많은 부동산 사업체는 부채를 갚고 프로젝트를 구축하기 위한 자금을 마련하기 위해 자산을 매각하거나, 은행 대출을 이용하거나, 주식을 제공합니다.
자본 갈증을 해소하기 위해 자산을 매각하다
지금까지 노바랜드 그룹은 기본적으로 대출과 채권 부채 구조조정을 완료했지만, PwC베트남은 2023년 감사 보고서에서 여전히 노바랜드의 계속기업 가정을 언급했습니다.
독립 감사인에 따르면, 현금 흐름 부족, 단기 채무 만기 도래, 그리고 금융 시장에서의 자본 조달 능력 제약 등의 복합적인 영향으로 노바랜드의 단기 유동성 압박이 가중되었습니다. 또한, 연결재무제표 기준일 현재 노바랜드는 대출 및 채권 계약에 대한 특정 의무를 위반했습니다.
이 문제와 관련하여, 노바랜드는 시중은행들로부터 주택 구매자에게 각 단계별 주택 인도가 원활하게 진행될 수 있도록 프로젝트 건설을 위한 재정 지원을 지속하겠다는 약속을 받았다고 밝혔습니다. 구체적으로, 은행들은 향후 15조 8,160억 동(VND)의 추가 신용 한도를 계속 제공할 예정입니다.
특히, 노바랜드는 계약서에 명시된 기간 내에 만기 부채를 상환하기 위해 약 2조 8,700억 동(VND) 규모의 자산 매각을 계획하고 있습니다. 동시에, 회사는 투자자들로부터 예상 가치 8조 9,170억 동(VND) 규모의 자산 매각에 대한 의향서를 접수했습니다. 회사는 향후 12개월 이내에 해당 자산 매각을 완료할 것이라고 밝혔습니다.
많은 기업이 은행 대출을 받기 전에 대차대조표를 정리하기 위해 채권 부채를 점진적으로 또는 완전히 탕감하려는 노력을 기울여 왔습니다.
마찬가지로 LDG 투자 주식회사도 개발 협력, 프로젝트 이전, 채권, 은행 및 기타 부채 상환을 위한 주식 매각 계획을 시행하고 있습니다.
구체적으로 LDG는 하이두이 주식회사(LDG 자회사)가 투자한 바이붓-손짜 관광 지역 프로젝트를 양도합니다. 이 프로젝트는 LDG 그랜드 센트럴이라는 상호로 운영되며, 29헥타르 규모에 총 투자액은 4조 6천억 동(VND)이 넘습니다.
동시에 LDG는 빈즈엉성, 디안시, 빈안구 에 있는 아파트 단지 프로젝트 C1 부지와 기타 자산 및 프로젝트를 양도하려고 합니다.
또 다른 전형적인 사례는 팟닷(Phat Dat) 회사입니다. 팟닷 회사 이사회 의장인 응우옌 반 닷(Nguyen Van Dat) 씨는 지난 2년간 예상치 못한 시장 충격으로 팟닷의 성장률이 크게 둔화되었다고 평가했습니다. 신중하게 준비했던 장기 계획 또한 수정되어야 했고, 많은 성장 지표가 조정되어야 했습니다.
이러한 맥락에서 팟닷은 투자 및 재무 포트폴리오 재편 전략을 단호하게 실행했습니다. 특히, 일부 자산 매각, 일부 자회사 지분 양도 등 단기적인 이익을 희생하고 더 시급한 문제에 집중하기로 했습니다.
구체적으로, 2022년~2023년에 Phat Dat Company는 두 자회사인 Saigon-KL Real Estate Company(Astral City Binh Duong 프로젝트 투자자)와 Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company(PDI)를 매각할 예정입니다.
그 결과, 팟닷은 재정적 압박을 덜었고, 특히 2023년 말 이전에 모든 채권을 제때 성공적으로 상환하여 전체 산업이 극도로 암울한 상황에서 채권 부채가 없는 희귀한 부동산 기업이 되었습니다.
자본 압박은 점차 완화될 것이다.
베트남 투자신용등급(VIS Rating) 주식회사(VIS)는 최근 주택 부동산 산업에 대한 업데이트 보고서에서 2024년 높은 레버리지와 만기가 도래하는 부채로 인해 현금 흐름이 개선되더라도 부동산 기업의 부채 상환 능력은 여전히 취약하다고 평가했습니다. 부채/EBITDA 비율(기업의 발생 부채 상환 능력 측정)은 부채 증가율이 이익 증가율보다 높아 2023년 8.7배로, 2022년 7배보다 감소했습니다. 2023년 단기 부채/총부채 비율은 최대 45%로 지난 5년 중 가장 높습니다.
또한, 2024년에는 약 130조 VND 규모의 부동산 채권이 만기를 맞이할 것으로 예상되는데, 이는 지난 5년간 최고치로, 투자자들에게 자본 확충 위험을 안겨줍니다. 법적 문제에 직면한 프로젝트나 투기적 프로젝트를 진행 중인 투자자들은 채권 원금 및 이자 지급 지연과 현금 흐름 악화 위험에 직면할 수 있습니다. 따라서 이러한 기업들이 자본 확충이 가장 시급한 기업입니다.
실제로 많은 기업들은 특히 자본 측면에서 어려움에 직면했음에도 불구하고 은행 대출을 받고 증권 거래소에서 자본을 조달하기 전에 대차대조표를 정리하고자 미지급 채권을 점진적으로 또는 완전히 없애려고 노력해 왔습니다.
예를 들어, 시장 변동에 적응하기 위한 구조 조정 후 Phat Dat은 이제 주거용 부동산 부문에만 집중하고 있으며, 시장에 출시할 6개의 주요 프로젝트가 있으며, 이러한 프로젝트에서 얻은 총 수익은 약 40,000억 VND로 추산됩니다.
회사는 운영자금 확보를 위해 기존 주주들에게 1억 3,430만 주 이상을 주당 1만 동(VND)의 가격으로 5.5:1의 발행비율로 권리 행사 방식으로 제공할 계획입니다. Phat Dat은 이 계획이 성공할 경우 1조 3,400억 동(VND) 이상을 조달할 수 있습니다. 조달된 자금은 전액 회사 및 자회사의 부동산 프로젝트 수행에 사용될 예정입니다.
DIC Corp.도 4억 1천만 주를 발행하여 약 6조 5천억 동(VND)을 조달할 계획입니다. 회사는 조달된 자금을 바리아붕따우성 투이반 169번지에 위치한 Cap Saint Jacques 복합단지 프로젝트 2단계 및 3단계, 하우장성 비탄 상업 주거 지역 프로젝트, 빈푹성 남빈옌 신도시 프로젝트, 하남성 푸리시 람하구 람하센터포인트 주거 지역 프로젝트(람하구 소재)의 투자 자본금으로 사용할 예정입니다.
VIS Rating에 따르면, 은행 신용 및 자본 시장 접근성 개선으로 향후 재융자 위험이 감소할 것으로 예상됩니다. 따라서 2022년 4분기 이후 투자자들이 겪어온 유동성 압박이 완화되었습니다. 부동산 사업에 대한 은행 신용은 2023년 28%로 크게 증가했으며, 2024년에도 투자자들의 자본 및 유동성 수요를 충족하기 위해 계속 증가할 것입니다.
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