부동산 사업은 돈을 빚을 갚는 데 사용합니다.

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많은 부동산 사업체는 부채를 갚고 프로젝트를 구축하기 위한 자금을 마련하기 위해 자산을 매각하거나, 은행 대출을 이용하거나, 주식을 제공합니다.

자본 갈증 해소 위해 자산 매각

지금까지 노바랜드 그룹은 기본적으로 대출과 채권 부채 구조조정을 완료했지만, PwC베트남은 2023년 감사 보고서에서 여전히 노바랜드의 계속기업 가정을 언급했습니다.

독립 감사원에 따르면, 현금 흐름 부족, 단기 채무 만기, 금융 시장에서 자본을 조달하는 능력에 대한 제한 등의 복합적인 영향으로 인해 Novaland의 단기 유동성 압박이 커졌습니다. 또한, 연결재무제표 일자 기준으로 Novaland는 대출 및 채권 계약에 따른 특정 약속을 위반했습니다.

이 문제와 관련하여 Novaland는 회사가 상업 은행으로부터 주택 구매자에게 각 단계의 주택 인도 진행을 보장하기 위해 프로젝트 건설을 실행하기 위한 재정 지원을 계속 제공하겠다는 약속을 받았다고 밝혔습니다. 구체적으로 은행들은 앞으로도 15조 8,160억 VND의 추가 신용 한도를 계속 지급할 예정입니다.

특히, 노바랜드는 계약서에 명시된 기간 내에 만기가 되는 부채를 상환하기 위해 약 2조 8,700억 VND에 자산을 매각할 계획입니다. 동시에 회사는 투자자들로부터 예상 가치가 8조 9,170억 동인 자산 매각과 관련한 관심의 서한을 받았습니다. 회사 측은 향후 12개월 내에 자산 매각을 완료할 것이라고 밝혔습니다.

많은 기업이 은행 대출을 받기 전에 대차대조표를 정리하기 위해 채권 부채를 점진적으로 또는 완전히 탕감하려는 노력을 기울여 왔습니다.

마찬가지로 LDG 투자 주식회사도 개발 협력, 프로젝트 이전, 채권, 은행 및 기타 부채 상환을 위한 주식 매각 계획을 시행하고 있습니다.

구체적으로 LDG는 Hai Duy Joint Stock Company(LDG의 자회사)가 투자한 Bai But - Son Tra 관광 지역 프로젝트를 양도할 예정입니다. 이 프로젝트의 상업적 명칭은 LDG 그랜드 센트럴이며, 규모는 29헥타르이고 총 투자액은 4,6000억 VND가 넘습니다.

동시에 LDG는 빈안구에 있는 아파트 단지 프로젝트 C1 부지도 이전하려고 합니다. 디안, 빈즈 엉성 및 기타 자산과 프로젝트.

또 다른 대표적인 사례는 Phat Dat Company입니다. Phat Dat 회사 이사회 회장인 응우옌 반 닷 씨는 지난 2년간의 예상치 못한 시장 충격으로 인해 Phat Dat의 성장률이 상당히 둔화되었다고 평가했습니다. 신중하게 세운 장기 계획조차도 바뀌어야 합니다. 많은 성장 지표가 조정되어야 합니다.

이러한 맥락에서 Phat Dat은 투자 및 재무 포트폴리오를 재구조화하기 위한 전략을 과감하게 실행했습니다. 단기적 이익을 희생하는 것, 예를 들어 일부 자산을 매각하거나, 일부 자회사의 주식을 양도하는 것 등을 포함하여 더욱 시급한 문제에 집중하기로 했습니다.

구체적으로, 2022년~2023년에 Phat Dat Company는 두 자회사인 Saigon-KL Real Estate Company(Astral City Binh Duong 프로젝트 투자자)와 Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company(PDI)를 매각할 예정입니다.

그 결과, 팟닷은 재정적 압박을 덜었고, 특히 2023년 말 이전에 모든 채권을 제때 성공적으로 상환하여 전체 산업이 극도로 암울한 상황에서 채권 부채가 없는 희귀한 부동산 기업이 되었습니다.

자본 압박은 점차 완화될 것이다.

VIS Rating(Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company)은 최근 주거용 부동산 산업에 대한 업데이트 보고서에서 2024년 높은 레버리지와 부채 만기가 길어 현금 흐름이 개선되더라도 부동산 기업의 부채 상환 능력은 여전히 취약하다고 평가했습니다. 부채/EBITDA 비율(회사의 부채 상환 능력을 측정)은 2023년에는 8.7배인 반면, 2022년에는 7배로 증가했는데, 이는 부채 증가가 이익 증가보다 크기 때문입니다. 2023년 단기부채가 전체부채에 차지하는 비율은 45%에 달할 것으로 예상되는데, 이는 지난 5년 중 가장 높은 수준이다.

또한 2024년에는 약 130조 VND 규모의 부동산 채권이 만기가 되는데, 이는 지난 5년 중 가장 높은 수준으로, 투자자들에게 재자본화 위험을 안겨줍니다. 법적 문제에 직면한 프로젝트를 보유한 투자자나 투기적 프로젝트를 수행하는 투자자는 채권의 원금 및 이자 지급이 지연되고 현금 흐름이 약해질 위험에 직면할 수 있습니다. 따라서 이러한 회사가 재자본화가 가장 필요한 회사입니다.

실제로 많은 기업들은 특히 자본 측면에서 어려움에 직면했음에도 불구하고 은행 대출을 받고 증권 거래소에서 자본을 조달하기 전에 대차대조표를 정리하고자 미지급 채권을 점진적으로 또는 완전히 없애려고 노력해 왔습니다.

예를 들어, 시장 변동에 적응하기 위한 구조 조정 후 Phat Dat은 이제 주거용 부동산 부문에만 집중하고 있으며, 시장에 출시할 6개의 주요 프로젝트가 있으며, 이러한 프로젝트에서 얻은 총 수익은 약 40,000억 VND로 추산됩니다.

회사는 운영 자본을 확보하기 위해 기존 주주에게 1억 3,430만 주 이상을 주식 1주당 10,000동의 가격으로 제공할 계획이며, 발행 비율은 5.5:1이고 권리 행사의 형태를 취합니다. 성공하면 Phat Dat은 1조 3,400억 VND 이상을 벌 수 있다. 모든 수익금은 회사와 그 자회사의 부동산 프로젝트를 실행하는 데 사용됩니다.

마찬가지로 DIC Corp는 4억 1천만 주를 4차례 발행해 약 6조 5천억 동을 조달할 계획입니다. 이 기업은 모금한 자금을 바리어붕따우성 투이반 169번지에 위치한 Cap Saint Jacques 복합 프로젝트 2, 3단계에 대한 투자 자본을 보충하는 데 사용할 예정입니다. 비탄 상업 주거 지역 프로젝트(하우장성) Nam Vinh Yen 신도시 지역 프로젝트(Vinh Phuc성); 람하 구(푸리 시, 하남성)의 람하 센터 포인트 주거 지역 프로젝트.

VIS 등급에 따르면, 은행 대출과 자본 시장에 대한 접근성이 향상되어 앞으로 재융자 위험은 감소할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 2022년 4분기부터 투자자들이 직면한 유동성 스트레스는 완화되었습니다. 부동산 사업에 대한 은행 대출은 2023년에 28%로 크게 증가했으며, 투자자의 자본 및 유동성 요구를 지원하기 위해 2024년에도 계속 증가할 것입니다.

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