땅값이 지나치게 부풀려지고 있다.
토지 가격은 투자자는 물론 주택 건설을 위해 토지를 구매하려는 사람들에게 항상 큰 관심사입니다. 그러나 오랫동안 토지 가격은 불합리하게 부풀려져 사회에 부정적인 영향을 미치고 자원 배분을 왜곡하며 거시경제 불안정의 위험을 초래해 왔습니다. 이는 시장 원리에 따라 토지 가격을 책정할 때 발생하는 네 가지 결과 중 하나입니다.
지난 5년 동안 하노이는 부동산 가격 상승률 112%로 전국 최고치를 기록했으며, 하이퐁은 71%, 다낭과 호치민시는 거의 두 배 가까이 가격이 올랐습니다. 이러한 비정상적인 가격 급등은 진정한 수요 때문이 아니라 투기, 사재기, 특히 주변 지역의 경매 거래 가격이나 인기 개발 지역과의 비교를 통한 토지 평가에 기인합니다. 이는 통제되지 않는 가격 상승의 악순환을 초래하여, 다음 가격 역시 이전 가격을 따라 상승하는 결과를 낳습니다.
하노이 동안면의 부동산 업자들은 이 지역이 현재 수도에서 가장 매력적인 투자 지역이라고 말합니다. 2년 전만 해도 평방미터당 가격이 5천만 동도 채 되지 않았던 이곳이 인근에 고급 주택 단지가 잇따라 개발되면서 땅값이 네 배로 올랐다는 것입니다. 고급 주택 단지에서 3km 이상 떨어진 곳조차도 중심가와 마찬가지로 땅값이 상승하고 있다고 합니다.
수년간, 특히 하노이를 비롯한 여러 지역에서 토지 가격은 실제 가치를 반영하지 않고 조직적인 가격 조작에 의해 좌우되어 왔습니다. 대표적인 예로, 최고 경매가를 기준으로 삼아 주변 지역의 가격을 동시에 끌어올리는 방식이 있습니다. 앞으로의 전망은 불투명하지만, 현재 하노이의 토지 가격은 평방미터당 약 1억 4천만 VND 수준에서 변동하고 있습니다. 놀랍게도 약 2년 전만 해도 이 지역의 토지 가격은 평방미터당 약 3천만 VND에 불과했습니다. 토지 가격의 등락은 시장 원리뿐 아니라 지역 부동산 업계의 행태에도 크게 좌우됩니다.
토지 가격이 불합리하게 상승하는 주요 원인 중 하나는 지방 자치 단체가 토지 가격표와 조정 계수를 산정하는 방식입니다. 지방 자치 단체가 발표하는 현재의 토지 가격표는 시장 거래 가격보다 상당히 낮은 경우가 많습니다. 그러나 토지 사용료, 재정적 의무, 토지 개간 보상금 등을 계산할 때에는 조정 계수가 적용되는데, 이 계수들은 대개 과거에 가격이 부풀려진 기준 거래 가격을 바탕으로 산출됩니다.
베트남 부동산중개인협회 부회장인 응우옌 치 탄 씨는 "미국이나 호주 같은 선진국에서는 토지 등기부에 매매 가격 정보가 기재되어 있고, 이를 바탕으로 세금을 산정하며, 이 가격은 변동합니다. 베트남이 시장 경제 국가 로 인정받으려면 가격이 오르기만 하고 절대 내려가지 않는 불문율이 존재해서는 안 됩니다."라고 말했습니다.
베트남 건설업체협회 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 "2024년 토지법의 토지 평가 방식은 컨설팅 기관을 이용하는데, 이 컨설팅 기관이 모든 토지 가격을 결정하는 조직입니다. 저는 이것이 부정확한 접근 방식이라고 생각합니다."라고 말했습니다.
현재 하노이에서는 평방미터당 1억 VND 정도의 아파트 가격이 일반적인 수준으로 여겨집니다.
내 집 마련의 꿈이 점점 사라져 가고 있다.
현재 하노이에서는 평방미터당 1억 VND의 아파트 가격이 일반적인 수준으로 여겨지고 있습니다. 일부 지역에서는 3억 VND에 달하기도 합니다. 이처럼 터무니없이 높은 가격은 실제로 존재합니다. 10년 전과 비교하면 5~10배나 상승한 수치입니다. 당시 하노이의 평균 아파트 가격은 평방미터당 약 2천만 VND였습니다. 올해는 고급 프로젝트를 제외하고도 평방미터당 거의 8천만 VND까지 치솟았습니다. 투기꾼들은 토지법의 시장 기반 토지 평가 시스템을 악용하여 토지 가격을 부풀리고 인위적인 거품을 만들어 많은 가정의 내 집 마련 꿈을 더욱 멀게 만들고 있습니다.
전문가들에 따르면, 토지 비용은 부동산 가격의 최대 40%를 차지하는 경우가 많습니다. 이는 토지 사용료(기존 토지법에 따라 이미 납부됨), 건축 자재, 인건비 등 다른 요소들이 크게 오르지 않았음에도 불구하고 발생하는 현상입니다. 그러나 투기꾼들은 토지법의 시장 기반 토지 평가 방식을 악용하여 토지 가격을 부풀리고 주택 가격을 상승시켜 인위적인 가격 급등을 조장하는 경우가 빈번합니다.
베트남 부동산중개인협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 "하노이와 호치민 시의 주택 및 부동산 가격이 급격히 상승했다"며 "근본적인 원인은 수요와 공급의 불균형"이라고 밝혔다. 그는 "주택 수요, 투자 수요, 특히 근로자, 공무원, 생산직 근로자를 위한 주택 수요 등 다양한 형태의 수요가 매우 높은 반면, 공급은 부족하다. 이러한 공급 부족이 시장에 혼란을 야기하고 있다"고 덧붙였다.
