대출계약에 의한 부동산 거래: 매수자가 피해를 본다! (2과)

그러나 "상호 이익 협력"이라는 명목으로, 이 대출 계약은 투자자들이 자본을 쉽게 횡령하거나, 미리 계산된 "입장"을 "이용"하여 고객을 압박할 수 있는 "속임수"입니다. MB 584의 고객들은 불안하게 "앉아만 있을" 뿐만 아니라, "실수로" 대출 계약에 서명한 수백 명의 부동산 매수자들도 갈등과 분쟁 발생 시 "꼼짝 못 하게" 됩니다.

남타인 호아시 도심지역 주거지역 및 녹지공원 조성사업 2단계도 본격 추진 중이다. 사진: pV

구매자에게 불리한 "거래"...

타인호아시 남부도시지역 2단계 주택녹지사업(2015년 6월 11일자 성인민위원회 위원장 MBQH 2125/QD-UBND)의 타운하우스 부지를 매수하고자 18억 VND 이상을 지출한 타인호아시의 LD 여사는 투자자인 히라쿠 주식회사와의 대출 계약서만을 손에 쥐고 있었습니다.

이 계약에 따르면, 조건이 기업의 이익을 중심으로 거의 쏠리고 고객의 이익을 "잊을" 경우 투자자는 "우위"를 차지하게 됩니다. 일반적으로 제1조에는 대출 목적, 대출 기간, ​​대출 이자 등이 명시되어 있습니다. 대출 기간은 "무시"되지만, 이자율은 "만장일치로 연 0%"입니다. 원금 및 이자 지급 방식에 관한 제3조에서는 제1조에 "따라" 이자율은 물론 0%입니다. 원금은 대출 기간 만료 시 B(투자자)가 A(고객)에게 "지급"합니다. 그러나 제1조에 "따라" 대출 기간이 언제인지는 알 수 없습니다.

위의 "구속력 있는" 조항들을 통해, 본 대출 계약서에 서명한 고객은 결코 계약을 취소할 수 없을 것입니다. 이러한 유형의 계약에는 항상 "다른 계약"이 "위장"되어 있지만, 기업은 결코 자신에게 불리하게 "타협"하지 않으며 이는 의무 조항이 아니라는 점은 누구나 알고 있습니다.

BNB Company Limited가 투자한 탄호아시 꽝탄구 동팟 도시권(MB 584) 동남 주거 지역 으로 돌아갑니다. 대출 계약에는 0% 이자율과 계약 위반 조건이 포함되어 있어 고객에게 항상 불리한 입장에 있습니다. 예를 들어, A(투자자)가 대출 상환을 지연할 경우 0.01%/일의 이자만 부과되지만, B(고객)가 대출 상환 일정을 위반할 경우 0.05%/일의 이자만 부과됩니다. A가 일방적으로 계약을 해지할 경우 1억 8,400만 VND의 벌금만 지불하면 됩니다. 그러나 B는 "어떤 이유로든 만기일 전에 대출 계약을 일방적으로 해지하거나 대출금을 인출할 수 없습니다." 더욱 아이러니한 것은, 만약 당사자 A가 당사자 B가 예정대로 지급하지 않는다는 이유로 일방적으로 계약을 해지할 경우, 당사자 B는 당사자 B가 지급한 금액의 50%에 해당하는 금액을 벌금으로 내야 한다는 것입니다.

이러한 대출 계약은 사업의 이익을 극대화하는 방향으로 면밀히 조사되고 "조정"되어 위험을 전적으로 고객에게 전가하는 것을 알 수 있습니다. 고객, 즉 대출 기관은 계약서의 까다로운 계약 내용과 조건을 주의 깊게 읽지 않을 수 있습니다. 또한, 계약 내용을 알고 있음에도 불구하고 이자를 목적으로 하는 것이 아니라 부동산 상품을 구매할 권리를 얻기 위해 계약을 체결하고자 의도적으로 거래할 수도 있습니다.

