주택 프로젝트 문제 해결

Người Lao Động•19/09/2023

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상업용 주택 사업에 투자하는 기업이 의무적으로 토지의 20%를 사회주택 건설에 할당해야 하는 요건을 폐지하면 투자자에게 더 빠르고 편리한 사업 실행을 제공할 뿐만 아니라 지방 정부의 사회주택 개발 목표 달성에도 도움이 될 수 있습니다.

개정된 주택법 초안에서는 이 조항이 삭제되었습니다.

건설부는 최근 타이응우옌성 유권자들이 제기한 청원에 대한 답변 문서를 발표했습니다. 해당 청원은 특별 도시 지역 및 1급 도시 지역에서 2헥타르 이상, 또는 2급 및 3급 도시 지역에서 5헥타르 이상의 토지 면적을 사용하는 상업용 주택 및 도시 개발 사업의 경우, 관련 당국이 승인한 상세 계획에서 기술 기반 시설이 이미 구축된 주거용 토지 면적의 20%를 사회주택 건설에 할당해야 한다는 내용입니다.

유권자들에 따르면, 이 규정에 따라 지방 정부는 특정 지역의 사업에 대한 상세 계획을 수립할 때 사회주택 건설을 위한 토지를 의무적으로 할당해야 합니다. 그러나 조사 결과, 도시 지역(도내)의 사회주택 수요는 여전히 낮고, 일부 계층은 사회주택을 구매하거나 임대할 여력이 없어 토지 낭비와 사회주택 건설을 위해 할당된 토지 관리의 어려움이 발생하고 있는 것으로 나타났습니다. 따라서 유권자들은 정부가 2021년 4월 1일자 시행령 제49/2021/ND-CP호의 내용을 개정하여 지방 정부의 실제 상황에 맞춰 사회주택 건설을 위한 토지 할당을 보다 유연하게 할 것을 제안했습니다.

호치민시 투득구 탄미로이 동에 1,040세대 규모의 근로자용 사회주택 단지가 들어서 있다. 사진: 꾸옥안

이와 관련하여 건설부는 과거 사회주택 개발 정책 시행 과정에서 여러 가지 미비점과 부적합 사항을 연구 및 평가해 왔으며, 특히 2015년 10월 20일자 정부령 제100호/2015/ND-CP 제5조에 따른 사회주택 개발용 토지 20% 할당 규정을 중점적으로 검토했다고 밝혔습니다. 이러한 연구를 바탕으로 해당 규정의 일부 조항을 개정 및 보완하는 2021년 정부령 제49호/ND-CP를 제정하여 정부에 제출한 바 있습니다.

정부 권한으로 시행령에 의해 개정 및 보완된 기존 규정의 문제점과 장애 요인 외에도, 앞서 언급한 문제점과 미비점을 완전히 해소하기 위해서는 주택법( 국회 권한)을 개정할 필요가 있다.

현재 정부는 제15대 국회 제5회기 의견 수렴을 위해 주택법 개정안을 제출했으며, 제6회기에서 통과될 것으로 예상됩니다. 개정 주택법 제80조는 상업용 주택 사업 및 도시 지역 투자자에게 의무적으로 부과했던 건설용지 20% 확보 요건을 삭제하고, 사회주택 건설용지 확보를 지방인민위원회의 책임으로 규정하고 있습니다. 구체적으로, 지방인민위원회는 지방 계획, 토지이용계획, 건설계획, 도시계획을 수립 및 승인할 때, 승인된 주택개발계획에 따라 사회주택 건설에 필요한 충분한 토지를 확보해야 합니다.

이는 주택 가격을 낮출 수 있다.

호치민시 사회주택투자개발합작주식회사 이사회 의장인 응우옌 홍 루옹 씨는 기업이 토지의 20%를 사회주택 사업에 할당하도록 요구하는 기존 규정이 비현실적이라고 생각합니다. 그는 상업용 주택, 고급 아파트, 심지어 초고가 아파트의 관리, 투자 및 운영 비용이 사회주택보다 훨씬 높기 때문에 단일 사업에서 두 가지 유형의 주택을 결합하는 것은 불가능하다고 주장합니다.

