주택 프로젝트 문제 해결

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상업용 주택 프로젝트에 투자하는 기업이 사회주택 건설 투자를 위해 토지 자금의 20%를 비축하도록 요구하는 규정을 철폐하면 투자자가 신속하고 편리하게 프로젝트를 실행할 수 있는 유리한 환경이 조성될 뿐만 아니라, 지역 사회주택 개발 목표도 가속화할 수 있습니다.

주택법 개정안에서는 이 조항을 삭제했습니다.

건설부는 타이응우옌성 주민의 청원에 대한 응답 문서를 발행했습니다. 청원 내용은 특수 및 1종 도시 지역에서 2헥타르 이상의 토지 이용 규모를 가진 상업용 주택 및 도시 지역을 건설하는 투자 프로젝트와 2종 및 3종 도시 지역에서 5헥타르 이상의 토지 이용 규모를 가진 상업용 주택 및 도시 지역을 건설하는 투자 프로젝트와 관련된 것입니다. 해당 프로젝트는 유관 기관에서 승인한 세부 계획 프로젝트에서 총 주거용 토지 면적의 20%를 확보해야 하며, 사회 주택 건설을 위한 기술 인프라 시스템 구축에 투자해야 합니다.

유권자들은 이 규정에 따라 지방자치단체가 해당 지역의 여러 프로젝트에 대한 세부 계획을 세울 때 사회주택 건설을 위한 토지 자금을 마련해야 한다고 주장했습니다. 그러나 실제 조사를 통해 도시 지역(성) 주민들의 사회주택에 대한 수요는 여전히 낮은 것으로 나타났으며, 일부 주민들은 사회주택을 구매하거나 임대할 수 있는 여건이 갖춰지지 않아 토지 낭비가 발생하고 사회주택 건설에 배정된 토지자금을 관리하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 따라서 유권자들은 2021년 4월 1일자 법령 제49/2021/ND-CP호의 내용을 연구하여 정부 에 제출하여 지역 실정에 맞게 사회주택을 건설하기 위한 토지 자금 할당의 유연성을 확대할 것을 제안했습니다.

호치민시 투득시 탄미러이구에 1,040세대 규모의 아파트를 임대하는 근로자 대상 사회주택 프로젝트입니다. 사진: QUOC ANH

이 문제와 관련하여 건설부는 최근 사회주택 개발 정책 시행에 있어서 여러 가지 단점과 부족함을 조사하고 평가했으며, 여기에는 2015년 10월 20일자 정부령 100/2015/ND-CP호 5조에 따른 사회주택 개발을 위한 토지 기금의 20% 예약에 관한 규정이 포함되었으며, 이를 연구, 개발하고 정부에 제출하여 이 규정의 여러 가지 단점과 부족함을 극복하고자 했다고 밝혔습니다. 이 법령 100/2015/ND-CP호의 여러 조항을 개정 및 보완한 법령 49/2021/ND-CP호를 공포하기 위한 기초로 삼았습니다.

정부의 권한으로 시행령에서 개정 및 보완한 규정의 기존 문제점과 어려움 외에도, 위와 같은 문제점과 부족점을 완전히 해소하기 위해서는 주택법( 국회 의 권한으로)을 개정하는 것도 필요합니다.

현재 주택법(개정) 초안은 정부에 의해 제5차 국회에서의 의견을 듣기 위해 제15대 국회에 제출되었으며, 제6차 국회에서 승인될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 주택법(개정) 제80조는 상업용 주택 및 도시지역 건설사업 투자자에게 건설투자를 위한 토지기금의 20%를 확보하도록 규정한 규정에서 사회주택 건설용 토지는 삭제하도록 규정하고 있다. 사회주택 개발을 위한 토지 할당에 관한 규정을 보완하는 일은 도(省) 인민위원회의 책임이다. 구체적으로, 도 인민위원회는 도 계획, 토지 이용 계획, 건설 계획, 도시 계획을 수립하고 승인할 때 승인된 주택 개발 프로그램 및 계획에 따라 사회 주택 개발을 위해 충분한 토지 자금을 배정해야 합니다.

주택 가격을 낮출 수 있습니다

호치민시 사회주택 개발 투자 주식회사 이사회 의장인 응우옌 홍 르엉 씨는 상업용 주택 프로젝트를 시행하는 기업이 사회주택 시행을 위해 토지 기금의 20%를 비축하도록 요구하는 기존 규정은 현실에 맞지 않는다고 말했습니다. 상업용 주택, 고급 아파트, 심지어 초고급 아파트의 투자 및 운영 관리 비용이 사회 주택보다 훨씬 크기 때문에 두 유형을 하나의 프로젝트에서 결합하는 것은 불가능합니다.