다른 관점에서 보면, 부동산 시장이 호황일 때 시장에 참여하는 2차 투자자가 너무 많았고, 당시 많은 투자자들은 여전히 ​​긴 줄을 서서 기다리고 있었습니다. 심지어 많은 관계를 이용하여 프로젝트에 "자금을 투자"하고 "서핑"하여 이익을 내고 차이를 즐기려는 욕구 때문에 프로젝트의 후속 개발에 많은 관심을 기울이지 않았습니다.

... 사업이 "뒤집힐" 때 멈춤

투자자에게 대출 금액을 진행 상황에 따라 전액 지급하고, 각 토지 매수 의향을 등록합니다. 그러나 이러한 유형의 계약에 대한 투자자의 책임에 대한 느슨한 제약으로 인해 투자자가 "손을 씻고" 고객의 이익을 포기하기 쉽습니다.

MB 584 프로젝트는 현재까지 모든 기술 인프라 항목을 완료했습니다. 본 기업은 2020년 8월 6일부터 이 프로젝트에 대한 국가 예산 의무를 이행해 왔습니다(탄호아시 동선세무국의 2020년 8월 6일자 문서 번호 3419/CCT-TTTBBTK에 따름). 2021년 4월 13일, 건설국은 본 프로젝트에 미래 주택 매매 및 임대-구매(1단계) 공고에 대한 공고 번호 2314/SXD-QLN을 발행했습니다. 그러나 투자자는 고객의 의향 등록과 같은 "매매 약속" 계약을 여전히 합법화하지 않았고, 대출 계약을 미래 주택 매매 계약으로 전환하지 않았습니다.

이 지역의 많은 고객들이 현재 딜레마에 빠져 있습니다. 집을 짓지 않으면 땅이 다른 사람에게 팔릴까 봐 걱정입니다. 집을 짓고 대출 계약만 유지한다면 안심할 수 없습니다. MB 584 부지를 매입한 LTC 씨는 "대출 계약을 매매 계약으로 변경해 달라고 여러 번 요청했지만, 투자자는 여전히 문제 해결을 회피하고 있습니다."라고 걱정스럽게 말했습니다.

또 다른 문제는 대출 계약서에 주택 상품, 공사 진행 상황, 인수인계 등에 대한 구체적인 정보가 명시되어 있지 않아, 많은 고객이 기능과 가족의 재정 계획에 맞지 않는 상품을 받게 되면 소극적이고 후회하는 경우가 많다는 것입니다. 게다가, 상품 구매 권리를 유지하려면 고객은 "물고 물리는" 동시에 새로운 투자자가 "낳은" 규제를 받아들여야 합니다.

탄호아 시 MBQH 2125에 건설 중인 4층 주택 옆에 앉아 있던 NH 씨는 한숨을 쉬었다. "토지가 아름답고 교통이 편리해서 아내와 함께 몇 년 후에 집을 지을 돈을 더 모으려고 알아보고 샀습니다. 그런데 작년부터 회사가 가구들에게 일정대로 집을 짓도록 강요했습니다. 집을 짓지 않으면 회사가 설계도에 따라 개략적인 공사를 진행하고, 고객은 회사에 대금을 지불합니다. 그렇지 않으면 회사는 계약서에 명시된 대로 대출금을 상환합니다."

NH 씨가 매입한 토지는 여러 사람에게 팔려 나갔기 때문에 회사가 계약할 때 제시했던 원가보다 더 높은 가격에 거래되고 있습니다. 만약 집이 완공되지 않으면 회사는 원래 대출 계약에 따라 0% 이자율로 원금만 돌려줄 테니 이중고를 겪게 됩니다. 따라서 회사 일정에 맞춰 집을 지을 자금이 부족하더라도, 부부는 규정에 따라 셸(껍질)을 짓기 위한 자금을 마련해야 하고, 자금이 확보되면 완공해야 합니다.

그러나 주택 건설 절차를 완료할 때 회사는 NH 씨에게 승인된 설계에 따라 시공을 감독하기 위해 회사에 5천만 동을 예치하고, 회사가 주택을 설계하는 데 2천만 동을 지불하도록 요구했습니다. H 씨는 또한 완공 절차에 1억 동 이상이 소요될 것으로 예상했으며, 적출을 위해 수천만 동이 소요될 것으로 예상했습니다. 그러나 회사 주택의 내부 설계가 가족의 용도에 적합하지 않아 H 씨는 다른 건축가를 고용하여 주택을 재설계해야 했고, 주택 완공과 관련된 조건, 서류 및 절차에 대한 요구 사항도 매우 복잡했기 때문에 H 씨는 다른 회사를 고용해야 했습니다.

저희 조사와 주민들의 피드백에 따르면, 일부 지역에서는 재정 여력이 부족하여 투자자들이 국가 관리 기관에 주택 소유권 증명서와 토지 관련 자산 증명서 발급을 요청하는 법적 절차를 고의로 지연시키는 경우가 있었습니다. 이는 자본금 차입 시 "약속"으로 간주되었습니다. "종합 장부"를 받은 후 투자자가 은행에 저당을 잡은 경우, 규정된 95%가 아닌 100%의 토지 대금을 수령했음에도 불구하고, 고객에게 책임 이행일에 대해 답변하지 못하는 경우도 있었습니다.

일반적으로 탄호아시 동베구에 위치한 1단계 MBQH 2125의 경우, 가구들이 3년 이상 전에 주택을 건설했지만, 지금까지 투자자는 주택 소유권 및 토지 관련 자산 증명서 발급 절차를 완료하지 않았습니다. 이곳 주민인 TA 씨는 "이웃 가구들이 투자자에게 주택 소유권 및 토지 관련 자산 증명서 발급 절차를 완료해 달라고 반복적으로 요청했지만, 수년 동안 아무런 조치도 취하지 않았습니다. 가족 토지에 대한 명확한 법적 문서가 부족하여 많은 가구가 불안에 떨었고, 생산 및 사업 투자 자금을 얻기 위해 은행 담보 대출을 받으려 할 때 많은 기회를 놓쳤습니다."라고 말했습니다.

탄호아 시에 거주하는 레 반 H 씨의 경우, 2020년 자본금 출자 계약을 통해 그의 가족은 탄호아 시 누이롱 생태 도시 지역 프로젝트 부지에서 240㎡의 토지를 매입했습니다. 2022년 H 씨는 토지 대금의 100%를 회사에 지불했고, 회사는 자본금 출자 계약을 주택 매매 계약으로 전환했습니다. 하지만 지금까지 그의 가족과 주변 가구는 국가 관리 기관에 주택 소유권 및 토지 관련 재산 증명서 발급을 요청하는 법적 절차를 회사에 요구하지 않았습니다. 이 프로젝트에 거주하는 가구들은 당국에 여러 차례 청원서를 제출했지만, 아직 문제가 해결되지 않았습니다.

구매자를 "약한 처지"에 빠뜨리는 "거래"부터 "자본이 부족한" 투자자와의 대출 계약 형태까지, 수백 명의 고객들이 집을 지을 자금 부족, 약속 위반의 징후, 투자자들의 "거래 파기" 행태로 인해 "반은 울고 반은 웃고", "서 있고", "앉아 있고" 불안한 상태에 빠져 있습니다. 이로 인해 많은 가정이 "평화도 없고, 달콤한 수프도 없습니다." 땅과 집에 돈을 "쏟고", 심지어 매달 은행 대출금을 갚아야 하기 때문입니다.

리포터 그룹

마지막 수업: 법을 이해하고, 위험을 제한하세요.

출처: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-2-hop-tac-hay-bay-huy-dong-von-217407.htm