따라서 개정 주택법안에서 해당 조항을 제외한 것은 합리적입니다. 많은 개발업체들이 국가에 비용을 지불하고 사업을 선제적으로 추진하는 것을 선택할 것이 분명합니다. 이는 정부가 승인한 100만 가구 사회주택 건설 계획을 실행하는 데에도 도움이 될 것입니다. 그렇게 되면 소비자를 위한 사회주택 건설 비용은 평방미터당 약 2천만 VND까지 낮아질 수 있습니다.

호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우 씨는 건설부가 공공주택 건설을 위해 토지의 20%를 할당하도록 의무화했던 규정을 폐지한 것은 매우 합리적인 조치라고 평가했습니다. 그러나 그는 투자자들이 상업용 주택 프로젝트 내에 공공주택을 건설하거나, 토지를 공공주택 부지로 교환하거나, 처음부터 국가에 토지 사용료를 납부하여 공공주택 건설을 적극적으로 추진할 수 있도록 하는 규정을 추가해야 한다고 제안했습니다. 이는 지방 당국과 관련 기관이 인허가 및 사업 실사 과정에서 혼란을 야기하는 것을 방지할 수 있을 것입니다. 만약 이러한 선택권이 오로지 국가에만 있다면, 과거처럼 사업 추진에 차질이 생기고 어려움이 지속될 것이라고 지적했습니다.

현재 남롱투자공사와 같은 몇몇 중규모 도시 개발 사업만이 사회주택 건설을 선택하고 있습니다. 그러나 고급 주택 사업은 이러한 방식으로 진행하기 어렵기 때문에 대부분의 개발업체는 정부에 주택 건설 비용을 지불하는 방식을 택하고 있습니다. 이 방식을 통해 정부는 기존처럼 토지 사용료를 지불하는 대신 20%의 추가 세수를 확보할 수 있습니다.

중앙 집중식 프로젝트 개발 제안.

최근 발표된 2016년부터 2025년까지 호치민시의 사회주택 사업 시행에 관한 보고서에서 호치민시 도시계획건축국은 3급 이상 도시의 모든 상업용 주택 건설 사업에 대해 토지의 20%를 사회주택 건설에 할당하도록 요구하는 것은 현실과 맞지 않고 실현 불가능하다고 솔직하게 지적했습니다. 그 이유는 해당 토지가 기준을 충족하는 독립형 사회주택 블록을 건설하는 데 필요한 최소 면적을 확보하지 못하기 때문입니다.

반면, 상업적 도시 개발 사업(대부분 주요 입지) 내에 테라스형 주택 형태의 사회주택을 건설하는 것은 잠재적으로 부정적인 결과와 불공평을 초래할 수 있습니다. 저소득층이 고급 또는 초고가 상업용 주택 단지 내 사회주택에 입주할 경우, 건물 관리비와 필수 서비스 비용만으로도 소득 수준을 감당하기 어려울 수 있습니다.

실질적인 문제점을 바탕으로 호찌민시 도시계획건축국은 건설부에 호찌민시만의 구체적인 규정을 제정할 것을 제안했습니다. 호찌민시는 도시화 밀도가 낮은 다른 여러 성 및 도시와는 관리 요건이 다른 특수한 도시 지역이기 때문입니다.

기획건축부는 건설부가 동일 지역/군에서 여러 사업을 진행 중인 투자자가 토지를 교환하여 사회주택을 한 사업에 집중 건설할 수 있도록 허용하는 방안을 연구하여 투자자의 사업 운영 및 개발을 촉진하거나, 근로자와 저소득층을 위한 사회주택 투자를 유치하고 장려하는 정책 및 메커니즘에 관한 기타 규정 및 해결책을 마련할 것을 제안합니다.

또한, 도시계획건축부는 호찌민시 인민위원회가 각 구 및 투득시 인민위원회에 실제 상황, 필요, 그리고 해당 지역의 2000년 1월 계획 사업 검토 및 조정 진행 상황을 고려하여, 관련 당국이 상세 계획 단계에서 승인한 사회주택 사업 및 상업용 주택 개발 사업을 도시 계획에 반영하고, 이에 따라 사회주택 건설 부지를 배정하는 수정된 2000년 1월 계획 사업 문서를 작성하도록 권고했습니다.

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