올해 하노이와 호치민 두 최대 시장에서 공급된 4만 채 이상의 신규 아파트 중 95% 이상이 고급형으로, 평방미터당 7,600만~8,000만 동에 달하는 가격대를 형성하고 있습니다. 몇 년 전과 달리 평방미터당 3,500만~4,000만 동 수준의 중가 아파트는 더 이상 찾아보기 어렵습니다. 높은 토지 가격은 토지 매입, 임대, 사용 비용을 증가시켜 프로젝트별 총 투자 비용을 높이고 잠재적 수익을 감소시킵니다. 이는 베트남 부동산 시장에 투자하는 외국인 투자자들에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다.
인도차이나 캐피털의 CEO인 마이클 피로는 "토지 가격이 실제 경제적 가치를 훨씬 뛰어넘는 등 시장이 강한 투기 조짐을 보일 때는 보통 속도를 늦추고 관망하는 편이 낫지, '열풍'에 휩쓸리지는 않는다"고 말했다.
하이퐁 딥씨 산업단지의 코엔 소에넨스 이사는 "같은 프로젝트 내에서도 1단계는 가격이 다르고, 2단계는 시장 가치를 기준으로 더 높은 토지 가격이 책정되는 것이 현실"이라고 말했다.
410만 VND는 금융기관들이 부동산 부문에 대출한 자본금 규모입니다.
높은 토지 가격은 자원 배분의 불균형을 초래한다.
금융기관들이 부동산 부문에 대출한 자본금은 410만 VND에 달합니다. 이는 올해 전국 공공 투자 총액의 네 배에 달하는 수치이며, 지난해 말 대비 약 17%의 대출 증가율을 나타냅니다. 그러나 이러한 자본 유입이 경제에 얼마나 효과적일지는 의문이며, 부동산 부문의 높은 대출 증가율이 과거 부동산 거품과 은행 부실채권 사태와 같은 위험을 재발시키지는 않을 것으로 보입니다.
리우 부부는 매일 가족 텃밭을 가꾸러 옵니다. 아이러니하게도 그들이 채소를 재배하는 땅은 사실 수십억 달러짜리 빌라들이 들어선 부지인데, 현재는 아무도 살지 않고 방치되어 있습니다. 사회 자원이 이렇게 막대하게 낭비되고 있는 것입니다.
추산에 따르면 부동산 부문은 현재 국내총생산(GDP)에 직접적으로 약 3.5%만을 기여하고 있지만, 전체 경제에서 유입되는 총자본의 거의 4분의 1을 차지하고 있습니다. 이는 부동산 부문의 자본 생산성이 매우 낮다는 것을 보여줍니다.
수백 채의 빌라가 한때 텅 비어 있었고, 몇몇 가족만 거주했다. 수천억 동에 달하는 이 부동산들이 방치되어 있다. 도심에 가까울수록, 도시가 클수록, 땅값이 비쌀수록 빈집은 더욱 많아진다. 부동산 투기로 일확천금을 꿈꾸던 과거는 이제 많은 투자자와 은행에 부담이 되어 국가의 성장 잠재력을 저해하고 있다.
실제로 부동산으로 유입되는 자본은 순환적으로 움직입니다. 은행은 부동산 개발업자에게 주택 건설 자금을 대출해 주고, 부동산 투자자에게도 주택 매입 자금을 대출해 줍니다. 부동산 개발업자는 투자자로부터 받은 자금을 새로운 프로젝트에 투자하고 더 많은 주택을 건설하는 데 사용합니다. 경제 전문가들은 이러한 순환 구조가 자본이 경제의 생산적인 부문으로 흘러가야 한다는 일반적인 경제 원칙에 어느 정도 위배된다고 지적합니다.
하노이 중소기업협회 부회장인 막꾸옥안 씨는 "부동산에 대한 과도한 자금 투입은 제조업, 무역업, 서비스업에 직접적인 영향을 미칠 것"이라며 "이러한 분야들이 많은 일자리를 창출하기 때문"이라고 논평했다.
추산에 따르면 지난 10년간 토지 가격은 3.12배 상승했습니다. 이러한 이유로 부동산은 개인 투자자, 국내 기업, 외국인 직접투자 기업, 심지어 금융기관까지 많은 자본을 끌어들이고 있습니다.
KB증권베트남의 거시경제 및 시장전략 담당 이사인 쩐 득 안(Tran Duc Anh) 씨는 "대출 금리는 일반적으로 생산 및 사업 활동에 대한 일반 금리보다 높습니다. 더욱 중요한 것은 부동산 대출에는 담보가 있다는 점입니다."라고 말했습니다.
팜 티 호앙 안 박사(은행 아카데미 부원장)는 "담보 자산은 주로 부동산 시장에서 나옵니다. 따라서 부동산 시장이 거품 단계를 거쳐 불황에 빠지면 은행 및 금융 시스템, 특히 부실 채권 문제와 관련된 잠재적 위험이 발생할 수 있습니다."라고 밝혔습니다.
이번 국회 회기 동안 정부는 토지법 시행상의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 일련의 메커니즘과 정책 제안을 마련하여 제출했습니다. 이는 문제 해결과 시민 및 기업 모두에게 건전한 시장 환경 조성을 위한 긍정적인 신호로 해석됩니다. 토지 가격이 국가에 의해 엄격하게, 공개적이고 투명하게 관리될 때 비로소 투기, 조작, 가격 폭등이 근절되고 시민과 기업의 이익이 조화롭게 보장될 수 있습니다.
출처: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm
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