따라서 주택법 개정안에는 이 조항이 포함되지 않는 것이 타당하다. 분명 많은 투자자들은 프로젝트 실행에 있어서 국가가 주도적으로 나서도록 비용을 지불할 것입니다. 이는 또한 정부가 승인한 100만 채의 사회주택 건설 프로젝트를 시행하는 기반이 될 것입니다. 당시 사회주택 건설의 소비자 단위 가격은 약 2,000만 VND/m²로 낮아질 수 있었습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨도 건설부가 사회주택 건설 투자를 위해 토지 기금의 20%를 비축하는 규정을 철폐하기로 한 결정은 매우 타당하다고 평가했습니다. 다만, 투자자가 상업주택 사업에 사회주택을 건설할 권리를 선택하거나, 사회주택 토지자금을 동등하게 교환하거나, 처음부터 국가에 토지이용료를 납부하여 사업을 적극적으로 추진할 수 있도록 규정을 추가할 필요가 있다. 이를 통해 지방자치단체와 기능 기관은 프로젝트에 대한 허가 및 검사를 수행할 때 혼란을 겪지 않을 것입니다. 이런 선택권을 정부에 맡긴다면, 오랫동안 그래왔듯이 프로젝트 실행은 앞으로도 막히고 어려울 것입니다.

사실, 현재 사회주택을 위해 투자자들이 선택한 중간 가격대의 도시 지역 프로젝트는 소수에 불과하며, 특히 남롱투자공사가 그렇습니다. 하지만 고급 프로젝트는 시행할 수 없기 때문에 대부분 투자자들은 국가에 돈을 내는 방식을 선택합니다. 이 계획을 통해 국가는 이전처럼 토지 사용료를 지불하지 않고도 20%의 추가 수입을 얻을 수 있습니다.

집중 프로젝트 개발을 위한 제안

최근 발표된 2016~2025년 호치민시 사회주택 사업 시행에 대한 보고서에서 호치민시 계획건축부는 3유형 이상의 도시 지역에서 모든 상업용 주택 투자 프로젝트에 대해 사회주택 건설을 위해 토지 기금의 20%를 확보해야 하는 요건은 현실적으로 적합하지 않으며, 이 토지 기금에는 기준을 보장하는 독립적인 사회주택 블록에 투자할 수 있는 최소 면적이 충분하지 않기 때문에 실행 가능하지 않다고 솔직하게 지적했습니다.

반면, 사회적 주택이 상업 도시 지역 프로젝트(종종 "황금의 땅" 지역)에서 타운하우스 형태로 개발되는 경우 잠재적으로 부정적이고 불공정한 측면을 포함할 수 있습니다. 고급 및 초고급 상업주택 사업의 사회주택 아파트에 거주하는 저소득층의 경우, 이들 사업에서 건물 관리 및 운영 비용과 기타 필수 서비스 비용만으로는 소득에 부응하기 어렵습니다.

실용적인 단점으로 인해 호치민시의 계획 및 건축부는 건설부가 호치민시를 다른 많은 지방 및 도시와 비교하여 도시화 밀도가 낮은 것과 달리 관리 요건이 다른 특별 도시 지역으로 규정하여 구체적인 규정을 제정할 것을 제안했습니다.

기획 및 건축부는 건설부에 동일 지구에서 여러 프로젝트를 시행하는 투자자가 집중된 사회주택을 건설하기 위해 토지 면적을 하나의 프로젝트로 교환할 수 있도록 허용하는 방안을 연구해, 투자자가 사업을 하고, 개발하고, 원활하게 운영할 수 있는 유리한 환경을 조성하거나 근로자와 저소득층을 위한 사회주택 투자 유치 정책 및 인센티브에 대한 기타 규정과 솔루션을 마련할 것을 제안했습니다.

또한, 계획 및 건축부는 호치민시 인민위원회에 1/2000 계획 프로젝트의 실제 상황, 필요성 및 검토 및 조정 진행 상황을 토대로 군 및 투덕시 인민위원회에 1/2000 계획 프로젝트를 조정하기 위한 문서를 준비하여 사회 주택 프로젝트와 상업용 주택 개발 프로젝트를 유관 기관에서 세부 계획을 승인한 사회 주택 배치로 구역 계획 프로젝트에 업데이트하고 사회 주택 건설을 위한 토지 자금을 적절히 마련할 것을 권고했습니다.

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