지 유형의 어려움과 장애물을 파악했다고 밝혔습니다. 그중 가장 두드러진 것은 투자 정책 승인 및 투자자 선정 절차와 관련된 어려움과 장애물입니다. 일부 프로젝트는 이미 수년 전에 투자 승인을 받았지만, 이제 검사 기관에서 주택법 준수, 즉 주거용 토지 확보를 요구하고 있습니다. 토지 평가 또한 어렵습니다. 일부 프로젝트는 토지가 배정되었음에도 불구하고 컨설팅 회사가 당국에 설명하기 어려울 것을 우려하여 평가를 꺼려 평가를 진행하지 못하고 있습니다.

"본 사업에서 사회주택 건설을 추진하는 데에는 여러 가지 어려움이 있습니다. 많은 사업들이 기존 규정에 따라 진행되었지만, 이후 계획이 수정되면서 난관에 부딪혔습니다. 예를 들어, 주택법은 지방자치단체가 재평가를 통해 사업 부지의 20%를 사회주택으로 할당하도록 의무화하고 있는데, 이는 매우 어려운 과제입니다."라고 호아 씨는 현 상황을 설명했습니다.

이러한 어려움을 극복하기 위해 동나이성은 2030년까지 상업용 주택 용지를 지속적으로 배정하고, 남은 용지는 사회주택에 배정하는 계획을 세웠습니다. 계획 수립 과정은 완료되어 투자 유치 준비가 완료되었지만, 여전히 해결해야 할 과제들이 남아 있습니다. 동나이성 당위원회와 인민위원회는 2022년부터 기업의 요구 사항을 처리하고 어려움을 해소하기 위한 실무팀을 구성하도록 지시했습니다.

2023년 초부터 동나이성은 사업 지연 문제 해결, 기업 활동 지원, 사회주택 개발 등을 위해 3개의 태스크포스를 구성했습니다. 이 3개의 태스크포스는 모두 도지사가 이끌고 있습니다. 각 부서, 특히 건설부는 관할 구역 내 문제 해결을 위한 태스크포스를 설치하여 단계적으로 문제를 처리하고 있습니다. 상위 기관의 지원이 필요한 사안의 경우, 관련 부처 및 기관과 협력하여 기업 활동을 지원하기 위한 해결책을 마련하고 있습니다.

세 가지 개정안이 곧 통과될 것이라는 기대가 높습니다.

예상되는 해결책 중 하나는 현재 제15대 국회 제6차 회기에서 논의 및 의견 수렴 중인 부동산사업법(개정), 주택법(개정), 토지법(개정) 등 3개 법안입니다. 이 법안 들이 통과되면 부동산 시장의 법적 장애물이 제거될 것입니다.

베트남 부동산중개인협회 상임위원인 응우옌 탄 퐁 변호사는 다음과 같이 분석했습니다. "개정된 주택법 초안은 일부 분쟁을 상업 중재를 통해 해결할 수 있도록 규정하고 있습니다. 현재 투자자, 주택 구매자, 아파트 사용자 간의 분쟁이 여전히 발생하고 있으며, 많은 프로젝트에서 소유권 증서 발급이 수년간 지연되고 있습니다. 개정안의 새로운 규정은 이러한 상황을 더욱 명확하게 이해하는 데 도움이 될 것입니다."

부동산거래법 개정안은 향후 부동산 중개업의 질을 향상시키는 방안도 다루고 있습니다.

"이 세 가지 법안이 통과되면 법률 지식 보급에 기여하고 부동산 시장 참여자, 특히 중개인의 자질 향상에 도움이 될 것입니다."라고 퐁 변호사는 말했다.

당국은 구체적이고 명확한 지침을 제공해야 합니다.

사회주택 건설의 법적 및 절차적 측면과 관련하여 많은 전문가들은 기업과 협회가 현재의 장애물을 구체적으로 파악하고 어떤 절차를 없애야 할지 결정해야 한다고 생각합니다. 접근 방식 측면에서 정부와 관련 기관은 모든 현안, 중복 및 불일치 사항에 대해 명확하고 구체적인 지침을 제공해야 하며, 지방 자치 단체 또한 이러한 문제들을 명확히 하고 장기간에 걸친 비효율적인 협의를 피해야 합니다.

"기업과 협회들이 많은 노력을 기울이고 있지만, 제 생각에는 더욱 정확한 권고안과 더욱 구체적인 해결책을 제시하기 위해 노력해야 합니다."라고 칸 반 뤽 박사는 평가했습니다.

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출처: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm